Дело № 3а-210/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 16 сентября 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Астапенко С.А.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость здания под магазин по продаже продовольственных и промышленных товаров, назначение: нежилое здание, количество этажей:1, общая площадь 480,2 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником названного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1- ФИО2 требования административного иска поддержал.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена администрация Волосовского района Ленинградской области.

В письменном отзыве представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Указала, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по правилам, установленным ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, и основанием для обращения в суд послужила реализация права административного истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

В судебном заседании представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 разрешение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО4 просил требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на дату 09.02.2018 и внесена в ГКН 12.02.2018 в соответствии с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости. Дата определения кадастровой стоимости - 09.02.2018. Спорный объект недвижимости был оценен в рамках проведенных работ по государственной кадастровой оценке объекта недвижимости (пообъектная оценка), результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257. Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, а действует как орган учета сведений. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Также указано, что филиал может выступать лишь исполнителем принятого судом решения, самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. 

В письменно отзыве представитель Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО5 указала, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257 (с изменениями, внесенными постановлением Правительства Ленинградской области от 22.01.2014 №5). Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата формирования перечня объектов оценки) – 08.07.2012. Спорный объект недвижимости вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку. Кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 

<

данные изъяты> руб., исходя из площади – 302,5 кв.м. и УПКС – 

<

данные изъяты> руб./кв.м. По заявлению правообладателя изменена площадь спорного объекта недвижимости с «302,5 кв.м.» на «480,2 кв.м.» и пересчитана кадастровая стоимость испрашиваемого объекта недвижимости. Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., исходя из площади 480,2 кв.м. и УПКС - 

<

данные изъяты> руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости -09.02.2018. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления. 

В письменном отзыве глава администрации Волосовского муниципального района Ленинградской области ФИО6 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации и вынести решение на усмотрение суда. 

Представители Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области и администрации Волосовского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса, которая к таковому относит в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 соответственно пункта 1 названной статьи).

По общему правилу, установленному ч.1 ст.402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2016 №257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области согласно отчету (дата формирования перечня-08.07.2012).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.08.2019 г., ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание, здание под магазин по продаже продовольственных и промышленных товаров площадью 480,2 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 15.07.2019 г. следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 04.04.2019 составляет 

<

данные изъяты> рублей; дата утверждения кадастровой стоимости:12.02.2018; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 09.02.2018 г.; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 12.02.2018 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 12.02.2018, №б/н. 

Отчетом № от 16.04.2019 г., составленным оценщиком ФИО11, являющейся членом СРО Региональная ассоциация оценщиков рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 09.02.2018 г. определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекта оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта является его использование под объект торгового назначения. 

В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта недвижимости отобраны сравнительный и доходный подходы. В качестве объектов-аналогов отобрано 4 объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки. Проведена корректировка по следующим элементам сравнения: на условия рынка (дата предложения на продажу); на условия сделки; на местоположение; на площадь; на этажность. Рассчитанное значение рыночной стоимости объект капитального строительства с учетом стоимости земельного участка составила 

<

данные изъяты> руб. Исходя из цели оценки, необходимо определить стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, который является самостоятельным объектом налогообложения. Стоимость оцениваемого объекта капитального строительства, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию и в ценах на 09.02.2018 оценена в размере - 

<

данные изъяты> руб. При проведении оценки стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 09.02.2018 составляет 

<

данные изъяты> рублей. На стр. 54 Отчета приведено описание расчетов. Проведены корректировки по следующим элементам сравнения: на условия рынка (дата предложения на продажу); на условия сделки; местоположение; тип объекта; площадь. Далее оценщиком проведено прогнозирование операционных расходов. Размер операционных расходов определен по данным экспертного опроса, согласно которого, величина операционных расходов для торговых помещений и зданий по состоянию на 01.01.2018 находится в интервале 20-34%. В расчете принято среднее значение – 26%. При согласовании результатов расчета объектов оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объектов оценки данным подходом. Для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости была проведена оценка значений на основе двух подходов. Результату сравнительного подхода был присвоен удельный вес -0,5. Результату доходного подхода присвоен удельный вес – 0,5. С учетом неизбежной погрешности, которая сопровождала расчеты, оценщик принял решение округлить полученный результат, сохранив значащими разряды, значениям которых можно доверять, исходя из достижимой точности оценки, а также не допуская существенного уменьшения рыночной стоимости в результате округления.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

С учетом требований ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит определению по состоянию на 09.02.2018.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 16.04.2019 определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 16.04.2019 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет № от 16.04.2019 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. В судебном заседании свидетель специалист-оценщик ФИО11 дала полные и последовательные пояснения на дополнительно возникшие вопросы, которые не противоречат содержанию и выводам, приведённым в отчёте. 

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в установленном оценщиком в отчете об оценке размере по состоянию на 09 февраля 2018 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление административного истца поступило в суд 26 июля 2019 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что Правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания под магазин по продаже продовольственных и промышленных товаров, общей площадью 480,2 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 09 февраля 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости считать 26 июля 2019 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко