РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2023 года город Балтийск 

Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи Дуденкова В.В.

при секретаре судебного заседания Кожевниковой М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-391/2023 по административному иску ФИО1 к администрации муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в районный суд с административным иском к администрации Балтийского городского округа о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером (КН) №, оформленного письменным уведомлением от 20.03.2023 № №, и об обязании заключить договор аренды указанного земельного участка на срок три года для завершения строительства нежилого здания. Свои требования административный истец обосновал тем, что с 14 декабря 2015 года он является собственником объекта незавершённого строительства в виде нежилого здания степенью готовности 6% с КН №, расположенного на земельном участке с КН № площадью 2000 кв. м, относящемся к категории земель населённых пунктов, имеющем вид разрешённого использования "под строительство производственной базы", расположенном по адресу: 

<

.....>. Ранее этот земельный участок был предоставлен ему в аренду на основании договора аренды земельного участка от 28.12.2015 № № В период арендных отношений им было получено разрешение на строительство производственной базы по обслуживанию автотранспорта для пассажирских перевозок от 29.02.2016 № № со сроком действия до 23 декабря 2018 года. С целью завершения строительства нежилого здания 16 марта 2023 года он обратился в администрацию Балтийского городского округа с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с КН №, однако решением от 20.03.2023 административный ответчик отказал ему в удовлетворении указанного заявления со ссылкой на реализацию ею права на однократное предоставление земельного участка в трёхлетнюю аренду для завершения строительства путём заключения договора аренды земельного участка от 28.12.2015 № №, срок действия которого истёк 23 декабря 2018 года, и на инициирование процедуры публичных торгов по продаже объекта незавершённого строительства, расположенного в границах земельного участка с КН №, в соответствии со статьёй 239 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – "ГК РФ"). 

ФИО1 не явился в судебное заседание, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения административного дела. 

В судебном заседании представитель административного истца, ФИО2, настаивал на удовлетворении административного иска и полностью поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении, дополнительно пояснив, что 2 марта 2023 года ФИО1 заключил с ООО "

<

.....>" предварительный договор инвестирования с целью завершения строительства производственной базы по обслуживанию автотранспорта, которая расположена на испрашиваемом в аренду земельном участке с КН №. 

Представитель администрации Балтийского городского округа Астраханцева Т.С. не признала административный иск и просила отказать в его удовлетворении, пояснив, что не имеется законных оснований для повторного предоставления ФИО1 без проведения торгов в аренду земельного участка с КН № для завершения строительства производственной базы для автотранспорта в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – "ЗК РФ"). Администрация Балтийского городского округа намерена обратиться в суд с требованием об изъятии у административного истца объекта незавершённого строительства применительно к статье 239 ГК РФ. 

Проверив доводы, приведённые в административном исковом заявлении, заслушав объяснения представителей сторон и исследовав письменные доказательства, суд находит административный иск ФИО1 подлежащим удовлетворению по следующим мотивам. 

28 декабря 2015 года между администрацией города Балтийска, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, на основании постановления администрации города Балтийска от 28.12.2015 № № был заключён договор аренды земельного участка № №, по условиям которого администрация города Балтийска как арендодатель предоставила ФИО1 как арендатору в аренду земельный участок с КН № площадью 2000 кв. м, относящийся к категории земель населённых пунктов, имеющий вид разрешённого использования "под строительство производственной базы", расположенный по адресу: 

<

.....>, на срок: с 28 декабря 2015 года до 23 декабря 2018 года. 4 марта 2016 года произведена государственная регистрация этого договора и обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО1 на срок с 28 декабря 2015 года по 23 декабря 2018 года (л.д. 13–17, 22–29, 46–48).

29 февраля 2016 года глава администрации города Балтийска выдал ФИО1 разрешение № 

<

.....> на строительство производственной базы по обслуживанию автотранспорта для пассажирских перевозок на земельном участке с КН № со сроком действия до 23 декабря 2018 года (л.д. 30–31).

14 декабря 2015 года осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершённого строительства с КН №, имеющий площадь застройки 710,6 кв. м и степень строительной готовности 6%, расположенный на земельном участке с КН № по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск (л.д. 42–44). 

23 декабря 2018 года договор аренды земельного участка от 28.12.2015 № № прекратил своё действие (л.д. 87–93). 

2 марта 2023 года ФИО1 заключил с ООО "

<

.....>" предварительный договор инвестирования в целях завершения строительства производственной базы по обслуживанию автотранспорта для пассажирских перевозок, расположенной на земельном участке с КН № (л.д. 100–101). 

16 марта 2023 года ФИО1 подал в администрацию Балтийского городского округа письменное заявление от 16.03.2023, в котором просил заключить с ним договор аренды земельного участка с КН № на срок 3 года для завершения строительства нежилого здания, расположенного на этом земельном участке (л.д. 32, 50).

По результатам рассмотрения этого заявления администрация Балтийского городского округа направила ФИО1 письменное уведомление от 20.03.2023 № №, которым отказала ему в предоставления земельного участка с КН № в аренду под объект незавершённого строительства, сославшись на то, что администрацией балтийского городского округа будет инициирована в судебном порядке процедура публичных торгов по продаже объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке с КН №, в соответствии со статьёй 239 ГК РФ (л.д. 33–34, 51–52). 

Проверяя законность и обоснованность решения администрации Балтийского городского округа, оформленного письменным уведомлением от 20.03.2023 № 333, суд приходит к следующим выводам. 

Из части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – "КАС РФ") следует, что гражданин может обратиться в суд с требованием об оспаривании решения органа местного самоуправления, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу части 9 статьи 226 и части 2 статьи 227 КАС РФ в их системной взаимосвязи, административное исковое заявление об оспаривании решения органа местного самоуправления может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух обязательных условий: 1) несоответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам; 2) нарушения оспариваемым решением прав, свобод и законных интересов административного истца.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – "ГК РФ") собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду на основании договора аренды.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением собственника, приобретшего право собственности на этот объект по результатам публичных торгов, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 ЗК РФ. 

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ). 

Из правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, следует, что собственник объекта незавершённого строительства, правомерно возведённого в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введён в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов.

Администрация Балтийского городского округа не заявляла в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от 28.12.2015 № №, то есть не позднее 23 июня 2019 года, требование об изъятии у ФИО1 принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершённого строительства с КН № путём продажи с публичных торгов.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на этом земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно подпункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Системный анализ положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и статьи 239.1 ГК РФ позволяет суду сделать вывод о том, что уполномоченный орган, осуществляющий правомочия публичного собственника земли, после прекращения договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий арендатору объект незавершённого строительства, не может распорядиться этим объектом, созданным в период действия договора аренды на основании надлежащей разрешительной документации, без решения суда. 

Законом допускается возможность изъятия такого объекта незавершённого строительства у собственника в случае неиспользования им земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин, которое подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требования публичного собственника земельного участка, заявленного в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта об изъятии объекта незавершённого строительства его собственник вправе требовать от уполномоченного органа заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, для завершения строительства. 

Так как право собственности на объект незавершённого строительства с КН № в установленном порядке зарегистрировано за административным истцом, получение разрешения на строительство, завершение строительства производственной базы и последующая её эксплуатация невозможны без предоставления ФИО1 земельного участка в аренду. 

Принимая во внимание нахождение на земельном участке с КН № объекта незавершённого строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствие решения суда об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов, суд полагает, что указанный земельный участок не может быть предоставлен другим лицам и не может быть предметом аукциона. 

Распоряжение администрацией Балтийского городского округа спорным земельным участком без расположенного на нём объекта незавершённого строительства, собственником которого является ФИО1, является нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закреплённого в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ. 

Проанализировав приведённые выше обстоятельства, суд делает вывод о том, что ФИО1 имеет право на однократное получение в аренду без проведения торгов земельного участка с КН № с целью завершения строительства производственной базы, которое может быть реализовано путём заключения договора аренды с администрацией Балтийского городского округа на трёхлетний срок.

Подпунктами 6 и 7 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ предусмотрено, что процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляемого без проведения торгов, включает подачу в уполномоченный орган гражданином заявления о предоставлении земельного участка и заключение договора аренды земельного участка.

Заявление ФИО1 от 16.03.2023 в полной мере соответствует требованиям, установленным пунктами 1 и 2 статьи 39.17 ЗК РФ. 

Указанное заявление не возвращалось администрацией Балтийского городского округа применительно к пункту 3 статьи 39.17 ЗК РФ. 

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проект указанного договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В статье 39.16 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

Администрация Балтийского городского округа в нарушение требований подпунктов "б", "в" пункта 3 части 9 и части 11 статьи 226 КАС РФ не представила суду допустимых и убедительных доказательств, подтверждающих соблюдение требований земельного законодательства, устанавливающих порядок и основания принятия оспариваемого решения. 

Напротив, по итогам судебного разбирательства не установлено предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении ФИО1 в аренду без проведения торгов земельного участка с КН №, находящегося в государственной собственности, что влечёт незаконность оспоренного решения, оформленного письменным уведомлением от 20.03.2023 № №

Незаконное решение администрации Балтийского городского округа, несомненно, нарушило право ФИО1 как собственника объекта незавершённого строительства с КН № на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с КН № для завершения строительства.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, наделённого государственными или иными публичными полномочиями, суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения незаконным, если признает решение не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

С учётом всех установленных обстоятельств дела, оценивая совокупность исследованных доказательств, суд приходит к окончательному выводу о незаконности решения администрации Балтийского городского округа об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с КН №, оформленное письменным уведомлением от 20.03.2023 № № и удовлетворяет соответствующее требование административного истца.

Принимая во внимание правовое регулирование, содержащееся в пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ, в целях устранения допущенных нарушений и восстановления нарушенных прав и законных интересов административной истицы суд полагает необходимым возложить на администрацию Балтийского городского округа обязанности по подготовке проекта договора аренды земельного участка с КН № в трёх экземплярах, их подписанию и направлению для подписания ФИО1

Статьёй 187 КАС РФ суду предоставлено право указать предельные сроки исполнения решения суда в соответствии с характером соответствующих требований.

Согласно части 9 статьи 227 КАС РФ в случае признания решения незаконным орган, наделённый государственными или иными публичными полномочиями и принявший оспоренное решение, обязан устранить допущенные нарушения прав, свобод и реализации законных интересов административного истца и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения в суд и гражданину, в отношении которого допущены нарушения.

Учитывая наличие в распоряжении административного ответчика заявления ФИО1 от 16.03.2023 и полного комплекта необходимых документов, виды и объёмы подлежащих совершению действий, принимая во внимание срок осуществления процедуры, предусмотренной пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ, в 2023 году, суд полагает необходимым установить администрации Балтийского городского округа для исполнения решения в части восстановления нарушенного права ФИО1 срок, равный 14-ти календарным дням с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175–180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить административный иск ФИО1.

Признать незаконным решение администрации муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, оформленное письменным уведомлением от 20.03.2023 № №.

Обязать администрацию муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу устранить в полном объёме допущенное нарушение прав и законных интересов ФИО1 путём подготовки проекта договора аренда земельного участка с кадастровым номером № в трёх экземплярах, их подписания и направления для подписания ФИО1.

Обязать администрацию муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области сообщить в Балтийский городской суд Калининградской области и ФИО1 об исполнении настоящего решения в течение одного месяца со дня вступления его в законную силу.

Взыскать с администрации муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (трёхсот) рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Калининградского областного суда через Балтийский городской суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда 

Калининградской области В.В. Дуденков

Мотивированное решение изготовлено 8 ноября 2023 года.