Дело ***а-868/2021

22OS0***-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июня 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мария-Ра» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (далее – ООО ПКФ «Мария-Ра») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю) и краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (КГБУ «АЦНГКО»), требуя установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 22:12:700216:266, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>А, в размере их рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога. 

Определением суда от 08 июня 2021 года ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю исключено из числа административных ответчиков.

Представитель административного истца ФИО1, участвовавшая в судебном заседании путем использования видеоконференц-связи, административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке. КГБУ «АЦНГКО» в отзыве указал, что является ненадлежащим административным ответчиком и отметил аналогичные нарушения, допущенные оценщиком при оставлении отчета об оценке. 

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Законом Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 указанного закона Алтайского края (в ред. закона Алтайского края от 28 ноября 2019 года №100-ЗС) налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем 2 пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Согласно пункту 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу, в том числе определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №334-ФЗ).

ООО ПКФ «Мария-Ра» является собственником здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>; здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>А, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость указанных зданий определения по состоянию на 01 января 2019 года в результате массовой кадастровой оценки на основании приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97 и составляет 18848956 рублей, 17115954 рубля, 17875433 рубля, 18903843 рублей и 20199191 рубль соответственно.

Принадлежащие административному истцу здания включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2021 год, утвержденный Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от 23 ноября 2020 года №43/Пр/83. 

Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В подтверждение размера рыночной стоимости данных объектов административным истцом представлен отчет об оценке от 21 января 2021 года №2406-01-2021-Г/22, подготовленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО2, согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** составляет 8395000 рублей, здания с кадастровым номером *** - 10281000 рублей; здания с кадастровым номером *** - 8175000 рублей; здания с кадастровым номером *** - 9036000 рублей; здания с кадастровым номером *** - 8397000 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. 

Итоговая стоимость 1 кв.м объектов оценки соотносится с результатом анализа рынка, проведенного оценщиком, и установленным диапазоном стоимости 1 кв.м объектов того же сегмента рынка. 

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО2 выводы отчета подтвердила, указав, что в результате исследования рынка в сегменте объекта оценки выявлено, что по состоянию на дату оценки, предложений о продаже аналогичных объектов достаточно для расчетов в рамках сравнительного подхода, поэтому применение затратного подхода в данном случае некорректно. Сведения об объектах – аналогах, на основании которых установлено местоположение, разрешенное использование, техническое состояние, этажность и иные характеристики содержатся в источниках, ссылки на которые приведены в отчете. В случае отсутствия какой-либо информации в данных источниках, недостающая информация получена оценщиком в процессе телефонных переговоров с продавцом. Оценщик вводит корректировку на дату продажи/предложения в соответствии с индексом изменения уровня инфляции на дату оценки объектов оценки и дату предложения объектов-аналогов по статистическим данным, представленным на сайте «Уровень инфляции Российской Федерации», обоснование выбора данного способа указано в отчете. Корректировка на этажность не применялась, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги имеют сходные характеристики по данному показателю. Оценщик использовал данные Справочника оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», так как при подготовке статистической информации при определении доли стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости участвовало оценочное сообщество Алтайского края, следовательно, при расчет данного показателя были учтены характеристики региона расположения объектов оценки. Указанный Справочник не содержит сведений, что данный показатель рассчитан исключительно для городских условий рынка. Кроме того, при определении стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода оценщик не рассчитывает вновь стоимость земельных участков, поскольку она была ранее определена сравнительных подходом методом распределения. 

Таким образом, указанные административными ответчиками замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости.

Кроме того, лицами, участвующим в деле, не представлено сведений о наличии иных коэффициентов для корректировки либо объектов-аналогов с более сходными характеристиками с оцениваемыми объектами, а также доказательства того, что в случае выбора таких объектов-аналогов рыночная стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, будет существенно отличаться от указанной в представленном им отчете об оценке.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных объектов недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчет

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость зданий определена в результате массовой кадастровой оценки и утверждена приказом управления имущественных отношений Алтайского края, надлежащими ответчиками в настоящем публичном споре являются данный орган исполнительной власти и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. 

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Мария-Ра» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 8395000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 10281000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 8175000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 9036000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>А, в размере его рыночной стоимости, равном 8397000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 апреля 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 15 июня 2021 года.