РЕШЕНИЕ

ИФИО1

30 октября 2025 года 

<

адрес>

Автозаводский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи: Черных М.И.

при секретаре: ФИО22

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «УК «ЖЭК» к ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО3, ФИО4, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО5, ФИО19 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Автозаводский районный суд 

<

адрес> с иском к ответчикам об оспаривании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части вопросов №, 4, 5, 6, 7 и 8, указывая, что адрес истца 20.03.2024г. поступил от ответчика протокол от 10.04.2024г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, которым были приняты решения согласно повестки дня. Собственниками были приняты положительные решения по всем вопросам повестки дня, в том числе одностороннего изменения условий договора управления, определения условий договора, а также в части установления размера оплаты исполнителя (истца). Истец согласование на изменение размера оплаты по содержанию и текущему ремонту в сторону уменьшения собственникам и инициаторам собрания не давал, неоднократно извещал их, что такое уменьшение не является законным, может быть оспорено в суде, и приведет к ненадлежащему исполнению управляющей компанией своих обязательств по управлению общим имуществом многоквартирного дома, так как предложенный инициаторами тариф не является экономически обоснованным. Расторжение договора также не соответствует требованиям закона. Договор с ООО «УК «ЖЭК» был заключен на основании протокола общего собрания собственников помещений в МКД от 12.09.2023г. Оспариваемый протокол принят 10.04.2024г., то есть до истечения годичного срока запрета на расторжение договора управления МКД, следовательно, вопрос о расторжении договора между собственниками и ООО «УК «ЖЭК» не мог быть вынесен на голосование, решение по данному вопросу ничтожно. Также, как следствие, ничтожно заключение договора с ООО УК «Стандарт Качества». Протоколом общего собрания №.10/04/2024 от 10.04.2024г. была установлена плата за содержание общего имущества помещений многоквартирного дома в размере 23 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого/нежилого помещения (п. 7 протокола). Тариф на содержание общего имущества утвержден в размер 26,85 рублей/1 кв.м. площади. Объективных оснований для снижения тарифа на содержание общего имущества не имеется. Официально установленный уровень инфляции составляет в 2022 году 11,94%, в 2023 году – 7,42%. Стоимость услуг контрагентов за 2022-2024 годы возросла. Стоимость строительных и отделочных материалов также увеличилась. Протоколом общего собрания № от 10.04.2024г. года был утвержден тариф на текущий ремонт общего имущества 8 руб. Установленный тариф на содержание 23 рубля и на текущий ремонт 8 рублей занижен, не позволяет оказывать услуги с надлежащим качеством и должной периодичностью. Установленный органом местного самоуправления г.о. Тольятти тариф на содержание общего имуществам указанных МКД составляет 29,31 руб. для 12 тиэтажного корпуса и 31,99 руб. для 9тиэтажного корпуса. Установленные оспариваемым протоколом тарифы не были согласованы с истцом, решения были предназначены для исполнения иной управляющей компанией, однако во включении МКД в лицензию ООО УК «Стандарт Качества» отказано ГЖИ 

<

адрес>. Стороны соглашения о заключении договора в новой редакции не достигли, решение суда по данному вопросу также не выносилось. В связи с чем просил признать недействительными решения общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

адрес> по вопросам №, 4, 5, 6, 7 и 8, оформленных протоколом № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. 

В судебном заседании представитель истца ФИО23 исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Указала, что собственники не вправе произвольно определять стоимость содержания общего имущества, экономическое обоснование тарифа на содержание 23 рубля и на текущий ремонт 8 рублей не представлено, со стороны истца приведены доказательства необоснованности установленного тарифа, ответчик уклонился от доказывания, что тариф достаточен и обоснован. Тарифы являются существенным условием договора управления - его ценой, изменение цены - это изменение условий договора управления. Договор управления между ООО «УК «ЖЭК» и собственниками был расторгнут оспариваемым протоколом, одновременное расторжение договора и изменение его условий недопустимо. 

В судебном заседание ответчик ФИО2, действующая также как представитель ответчиков ФИО4, ФИО7 исковые требования не признала, заявила о пропуске срока исковой давности истцом, указала, что ООО «УК «ЖЭК» является ненадлежащим лицом по настоящему делу, объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

адрес> перестал существовать как единый объект и поделен по корпусам, истец вводит суд в заблуждение, ссылаясь на иные судебные споры, указала, что предмет и основания не тождественны. В ходе рассмотрения дела ответчик также поясняла, что собственники вправе установить тариф на содержание и текущий ремонт самостоятельно, тариф, применяемый истцом, экономически не обоснован, услуги надлежащим образом не оказываются. Собрание об установлении тарифа было проведено через год после того, как были установлены тарифы истцом. Обязанность доказать необоснованность установленного тарифа лежит на истце. Решение собрания по расторжению договора и выбору ООО УК «Стандарт Качества» не применяется, ГЖИ 

<

адрес> отказало во внесении изменений в лицензию. Тарифы, установленные оспариваемым собранием, должны применяться любой управляющей компанией, так как она обязана исполнять решение собрания собственников. 

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена. 

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО12 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО13 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО14 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО15 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО16 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен.

Ответчик ФИО17 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО18 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Ответчик ФИО19 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещена.

Третье лицо Государственная жилищная инспекция 

<

адрес> явку в судебное заседание не обеспечила, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена, представила письменные пояснения в материалы дела. 

Руководствуясь п. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель третьего лица ООО УК «Стандарт Качества» ФИО24, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, указав, что оспоримое собрание является абсолютно легитимным, проведено в соответствии с действующим законодательством в отсутствии нарушений со стороны инициаторов. Требования истца основаны на фактическом несогласии с принятыми решениями. Просил суд в удовлетворении требований – отказать. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценивая собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу части 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии статьей 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно статье 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 112 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации); в силу пункта 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В силу пункта 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Суд приходит к выводу, что иск заявлен в пределах установленного срока исковой давности.

Оспариваемый протокол датирован 10.04.2024г. 

Исковое заявление поступило в суд письмом, доставленным почтой России. Согласно отметкам на конверте, исковое заявление было направлено в адрес суда ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах 6 месячного срока на оспаривание решения общего собрания. 

В силу разъяснений, данных в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет". Положение пункта 1 статьи 204 ГК РФ не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено, в том числе в связи с несоблюдением правил о форме и содержании заявления, об уплате государственной пошлины, а также других предусмотренных ГПК РФ и АПК РФ требований. В случае своевременного исполнения истцом требований, изложенных в определении судьи об оставлении искового заявления без движения, а также при отмене определения об отказе в принятии или возвращении искового заявления, об отказе в принятии или возвращении заявления о вынесении судебного приказа такое заявление считается поданным в день первоначального обращения, с которого исковая давность не течет.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно п. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В силу п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст. 44, 44.1, 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1)очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2)заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества исходя из приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ23-2-К7).

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» указано, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» определено, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении на общем собрании таких собственников размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, следует, в первую очередь, учитывать, что размер платы за содержание жилого помещения, а именно обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П).

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания. Пунктом 103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под понятием «решения собраний» понимается решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Положения статей 181.3 - 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с положениями статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют управляющей компании, для которой решение собрания собственников в части установления тарифа является обязательным, оспаривать такое решение по мотиву экономической необоснованности тарифа.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с разъяснением п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Исходя из вышеизложенного, суд также не принимает доводы ответчика, что истец является ненадлежащим. 

Судом установлено, что в период времени с 10.03.2024г. по ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в очно-заочной форме, результаты которого оформлены протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ

Протоколом № от 10.04.2024г. были разрешены в числе прочих следующие вопросы:

№ Утверждение способа управления МКД;

№ Расторжение договорных отношений в одностороннем порядке собственниками помещений с ООО «УК «ЖЭК» (ИНН 

<

***>) в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора. 

№ Выбор новой управляющей компании;

№ Утверждение формы и содержание договора управления МКД, наделение председателя полномочиями на подписание единого договора управления МУД от имени всех собственников помещений. 

№. Утверждение тарифов по статье «Содержание»; Установлена плата по статье «содержание» в размере 23,00 рубля/кв.м. в месяц;

№. Утверждение тарифа по статье «Текущий ремонт»; Установлена плата по статье «текущий ремонт» в размере 8,00 рубля/кв.м. в месяц;

Решение по данным вопросам оспариваются истцом.

Истец в судебном заседании не оспаривал факт проведения общего собрания, а также наличие кворума. Вместе с тем, считал, что принятые решения по указанным вопросам являются недействительными, поскольку по вопросу № право на расторжение договора с ООО «УК «ЖЭК» у собственников отсутствовало, вопросы №, 5 и 6 связаны с вопросом № и решения по ним не могли быть приняты без рассмотрения вопроса о расторжении договора, вопросы №, 8 приняты для договора с иной управляющей компанией, ответчик не представил экономическое обоснование тарифа.

Разрешая исковые требования в части признания ничтожными решений по вопросам №№, 4, 5 и 6 суд приходит к выводу об обоснованности доводов истца о невозможности расторгнуть договор управления между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> ООО «УК «ЖЭК» ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу ч. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 434-ФЗ «О внесении изменения в статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации», собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

Указанная норма действует с 15.08.2023г. 

Протоколом общего собрания №.Р3 от 12.09.2023г. было принято решение по вопросу №: заключить договор управления МКД с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «ЖИЛИЩНОЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙКОМПЛЕКС» - ООО «УК «ЖЭК» (ИНН 

<

***>) с ДД.ММ.ГГГГ. Утвердить прилагаемые условия договора управления. Делегировать полномочия на подписание договора управления МКД от имени всех собственников помещений МКД председателю настоящего общего собрания собственников ФИО20. 

На основании данного протокола многоквартирный дом включен в лицензию на право управления многоквартирными домами ООО «УК «ЖЭК», что не оспаривалось ответчиком. 

Данные обстоятельства учтены ГЖИ 

<

адрес> при рассмотрении заявки ООО УК «Стандарт Качества» на включение дома в лицензию данной управляющей компании на основании решений, оформленных оспариваемым протоколом от 10.04.2024г. 

Стороны в судебном заседании пояснили, что дом находится под управлением ООО «УК «ЖЭК» на основании договора, утвержденного общим собранием от ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об отсутствии нарушений прав истца на момент рассмотрения дела и отсутствии угрозы их нарушения в будущем в связи наличием оспариваемого протокола, поскольку принятые решения по вопросам №, 4, 5 и 6 протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> не повлекли юридических последствий. 

Статьей 198 Жилищного кодекса Российской Федерации определен порядок размещения лицензиатом сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми он осуществляет, основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра.

Согласно части 1 статьи 198 ЖК РФ сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом в системе. Состав указанных сведений, подлежащих размещению в системе, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3).

Представитель истца в судебном заседании не пояснил, каким образом затрагиваются на момент рассмотрения дела права и законные интересы истца оспариваемыми решениями по вопросам №, 4, 5 и 6 общего собрания собственников, оформленных протоколом от 10.04.2024г. 

В отсутствие решений, влекущих юридические последствия для сторон, что подтверждено решением лицензирующего органа, обязательным для управляющей компании, оснований для дополнительного признания данных решений недействительными у суда не имеется. 

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ одной стороной договора управления многоквартирным домом является управляющая организация, другой стороной являются либо собственники помещений в многоквартирном доме, либо органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, либо лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточным актам или иным документам о передаче (в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ), либо застройщик (в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ).

Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является существенным условием договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ. 

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании ответчик ФИО2, которая также является директором ООО УК «Стандарт Качества», пояснения относительно согласованных существенных условий договора управления, заключенного с ООО УК «Стандарт Качества» в части оплаты стоимости услуг данной компании не дала. Представитель ООО УК «Стандарт Качества» также не пояснил, как была согласована плата, которую данная управляющая компания собиралась получать за оказываемые услуги. 

Как было отмечено в пункте 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2023)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, условие договора управления многоквартирным домом о размере платы за ремонт (содержание) общего имущества должно соответствовать решению, принятому на общем собрании собственников помещений в этом доме.

Таким образом, законом не предусмотрена возможность действия договора управления, в котором не определены все или отдельные существенные условия (Письмо Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 46450-ДН/04 «О существенных условиях договора управления МКД»). Поскольку существенные условия договора управления МКД, заключенного между собственниками помещений и ООО УК «Стандарт Качества» не были определены, договор считается незаключенным, он не порождает правовых последний в виде возникновения правоотношений между ООО УК «Стандарт Качества» и ООО «УК «ЖЭК», что однако исключает возможность признания его ничтожным,.

В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491, расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

При этом в ходе рассмотрения дела и ответчик, и представитель третьего лица настаивали, что истец обязан выполнять решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в части вопросов № и №, то есть в части определения платы за содержание и текущий ремонт.

Из позиции стороны ответчиков следует, что волеизъявление собственников при принятии решения по вопросам № и № было направлено на изменение условий договора с ООО «УК «ЖЭК» в части определения платы за выполняемые истцом работы, что подтверждает доводы истца о нарушении его прав и законных интересов принятыми решениями. 

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 11(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Договором от 12.09.2023г. между ООО «УК «ЖЭК» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, установлен перечень работ, которые должны выполняться управляющей компанией. 

Протоколом общего собрания от 01-22-11/19.Р3 от 22.11.2019г. тариф на содержание общего имущества собственников помещений установлен в размере 25 рублей (п. 8).

Протоколом общего собрания от 03.04.2025г. №.Р3 установлен тариф на текущий ремонт на 2023-2024 годы (п. 7), утвержден план текущего ремонта (п.5). 

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг. 

Собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении на общем собрании таких собственников размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, следует, в первую очередь, учитывать, что размер платы за содержание жилого помещения, а именно обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П).

В подтверждение экономической необоснованности установленного тарифа истец ссылался на статистические данные, согласно которым уровень инфляции в 2023 году составил 7,42 % за год, приобщил к материалам дела сведения об установленном органом местного самоуправления размере платы за содержание аналогичных муниципальных помещений на 2024 год (29,31 рублей для корпуса высотой 12 этажей и 31,99 рублей для корпуса высотой 9 этажей), приобщил к материалам дела договоры с контрагентами истца.

Со стороны ответчика доказательств экономической обоснованности тарифа и возможности его снижения на 2 рубля по сравнению с тарифом, установленным в 2019 году, не представлено. 

Доводы ответчика о необоснованности применяемых истцом тарифов, их завышенности и о ненадлежащем качестве оказываемых услуг для рассмотрения настоящего дела правового значения не имеют, у ответчика в данном случае имеются иные способы защиты права. 

Сведения о работах и услугах, которые были исключены из перечня работ, установленных договором управления, при изменении стоимости тарифа на содержание и текущий ремонт, о принятии нового плана текущего ремонта, иные обстоятельства, свидетельствующие о необходимости и обоснованности снижения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества ответчиком не приведены. 

Вместе с тем, как установлено судом, ответчик не предлагал истцу представить управляющей компании свои предложения по тарифам, уведомление о проведении общего собрания истцу не направлял.

Поскольку решение собрания об изменения условий договора в одностороннем порядке является односторонней сделкой, суд на основании ст. 168 ГК РФ приходит к выводу о ничтожности решений, принятых решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, оформленных протоколом общего собрания № от 10.04.2024г. в части вопросов № и №

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств и приведенных норм права, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части признания недействительными решения по вопросам №, № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, по итогам проведения общего собрания собственников помещений, оформленные протоколом общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 67, 98, 100, 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «УК «ЖЭК» к ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО3, ФИО4, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО5, ФИО19 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части удовлетворить частично.

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений МКД по адресу: 

<

адрес> по вопросам №, №, оформленных протоколом № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд 

<

адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено 06.11.2025г.

Судья М.И. Черных