дело № 3а-309/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 27 августа 2021 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л. В.,

с участием представителей : административного истца индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, 

установил :

Административный истец - индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости :

- земельного участка с кадастровым номером …:6255, площадью 100 000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : склады, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: …, по состоянию на 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 30 686 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером …:8189, площадью 20 710 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: …, по состоянию на 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 32 953 000 рублей;

- здания с кадастровым номером …:8034, площадью 1498,9 кв. м., назначение : нежилое, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, расположенного по адресу: …, по состоянию на 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 5 877 000 рублей;

- здания с кадастровым номером …:8000, площадью 1398,9 кв. м., назначение : нежилое, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, расположенного по адресу: …, по состоянию на 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 5 485 000 рублей;

- здания с кадастровым номером …:9689, площадью 792 кв. м., назначение : нежилое, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования по ул. … в г. … Ставропольского края, расположенного по адресу: …, по состоянию на 28 августа 2019 года в размере его рыночной стоимости – 3 384 000 рублей;

- здания с кадастровым номером …:8650, площадью 1396,5 кв. м., назначение : нежилое, наименование : торгово-офисное здание по ул. … в г. … Ставропольского края, расположенного по адресу: …, по состоянию на 10 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 15 092 000 рублей; определении, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат ей на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи регистрации № … от 29 июня 2017 года, № … от 28 августа 2018 года, № … от 09 сентября 2019 года, № … от 31 августа 2018 года, № … от 10 августа 2018 года, № … от 06 февраля 2019 года. 

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость вышеуказанных спорных объектов недвижимости определена : земельного участка с кадастровым номером …:6255 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 111 109 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером …:8189 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 53 447 746, 70 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8034 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 19 276 674, 79 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8000 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 17 990 620, 03 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:9689 по состоянию на 28 августа 2019 года в размере - 6 037 384, 32 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8650 по состоянию на 10 января 2019 года в размере – 34 599 256, 64 рублей. 

Считая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратилась к независимому оценщику – ООО «Южное Региональное юридическое агентство» для определения рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости. 

Согласно отчетам об оценке от 09 декабря 2020 года № …, № …, № …, выполненному ООО «Южное региональное юридическое агентство», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена : земельного участка с кадастровым номером …:6255 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 30 686 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером …:8189 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 32 953 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8034 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 5 877 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8000 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 5 485 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:9689 по состоянию на 28 августа 2019 года в размере – 3 384 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8650 по состоянию на 10 января 2019 года в размере – 15 092 000 рублей. 

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ФИО1, как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей за спорные объекты недвижимости, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 поддержала заявленные исковые требования с учетом их уточнения и выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером …:6255 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 31 249 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером …:8189 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 33 376 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8034 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 6 039 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8000 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 5 636 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:9689 по состоянию на 28 августа 2019 года в размере – 3 643 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8650 по состоянию на 10 января 2019 года в размере – 15 380 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. 

Представитель административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3 в судебном заседании возражала в удовлетворении заявленных требований, поддержав доводы, приведенные в письменных возражениях Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» и ссылаясь на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. 

Административный истец - индивидуальный предприниматель ФИО1 в судебное заседание не явилась, по утверждению ее представителя ФИО2 уведомлена о времени и месте рассмотрения данного административного дела. 

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:6255, с видом разрешенного использования : склады, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 100 000 кв. м., кадастровой стоимостью 111 109 000 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:8189, с видом разрешенного использования : объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 20710 кв. м., кадастровой стоимостью 53 447 746, 70 рублей; с кадастровым номером …:8034, нежилое здание, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, расположенное по адресу : …, общей площадью 1498,9 кв. м., кадастровой стоимостью 18 276 674, 79 рублей; с кадастровым номером …:8000, нежилое здание, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, расположенное по адресу : …, общей площадью 1398,9 кв. м., кадастровой стоимостью 17 990 620, 03 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Также в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : с кадастровым номером …:9689, нежилое здание, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования по ул. … Ставропольского края (поз. 6), расположенное по адресу : …, общей площадью 1398,9 кв. м. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта в размере 12 322 181, 33 рублей внесены в ЕГРН 26 ноября 2020 года на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 24 ноября 2020 года № …, подготовленного ГБУ СК «Ставкрайимущество»; с кадастровым номером …:8650, нежилое здание, наименование : торгово-офисное здание по ул. … г. … Ставропольского края, расположенное по адресу : …, общей площадью 1396,5 кв. м. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта в размере 34 599 256, 64 рублей внесены в ЕГРН 09 июля 2020 года на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 30 июня 2020 года № …, подготовленного ГБУ СК «Ставкрайимущество» (том 3 л. д. 105-109). 

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и административного ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, допросив эксперта … В. В., проводившего по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования : жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации). 

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации. 

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 16 декабря 2020 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Из содержания части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. 

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков и нежилых зданий могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налоги за находящиеся у индивидуального предпринимателя ФИО1 в собственности земельные участки с кадастровыми номерами …:6255, …:8189 и нежилые здания с кадастровыми номерами …:8034, …:8000, …:9689, …:8650 рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости. 

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. 

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежат :

- земельный участок с кадастровым номером …:6255, площадью 100 000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : склады, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 29 июня 2017 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. д. 30-32);

- земельный участок с кадастровым номером …:8189, площадью 20 710 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 28 августа 2018 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. д. 33-35);

- объект недвижимости с кадастровым номером …:8034, площадью 1498,9 кв. м., назначение : нежилое, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 31 августа 2018 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. д. 36-38);

- объект недвижимости с кадастровым номером …:8000, площадью 1398,9 кв. м., назначение : нежилое, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 10 августа 2018 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. д. 39-41);

- объект недвижимости с кадастровым номером …:9689, площадью 792 кв. м., назначение : нежилое, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования по ул. … в г. … Ставропольского края, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 ноября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 09 сентября 2019 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. д. 48-50);

- объект недвижимости с кадастровым номером …:8650, площадью 1396,5 кв. м., назначение : нежилое здание, наименование : торгово-офисное здание по ул. … в г. … Ставропольского края, количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 02 декабря 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 06 февраля 2019 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. д. 51-57). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена : 

- с кадастровым номером …:6255 в размере 111 109 000 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 декабря 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 22);

- с кадастровым номером …:8189 в размере 53 47 746, 70 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 декабря 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 23);

- с кадастровым номером …:8034 в размере 19 276 674, 79 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 декабря 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 24);

- с кадастровым номером …:8000 в размере 17 990 620, 03 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 декабря 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 25). 

В соответствии с ранее действовавшим пунктом 9 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (в редакции от 29 июля 2017 года) «О государственной кадастровой оценке» после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Статьей 16 ныне действующего Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31 июля 2020 года) предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 декабря 2020 года № …, на основании акта Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» от 28 августа 2019 года б/н кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …:9689 по состоянию на 28 августа 2019 года установлена в размере 6 037 384, 32 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 августа 2019 года (том 1 л. д. 28). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2020 года № …, на основании акта Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» от 30 июня 2020 года № … кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером …:8650 по состоянию на 10 января 2019 года установлена в размере 34 599 256, 64 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 июля 2020 года (том 1 л. д. 29). 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости и полагая ее завышенной, административный истец ФИО1 представила отчеты независимого оценщика – ООО «Южное Региональное юридическое агентство» от 09 декабря 2020 года № …, № …, № …, согласно которым рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости составила : земельного участка с кадастровым номером …:6255 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 30 686 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером …:8189 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 32 953 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8034 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 5 877 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8000 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 5 485 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:9689 по состоянию на 28 августа 2019 года в размере – 3 384 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8650 по состоянию на 10 января 2019 года в размере – 15 092 000 рублей (том 1 л. д. 66-182, том 2 л. 

<

...>). 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств определением Ставропольского краевого суда от 28 января 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба» (том 3 л. д. 120-125). 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 31 мая 2021 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила : земельного участка с кадастровым номером …:6255 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 31 249 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером …:8189 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 33 376 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8034 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 6 039 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 26:11:0… 20501:8000 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 5 636 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:9689 по состоянию на 28 августа 2019 года в размере – 3 643 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:8650 по состоянию на 10 января 2019 года в размере – 15 380 000 рублей (том 4 л. д. 2-285, том 5 л. д. 1-283). 

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт … В. В. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 31 мая 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав экспертное заключение № … от 31 мая 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования. 

Так, из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-309/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения. Эксперт исходил из того, что исследуемые объекты представляют собой:

- земельный участок с кадастровым номером …:6255, площадью 100 000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : склады, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: …, на удалении от центра, в районе крупных автомагистралей, с удовлетворительно развитой инфраструктурой, со средней плотностью застройки, представленной объектами производственно-складского, жилого, коммерческого назначения в удовлетворительном состоянии, в зоне устойчивого приема телепередач и применения сотовой связи, имеющий многоугольную форму, незначительные неровности рельефа, наружные (внешние) сети для полного инженерного обеспечения, удовлетворительную транспортную доступность, обеспеченный подъездом легкового и грузового транспорта, на участке расположены объекты капитального строительства складского назначения;

- земельный участок с кадастровым номером …:8189, площадью 20 710 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: …, на удалении от центра, в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки с удовлетворительно развитой инфраструктурой, со средней плотностью застройки, представленной объектами жилого, коммерческого назначения в удовлетворительном состоянии, в зоне устойчивого приема телепередач и применения сотовой связи, имеющий многоугольную форму, незначительные неровности рельефа, наружные (внешние) сети для полного инженерного обеспечения, удовлетворительную транспортную доступность, обеспеченный подъездом легкового и грузового транспорта, на участке расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения;

- 1-этажное нежилое здание с кадастровым номером …:8034, площадью 1498,9 кв. м., наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, расположенное по адресу: …, на удалении от центра, внутриквартально, вблизи автомагистралей (69,9 м), в окружении крупных промышленных предприятий (промзона, окраина города), производственно-складских объектов, находящееся в собственности, имеющее электричество, парковку, хорошую транспортную доступность со средней интенсивностью движения транспорта, удовлетворительную близость к объектам социально-бытовой сферы, объектам развлечений и отдыха, фундамент под монолитные железобетонные колонны столбчатого типа, металлические крышу и перекрытия, стальной каркас с заполнением стен сэндвич-панелями, не имеющее отделки, используемое по назначению с качестве складского здания;

- 1-этажное нежилое здание с кадастровым номером …:8000, площадью 1398,9 кв. м., наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, расположенное по адресу: …, на удалении от центра, внутриквартально, вблизи автомагистралей (69,9 м), в окружении крупных промышленных предприятий (промзона, окраина города), производственно-складских объектов, находящееся в собственности, имеющее электричество, парковку, хорошую транспортную доступность со средней интенсивностью движения транспорта, удовлетворительную близость к объектам социально-бытовой сферы, объектам развлечений и отдыха, фундамент под монолитные железобетонные колонны столбчатого типа, металлические крышу и перекрытия, стальной каркас с заполнением стен сэндвич-панелями, не имеющее отделки, используемое по назначению с качестве складского здания;

- 1-этажное нежилое здание с кадастровым номером …:9689, площадью 792 кв. м., наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования по ул. … в г. … Ставропольского края, расположенное по адресу: …, на удалении от центра, внутриквартально, вблизи крупных автомагистралей, в окружении крупных промышленных предприятий (промзона, окраина города), производственно-складских объектов, находящееся в собственности, имеющее электричество, парковку, хорошую транспортную доступность со средней интенсивностью движения транспорта, удовлетворительную близость к объектам социально-бытовой сферы, объектам развлечений и отдыха, фундамент под монолитные железобетонные колонны столбчатого типа, металлические крышу и перекрытия, стальной каркас с заполнением стен сэндвич-панелями, не имеющее отделки, используемое по назначению с качестве складского здания;

- 1-этажное нежилое здание с кадастровым номером …:8650, площадью 1396,5 кв. м., наименование : торгово-офисное здание по ул. … в г. … Ставропольского края, расположенное по адресу: …, на удалении от центра (окраина города), в районе крупных автомагистралей (68 м), обеспеченном всеми объектами социальной инфраструктуры, на красной линии, в окружении производственно-складских объектов и жилой застройки, находящееся в собственности, имеющее электричество, водоснабжение, канализацию, отопление, газоснабжение, парковку, хорошую транспортную доступность со средней интенсивностью движения транспорта, асфальтированные подъездные пути, фундамент под монолитные железобетонные колонны столбчатого типа, металлические крышу и перекрытия, стальной каркас с заполнением стен сэндвич-панелями, отделку в хорошем состоянии, оштукатуренные и побеленные стены, плиточные полы, подвесные потолочные системы, используемое по назначению с качестве нежилых помещений торгово-офисного назначения. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год (в отношении объектов с кадастровыми номерами …:6255, …:8189, …:8034, …:8000), за период с 28 августа 2018 года по 28 августа 2019 года (в отношении объекта с кадастровым номером …:9689) и за период с 10 января 2018 года по 10 января 2019 года (в отношении объекта с кадастровым номером …:8650), анализ наиболее эффективного использования, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков коммерческого назначения (под индустриальную застройку и под торгово-офисную застройку), расположенных в г. … и близлежащем населенном пункте – г. …, объектов капитального строительства производственно-складского назначения (для объектов исследования с кадастровыми номерами …:8034, …:8000, …:9689) и объектов капитального строительства коммерческого (офисно-торгового, свободного) назначения для объекта исследования с кадастровым номером …:8650, расположенных в г. … и близлежащем населенном пункте – г. …, анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – под индустриальную застройку (земельный участок с кадастровым номером …:6255), под торгово-офисную застройку (земельный участок с кадастровым номером …:8189), производственно-складского назначения (объекты с кадастровыми номерами …:8034, …:8000, …:9689) и торгово-офисного назначения (объект с кадастровым номером …:8650), определена активность рынка, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описан выбор и применение подходов и методов оценки. 

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:6255, …:8189 сравнительным подходом, методом прямого сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка. 

Оценка стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами …:8034, …:8000, …:9689, …:8650 произведена экспертом путем сведения результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, при этом отказ от применения затратного подхода мотивирован экспертом в исследовательской части заключения. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:6255 выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из выставленных на продажу на открытом рынке в г. … и г. … объектов экспертом выбрано 4 наиболее близких к указанному объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов производственно-складского (индустриального) назначения, расположены в районе крупных автомагистралей, находятся в собственности, имеют плоский рельеф, возможность подключения коммуникаций, аналоги №№ 1, 2, 3 расположены в г. …, аналог № 4 расположен в г. …. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером …:6255 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующей таблицы (том 4 л. д. 70-74) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на статус населенного пункта, на площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере 312, 49 рублей. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …:8189 также выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из выставленных на продажу на открытом рынке в г. … объектов экспертом выбрано 5 наиболее близких к указанному объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов торгово-офисного назначения, расположены в г. …, находятся в собственности, имеют плоский рельеф, возможность подключения коммуникаций, аналоги № 1 и № 2 расположены в районе многоэтажной современной жилой застройки, аналоги №№ 3, 4, 5 расположены в районе крупных автомагистралей. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером …:8189 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующей таблицы (том 4 л. д. 132-136) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере 1 611, 16 рублей. 

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:8650 также выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. При выборе аналогов эксперт учитывал торгово-офисное функциональное назначение. 

Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных в г. … к продаже объектов выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные на красной линии, находящиеся в собственности, представляющие собой здания торгово-офисного назначения, с кирпичными стенами, в хорошем состоянии, с хорошей внутренней отделкой, имеющие все коммуникации, необходимые для нормального функционирования, аналоги № 1 и № 2 расположены в центре административного района города, аналог № 3 расположен в районе крупных автомагистралей. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства экспертом описаны примененные корректировки. 

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на местоположение в пределах города, на площадь, на материал стен. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 13 724, 09 рублей. 

Для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:8650 в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации на основании рыночных данных об арендных ставках по г. … в исследуемый период, экспертом также выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …, представляющие собой встроенные нежилые помещения торгово-офисного назначения в хорошем состоянии, расположенные на 1 этаже зданий, на красной линии, имеющие все коммуникации, хорошую внутреннюю отделку, хорошее состояние, не требующие ремонта, аналог № 2 расположен в центре административного района города, аналоги № 1 и № 3 расположены в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки. Применение корректировок на торг, на местоположение, на материал стен для объектов-аналогов, равно как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом мотивированы в заключении.

Для расчета рыночной стоимости объектов исследования с кадастровыми номерами …:8034, …:8000 в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных в г. … к продаже объектов выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к указанным объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в районе вокруг крупных промпредприятий, находящиеся в собственности, имеющие огороженную территорию, аналоги № 1 и № 3 представляют собой производственно-складскую базу в хорошем состоянии, с кирпичными стенами, аналог № 2 представляет собой складское здание в хорошем состояние, с кирпичными стенами, аналог № 1 имеет отопление. 

При расчете рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства экспертом описаны примененные корректировки. 

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на площадь, на материал стен, на наличие отопления Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемых объектов капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 6 043 рублей. 

Для расчета рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами …:8034, …:8000 в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации на основании рыночных данных об арендных ставках по г. … и г. … в исследуемый период, экспертом также выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, представляющие собой складские помещения (аналог № 1 с офисной частью), в хорошем состоянии, расположенные вокруг крупных промпредприятий, имеющие огороженную территорию, аналог № 2 имеет отопление, аналоги № 1 и № 3 имеют кирпичные стены, аналог № 2 имеет металлические стены. Применение корректировок на торг, на местоположение, на материал стен, на наличие отопления для объектов-аналогов, равно как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом мотивированы в заключении.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером …:9689 в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных в г. … к продаже объектов выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в районе вокруг крупных промпредприятий, находящиеся в собственности, имеющие огороженную территорию, аналоги № 1 и № 2 представляют собой складские здания с кирпичными стенами, в хорошем состоянии, без отопления, аналог № 3 представляет собой производственно-складскую базу с каменными и кирпичными стенами, с частичным отоплением, в удовлетворительном состоянии. 

При расчете рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства экспертом описаны примененные корректировки. 

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на площадь, на состояние объекта, на материал стен, на экономические характеристики, на наличие отопления. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемого объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена в размере 6 766 рублей. 

Для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером …:9689 в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации на основании рыночных данных об арендных ставках по г. … в исследуемый период, экспертом также выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …, представляющие собой складские помещения (аналог № 1 – производственно-складское помещение), имеющие огороженную территорию, аналог № 1 расположен в центре административного района города, аналоги № 2 и № 3 расположены в районе вокруг крупных промпредприятий, аналоги № 1 и № 3 находятся в хорошем состоянии и имеют кирпичные стены, аналог №2 находится в хорошем состоянии и имеет металлические стены, аналоги № 1 и № 2 имеют отопление. Применение корректировок на торг, на местоположение, на состояние объекта, на материал стен, на наличие отопления для объектов-аналогов, равно как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, указанных в иске, с учетом их местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт … В. В., проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержав свои письменные пояснения на возражения административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество». 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3, приведенные в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной экспертизы, являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по ее мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие применять корректировки. 

Исходя из положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:6255, …:8189, …:8034, …:8000, …:9689, …:8650 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налогов, исчисляемых из их кадастровой стоимости соответственно.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, нежели установленную экспертным заключением № … от 31 мая 2021 года.

Как указано выше, статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. 

В связи с этим, обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями вышеуказанного Федерального закона, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов. 

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 31 мая 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчетах от 09 декабря 2020 года № …, № …, № … данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:6255, …:8189, …:8034, …:8000, …:9689, …:8650, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:6255, …:8189, …:8034, …:8000, …:9689, …:8650.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:6255, площадью 100 000 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : склады, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере 31 249 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:8189, площадью 20 710 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере 33 376 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:8034, площадью 1498,9 кв. м., назначение : нежилое, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере 6 039 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:8000, площадью 1398,9 кв. м., назначение : нежилое, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере 5 636 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:9689, площадью 792 кв. м., назначение : нежилое, наименование : склады хранения строительных материалов, изделий и оборудования по ул. … в г. … Ставропольского края, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере 3 643 000 рублей по состоянию на 28 августа 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:8650, площадью 1396,5 кв. м., назначение : нежилое здание, наименование : торгово-офисное здание по ул. … в г. … Ставропольского края, количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере 15 380 000 рублей по состоянию на 10 января 2019 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …:6255, …:8189, …:8034, …:8000, …:9689, …:8650. 

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества поступило в Ставропольский краевой суд – 16 декабря 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …:6255, …:8189, …:8034, …:8000, …:9689, …:8650 учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд. 

Решение в окончательной форме принято 17 сентября 2021 года. 

Председательствующий судья Задорнева Н.П.