Дело № 66RS0003-01-2024-000881-43

Производство № 2-2187/2024

Мотивированное 

решение

 изготовлено 11 июля 2024 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2024 года г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Марковой Н. А., при секретаре судебного заседания Мельниковой Е. Н., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,действующего на основании доверенности 66 АА *** от 14.03.2024,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности 66 АА *** от 22.03.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 кИльиных Татьяне Михайловне, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО1 обратилась в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожным.

В обоснование исковых требований истец указала, что является собственником 1/2 доли в праве собственности на земельный участок по адресу: ***, кадастровый номер ***. Сособственником указанного объекта являлась ФИО3 

В 2022 г. ответчик продала свой участок и, в нарушении п. 2 ст. 250 ГК РФ, не известила ФИО1 о продаже своей доле. ФИО3 нарушено преимущественное право покупки долевого собственника. В связи с чем, истец считает, что договор по отчуждению доли является ничтожным. 

На основании изложенного, просит признать договор по отчуждению 1/2 доли в праве собственности на спорный земельный участок недействительным. 

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, истец требования уточнила, просила восстановить срок на предъявление требования о переводе на нее прав и обязанностей покупателя; перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 10.11.2022, заключенному между ФИО3 и ФИО5 в отношении 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 исковые требования не признал. Поддержал доводы письменного отзыва. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 суду пояснил, что является собственником земельного участка № *** по адресу: *** и знаком со сторонами. Земельным участком с кадастровым номером *** пользовались стороны вдвоем, со стороны ФИО3 проведено электричество и поставлен забор, а ФИО1 нужен был участок для прохода/проезда. В течение двух последних лет свидетель не видел, чтобы кто-то пользовался участком истца, земля заросла травой. Также, ФИО6 пояснил, что в 2022 г. ответчик ФИО3 обсуждала с ним и с истцом продажу своего земельного участка и спорного участка 1/2 доли. Предлагала купить за 600000 рублей. ФИО1 отказалась покупать, поскольку ее не устроила цена. Истца интересовала только возможность проезда к своему участку. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок, причины неявки суду неизвестны. 

Учитывая, что стороны реализуют свои процессуальные права по своему усмотрению и в своем интересе, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей сторон, показания свидетеля, исследовав материалы дела, каждое представленное доказательство в отдельности и все в совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ст.150, ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам и принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).

Судом на основании материалов дела установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: *** и собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***

ФИО3 являлась собственником земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: *** и собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.

10.11.2022 между ФИО3 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договоры купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 400±7 кв.м, расположенный по адресу: *** (л.д. 67-68).

Переход право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован *** 12.11.2022 в установленном законом порядке (л.д. 109).

В обоснование заявленных требований истец указывает на ее ненадлежащее уведомление о продаже спорного объекта и нарушении права преимущественной покупки, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ФИО3 приняты меры к уведомлению участника общей долевой собственности – ФИО1 о продаже спорной 1/2 доли в праве собственности путем направления телеграммы 21.09.2018. 

Из текста телеграммы явно следует, что извещается ФИО1 о намерении продать ФИО3 принадлежащую долю земельного участка с кадастровым номером *** за 700000 рублей (л.д. 107).

В материалах по совершению нотариального действия об удостоверении договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, имеется копия телеграммы от 04.07.2022, а также сообщение телеграфиста от 06.07.2022, согласно которому телеграмма, поданная ФИО3 по адресу: ***, ФИО1 не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (л.д. 106).

Пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2010 года N 478-О-О указано, что норма части первой статьи 12 процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности о намерении продать долю в праве общей долевой собственности и не совершение участниками долевой собственности действий по принятию данного предложения в течение месяца с момента уведомления продавцом о своем намерении.

Перед удостоверением сделки нотариус должен проверить факт уведомления продавцом других сособственников, Федеральной нотариальной палатой разработаны Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденные Протоколом от 28.03.2016 N 03/16.

Согласно указанному документу бесспорным подтверждением направления уведомления участникам общей собственности является: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В случае непредставления нотариусу указанных документов он вправе отказать в удостоверении сделки, а продавец, в свою очередь, может обратиться в суд за подтверждением соответствующего юридического факта. Извещение направляется по месту регистрации сособственников. А если таковое продавцу неизвестно, по месту нахождения продаваемого имущества.

Установленные законодателем требования к способам отправки уведомления не гарантируют его фактического получения сособственниками. Последние, например, могут находиться вне места проживания по причине командировки, отпуска или по другим причинам.

Согласно Правилам оказания услуг телеграфной связи, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.05.2022 N 968, телеграммы, адресованные гражданам по месту их нахождения (месту жительства), должны вручаться лично адресату. При этом телеграммы с отметками "уведомление телеграфом", "уведомление телеграфом срочное" и "заверенная" должны вручаться при предъявлении документа, удостоверяющего личность. При отсутствии адресата или при иных независящих от оператора связи обстоятельствах, препятствующих вручению телеграммы, оператор связи обязан оставить извещение о поступлении телеграммы в абонентском почтовом шкафу (почтовом абонентском ящике) адресата. Если адресат не обратился за получением телеграммы по извещению в течение 1 дня, оператор связи должен принять меры по повторной доставке телеграммы (пункт 57 Правил).

Телеграммы до востребования выдаются адресату только при предъявлении документа, удостоверяющего личность адресата. Адресат имеет право востребовать такую телеграмму в течение 30 дней со дня ее поступления (пункт 58 Правил).

Согласно пункту 65 Правил срок прохождения телеграммы категории "обыкновенная" внутри населенного пункта (поселения) составляет не более 8 часов, между населенными пунктами - не более 12 часов. В случае подачи отправителем телеграммы вида "с уведомлением о вручении" уведомление о вручении телеграммы передается в адрес отправителя только после доставки (вручения) телеграммы адресату. В случае не поступления уведомления о вручении телеграммы в течение 48 часов из пункта подачи должен быть направлен запрос в пункт назначения, после чего из пункта назначения в пункт подачи должно быть сообщено о вручении телеграммы (о причине невручения, неотправки уведомления) для последующего соответствующего сообщения отправителю (пункт 49 Правил).

В силу части 4 статьи 42 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли вправе общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Сам факт неполучения корреспонденции без уважительных причин в силу положений части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений данных в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возлагает риск такого не получения на адресата, а корреспонденция считается доставленной.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком выполнена обязанность продавца по уведомлению другого участника долевой собственности о продаже своей доли. 

Довод истца о том, что ответчику было известно об ином месте проживания, наличие злоупотребления правом, судом отклоняется. 

Согласно материалам дела, адрес регистрации истца – ***. При этом, выдача доверенностей истцом на имя ответчика по иному адресу, где фактически она и проживает – *** существенного значения не имеет в рамках настоящего спора, поскольку их оформление происходило в 2016 и 2021 год, что не относится к анализируемому периоду. 

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (злоупотребление правом). В случае несоблюдения запрета на злоупотребление правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, может отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применить иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 данного кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Оценив действия сторон с точки зрения добросовестности, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а именно, своевременность направления ФИО3 (долевым сособственником) телеграммы о намерении продажи доли в праве собственности, оформлении сделки по истечении месячного срока со дня уведомления, о продаже спорного имущества за цену, предложенную в той же сумме, как и истцу - лицу, обладающему преимущественным правом покупки, суд исходит онадлежащем выполнение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия злоупотребления прав участников гражданских правоотношений. 

Помимо того, с настоящим иском истец обратилась в суд 31.01.2024, то есть за сроками, установленными указанной выше нормой, в связи с чем просила его восстановить. 

Как следует из пояснений свидетеля ФИО7, ответчик в 2022 году сообщала истцу о продаже 1/2 доли спорного объекта. С 2023 г. земельным участком стала пользоваться новый собственник ФИО5, которой проводятся строительные работы на участке. 

Таким образом, истец, являясь собственником доли вышеуказанного земельного участка, распоряжаясь собственным имуществом и проявляя к нему интерес, должна была знать о том, что одна из долей продана. С учетом установленных обстоятельств, а также принимая во внимание отсутствие нарушения преимущественного право покупки у ФИО1, суд не находит оснований для восстановления срока на предъявление требований о переводе прав и обязанностей покупателя. 

Разрешая заявленный спор, руководствуясь вышеизложенными нормами права, установив фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о надлежащем извещении истца о продаже спорной комнаты, об отсутствии согласия собственника ФИО1 на покупку реализуемой доли спорного земельного участка у стороны продавца, а также о продаже спорного имущества за цену, предложенную в той же сумме, как и истцу - лицу, обладающему преимущественным правом покупки. 

С учетом изложенного, суд исходит, что условия, предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюдены, нарушений прав истца на преимущественное право покупки указанного объекта недвижимости не имеется, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 кИльиных Татьяне Михайловне, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья /подпись/ Н. А. Маркова

Верно

Судья Н. А. Маркова