К делу №2-4037-20 61RS0022-01-2020-006973-27

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 ноября 2020 года г.Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Бушуевой И.А.

При секретаре Агеевой А.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Югстрой» о защите прав потребителей

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с исковым заявлением в Таганрогский городской суд к ООО «Югстрой» о защите прав потребителя. В обоснование иска указав, что между ФИО1 и ООО «РосСтрой» (в настоящее время ООО «Югстрой») был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 01.09.2017 г. В соответствии с условиями договора ФИО1 после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию приобретает в собственность у застройщика квартиру № на 11 этаже в четырехблочном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, ориентировочной площадью с учетом балконов 33,2 кв.м. (после завершения строительства адрес объекту присвоен: 

<

адрес>).

В соответствии с п.3.2 указанного Договора установлено, что стоимость объекта составляет 1 992 000 рублей из расчета 60 000 рублей за 1 кв.м. площади квартиры (33,2х60 000), после сдачи дома в эксплуатацию площадь была определена 33,3 кв.м., в связи с чем, была произведена доплата за 0,1 кв.м. в сумме 6000 рублей. Таким образом, истец оплатила за квартиру 1 998 000 рублей.

При регистрации права собственности на квартиру № по адресу: 

<

адрес>, площадь квартиры составила 29,9 кв.м.

В соответствии с п.3.5 указанного договора в случае уменьшения площади квартиры по сравнению с данными проектной документации, застройщик обязуется вернуть участникам долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры 60 000 рублей.

Истица полагает, что имеет место переплата стоимости квартиры в сумме 155 400 рублей, поскольку в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 г. № 854/пр «Об установлении пониженных коэффициентов для расчета площади лоджий, веранд, балкона, терассы, используемом при расчете общей приведенной площади жилого помещения», установлены следующие понижающие коэффициенты для расчета площади балкона-0.3. Поэтому, стоимость приобретенной квартиры должна составлять 1 842 600 руб. (29,6 кв.м.+(3,7 кв.м.х0,3)=30,71 кв.м.приведенная площадь жилого помещения. 33,3 кв.м.-30,71 кв.м.=2,59 кв.м.-недостающая площадь квартиры. 30,71 кв.м.х60 000 руб.=1 842 600 руб.-стоимость квартиры, 1998000 руб.-1 842 600 руб=155400 руб.

Кроме этого, истица ссылается, что в соответствии с п.2.3 указанного договора, срок ввода в эксплуатацию объекта указан 1 квартал 2019 года, дом сдан в эксплуатацию 22 февраля 2019 года, в соответствии с п.6.3 указанного договора, передача объекта должна была произвестись в течение 2-х месяцев, однако передача квартиры была произведена 05.06.2019 г., тем самым нарушены положения ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ. Таким образом, сумма неустойки составляет 45 284,80 рублей за 44 дня просрочки исходя из стоимости квартиры на момент заключения договора 1 992 000 руб. 

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1-155 400 рублей переплаты за стоимость квартиры по Договору № долевого участия в строительстве от 01.09.2017 г., неустойку в сумме 45 284,80 руб., моральный ущерб в сумме 100 000 рублей, штраф в размере 50% от взысканной суммы.

В ходе судебного разбирательства представитель истца по доверенности ФИО2 в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличила исковые требования и просила суд: взыскать с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1-155 400 рублей переплаты за стоимость квартиры до Договору № долевого участия в строительстве от 01.09.2017 г., неустойку в сумме 118 457,6 руб., моральный ущерб в сумме 100 000 рублей, штраф в размере 50% от взысканной суммы.

В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца-ФИО2 по доверенности от 06.08.2020 г. поддержала увеличенные исковые требования по доводам изложенным в иске, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ЮгСтрой» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. От представителя по доверенности ФИО3 поступили в суд возражения на иск, в котором представитель просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В отсутствии истца и представителя ответчика суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между ФИО1 и ООО «РосСтрой» (в настоящее время ООО «Югстрой») был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 01.09.2017 г.

В соответствии с условиями договора объектом долевого строительства является квартира № на 11 этаже в четырехблочном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, ориентировочной площадью с учетом балконов 33,2 кв.м. (после завершения строительства адрес объекту присвоен: 

<

адрес>).

В соответствии с п.3.2 указанного Договора установлено, что стоимость объекта составляет 1 992 000 рублей из расчета 60 000 рублей за 1 кв.м. площади квартиры (33,2х60 000).

Указанная квартира была передана истцу 21 августа 2019 года по Акту приема-передачи к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 01 сентября 2917 года. По Акту общая площадь без учета балкона составила 29,6 кв.м., фактическая площадь балкона 3,7 кв.м., общая площадь с учетом приведенной площади балкона 33,3 кв.м.

Право собственности на указанную квартиру, площадью 29,6 кв.м. зарегистрировано за истцом 27.08.2019 года на основании Договора долевого участия в строительстве от 01.09.2017 г., разрешения на ввод в эксплуатацию 22.02.2019 г. и Акта приема-передачи от 21.08.2019 г. 

Истицей была произведена доплата за 0,1 кв.м. в сумме 6000 рублей. Таким образом, истец оплатила за квартиру 1 998 000 рублей.

Однако, требования истца о взыскании с ответчика переплаты стоимости квартиры в сумме 155 400 рублей, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Ориентировочная площадь квартиры с учетом балконов составляет 33,2 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта) и приведена в Приложении №2.

Согласно п.3.4 Договора, в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участники долевого строительства обязуются уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры-60 000 рублей за один квадратный метр.

В связи с чем, истцом была произведена доплата в сумме 6 000 рублей. 

Таким образом, произведенный расчет суммы доплаты осуществлен застройщиком в рамках исполнения обязательств по заключенному сторонами договору добросовестно, исходя из фактического изменения характеристик объекта, получения сведения о наличии разницы в площади между площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей проектной площади объекта, указанной в п. 2.1. договора.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, разработанной на основании вышеуказанного Постановления в техническом паспорте общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых.

В соответствии с п. 3.3.4 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Как усматривается из материалов дела, фактическая площадь объекта долевого строительства увеличилась с 32,2 кв.м. до 33,3, при этом площадь балконов согласно проекта включена в ориентировочную площадь квартиры. 

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" жилого помещения.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и общей приведенной площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Письмом Минэкономразвития России от 27.04.2017 N ОГ-Д23-4932 разъяснено, для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу части 13 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 (далее - Требования N 90).

В соответствии с пунктом 12 Требований N 90, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что общая площадь квартиры по условиям договора составляет 33,3 кв.м.(29,6кв. м + 3,7 кв. м).

В данном случае площадь жилого помещения составила 29,6 кв. м, которые отражены в выписке ЕГРП.

Таким образом, сведения, указанные в Едином государственном реестре недвижимости, показывают площадь квартиры без учета площади балкона, фактически переданной истцу.

На основании условий договора проектная площадь объекта включает в себя балкон, по своему смыслу является общей приведенной площадью.

Учитывая, что по условиям заключенного сторонами договора оплате подлежал объект долевого строительства, включая балкон, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере 155 400 рублей, как переплаты стоимости квартиры.

Что касается требований истца о взыскании неустойки, суд находит их подлежащими удовлетворению частично.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, данная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п.2.3 указанного договора, срок ввода в эксплуатацию объекта указан 1 квартал 2019 года, дом сдан в эксплуатацию 22 февраля 2019 года, в соответствии с п.6.3 указанного договора, передача объекта должна была произвестись в течение 2-х месяцев, однако, согласно Акта приема-передачи, квартира была осмотрена истцом 06 июня 2019 года. При этом доводы ответчика, о том, что истица не явилась на осмотр и отказывалась принять квартиру, являются необоснованными, поскольку из предоставленного ответчиком в материалы дела извещении следует, что сообщение истцу о готовности объекта и необходимости его принятия было направлено по иному адресу, чем адрес истца, указанный в Договоре долевого участия. 

Согласно сведениям, указанным в Выписке ЕГРН, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.02.2019 г., Акт приема-передачи от 21.08.2019 г.

В связи с тем, что пунктом 6.3 Договора передача квартиры истцу предусмотрена в течение 2-х месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ( т.е. с 23.04.2019 г. квартира должна быть передана истцу). 

Претензию ответчик получил от истца 07.07.2020 г. (л.д.13).

Однако, квартира передана истцу была 21.08.2020 года, таким образом, имеет место просрочка в количестве 120 дней за период с 23.04.2019 г. по 20.08.2019 г. Размер неустойки равен за этот период 115 536 рублей, с учетом ставки рефинансирования 7,5%. При этом, суд считает возможным по ходатайству ответчика применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 90 000 рублей, считая такой размер неустойки соразмерным. 

Согласно пункту 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Поскольку требования истца, как потребителя о взыскании неустойки, признаны обоснованными, нашел факт нарушения прав истца как потребителя со стороны ответчика, то в силу ст.15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение морального вреда, которое суд оценивает с учетом всех обстоятельств дела, принципа разумности и справедливости в размере 10 000руб.

В пункте 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, в случае, когда требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате законной неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", исходя из размера присужденной судом неустойки.

При этом, как разъяснено в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 50 000 руб. (90000+10000:2).

В соответствии со ст. 98,103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 4300 рубль.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Югстрой» о защите прав потребителей- удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Югстрой» в пользу ФИО1 неустойку в размере 90 000 руб., компенсацию морального вреда-10 000 рублей, штраф-50 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Югстрой» в доход местного бюджета госпошлину в размере 4300 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: И.А.Бушуева 

В окончательной форме решение изготовлено 20.11.2020 г.