УИД 77RS0025-02-2025-009110-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Москва 23 июня 2025 года  

Солнцевский районный суд города Москвы в составе судьи Демочкиной О.В., при секретаре Романовой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2—1275/25 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Санино 1» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации за разницу площади, штрафа, морального вреда, судебных расходов, 

установил:

ФИО1 обратился с указанным иском к ООО СЗ Санино 1, уточнив требования, просит признать п. 5.3 договора участия в долевом строительстве от 29.11.2022 года в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком на 1 год – недействительным, признать пункт 3.5 договора участия в долевом строительстве от 29.11.2022 года в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, - недействительным, взыскать денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 412 932 руб. 81 коп., взыскать неустойку с 01.07.2025 по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от стоимости строительных недостатков за каждый день просрочки, но не превышающей эту сумму, взыскать компенсацию в размере 24 796 руб. 66 коп. за разницу в площади передаваемого объекта, взыскать штраф в размере 5% от суммы удовлетворённых требований, моральный вред – 50 000 руб., расходы на доверенность - 1900 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы – 75 000 руб., расходы на юридические услуги – 50 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве. В переданной истцу квартире выявлены недостатки, стоимость устранения которых составила 412 932 руб. 81 коп. согласно заключению судебной экспертизы. Данная сумма не возмещена ответчиком в пользу истца. Досудебная претензия осталась без ответа, в связи с чем, истец просит взыскать неустойку. Квартира передана истцу меньшей площади (на 0,11 кв.м), чем это предусмотрено договором, что свидетельствует о наличии недостатков, разница в сумме в результате уменьшения площади составляет 24 796 руб. 66 коп. Данная сумма ответчиком истцу также не возмещена. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред. Для защиты своих нарушенных прав истец был вынужден обратиться с иском в суд, в связи с чем, понес дополнительные расходы. Пункты 5.3. и 3.5 договора участия в долевом строительстве являются частично недействительными, поскольку противоречат нормам закона.

Истец в судебное заседание не явился, судом извещен, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела по уважительным причинам не просил.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил возражения на иск, в которых просит в иске отказать, а в случае удовлетворения исковых требований просил снизить размер взыскиваемых сумм.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав письменные доказательства, считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 29 ноября 2022 года между застройщиком ООО СЗ «Санино 1» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта принять объект долевого строительства.

Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 8 094 983 руб. 08 коп.   

Объектом долевого строительства является квартира по адресу: ....

В квартире, переданной истцу по акту приема-передачи, выявлены строительные недостатки, которые по обращению истца в добровольном порядке не устранены.

По обращению истца специалист ООО «ПРО-Эксперт» составил заключение, в соответствии с которым стоимость устранения выявленных дефектов квартиры составляет 857 694 руб., стоимость данного заключения составила 75 000 руб., что подтверждается договором и чеком.

Истец направил в адрес ответчика претензию о возмещении стоимости устранения строительных недостатков, которая ответчиком не удовлетворена.

По настоящему делу на основании ходатайства представителя ответчика судом назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «НИЛСЭ», в соответствии с выводами которой стоимость устранения строительных недостатков в квартире, допущенных по вине ответчика, составляет 412 932 руб. 81 коп. Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не возникло.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 указанного закона (в редакции Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ), при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

С учетом стоимости приобретенного истцом объекта долевого строительства – 8 094 983 руб. 08 коп., размер присужденных истцу сумм в виде возмещения строительных недостатков, неустойки, убытков, штрафа не может превышать 242 849 руб. 49 коп. (3% от цены договора), в связи с чем, суд взыскивает в пользу истца сумму расходов на устранение строительных недостатков в размере 242 849 руб. 49 коп., а в части требований о взыскании неустойки, штрафа - отказывает, поскольку суммы по данным требованиям превышают 3 % от цены договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку ответчик длительное время не устранял недостатки в квартире истца, в результате чего истец был вынужден обратиться с иском в суд, суд признает, что действиями ответчика истцу причинен моральный вред, однако размер требуемой истцом компенсации морального вреда суд признает завышенным и присуждает ответчика компенсировать истцу моральный вред в сумме 30 000 руб.

В силу п. 3.5 договора участия в долевом строительстве, если после ввода объекта в эксплуатацию фактическая площадь объекта окажется меньше 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. на разницу площадей.

Истец полагает, что данный пункт является недействительным, поскольку не соответствует положения закона «О защите прав потребителей», а также закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, был навязан истцу застройщиком, в связи с чем является недействительным, а истцу подлежит возмещению сумма в размере 24 796 руб. 66 коп. ввиду уменьшения площади переданного объекта на 0,11 кв.м. Однако суд не усматривает оснований для удовлетворения указанных требований истца, поскольку данное условие договора сторонами согласовано, договор подписан на указанных условиях без замечаний, истец имел возможность не заключать договор на указанном условии, императивных норм закона данный пункт не нарушает.

В силу п. 5.3 договора участия в долевом строительстве, гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет пять лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом: гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования составляет три года; гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, соответствует гарантийному сроку изготовителя; гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год с момента передачи объекта.

Суд полагает, что данный пункт является недействительным в части, поскольку противоречит ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, согласно которому гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Таким образом, пункт 5.3 договора в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком на 1 год является ничтожным в силу закона.

На основании ст. 98 ГПК РФ суд также взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на досудебную экспертизу – 75 000 руб., нотариальные расходы – 1900 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб., определяя эту сумму с учетом существа спора, объема работы, проделанного представителем истца, поскольку они подтверждены документально, понесены истцом в связи с необходимостью обращения в суд, являются относимыми и необходимыми к рассматриваемому спору.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход бюджета г. Москвы в размере 11 286 руб. - пропорционально удовлетворенной части иска.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 N 925, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025 года включительно.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ взысканию с ответчика в пользу ООО «НИЛСЭ» подлежат расходы на проведение экспертизы в размере 108 900 руб., поскольку эти расходы были возложены на ответчика, выводы судебной экспертизы положены в основу решения, до настоящего времени расходы данной организации ответчиком в полном размере не возмещены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Иск – удовлетворить частично.

Признать пункт 5.3 договора участия в долевом строительстве № .... от 29.11.2022 года в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком на 1 год – недействительным.

Взыскать с ООО «СЗ Санино 1» в пользу ФИО1 расходы на устранение строительных недостатков по договору участия в долевом строительстве в размере 242 849 руб. 49 коп., моральный вред – 30 000 руб., расходы на досудебную экспертизу – 75 000 руб., нотариальные расходы – 1900 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО «СЗ Санино 1» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 11 286 руб.

Предоставить ООО «СЗ Санино 1» отсрочку исполнения решения суда сроком до 31.12.2025 года.

Взыскать с ООО «СЗ Санино 1» в пользу ООО «НИЛСЭ» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 108 900 руб.,

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Солнцевский районный суд г.Москвы. 

Решение в окончательной форме изготовлено 24.06.2025 года. 

Судья Демочкина О.В.