Дело № 2-1-70/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 февраля 2019 года р.п. Майна

Майнский районный суд Ульяновской области под председательством судьи Сизовой Н.В., при секретаре Чагаевой Т.Е.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ДАНсКРИ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ДАНсКРИ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 об уменьшении цены договора,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ДАНсКРИ» (далее по тексту ООО «ДАНсКРИ») в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве. 

В обоснование иска указано, что 31 июля 2014 года между ФИО2 и ООО «ДАНсКРИ» заключен договор № *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому объектом долевого строительства является двухкомнатная ***, общей площадью 53,15 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: ***, ***.

29 июня 2016 года решением Арбитражного суда Ульяновской области ООО «ДАНсКРИ» признано несостоятельным (банкротом).

23 августа 2017 года определением Арбитражного суда Ульяновской области конкурсным управляющим ООО «ДАНсКРИ» утверждена ФИО1 

18 мая 2016 года определением Арбитражного суда Ульяновской области требование ФИО2 в сумме основного долга 1 015 280 рублей признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ДАНсКРИ».

20 декабря 2018 года определением Арбитражного суда Ульяновской области удовлетворено заявление ФИО2 о замене реестра требований кредитора. Требование ФИО2 в сумме 1 015 280 рублей исключено из третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «ДАНсКРИ». В реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ДАНсКРИ» включено требование ФИО2 о передаче жилого помещения: двухкомнатной ***, общей площадью 51,2 кв.м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, ***, примерно в 10 метрах по направлению на северо-восток от ориентира ***, оплаченного должником в сумме 1 015 280 рублей.

В соответствии с пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства, составляет 1 514 775 рублей. Для реализации права на получение жилого помещения в соответствии с договором *** от 31 июля 2014 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на счет застройщика должны быть зачислены денежные средства в размере 499 495 рублей (1 514 775 руб. - 1 015 280 руб.). До настоящего времени ответчик не исполнил свои обязательства по договору.

Ссылаясь на ст. ст. 309, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве), конкурсный управляющий ООО «ДАНсКРИ» ФИО1 просила взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ДАНсКРИ» задолженность по договору *** участия в долевом строительстве от 31 июля 2014 года в размере 499 495 рублей. 

ФИО2 обратился в суд с встречным иском к ООО «ДАНсКРИ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 об уменьшении цены договора.

В обоснование иска указал, что 31 июля 2014 года между ним и ООО «ДАНсКРИ» заключен договор *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО «ДАНсКРИ» обязалось в срок до декабря 2015 года построить двухкомнатную квартиру, общей площадью 51,2 кв.м., в многоквартирном доме с полной отделкой и индивидуальным отоплением, оконными конструкциями из ПВХ, выполнить установку входной и межкомнатных дверей, оштукатуривание и шпатлевку стен, проложить системы водопровода и канализации, выполнить установку газовой плиты и газового двухконтурного котла, произвести монтаж системы отопления с установкой нагревательных приборов, установку системы вентиляции, подводку силовой электросети с установкой электроприборов, выполнить оклейку стен и потолков, произвести установку сантехнических приборов и сантехфаянса (ванна унитаз со смывным бочком, умывальник).

Согласно условиям договора цена квартиры составляет 1 514 775 рублей, им произведена оплата в размере 1 015 280 рублей.

К настоящему времени большинство внутренних отделочных работ в квартире не выполнено, ввиду неблагополучного финансового состояния застройщика их выполнение производиться не будет.

Согласно экспертной оценке рыночной стоимости квартиры, обусловленной договором, произведенной ООО «Финансово-промышленная компания» по заказу конкурсного управляющего ООО «ДАНсКРИ», ее стоимость в настоящее время составляет 1 260 423 рубля 17 копеек.

Ссылаясь на Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с существенными отступлениями от условий договора *** участия в долевом строительстве строительстве, заключенного 31 июля 2014 года между ФИО2 и ООО «ДАНсКРИ», просил уменьшить цену указанного договора до 1 260 423 рубля 17 копеек.

В судебном заседании конкурсный управляющий ООО «ДАНсКРИ» ФИО1 поддержала исковое заявление в полном объеме. Суду пояснила, что поскольку ФИО2 состоит в реестре требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в соответствии с требованиями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» ответчик должен полностью оплатить цену договора. Для реализации права на получение жилого помещения в соответствии с договором от 31 июля 2014 года на счет застройщика должны быть зачислены денежные средства, составляющие стоимость приобретаемой квартиры (1 514 775 рублей - 1 015 280 рублей = 499 495 рублей). Возражая против удовлетворения требования об уменьшении цены договора до 1 260 423 рубля 17 копеек, считает, что оснований для изменения цены договора не имеется. Не оспаривает право ФИО2 на взыскание прямого убытка, связанного с несоответствием качества передаваемой квартиры условиям договора, в рамках закона «О защите прав потребителей». Не отрицает, что в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры, проведенном в рамках конкурсного производства, стоимость квартиры ФИО2 составляет 1 260 423 рубля 17 копеек. 

В судебном заседании истец ФИО2 настаивал на удовлетворении заявленного им требования об уменьшении цены договора, заключенного с ООО «ДАНсКРИ» до 1 260 423 рубля 17 копеек, в связи с существенными отступлениями от условий договора. Требования ООО «ДАНсКРИ» о взыскании денежных средств за приобретаемую квартиру в размере 499 495 рублей признал частично в размере 245 143 рубля 17 копеек. Суду пояснил, что поскольку квартира не соответствует условиям договора (в квартире не имеется полной отделки, индивидуального отопления, сантехники), в настоящее время по оценке, проведенной конкурсным управляющим, ее цена составляет 1 260 423 рубля 17 копеек, им оплачено 1 015 280 рублей, полагает, что оснований для взыскания с него денежных средств в размере 499 495 рублей не имеется. Не оспаривает и готов оплатить за квартиру денежные средства в размере 245 143 рубля 17 копеек. 

Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу. 

Часть 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации предусматривает осуществление судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд рассматривает дело по имеющимся доказательствам и в пределах предъявленных исковых требований.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, 31 июля 2014 года между ФИО2 и ООО «ДАНсКРИ» заключен договор *** участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому объектом долевого строительства является двухкомнатная ***, общей площадью 53,15 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: ***, ***.

По условиям договора сроком ввода многоквартирного дома в эксплуатацию является декабрь 2014 года (п. 1.7).

В силу п. 4.1 цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства, составляет 1 514 775 рублей. 

Пунктом 4.2. предусмотрено, что оплата по договору будет производиться путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в следующем порядке:

595 280 рублей – за счет социальной выплаты на приобретение готового жилого помещения в рамках федеральной целевой программы «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года»;

255 120 рублей – за счет собственных средств участника при заключении договора;

664 375 рублей – за счет собственных средств участника в течение 10 дней после акта ввода дома в эксплуатацию.

В соответствии с Приложением *** к договору *** от 31 июля 2014 года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, квартира сдается с выполнением следующих работ: установка оконных конструкций из ПВХ, установка входной и межкомнатных дверей, чистовая отделка квартиры, включая штукатурку, шпатлевку, окраску стен, потолков, прокладка системы водопровода и канализации, установка сантехприборов и сантехфаянса, установка газовой плиты, газового двухконтурного котла, монтаж системы отопления с установкой нагревательных приборов, выполнение системы естественной вентиляции, подводка силовой электрической сети с вводом в квартиру с установкой этажных эл. щитов и прокладкой электрической разводки в квартиру с установкой выключателей и розеток. 

ФИО2 оплачена часть стоимости квартиры в размере 1 015 280 рублей, что не оспаривается сторонами и установлено определением Арбитражного суда Ульяновской области от 18 мая 2016 года. 

Данным определением Арбитражного суда Ульяновской области требование ФИО2 в сумме основного долга 1 015 280 рублей признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ДАНсКРИ».

29 июня 2016 года решением Арбитражного суда Ульяновской области ООО «ДАНсКРИ» признано несостоятельным (банкротом).

21 декабря 2018 года определением Арбитражного суда Ульяновской области удовлетворено заявление ФИО2 о замене реестра требований кредитора. Требование ФИО2 в сумме 1 015 280 рублей исключено из третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «ДАНсКРИ». В реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ДАНсКРИ» включено требование ФИО2 о передаче жилого помещения: двухкомнатной ***, общей площадью 51,2 кв.м., в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ***, ***, примерно в 10 метрах по направлению на северо-восток от ориентира ***, оплаченного должнику в сумме 1 015 280 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 7 выше указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Положения статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно отчету об оценке *** (4058) об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному ООО «Финансово-промышленная компания» 16 октября 2018 года, рыночная стоимость ***, общей площадью 51,2 кв.м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, ***, примерно в 10 метрах по направлению на северо-восток от ориентира ***, на дату оценки составляет 1 260 423 рубля 17 копеек.

Из отчета следует, что в *** выполнена чистовая отделка стен, отсутствуют межкомнатные двери, автономное отопление, не установлено сантехническое оборудование, кухонное оборудование.

Представитель ответчика конкурсный управляющий ООО «ДАНсКРИ» ФИО1 в судебном заседании не оспаривает наличие несоответствия качества передаваемой квартиры условиям договора. Полагает, что ФИО2 вправе обратиться в суд с требованием о взыскание прямого убытка (разницы между стоимостью квартиры в соответствии с договором и стоимостью квартиры, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры).

Принимая во внимание, что наличие несоответствия качества передаваемой квартиры условиям договора конкурсным управляющим ООО «ДАНсКРИ» не оспаривается, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования ФИО2 о соразмерном уменьшении цены договора до 1 260 423 рубля 17 копеек.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 настоящего закона порядка предъявления требований к застройщику.

Участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений, так и денежных требований посредством обращения с соответствующим заявлением.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлена на обеспечение соразмерного пропорционального удовлетворения требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

При банкротстве застройщика не происходит передача квартир в порядке статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, в отрыве от Закона о банкротстве. Удовлетворение признанных обоснованными требований участников строительства производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и другими Закона о банкротстве.

Условия, при которых допускается передача участникам строительства жилых помещений, перечислены в пункте 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, из положений которого также усматривается, что передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена, в том числе, что участник строительства полностью оплатил цену договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Исходя из приведенных выше норм права, суд, учитывая, что ФИО2, как участник долевого строительства, состоящий в реестре требований кредиторов ООО «ДАНсКРИ» о передаче жилых помещений, не оплатил цену договора участия в долевом строительстве в полном объеме, а обязательство должника по передаче жилых помещений подлежит исполнению при условии полной оплаты по договору долевого участия в строительстве, принимая во внимание установленную в настоящее время и не оспариваемую сторонами стоимость квартиры в размере 1 260 423 рубля 17 копеек, уменьшение судом цены договора до указанной суммы, считает, что требование конкурсного управляющего ООО «ДАНсКРИ» о взыскании с ФИО2 суммы долга по договору участия в долевом строительстве подлежит частичному удовлетворению в размере 245 143 рубля 17 копеек (1 260 423 рубля 17 копеек – 1 015 280 рублей).

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина с ООО «ДАНсКРИ» в размере 5 743 рубля 52 копейки, с ФИО2 в размере 5651 рубль 43 копейки.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ДАНсКРИ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 об уменьшении цены договора удовлетворить.

Уменьшить цену по договору участия в долевом строительстве, заключенного 31 июля 2014 года между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «ДАНсКРИ», до 1 260 423 рублей 17 копеек.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ДАНсКРИ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДАНсКРИ» задолженность по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 31 июля 2014 года в размере 245 143 рубля 17 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать в доход местного бюджета государственную пошлину с общества с ограниченной ответственностью «ДАНсКРИ» в размере 5 743 рубля 52 копейки, с ФИО2 в размере 5651 рубль 43 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Майнский районный суд Ульяновской области.

Судья Н.В.Сизова