Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1 декабря 2017 года с. Донское

Труновский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Щербина А.В.

с участием:

представителя ответчика ФИО1 – адвоката Павлиевской И.Н.,

при секретаре Петренко А.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям ФИО2 ФИО10 к ФИО1 ФИО11 о расторжении договоров купли-продажи недвижимости,

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО2 ФИО12,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исками к ФИО1, просила: 

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ: производственной базы, площадью 685,6 кв.м., хранилища для цемента, площадью 57,6 кв.м.; земельного участка, площадью 3731 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; 

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ: горчичного цеха, площадью 346,9 кв.м., макаронного цеха, площадью 181,8 кв.м., земельного участка, площадью 13033 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>; 

- передать ФИО3 право собственности на указанные объекты недвижимого имущества;

- прекратить право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества;

- исключить из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на перечисленные объекты недвижимого имущества.

Определением судьи от 17.10.2017 гражданские дела по искам ФИО3 к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи недвижимости объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В обоснование исковых требований ФИО3 указала, что 02.02.2016 между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупателем) были заключены договоры купли-продажи недвижимости. 

В соответствии с одним из договоров ФИО3 передала в собственность ФИО1 следующие объекты недвижимости:

- производственную базу, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 685,6 кв.м.;

- хранилище для цемента, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 57,6 кв.м.;

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 3731 кв.м.

В соответствии со вторым договором ФИО3 передала в собственность ФИО1 следующие объекты недвижимости:

- горчичный цех, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 346,9 кв.м.; 

- макаронный цех, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 181,8 кв.м.;

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 13033 кв.м..

Согласно п.2.2. каждого Договора, Покупатель оплачивает Продавцу стоимость имущества полностью в момент подписания договора. Обязательства Покупателя по оплате стоимости приобретаемого имущества считаются выполненными после передачи денежных средств Продавцу. На основании п. 2.1. Договоров, Сторонами была определена стоимость имущества: 600000 рублей по одному договору и 650000 рублей по второму договору. Однако в момент подписания договоров ФИО1 лично не присутствовала, подписывал договор ее представитель на основании доверенности - ФИО4, который какие-либо денежные средства в качестве оплаты по договорам не передавал.

Продавцом полностью исполнены обязательства по Договорам, недвижимое имущество передано Покупателю, право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Покупателем до настоящего времени не исполнено обязательство по оплате полученного имущества, денежные средства Продавцу не переданы. Неоднократные требования об оплате задолженности Покупателем не исполнены. Действиями Покупателя, выразившимися в неоплате стоимости приобретённого имущества, нарушены права Продавца и существенные условия договоров, в связи с чем дальнейшее исполнение договоров невозможно. Продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому был лишён того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В период с февраля 2016 года по август 2017 года ФИО1 в устной форме неоднократно обещала оплатить задолженность, однако обещания не были исполнены.

23.08.2017 ФИО3 направила письменную претензию об оплате имеющейся задолженности в адрес ФИО1, которая была оставлена без ответа.

14.09.2017 ФИО3 в адрес ФИО1 направлены уведомления об одностороннем расторжении договоров с требованием в добровольной форме подписать соглашения о расторжении договоров, так же направлены сами соглашения о расторжении договоров, на которые 26.09.2017 были получены письменные ответы о том, что, по мнению ФИО1, оснований для расторжения договоров не имеется, так как существенных нарушений условий договоров не произошло.

На исковые заявления ФИО3 от представителя ответчика поступили возражения, из которых следует, что от имени ФИО1 при совершении сделок по доверенности действовал сын истицы - ФИО4. Доверенность выдана 25.01.2016, удостоверена нотариусом. Согласно этой доверенности ФИО4 переданы полномочия на приобретение на имя ФИО1 любого недвижимого имущества в Ставропольском крае за цену и на условиях по усмотрению доверенного лица с правом подготовки всех необходимых документов для приобретения, с правом заключения и подписания договоров, соглашения о передаче имущества, с правом проведения денежных расчетов, в том числе, внесения денежных сумм за приобретаемое имущество. Согласно п. 2.1 договоров купли-продажи цена отчуждаемых объектов недвижимости была определена соглашением сторон и составила: производственная база 500 000 рублей, склад - 50 000 рублей, земельный участок расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 50 000 рублей; горчичный цех – 500000 рублей, макаронный цех – 100000 рублей; - земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> – 50000 рублей.

Согласно п. 2.2 каждого договора, оплата объекта недвижимости производится полностью в момент подписания настоящего договора. При подписании договоров купли-продажи денежные средства в размере 1250 000 рублей были переданы истице в полном объеме, обязательства покупателя по оплате были выполнены.

Данное обстоятельство подтверждается п.4.1 каждого из вышеуказанных договоров, из которого следует, что передача продавцом здания, указанного в разделе 1 настоящего договора, и его принятие покупателем осуществляется на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящим договорам считаются выполненными сторонами.

Согласно передаточным актам к договорам купли-продажи недвижимости от 02.02.2016 вышеуказанные объекты недвижимости были переданы покупателю в собственность и фактическое владение, приняты покупателем.

Согласно п. 2 данных передаточных актов, с момента подписания сторонами настоящих актов обязанность продавца передать указанные здания и обязанность покупателя принять их признаются выполненными. Стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договоров купли-продажи имущества, переданного по настоящим актам.

Просит суд отказать ФИО3 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В отзыве на возражения ответчика истица указала, что порядок оплаты по договорам регулируется в разделе 2, где указано: «Обязательства Покупателя по оплате стоимости считаются выполненными после передачи денежных средств Продавцу». Ответчиком не представлено документов, подтверждающих факт безналичного расчёта либо факт передачи наличных денежных средств. 

Покупатель обязан проявлять должную осмотрительность как при оформлении сделки, так и при фиксации факта передачи денежных средств. По аналогии с п. 2. ст. 808 ГК РФ и на основании сложившихся обычаев делового оборота факт передачи денежных средств может подтверждать отдельный документ, например расписка получателя или иной документ, удостоверяющие передачу и получение конкретным лицом определенной денежной суммы. Документ о получении денежных средств должен содержать сведения о конкретном лице, получающем денежные средства, получаемой сумме денежных средств и обязательстве, за которое передаются денежные средства.

Фраза «После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются выполненными полностью» расположена в разделе № 4 Договоров, который регулирует порядок передачи объектов недвижимости, и соответственно не имеет отношения к порядку оплаты по договорам.

Ответчиком не представлено доказательств, однозначно подтверждающих факт передачи и получения Покупателем денежных средств в оплату по договорам купли-продажи как в момент заключения договора, так и после него. Передача денежных средств представителю Покупателя не подтверждает факт передачи денежных средств Продавцу.

В соответствии с отзывом Ответчика, денежные средства в оплату приобретаемого по договору имущества были переданы представителю покупателя по доверенности - ФИО4, который был уполномочен на совершение сделки и соответственно на передачу денежных средств в оплату по договору.

Согласно ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Доверитель несёт ответственность за все действия доверенного лица. Соответственно, для совершения оплаты по договору купли-продажи доверитель либо доверенное лицо должны передать денежные средства не между собой, а Продавцу либо его уполномоченному представителю.

В рамках настоящего судебного разбирательства Ответчиком не представлены документы, подтверждающие факт передачи лично либо через представителя ФИО4 денежных средств непосредственно Продавцу. Утверждения о том, что денежные средства переданы представителю ФИО1 - ФИО4, являющемуся близким родственником Продавца, не являются подтверждением факта оплаты по договорам, так как ФИО4 является представителем Покупателя - ФИО1, действует в её интересах на основании нотариальной доверенности. Все вопросы по факту передачи денежных средств между Покупателем и его представителем не являются предметом настоящего судебного разбирательства. Передаточный акт к договорам купли-продажи недвижимости подтверждает исключительно факт передачи и приёмки объектов недвижимости.

Пункт 2 Передаточного акта содержит следующее указание: «С момента подписания сторонами настоящего акта обязанность Продавца передать указанное здание и обязанность Покупателя принять его признаются выполненными. Стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора купли-продажи имущества, переданного по настоящему акту». Ответчиком допущено неверное толкование указанного положения Акта как подтверждение факта оплаты по договору, в то время как настоящий акт подтверждает исключительно факт приёма - передачи недвижимого имущества и отсутствие у сторон претензий в части приёма и передачи объектов недвижимости.

В судебное заседание 30.11.2017-01.12.2017 истица ФИО3 не явилась, просила рассматривать дело без ее участия. Ранее в судебном заседании 09.11.2017 исковые требования полностью поддержала, пояснив, что оплату по договорам она не получала, договоры подписывала она и ее сын ФИО4 как представитель покупателя. ФИО1 просила предоставить отсрочку по оплате до осени 2016 года, но не указывать это в договорах, чтобы не было зарегистрировано обременение. В силу доверительных отношений с ФИО1 она согласилась, но деньги ей до сих пор не выплачены. 

Представители истца ФИО5 и ФИО6 в судебном заседании 30.11.2017 исковые требования поддержали полностью, просили удовлетворить, однако после исследования письменных материалов дела, в том числе имеющихся в делах правоустанавливающих документов расписок ФИО3 в получении денежных средств по спорным договорам купли-продажи недвижимости, просили объявить перерыв до 01.12.2017, после которого в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении рассмотрения дела не просили. 

Суд считает возможным продолжить рассмотрение дела без их участия.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание также не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика Павлиевская И.Н. в судебном заседании 30.11.2017-01.12.2017 исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении исков полностью, поддержала доводы, изложенные в возражениях на исковые заявления.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание 30.11.2017 - 01.12.2017 не явился, просил рассматривать дело без его участия, направив суду отзыв на исковые заявления, из которого следует, что какие-либо денежные средства в оплату договоров купли-продажи недвижимости от 02.02.2016 лично ему либо ФИО3 в его присутствии ФИО1 или кем-либо другим не передавались. Он от ФИО1 какие-либо денежные средства, тем более в оплату по договорам купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, не получал. Ведение сделки по купле-продаже объектов недвижимости у ФИО3 было поручено ему ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что он работал 

<

данные изъяты> в 

<

данные изъяты> ФИО1). Договоры купли-продажи не содержат подтверждения факта передачи оплаты по договорам, так как это было условие договорённостей сторон. По факту получения оплаты ФИО3 должны были составляться отдельные расписки с указанием сумм и дат получения денежных средств. ФИО3 не требовала составить отдельный документ об имеющейся задолженности ФИО1, так как она пояснила, что, по её мнению, из договоров следует, что задолженность ФИО1 не погашена. Передаточные акты к договорам купли-продажи недвижимости были составлены в подтверждение факта передачи и приёма объектов недвижимости. В соответствии с данными актами денежные средства не передавались и не получались.

Ранее в судебном заседании 09.11.2017 ФИО4 пояснял, что проекты договоров купли-продажи от 02.02.2016 между его матерью ФИО3 и ФИО1 готовил лично он. В то время он работал юристом в организации, учредителем которой являлась ФИО1 С последней у него были доверительные отношения, по ее просьбе в договоры не были включены условия об отсрочке оплаты, так как ФИО1 планировала передать приобретенные у ФИО3 объекты недвижимости в залог банку. Несмотря на доверительные отношения с ФИО1, если бы та передала ему деньги для расчета с продавцом, то он бы обязательно выдал ей соответствующую расписку. Сама ФИО1 сразу не дала ему никакой расписки относительно ее обязательства произвести оплату по договорам от 02.02.2016 осенью 2016 года, обещала это сделать после регистрации сделок в Росреестре, но так и не сделала. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать.

Судом установлено, что 02.02.2016 ФИО3 и ФИО1 заключили договор купли-продажи принадлежащего истице недвижимого имущества: производственной базы, хранилища для цемента и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, и договор купли-продажи принадлежащего истице недвижимого имущества: горчичного цеха, макаронного цеха и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Договоры купли-продажи недвижимости от 02.02.2016 между ФИО3 и ФИО1 соответствуют требованиям гражданского законодательства о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости.

Основанием исков о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества ФИО3 указала неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества.

Вместе с тем, из содержания заключенных ФИО3 и ФИО1 

договоров купли-продажи недвижимого имущества от 02.02.2016 усматривается, что расчет между сторонами производится полностью в момент подписания договоров. Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаются выполненными после передачи денежных средств Продавцу. Указанные договоры подписаны ФИО2 ФИО13 и ФИО2 ФИО14, действовавшим от имени ФИО1 на основании доверенности от 25.01.2016.

В п. 4.1 вышеуказанных договоров отражено, что передача продавцом здания, указанного в разделе 1 настоящего договора, и его принятие покупателем осуществляется на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящим договорам считаются выполненными сторонами.

Согласно передаточным актам к договорам купли-продажи недвижимости от 02.02.2016 вышеуказанные объекты недвижимости были переданы покупателю в собственность и фактическое владение, приняты покупателем.

Согласно п. 2 данных передаточных актов с момента подписания сторонами настоящих актов обязанность продавца передать указанные здания и обязанность покупателя принять их признаются выполненными. Стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договоров купли-продажи имущества, переданного по настоящим актам.

Буквальное толкование названных договоров и передаточных актов от 02.02.2016 (ст. 431 ГК РФ) позволяет сделать вывод о том, что сторонами взаимно исполнены все обязательства по договорам, в том числе и по оплате покупателем стоимости приобретаемого имущества продавцу. 

Более того, в делах правоустанавливающих документов по государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества от ФИО3 к ФИО1 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 02.02.2016, копии которых приобщены к материалам гражданского дела, имеются расписки ФИО3 в получении денежных средств по договорам купли-продажи объектов недвижимости от 02.02.2016, в которых ФИО3 указала, что ею от ФИО1 получены денежные средства в размере 650000 рублей в соответствии с договором купли-продажи недвижимости по адресу: 

<

адрес>, и 600000 рублей в соответствии с договором купли-продажи недвижимости по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Указанные расписки, как следует из дел правоустанавливающих документов, представлены государственному регистратору представителем покупателя ФИО1 по доверенности ФИО4 

Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

По смыслу ст. 408 ГК РФ, нахождение у должника (ФИО1) расписки, выданной ей кредитором (ФИО3), подтверждает надлежащее исполнение ответчиком своих обязательств перед истцом по оплате недвижимого имущества, приобретенного ею по договорам купли-продажи от 02.02.2016. 

Каких-либо доказательств обратного истцом не представлено. 

При таких обстоятельствах требования истца по заявленным ею основаниям не подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО15 к ФИО1 ФИО16 о расторжении договоров купли-продажи недвижимости отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Труновский районный суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 6 декабря 2017 года.

Судья А.В. Щербин