К делу № 2-348/2024

23RS0008-01-2023-004584-10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белореченск 27.02.2024 г.

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Пятибратовой И.В.,

при секретаре Архиповой Л.А.,

с участием истца ФИО1 и ее представителя адвоката Котлярова В.Н., представившего ордер № 904104 и удостоверение № 602,

ответчика ФИО2 и ее представителя адвоката Муравской Л.Л., представившей удостоверение № 784 и ордер№ 730458,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное положение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 просит расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 18.09.2018 года между ФИО1 и ФИО2, земельного участка с кадастровым номером № площадью 758 кв.м. и жилого дома общей площадью 78,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> возвратить стороны по договору в первоначальное положение; аннулировать запись зарегистрированного права собственности на ФИО2 земельного участка от 26.09.2018 г. peг. № 34:39:0901005:43- 23/007/2018-1, а также запись зарегистрированного права собственности жилого дома от 26.09.2018 г. рег.№ 23:3960901005:1364-23/007/2018-2, расположенных по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>; обязать ФИО1 все полученные по сделке купли-продажи денежные средства в сумме 498 000 рублей вернуть ФИО2; признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 758 кв.м. и жилой дом общей площадью 78,7 кв.м. с кадастровым номером 

<

данные изъяты> за ФИО1

В обоснование заявленных требований истец указала, что с 2001 года являлась собственником жилого дома общей площадью 78,7 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка, кадастровый номер №, площадью 758 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> Решив приобрести себе жилье ближе к центру ст.Пшехской Белореченского района Краснодарского края, 18.09.2018 г. она заключила с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стоимость земельного участка - 100 000 рублей и часть стоимости жилого дома в размере 482 000 рублей покупатель оплатит продавцу в момент заключения договора за счет собственных средств. Поскольку в момент подписания договора купли-продажи недвижимости ФИО2 не располагала всей суммой денежных средств, на неоплаченную сумму денежных средств по договору 582 000 рублей она написала расписку, обязавшись выплатить сумму в размере 582 000 рублей в счет оплаты стоимости приобретаемого жилого дома и земельного участка в срок не позднее 18.09.2021 г. Поскольку свои обязательства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.09.2018 г. в полном объеме ответчик не выполнила, оставшуюся сумму денежных средств по договору не передала, истец обратилась в суд с иском о взыскании с ФИО2 невыплаченной стоимости недвижимости в размере 502 000 рублей. Решением Белореченского районного суда Краснодарского края от 04.03.2022 г. с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскано 502 000 рублей, а также проценты за необоснованное уклонение от возврата денежных средств в размере 13 444 рублей. До настоящего времени решение Белореченского районного суда Краснодарского края от 04.03.2022 г., вступившее в законную силу 14.07.2022 г., не исполнено. Поскольку ФИО2 условия договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 18.09.2018 г. полностью не исполнила, денежную сумму в размере 502 000 рублей истцу не передала, в связи с чем ФИО1 до настоящего времени не смогла приобрести в собственность жилье, 26.10.2023 г. истец направила в адрес ФИО2 предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 18.09.2018 года в досудебном порядке, которое было проигнорировано ответчиком. Из-за неисполнения обязательства по оплате приобретенной недвижимости истец была лишена того, на что рассчитывала – улучшить свои жилищные условия. Названное обстоятельство истец расценивает как существенное нарушение договора другой стороной, дающее право обратиться в суд за расторжением названного договора купли-продажи и возвращении сторон по договору в первоначальное положение.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по ордеру – адвокат Котляров В.Н. поддержали исковые требования, просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и ее представитель по ордеру – адвокат Муравская Л.Л. в судебном заседании исковые требования не признали, просили в иске отказать, в обоснование чего указали, что условия договора купли-продали от 18.09.2018 года ФИО2 частично исполнила, полностью оплатила стоимость земельного участка в размере 100 000 рублей и частично стоимость жилого дома в размере 418 000 рублей, которая погашена за счет средств материнского (семейного) капитала, в связи с чем помимо нее собственниками также являются несовершеннолетние ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также зарегистрирована ипотека в силу закона. В период с 28.03.2019 года по 16.06.2019 года ответчик передала ФИО1 денежные средства в сумме 80 000 рублей. Считает, что частичная оплата приобретаемого имущества ни гражданским законодательством, ни самим договором купли-продажи недвижимости не предусмотрена в качестве основания для его расторжения и возврата переданного по такому договору имущества. Также ФИО1 не представлено суду каких-либо доказательств, подтверждающих существенный характер нарушения договора, а факт невыплаты денежных средств по договору в полном объеме сам по себе таковым нарушением не является. Договором купли-продажи от 18.09.2018 года не предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем. Решением Белореченского районного суда Краснодарского края от 04.03.2022 года с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору купли-продажи в размере 502 000 рублей, проценты за уклонение от возврата денежных средств в размере 13 444 рублей, возврат государственной пошлины в размере 8 355 рублей. Указанное решение на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14.07.2022 года вступило в законную силу. 11.10.2022 года судебным приставом-исполнителем Белореченского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю возбуждено исполнительное производство № 125401/22/23027-ИП по взысканию задолженности, взысканной решением Белореченского районного суда Краснодарского края от 04.03.2022 года. В рамках данного исполнительного производства 30.05.2023 года судебным приставом-исполнителем ФИО5 вынесено постановление об обращении взыскания на денежные средства должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации. Соответственно, исполнительное производство по взысканию задолженности по договору купли-продажи от 18.09.2018 г. не окончено. Просит также учесть, что приобретённый у истца жилой дом оказался аварийным, в связи с чем ответчик была вынуждена приводить жилой дом в надлежащее санитарно-техническое состояние, позволяющее проживать в нем несовершеннолетним детям. По указанной причине ответчик не имела возможность единовременно погасить задолженность истцу за приобретенную недвижимость. О выявленных существенных недостатках (трещины на фундаменте и несущих стенах жилого дома) ФИО2 известила сразу же истца, на публичной карте были выявлены несоответствие границ земельного участка, что в последующем препятствовало оформлению долей детей. ФИО1 на тот момент расторгать договор не желала, между ними была достигнута договоренность об уменьшении стоимости жилого дома для проведения капитального ремонта жилого дома. Данное соглашение в письменном виде оформлено не было, а впоследствии ФИО1 отказалась от данных договоренностей, капитальный ремонт жилого дома ответчик произвел за счет собственных средств. Помимо этого, требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества заявлены за пределами искового срока. 

Представитель ОСФР по Краснодарскому краю в судебное заседание не явилась, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте рассмотрения дела, причина его неявки суду не известна.

Представитель Управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования Белореченский район в судебное заседание не явился, однако представил суду ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает правильным исковые требования оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

На основании норм статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3).

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Следовательно, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, 18.09.2018 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 78,7 кв.м. с кадастровым № № и земельного участка площадью 758 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д.15-16).

По условиям договора продавец передает в собственность, а покупатель принимает в собственности и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащие продавцу объекты недвижимости, расположенные по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>п.1 Договора/. Цена имущества установлена сторонами в размере 1 000 000 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 100 000 рублей, а жилого дома – 900 000 рублей /п.4 Договора/. Стоимость земельного участка в размере 100 000 рублей и часть стоимости жилого дома в размере 482 000 рублей Покупатель оплатил Продавцу в момент заключения настоящего договора за счет собственных средств. Часть цены имущества за жилой дом в размере 418 000 рублей оплачена за счет денежных средств, полученных Покупателем (заемщиком) ФИО2 по договору займа № № от 18.09.2018 года от Кредитного потребительского кооператива «Аргумент плюс». Со дня государственной регистрации перехода права собственности на имущество согласно настоящему договору и до момента осуществления окончательных расчетов между Покупателями и Займодавцем по договору займа № 54 от 18.09.2018 года имущество будет находиться в залоге у Кредитного потребительского кооператива «Аргумент плюс» /п.5 Договора/.

Пунктом 8 Договора предусмотрено, что Покупателем имущество осмотрено, они осведомлены обо всех его недостатках.

26.09.2018 года переход права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес> был зарегистрирован в ЕГРН, согласно выписке из ЕГРН от 12.09.2021 года собственником указанной недвижимости является ФИО2 (л.д.17-25,26-30). 12.12.2018 года ответчик со своими несовершеннолетними детьми зарегистрировалась в спорном жилом доме по месту жительства, что подтверждается домовой книгой.

18.09.2018 года ФИО2 составила расписку, в которой обязалась выплатить ФИО1 сумму в размере 582 000 рублей в счет оплаты стоимости приобретаемого жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, в срок не позднее 18.09.2021 года (л.д.31). Из представленного графика платежей следует, что за период с 28.03.2019 года по 16.06.2019 года ФИО2 выплатила ФИО1 80 000 рублей (л.д.32).

Таким образом, ФИО2 частично оплатила стоимость, указанную в договоре купли-продажи от 18.09.2018 года, а именно 418 000 рублей за счет денежных средств, полученных по договору займа № 54 от 18.09.2018 года, и 80 000 рублей за счет собственных средств, а всего в счет исполнения договора купли-продажи ФИО2 оплатила 498 000 рублей. 

Согласно справке ОСФР по Краснодарскому краю № 033-24-000-2806-7282 от 18.01.2024 года ФИО2 распорядилась средствами материнского (семейного) капитала по сертификату 

<

данные изъяты> на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, ст. Пшехская, ул. Быкова, д. 1а (л.д.55,56).

В связи с неисполнением ФИО2 условий договора купли-продажи от 18.09.2018 года ФИО1 обратилась в суд.

Решением Белореченского районного суда Краснодарского края от 04.03.2022 года с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана денежная сумма в размере 502 000 рублей, проценты за необоснованное уклонение от возврата денежных средств в сумме 13 444 рубля, возврат госпошлины в размере 8 355 рублей (л.д.33-42). Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14.07.2022 года решение Белореченского районного суда Краснодарского края от 04.03.2022 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба представителя ФИО2 без удовлетворения (л.д.43-49). Таким образом, решение Белореченского районного суда Краснодарского края от 04.03.2022 года вступило в законную силу 14.07.2022 года.

На основании исполнительного листа, выданного во исполнение решения Белореченского районного суда Краснодарского края от 04.03.2022 года, судебным приставом-исполнителем Белореченского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю 11.10.2022 года возбуждено исполнительное производство № №, в рамках которого судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об обращении взыскания на денежные средства должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации от 30.05.2023 года.

26.10.2023 года ФИО1 обратилась к ФИО2 с предложением о расторжении договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка (л.д.50-52).

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Следовательно, право на возврат переданного покупателю имущества в натуре возникает только у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4 статьи 67 ГПК РФ).

В рассматриваемом случае исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь при этом вышеназванными нормами права, а также разъяснениями об их применении, суд на основании оценки доказательств в их совокупности установил, что в данном случае ответчиком частично исполнены обязательства по оплате проданных ему по спорному договору купли-продажи объектов недвижимости (около 50%), в связи с чем данное обстоятельство исключает возможность квалификации действий ответчика в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи. Также суд учитывает, что в договоре купли-продажи отсутствуют условия о его расторжении в случае частичной неоплаты имущества покупателем. Доказательств нарушения иных существенных условий договора купли-продажи от 18.09.2018 года суду не представлено.

Кроме того, в судебном заседании установлено и не оспорено сторонами, что передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по спорному договору состоялись.

Следует также учесть, что ФИО1 ранее уже выбран способ восстановления ее нарушенного права путем взыскания с ФИО2 недополученной стоимости недвижимости по договору купли-продажи от 18.09.2018 года в судебном порядке, в настоящее время в Белореченском РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю возбуждено исполнительное производство, в рамках которого судебным приставом-исполнителем совершаются исполнительные действия по принудительному исполнению должником требований исполнительного документа.

Принимая во внимание отсутствие в договоре купли-продажи условия о его расторжении в случае частичной неоплаты имущества покупателем, а также учитывая, что допущенное ответчиком нарушение не является существенным при отсутствии иных существенных нарушений условий договора со стороны покупателя, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Кроме того, ответчиком заявлено о применение последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно ч.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу частей 1 и 2 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Судом установлено, что стороны пришли к соглашению об исполнении договора купли-продажи от 18.09.2018 года в части его оплаты продавцом до 18.09.2021 года, т.е., о нарушенном праве по получению денежных средств в сумме 582 000 рублей в счет оплаты приобретенной недвижимости от продавца ФИО1 узнала 19.09.2021 года (следующий день после истечения срока исполнения обязательства), а в суд с настоящим иском истец обратилась 01.12.2023 года, т.е. в пределах 3-летнего срока исковой давности. Таким образом, срок исковой давности истцом при подаче настоящего иска пропущен не был.

Доводы ответчика в той части, что приобретенный по договору купли-продажи от 18.09.2018 года жилой дом оказался аварийным, в связи с чем ответчик была вынуждена приводить жилой дом в надлежащее санитарно-техническое состояние, суд принять не может, поскольку пунктом 8 Договора купли-продажи от 18.09.2018 года предусмотрено, что Покупателем имущество осмотрено, они осведомлены обо всех его недостатках. Из представленных ответчиком фотографий недостатков (трещин фундамента и стен) следует, что они не относятся к скрытым недостаткам, а доказательств наличия иных не установленных при принятии данной недвижимости существенных недостатков, в том числе скрытых, суду не представлено.

Также суд отклоняет доводы ответчика об имевшемся между сторонами соглашения об уменьшении стоимости жилого дома для проведения его капитального ремонта, как голословные, не подтвержденные надлежащими достоверными доказательствами.

Исследовав установленные обстоятельства, анализируя представленные материалы, суд приходит к выводу о необоснованности требований ФИО1, что является основанием для отказа в удовлетворении ее исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное положение – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 15.03.2024 года.

Судья И. В. Пятибратова.