Дело № 3а-17/2024

УИД: 01OS0000-01-2023-000103-96

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 августа 2024 года город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Бзегежевой Н.Ш.,

при помощнике судьи Химишевой З.Х., 

с участием представителя административного истца индивидуального предпринимателя ФИО2 по доверенности ФИО10, представителей административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенностям ФИО4, ФИО3 помощника прокурора Республики Адыгея ФИО5,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с административным иском в Верховный суд Республики Адыгея к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором с учетом уточненных требований, просит установить кадастровую стоимость земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием - для строительства в целях расширения производственных мощностей нефтеперерабатывающего завода, с кадастровым номером № площадью 100 754 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 и равной 44 735 000 рублей; установить, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием - для строительства в целях расширения производственных мощностей нефтеперерабатывающего завода, с кадастровым номером №, площадью 100 754 кв.м., по адресу: 

<

адрес> (Адыгея), 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и равной 44 735 000 рублей применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2023; обязать Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием - для строительства в целях расширения производственных мощностей нефтеперерабатывающего завода, с кадастровым номером №, площадью 100 754 кв.м., по адресу: 

<

адрес> его рыночную стоимость в размере 44 735 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2022.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно договору № аренды земельного участка от 30.04.2008, договору об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.03.2022, соглашению о перераспределении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, от 30.08.2023, дополнительному соглашению к договору № аренды земельного участка от 30.04.2008, от 30.08.2023, на праве аренде ему принадлежит земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием – для строительства в целях расширения производственных мощностей нефтеперерабатывающего завода, с кадастровым номером №, площадью 100 754 кв.м., по адресу: 

<

адрес>

При получении выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.10.2023 № № административному истцу стало известно, что

кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № установлена с 01.01.2022 в размере 69 436 634 рублей 18 копеек, который утвержден актом № № от 03.03.2023.

Поскольку указанная кадастровая стоимость, определенная на 01.01.2022, по мнению административного истца, является явно завышенной и несоответствующей его рыночной стоимости, нарушает права ИП ФИО2 как арендатора спорного земельного участка, имеющего прямую обязанность по уплате арендной платы, последний в целях определения рыночной стоимости земельного участка обратился к независимому оценщику ФИО22

В соответствии с отчетом об оценке № от 26.10.2023, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 составила 44 426 469 рублей. На приведенный отчет об оценке, получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № от 02.11.2023

Посчитав, что результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, утвержденные актом № от 03.03.2023, нарушают права ИП ФИО2 как лица, обязанного вносить арендную плату, 09.11.2023, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Комитете Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее - Комиссия) с заявлением об оспаривании вышеуказанных результатов определения кадастровой стоимости данного земельного участка, однако решением Комиссии от 04.12.2023 № заявление ИП ФИО2 отклонено.

Административный истец полагает, что указанная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из кадастровой стоимости, ввиду чего влечет увеличение арендных платежей на земельный участок. 

В настоящее судебное заседание административный истец ИП ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО10, которая поддержала уточненный административный иск.

Представители административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО4, ФИО3 просили отказать в удовлетворении административного искового заявления, поддержав доводы, приведенные в письменных возражениях на повторную судебную оценочную экспертизу в части установления кадастровой стоимости спорного земельного участка. Отметили, что повторная судебная оценочная экспертиза выполнена с нарушением действующего законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, содержит существенные противоречия, которые вводят в заблуждение и допускают неоднозначность толкования полученных результатов. Полагают, что указанные факторы привели к необоснованному искажению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Ранее также представляли письменные возражения на административный иск и судебную оценочную экспертизу (том № 1 л.д. 155-159, том № 2 л.д. 159-135).

Помощник прокурора Республики Адыгея ФИО5 в судебном заседании дал заключение, согласно которому согласился с нарушениями, изложенными в письменных возражениях административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» на повторную судебную оценочную экспертизу. Ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. 

Административный ответчик Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям, а также заинтересованное лицо Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (далее - Управление) в судебное заседание не явилось, направило в суд письменное ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Управления. 

Заинтересованное лицо Администрация муниципального образования «Город Адыгейск» (далее – Администрация) в судебное заседание также не явилось, направило в суд письменное ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в связи с участием последнего в другом судебном заседании. Ранее представитель указанного заинтересованного лица по доверенности ФИО6 направила в суд письменный отзыв на административное исковое заявление, согласно доводам, которого просила отказать в удовлетворении заявленных требований, ввиду того, что бюджет муниципального образования «Город Адыгейск» является дотационным и снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению поступлений в местный бюджет (том № 1 л.д. 160). 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение помощника прокурора, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 100 754 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается представленными доказательствами, в том числе выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также не оспаривалось сторонами (том № 1 л.д. 8-17, 100-102). 

Кадастровая стоимость спорного объекта определена актом об определении кадастровой стоимости ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» от 21.03.2023 № № в размере 69 436 634 рубля 18 копеек по состоянию на 01.01.2022 (том № 1 л.д. 211, 217).

В силу пункта 2 статьи 58 Налогового кодекса Российской Федерации подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В данном случае из административного искового заявления и материалов дела следует, что права административного истца, как арендатора земельного участка затрагиваются, поскольку последний имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, за который арендная плата оплачивается исходя из кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание соответствующей кадастровой стоимости.

Так, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику ФИО20 за составлением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке от 26.10.2023 №, рыночная стоимость земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием - для строительства в целях расширения производственных мощностей нефтеперерабатывающего завода, с кадастровым номером №, площадью 100 754 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2022 составила 44 426 469 рублей (том № 1 л.д. 26-92).

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований административного истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства (том № 1 л.д. 155-159).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости земельного участка и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения возникших сомнений определением Верховного суда Республики Адыгея от 07.02.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО18 (том № 1 л.д. 232-236).

Согласно заключению эксперта ФИО17 от 22.03.2024 № № в ходе проверки Отчета об оценке № 81/23 от 26.10.2023, составленного оценщиком ФИО19 установлено, что нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета, которые могли повлиять на определение величины рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием - для строительства в целях расширения производственных мощностей нефтеперерабатывающего завода, с кадастровым номером №, площадью 100 754 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>А оценщиком не допущены. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. В связи с тем, что экспертом не было выявлено нарушений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в отчете № от 26.10.2023, определение рыночной стоимости земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием - для строительства в целях расширения производственных мощностей нефтеперерабатывающего завода, с кадастровым номером № площадью 100 754 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> не проводилось. Эксперт указал на то, что рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете № от 26.10.2023 в размере 44 426 469 рублей 00 копеек соответствует рыночным ценам по состоянию на 01.01.2022 (том № 2 л.д. 6-69).

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» в письменных пояснениях, с заключением судебной экспертизы не согласился, представил возражения (том № 2 л.д. 129-135), в которых в числе прочих нарушений, со ссылкой на акт осмотра спорного земельного участка, составленной комиссией Администрации МО «Город Адыгейск» обратил внимание на то, что на территории участка расположена трансформаторная подстанция, принадлежащая эксплуатирующей электрические сети организации, и газораспределительный пункт, принадлежащий правообладателю участка. При этом утверждение представителя истца о том, что указанная подстанция расположена на самостоятельном земельном участке с кадастровым номером № и в связи с этим, на спорном участке с кадастровым номером № отсутствует электроснабжение, административный ответчик полагал несостоятельным.

В связи с возникшими у суда и сторон сомнениями относительно размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подлежащего установлению на заявленную дату, с учетом того, что при проведении судебной оценочной экспертизы, эксперт не выявил наличие вблизи земельного участка транспортной инфраструктуры, а также железнодорожного сообщения, не учел возможность технологического подключения к сетям энергоснабжения и газоснабжения, определением суда от 23.05.2024 по делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту ФИО16том № 2 л.д. 195-199).

Согласно заключению эксперта ФИО14 от 05.07.2024 № № отчет об оценке № от 26.10.2023, составленный оценщиком ФИО15 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. При определении рыночной стоимости оценщик использовал устаревшие справочные данные 2020 года - Справочник оценщика недвижимости «Земельные участки» под ред. ФИО8. Данный справочник не отражает состояние рынка на дату оценки - 01.01.2022. Соответственно, рыночная стоимость, рассчитанная по устаревшим рыночным данным, не соответствует дате оценки. Нарушение пункта 22 ФСО-7. Математических ошибок не выявлено. Отвечая на второй вопрос, эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 100 754 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 составляет 44 735 000 рублей (том № 3 л.д. 9-75). 

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем в области оценочной деятельности (с 2005 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом СРО Некоммерческое партнерство «Ассоциация региональных магистров оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Помощником прокурора Республики Адыгея ФИО5 в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представители административных ответчиков против удовлетворения данного ходатайства не возражали, ссылаясь на его обоснованность.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако содержание заключения повторной судебной оценочной экспертизы, в том числе письменные пояснения эксперта ФИО7, проводившего экспертизу от 05.07.2024 № № (далее – заключение эксперта), не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.

Так, довод представителя административного ответчика о том, что в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-Ф3), пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (далее - ФСО № 7), экспертом некорректно проведен анализ рынка недвижимости, не могут быть приняты во внимание. 

Экспертом отмечено, что в его заключении приведен анализ социально-экономического развития Республики Адыгея, а также анализ фактических сделок с земельными участками в районе местоположения оцениваемого земельного участка. Наличие (отсутствие) в заключении раздела о развитии Российской Федерации на дату определения кадастровой стоимости не влияет на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Согласно письменным пояснениям эксперта основные ценообразущие факторы для определения рыночной стоимости земельных участков указаны на страницах 48-49 заключения эксперта. Кроме того, основные выводы по результатам анализа цен предложений сопоставимой недвижимости представлены в таблице 3 (стр. 39), а именно: минимальное/максимальное значение, среднее арифметическое, среднее медианное, а также критерии однородности приведенной выборки.

По мнению административного ответчика, в экспертном заключении в нарушение подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7 не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, однако как обоснованно указал эксперт, наименование сегмента рынка исследуемого объекта следовало из текста определения о назначении судебной экспертизы и характеристик объекта исследования – земельные участки земель промышленности и иного специального назначения.

Также являются необоснованными доводы представителя административного ответчика о том, что в нарушение подпункта «д» пункта 11 ФСО № 7 отсутствуют выводы о степени ликвидности оцениваемого объекта, поскольку сроки экспозиции (непосредственно связанные с ликвидностью оцениваемого объекта) – период поиска предполагаемых объектов – аналогов, приведены на странице 37 заключения эксперта. 

Доводы административного ответчика о том, что в нарушение пункта 6 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)» (далее - ФСО II), раздела IV ФСО № 7 (п. 12-15) экспертом не проведен анализ рынка наиболее эффективного использования оцениваемого объекта являются несостоятельными, поскольку по смыслу процедуры оспаривания рыночная стоимость объекта определяется для того же вида разрешенного использования, что и кадастровая стоимость (при условии идентичности иных характеристик оцениваемого объекта).

Отклоняя довод о том, что предложение № 4 (аналог № 1 в расчетах) согласно тексту объявления на территории участка располагается готовый рынок, что говорит о принадлежности его к сегменту земельных участков коммерческого, а не промышленного назначения, суд, соглашаясь с пояснениями эксперта отмечает, что объявление размещено в разделе «земельные участки», соответственно, информация о наличии на участке улучшений приведена справочно, без увеличения цены предложения. Как следует из объяснений эксперта, выделить стоимость улучшений из стоимости единого объекта недвижимости не представляется возможным, поскольку в объявлении не указаны качественно-количественные характеристики возведенных построек. Таким образом, цена предложения относится только к земельному участку, стоимость улучшений определить невозможно. 

Ссылка представителя административного ответчика на отсутствие достоверной информации о виде разрешенного использования объекта-аналога № 3 устранена экспертом, со ссылкой в письменных пояснениях на то, что в соответствии с данными объявления земельный участок (аналог № 3) относится к землям промназначения. 

Подлежит отклонению довод административного ответчика о том, что на странице 50 эксперт применил к аналогу № 2 корректировку на передаваемые права в значении долгосрочной аренды 16,8 %, тогда как согласно тексту объявления срок переуступки прав аренды не указан, в связи с чем вывод эксперта о долгосрочности аренды аналога № 2 и, соответственно, применение указанного значения корректировки, являются необоснованными. 

Как следует из письменных объяснений эксперта, по результатам анализа рынка промышленных земельных участков экспертом принят наиболее вероятный срок аренды земель промназначения, более 10 лет – долгосрочная.

Довод административного ответчика о том, что целесообразнее использование корректировки на площадь земельных участков под индустриальную застройку (промышленного назначения) по усредненным данным России признается несостоятельным.

Экспертом ФИО7 обращено внимание на то, что использование усредненной для России корректировки менее целесообразно, чем применение корректировки для Краснодарского края. При этом доводы админстративного ответчика об отдыхе и развитии туристической сферы в Республике Адыгея не могут быть приняты во внимание, так как в заключении эксперта определяется рыночная стоимость земельного участка промышленности и иного специального назначения.

Кроме того, эксперт пояснил несостоятельность возражений административного ответчика относительно неверной корректировки по объекту-аналогу № 2, отметив, что площадь приведенного аналога – 301 га, находится на границе диапазонов, соответственно, экспертом внесена корректировка на площадь, как наиболее вероятное значение.

Также экспертом выражено несогласие с доводом представителя административного ответчика касательно необходимости учета при определении рыночной стоимости возможности (невозможности) подключения к коммуникациям.

В письменных пояснениях эксперт ФИО7 пояснил, что стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории участка - объект экспертизы, в соответствии с ее целью (оспаривание кадастровой стоимости) не учитывается, так как данные расходы относятся к расходам на строительство зданий и сооружений (Журнал «Учет в строительстве» № 2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25.01.2006 № 03-03-04/1/57). Налог на недвижимое имущество зданий, сооружений - уплачивается отдельно. Таким образом, в соответствии с целями оценки, земельный участок оценивается как условно свободный от таких улучшений как здания, сооружения и инженерные коммуникации. Объекты-аналоги представляют собой условно незастроенные земельные участки, следовательно, если в объявлениях указано наличие коммуникаций, подразумевается возможность подключения данных коммуникаций. Для объекта экспертизы эта возможность также имеется, так как он расположен на территории населенного пункта. С учетом изложенного, корректировка на наличие инженерных коммуникаций у объектов - аналогов не применяется.

Отклоняя довод ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» о том, что эксперту необходимо было применить повышающую корректировку на дату оценки с использованием калькулятора инфляции для расчета ее уровня, необходимо отметить, что сроки экспозиции (непосредственно связанные с ликвидностью оцениваемого объекта) - период поиска предполагаемых объектов - аналогов приведены на странице 37 заключения эксперта. При определении рыночной стоимости земельных участков сравнительный подход реализован методом прямого сравнения продаж. Период анализа рынка выбран экспертом, исходя из срока экспозиции оцениваемой недвижимости. Для определения срока экспозиции эксперт ФИО9 воспользовался исследованием Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт (www.statrielt.ru) по состоянию на 01.01.2022. Для земельных участков промназначения срок экспозиции принят экспертом - 18 месяцев. 

Суд считает, что в основу решения о рыночной стоимости земельного участка должно быть положено заключение повторной экспертизы, и не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта ООО «Р-ГРУПП» о целесообразности использования выбранных им подходов и методов при проведении экспертизы, при том, что доказательств, объективно подтверждающих неправомерность и необоснованность их использования, сторонами не представлено.

Учитывая изложенное, оценивая заключение повторной судебной экспертизы, письменные пояснения эксперта ФИО13 ФИО7, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

При этом, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта оценки руководствоваться отчетом об оценке, поскольку выводы заключения повторной судебной экспертизы о существенных нарушениях, допущенных оценщиком при составлении отчета не опровергнуты.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 в размере, определенном в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, которая составляет 44 735 000 рублей 00 копеек.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца, являющегося индивидуальным предпринимателем, с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 06.02.2012 № П/46 в Республике Адыгея при Управлении Росреестра по Республике Адыгея – 09.11.2023 (том № 1 л.д. 95-96).

Поскольку заключение повторной судебной оценочной экспертизы ФИО11 от 05.07.2024 № № признается судом достоверным и обоснованным, ходатайство экспертной организации об оплате стоимости производства судебной экспертизы в размере 60 000 рублей (том № 3 л.д. 4-5), подлежит удовлетворению в следующем порядке.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам, то есть, затратам, понесенным в целях реализации права на доступ к правосудию участниками процесса в ходе рассмотрения административного дела, государственную пошлину и издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО21 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка (69 436 634 рублей 18 копеек) и его рыночной стоимостью (44 735 000 рублей 00 копеек) составило 35,5 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Такое расхождение не является тем существенным превышением, кадастровой стоимости над установленной судом рыночной стоимостью, которое свидетельствует об ошибке, допущенной в отношении земельного участка при проведении оценки, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца.

Выявленное отклонение может быть обусловлено, в первую очередь, использованием экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки информации, его индивидуализирующей, которая не могла быть учтена при проведении оценки.

Доказательств, позволявших утверждать, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка, повлекшая названное отклонение от рыночной стоимости земельного участка, материалы административного дела не содержат.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов по проведению судебной экспертизы с ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», как с государственного органа, утвердившего кадастровую стоимость, и о необходимости их возмещения за счет административного истца.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов, понесенных экспертным учреждением при проведении судебной оценочной экспертизы, суд исходит из стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 08.02.2019 № 34/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях»).

Согласно вводной части заключения эксперта от 05.07.2024 № № судебная экспертиза проведена с 10.06.2024 (17 часов 30 минут) по 05.07.2024 (10 часов 00 минут), что не противоречит сведениям о количестве экспертных часов, затраченных на производство судебной экспертизы.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о взыскании расходов, понесенных экспертным учреждением ООО «Р-ГРУПП», в заявленном размере с административного истца ИП ФИО2

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249, частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с разрешенным использованием - для строительства в целях расширения производственных мощностей нефтеперерабатывающего завода, с кадастровым номером №, площадью 100 754 кв.м., расположенному по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2022 года в размере его рыночной стоимости равной 44 735 000 (сорок четыре миллиона семьсот тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 09 ноября 2023 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2023 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО12 расходы на производство повторной судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (

<

...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 02 сентября 2024 года.

Судья Верховного суда 

Республики Адыгея Н.Ш. Бзегежева