Дело № 2-5929/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2018 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи Малыхиной А.Н., 

при секретаре Фаградян Ж.Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество. В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и ФИО1 был заключен кредитный договор №-PKASF-R-0500-14, по условиям которого ответчику был предоставлен кредит в сумме 1 218 000 руб. под 11,95 % годовых, сроком на 240 месяцев, с целевым назначением – для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>-В 

<

адрес>. Квартира была приобретена в собственность ФИО2 на основании договора купли-продажи с использованием заемных денежных средств и является предметом ипотеки. Владельцем закладной и залогодержателем предмета ипотеки является АО «ДОМ.РФ». Ответчик обязалась возвратить кредит и уплатить проценты, однако надлежащим образом свои обязательства не исполняла, с декабря 2017 года платежи по кредиту не производит, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в сумме 1 257 733,87 руб., которая включает: основной долг - 1 163 394,96 руб., проценты - 84 818,89 руб., пени - 9 520,02 руб. В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование о полном досрочном исполнении кредитных обязательств, однако задолженность не погашена. В связи с изложенными обстоятельствами истец просит в судебном порядке расторгнуть кредитный договор №-PKASF-R-0500-14 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в сумме 1 257 733,87 руб. и судебные расходы по оплате госпошлины в размере 20 488,67 руб.; обратить взыскание на предмет залога – 

<

адрес>-В по 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 954 400 руб. 

В судебном заседании представитель истца АО «ДОМ.РФ» ФИО4 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, причину неявки не сообщила. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

В силу ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса РФ установлено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и ФИО1 заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщику был предоставлен кредит на сумму 1 218 000 руб. под 11,95 % годовых сроком на 240 месяцев для целевого использования – приобретения квартиры (л.д. 23 - 51). 

На денежные средства, полученные по кредитному договору, ответчик ФИО1 приобрела по договору купли-продажи от 26.09.2014 года 

<

адрес> по 

<

адрес> (л.д. 53 - 55).

Пунктом 2.6 договора купли-продажи квартиры установлено, что права кредитора по кредитному договору (право на получения исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяется закладной, составляемой покупателем и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном законном порядке 30.09.2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 73- 76).

Квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, является предметом ипотеки, денежная оценка предмета ипотеки составляет 1 782 327 руб., что подтверждается закладной от 26.09.2014 года (л.д. 59 - 71). 

Права ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» как залогодержателя в силу закона удостоверены надлежащим образом оформленной закладной.

По договору купли-продажи закладных № от 01.07.2014 года ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» передал права по закладной АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 

Из Устава АО «Дом.РФ» следует, что 02.03.2018 года фирменное наименование АО ««Агентство ипотечного жилищного кредитования» на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 97-р изменено на АО «Дом.РФ» (л.д. 155 – 163). 

Из справки о наличии закладной на счете депо следует, что владелец счета депо - АО «ДОМ.РФ» (л.д. 72).

Согласно п. 2.3.1 кредитного договора проценты за пользование кредитом начисляются на фактический остаток суммы кредита, исчисляемый на начало каждого календарного дня пользования кредитом, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита либо по дату вступления в силу соглашения сторон о расторжении настоящего договора в предусмотренных договором случаях включительно в зависимости от того, какая из дат наступит раньше, по процентной ставке, указанной в п.1.2.2 договора и с учетом положений пп. 2.3.12.1 и 2.3.12.2 договора.

В соответствии с п 2.3.4 кредитного договора заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей, а также платежей за первый и последний процентные периоды.

Согласно п. 2.3.8.1 договора платеж за первый процентный период по договору подлежит внесению не позднее срока, определенного для ежемесячного платежа в следующий за ним процентный период, и направляется на погашение начисленных за первый процентный период за пользование кредитом. 

Пунктом 2.3.8.2 установлено, что в последующие процентные периоды (кроме последнего процентного периода) заемщик осуществляет платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде ежемесячных платежей с учетом положений п. 2.3.12.3 договора.

Согласно п. 2.4.1.1 заемщик обязан возвратить полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии).

В силу пунктов 2.4.4.1, 2.4.4.2 договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в следующих случаях: а) при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна; согласно п. обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях, установленных в п. 2.4.4.1 договора.

Согласно п. 2.5.2, 2.5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойки в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредита (включительно).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованием закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из расчета задолженности следует, что заемщик ФИО1 ненадлежащим образом исполняла обязательства по возврату кредита и уплате процентов, в связи с чем по состоянию на 14.06.2018 года образовалась задолженность в сумме 1 257 733,87 руб., которая включает: основной долг – 1 163 394,96 руб., проценты – 84 818,89 руб., пени – 9 520,02 руб. (л.д. 20 – 22).

Суд принимает представленный истцом расчет кредитной задолженности, поскольку он произведен в соответствии с условиями законодательства и договора займа.

Ответчик, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств отсутствия задолженности либо иного ее размера не представила, расчет не оспорила, свой контррасчет суду не представила, заявление о снижении неустойки в суд не направила.

С учетом размера кредитной задолженности и периода неисполнения обязательств, суд не усматривает оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

10.05.2018 года истец направил заемщику по двум адресам требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, уведомив о возможном обращении в суд с требованием обращения взыскания на предмет залога, которое ответчиком не исполнено (л.д. 77 - 80).

Поскольку заемщиком обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов не исполнены, то есть факт нарушения ФИО1 условий кредитного договора, повлекшего возникновение задолженности, установлен, что является существенным нарушением условий кредитного договора, и ответчиком не представлены доказательства, опровергающие заявленные требования, суд признает иск АО «ДОМ.РФ» о расторжении кредитного договора и взыскании с ответчика кредитной задолженности подлежащим удовлетворению.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору в сумме 1 257 733,87 руб. 

В соответствии с положениями ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В соответствии с п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 2 указанного Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (ч. 1 ст. 3).

В соответствии со ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Согласно ст. 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

На основании части 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Из п.п. 6.2.4.2 закладной следует, что владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований залогодержателя в случаях, установленных п. 6.2.4.1 закладной: а) при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 55.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" уведомление и требование, предусмотренные настоящим Федеральным законом, договором об ипотеке, направляются по адресу, указанному стороной договора об ипотеке, а также по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя. Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается адресату под расписку.

10.05.2018 года залогодателю ФИО1 по двум адресам направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, что подтверждается квитанцией ФГУП «Почта России» от 17.05.2018 года (л.д. 81).

Ответчик ФИО1 постоянно зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается информацией УФМС по Липецкой области от 19.09.2018 года (л.д. 185).

Исходя из положений ст. 55.2 Закона об ипотеке, направление уведомления имеет целью извещение заемщика о требовании досрочного исполнения денежного обязательства. 

Таким образом, ответчик ФИО1 на момент вынесения решения не исполнила требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства более чем в течение 30 календарных дней, что дает залогодержателю право обратить взыскание на заложенное имущество. 

Исходя из изложенного, поскольку ответчиком нарушены условия кредитного договора и закладной: имеет место неоднократная просрочка платежей; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца, а сумма неисполненного обязательства более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге, суд считает, что требование АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на принадлежащую ФИО1 квартиру, являющуюся предметом залога, подлежит удовлетворению, поскольку основания для обращения взыскания на предмет залога наступили.

В силу ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Как следует из отчета ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» № от 18.06.2018 года, рыночная стоимость предмета залога - 

<

адрес> по 

<

адрес> составляет 1 193 000 руб. (л.д. 82 – 151), что с учетом 20% дисконта составляет 954 400 руб. 

Таким образом, на основании отчета оценщика суд устанавливает начальную продажную стоимость предмета залога – квартиры для публичных торгов в размере 954 400 руб.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 20 488,67 руб., что подтверждается платежным поручением № 41456 от 17.07.2018 года. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

В силу указанной правовой нормы с ответчика ФИО1 в пользу истца АО «ДОМ.РФ» подлежит взысканию возврат госпошлины в размере 20 488,67 руб. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от 26.09.2014 года в сумме 1 257 733 (один миллион двести пятьдесят семь тысяч семьсот тридцать три) руб. 87 коп.; судебные расходы по оплате госпошлины в размере 20 488 (двадцать тысяч четыреста восемьдесят восемь) руб. 67 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество – 

<

адрес> по 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки при его реализации в размере 954 400 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста) руб. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Малыхина

Мотивированное решение 

составлено 01.10.2018 года.