Дело № 3а-37/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 24 января 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Гринь Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просил: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания корнеплодохранилища, овощехранилища на 1100 т, назначение: нежилое, этажей 1; общей площадью 1192,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей на дату установления кадастровой стоимости по состоянию на 21.02.2014.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником названного объекта недвижимости, поэтому оспариваемый результат определения кадастровой стоимости нарушает его права и обязанности, так как приводит к необоснованному увеличению размера налога.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2 уточнила заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату 08.07.2012 г. 

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра».

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области ФИО3, ссылаясь на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке, просила требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости оставить на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО3 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило. В письменном возражении представитель Филиала ФИО4 просил требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости оставить на усмотрение суда. Объект недвижимости был оценен в рамках проведенных работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости (пообъектная оценка). Сведения о кадастровой стоимости названного объекта недвижимости внесены 21.02.2014 г. в соответствии с Документом на внесение сведений об изменении объекта недвижимости. Дата определения кадастровой стоимости – 08.07.2012 г. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Филиал может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Самостоятельного решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости принять не может, так как не является уполномоченным на то органом. 

Управление Росреестра по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом. В возражении относительно заявленных требований представитель Управления по доверенности ФИО5, указала, что результаты определения кадастровой стоимости утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 г. №257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области» (с изм., внесенными постановлением правительства Ленинградской области от 22.01.2014 г. №5). Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата формирования перечня объектов оценки) – 08.07.2012 г. Результаты определения кадастровой стоимости внесены в ЕГРН - 21.02.2014 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет -

<

данные изъяты> руб., исходя из площади 1192,3 кв.м. и УПК- 

<

данные изъяты> руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости -08.07.2012 г. Поскольку в рассматриваемом случае Управление не имеет самостоятельных возражений по существу заявленных требований, просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие представителей ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области и Управления Росреестра по Ленинградской области. 

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса, которая к таковому относит в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 соответственно пункта 1 названной статьи).

По общему правилу, установленному ч.1 ст.402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области согласно отчету (дата формирования перечня-08.07.2012).

Согласно таблицы 5.6 (приложение к постановлению правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257) объект оценки с кадастровым номером № вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку, кадастровая стоимость названного объекта составляет 

<

данные изъяты> руб.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.12.201 г., выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.12.2018 г., ФИО1 на праве собственности принадлежит здание корнеплодохранилища, овощехранилища на 1100 т., назначение нежилое, 1-этажное, общая площадь 1192,3 кв.м., инв.№595А, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.12.2018 г. следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 03.12.2018 г. составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 16.08.2013 г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 16.08.2013 г. №257; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости – 21.02.2014 г.; дата определения кадастровой стоимости – 08.07.2012 г.

Отчетом № от 24.12.2018 г., составленным оценщиком ФИО8, являющимся членом ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», величина рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 08.07.2012 года составляет 

<

данные изъяты> руб. 

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве объекта агропромышленного сектора (овощехранилище).

Для оценки объектов недвижимости отобран затратный подход (метод укрупненных показателей стоимости); отказ от применения иных подходов мотивирован. Оценщик указал, что в основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение прав на соответствующий участок под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.

При оценке конкретного здания предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Оценщиком проведены поправки, выраженные в рублях на 1 куб.м. здания (поправка на фундамент, поправка на глубину заложения фундамента) и поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания (поправка на разницу в объеме, поправка на сейсмичность). Оценщиком сделан вывод о том, что при строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применять понижающий коэффициент - 0,8. По состоянию на дату оценки корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве с момента издания Справочника составляет - 1,28. Расчет стоимости строительства приведен в таб. 21 на стр. 90-91 Отчета. При расчете износа и устаревания, оценщиком сделан вывод о том, что на дату оценки восстановительная стоимость объекта будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина – потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствие функциональных характеристик современным представлением рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно. Оценка физического износа объектов недвижимости приведена в табл. 22 на стр. 98 Отчета. Оценщиком сделан вывод о том, что объект оценки имеет категорию технического состояния – ветхое. Функциональное устаревание представляет потерю стоимости в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность. Оценщик указал, что у оцениваемого объекта отсутствует функциональное старение. В рамках затратного подхода оценщиком произведен расчет величины затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объектов, идентичных объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки (стоимость воспроизводства). Расчет затрат на воспроизводство здания и определение рыночной стоимости приведен в Отчете на стр. 102. Заключительным элементом аналитического исследования стоимостных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. При проведении оценки стоимости в рамках затратного подхода оценщику удалось в максимальной степени учесть своеобразие конструкции оцениваемого объекта, подобрать наиболее близкий по конструкции объект-аналог и корректно оценить затраты на создание, прибыль предпринимателя, износ и устаревания. Принимая также предполагаемое использование результатов оценки (оспаривание кадастровой оценки), затратному подходу присвоен вес 1. Итоговая рыночная стоимость на дату оценки -08.07.2012 г., с учетом округления, составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО8 показал, что им для оценки объектов недвижимости отобран затратный подход как наиболее оптимальный. В рамках затратного подхода использован метод укрупненных показателей стоимости. Поскольку не все подходы подразумевают единую оценку земли и зданий, то оценщик счел возможным не определять стоимость земельного участка, на котором расположен объект капительного строительства. Оценщик пояснил, что в соответствии с п.1.12 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», допускается раздельная оценка в целях исключения двойного налогообложения. Оценщик счел возможным использовать затратный подход в связи с тем, что использование иных подходов привело бы к еще большей погрешности при расчетах. Кроме того, при использовании иных подходов пришлось бы выделять стоимость земельного участка из общей площади. Применение доходного подхода возможно в случае предполагаемой сдачи объекта недвижимости в аренду. В связи с тем, что объект оценки разрушен и изначально был овощехранилищем, сдать его в аренду в настоящее время невозможно. Применение сравнительного подхода невозможно, так как большинство объявлений содержат общую стоимость земли и здания, а информация о земельном участке отдельно отсутствует. Подобрать объекты-аналоги наиболее сопоставимые с объектом оценки также не представилось возможным. Для проведения расчета рыночной стоимости была использована следующая последовательность: определение стоимости строительства объекта (информация по аналогу берётся из справочника от 01.01.2009 г.); проведение корректировки на отсутствующие элементы, цены из базового периода в текущий уровень цен; определение износа физического, функционального и экономического; определение прибыли девелопера (в данном случае – 0); вычисление из стоимости строительства величины износа и определение итоговой стоимости здания. Дополнительно оценщик показал, что применение доходного подхода невозможно в связи с тем, что здание несколько десятков лет не используется по прямому назначению. В текущем состоянии объект оценки невозможно использовать под овощехранилище, поскольку отсутствуют коммуникации, здание находится в аварийном состоянии. Необходимо учитывать затраты на проведение реконструкции, которые дадут погрешность.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровой справки, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 08 июля 2012 года.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 24.12.2018 г. определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость объекта недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 24.12.2018 г., показания свидетеля ФИО8 подлежат оценке судом в соответствии со ст. с представленными 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленный отчет № от 24.12.2018 г. соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке в целом отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Показания свидетеля ФИО8 являются последовательными и мотивированными. 

Как следует из письменных отзывов лиц, участвующих в деле, пояснений, данных в ходе судебного заседания, достоверность изложенных в отчете об оценке выводов оценщика о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, не оспаривается.

Доказательств, опровергающих установленную оценщиком в отчете рыночную стоимость объекта недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, по делу не представлено.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в установленном оценщиком размере.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ни ими, ни заинтересованными лицами не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 26 декабря 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости- нежилого здания корнеплодохранилища, овощехранилища с кадастровым номером №, общей площадью 1192,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названого объекта недвижимости считать 26 декабря 2018 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 28 января 2019 года.