дело № 3а-38/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Политовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Хлебозавод № 4» к Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Хлебозавод № 4» (далее - общество) обратилось в суд с названным административным иском, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по состоянию на 1 января 2013 года равной рыночной стоимости 5 943 855 руб.

Требования мотивированы тем, что общество является собственником данного земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. № 543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» в размере 16 557 816 руб. 24 коп.

Однако согласно Отчету № № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному оценщиком Б.Л.Н.., действительная рыночная стоимость участка 5 943 855 руб. На отчет об оценке получено положительное экспертное заключение.

Таким образом, размер кадастровой стоимости участка завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии от 17.05.2017 г. в пересмотре кадастровой стоимости отказано со ссылкой на несоответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО «Хлебозавод № 4» - ФИО1, основываясь на проведённой по делу судебной экспертизе с учетом внесенных в неё экспертом исправлений, административные исковые требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 6 522 000 рублей.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО2, администрации г. Костромы - ФИО3, невозражали против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определённой заключением эксперта.

Представители административных ответчиков - администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Как видно из материалов дела, ООО «Хлебозавод № 4» является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> /л.д. 15/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года 16 557 816,24 руб. /л.д. 17/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № № от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненном оценщиком ООО ЮК «СЕНАТ» Б.Л.Н.., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 5 943 855 руб. /л.д. 22-78/. На данный отчет представлено положительное экспертное заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ г. /л.д. 79-88/.

28 апреля 2017 года ООО «Хлебозавод № 4» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет. Решением комиссии № № от ДД.ММ.ГГГГ года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /л.д. 19-21/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя административного истца ООО «Хлебозавод № 4» - ФИО1 проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению рыночной стоимости земельного участка.

В выводах заключения эксперта № №, составленного ИП Т.Е.В.., указано, что в отчете № № от ДД.ММ.ГГГГ г. нарушены основные требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Так, оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:

- на страницах 81-82 отчета корректировка на масштаб выполнена с математическими ошибками, что привело к искажению цифр, влияющих на окончательную рыночную стоимость объекта, а именно: в формулу на стр. 82 подставлены неустановленные значения, а не сотки, как указано в формуле на стр. 81;

- в тексте отчета описание местоположения объекта оценки вводит в заблуждение, поскольку отдельные части отчета противоречат друг другу. Так, на стр. 20 отчета указано, что транспортная доступность объекта оценки хорошая, имеется выезд на ул. Московскую, земельный участок расположен на автомагистрали. Однако в таблице № 7 указано, что земельный участок расположен не на автомагистрали;

- на стр. 84 отчета при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами не введена корректировка относительно расположения автомагистрали, что влияет на рыночную стоимость земельного участка.

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость указанного земельного участка с учетом представленных исправлений по состоянию на 01.01.2013 г. эксперт определил в размере 6 522 000 рублей /л.д. 160-237/.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Эксперт Т.Е.В.. при допросе в судебном заседании подтвердил выводы судебной экспертизы.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года в размере 6 522 000 рублей.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 28 апреля 2017 года /л.д. 19-21/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных зданий и сооружений, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 6 522 000 (шесть миллионов пятьсот двадцать две тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 28 апреля 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов