Дело № 2-383/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Кумертау 13 марта 2019 года

Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе: 

председательствующей судьи Лыщенко Е.С.,

с участием истца ФИО1,

при секретаре Грачевой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки действительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанными исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3, мотивируя тем, что 

<

...> между ним, с одной стороны и ответчиками с другой стороны, был заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной № б/н от 

<

...>. Согласно данного договора ему в собственность была передана 

<

...>, расположенная по адресу: 

<

...>. На основании указанного договора, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности за ним за 

<

...> от 

<

...>, а ответчиками было направлено и зарегистрировано в органах Росреестра заявление о переходе прав совместной собственности на вышеуказанную квартиру. Данную квартиру он приобретал с участием кредитных средств ПАО «СБЕРБАНК», в связи с чем, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ квартира была передана в залог ПАО «СБЕРБАНК» с момента государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона за 

<

...> от 

<

...>. Далее, им было подано заявление в Пенсионный фонд Российской Федерации о распоряжении средствами материнского капитала и направлении их на частично-досрочное гашение ипотечного кредита на вышеуказанную квартиру. В связи с тем, что квартира в тот момент находилась в залоге у банка, им было составлено нотариальное обязательство о выделении долей своим несовершеннолетним детям в вышеуказанной квартире, в течение 6-ти месяцев с момента снятия обременения на данную квартиру. В 

<

...> году ипотечный кредит на квартиру по адресу: 

<

...> им был полностью погашен. Совместно с кредитором было подано заявление в Росреестр об отсутствии задолженности и снятия обременения. Обременение в виде ипотеки в силу закона было снято с квартиры, а закладная возвращена ему банком. В связи с чем, в июне 2018 года он обратился к нотариусу 

<

...> ФИО4 с просьбой исполнить ранее данной им обязательство о выделении долей своим несовершеннолетним детям путем составления соглашения об оформлении в общедолевую собственность квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, расположенной по адресу: 

<

...>. Но нотариус выдал ему отказ в регистрации указанной сделки, указывая на то, что договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной № б/н от 

<

...> подлежал обязательному нотариальному удостоверению, а так как нотариально зарегистрирован он не был, то считается недействительным. Однако, он с этим не согласен. В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). В соответствии со ст. 550 ГР РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документы о передаче. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ). При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п.2 ст. 223 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (оберемения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 4 названного закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Между ним и ответчиками был договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной № б/н от 

<

...>. Согласно данного договора ему в собственность была передана квартира, а им была передана продавцам денежная сумма в размере 2600000 рублей. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ, передача квартиры и денежных средств подтверждается актами приема-передачи от 

<

...> и 

<

...>. В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон прав на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности, (п.1). При этом, нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п.3). В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В соответствии с п.1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. От 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент заключения и регистрации договора мены от 20.10.2016 года), сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Между тем, сделка (договор мены от 20.02.2017 года), хотя и подлежала нотариальному удостоверению в силу закона, прошла правовую экспертизу в Управлении Росреестра по РБ и зарегистрирована в установленном законе порядке. В соответствии с ч. 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре прав недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Согласно п.п. 2,6 ст. 8.1. ГК НФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Договор купли-продажи № б/н от 

<

...> недействительным не признан. Зарегистрированное право собственности на указанную квартиру за ним в судебном порядке не оспорено. При заключении договора купли- продажи между ним и ответчиками достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при регистрации права собственности никаких вопросов не возникло, банк принял данную квартиру в залог, ущемление ничьих прав не произошло. Наоборот, отказ в регистрации соглашения об определении долей в данной квартире влечет ущемление прав его несовершеннолетних детей и отсутствие у него возможности исполнить данное обязательство о выделении долей своим детям, удостоверенное нотариусом.

Просит суд признать договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной № б/н от 

<

...>, заключенный между ним, с одной стороны и ФИО5, ФИО3, с другой стороны, согласно которому ему в собственность передана 

<

...>, расположенная по адресу: 

<

...>, состоявшимся, действительным.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Ответчики Шагидуллина (в настоящее время ФИО7) Е.С. и ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. До начала рассмотрения дела по существу ответчик ФИО2 исковые требования признала в полном объеме, представила заявление, в котором указала, что признание иска сделано добровольно, последствия признания иска разъяснены и понятны. 

Представитель 3-го лица Межмуниципального отдела по Кугарчинскому, Куюргазинскому районам и городу Кумертау Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя и вынести решение на усмотрение суда.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, выслушав истца, проверив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 4 названного закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно договору купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной № б/н от 

<

...> в собственность истца передана 

<

...>, расположенная по адресу: 

<

...>. Договор заключен между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО5, ФИО3 

На основании указанного договора, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за истцом зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру ( номер регистрации 

<

...> от 

<

...>), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 

<

...>. 

Исходя из условий договора купли-продажи данную квартиру истец приобретал с участием кредитных средств ПАО «СБЕРБАНК», в связи с чем, квартира была передана в залог ПАО «СБЕРБАНК» с момента государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона (номер регистрации 

<

...> от 

<

...>).

Истец обратился в суд с указанным исковым заявлением, указав на то, что при обращении к нотариусу для удостоверения соглашения об оформлении в общую долевую собственность вышеуказанной квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, но нотариус выдал ему отказ в регистрации указанной сделки, указывая на то, что договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной № б/н от 

<

...> подлежал обязательному нотариальному удостоверению, следовательно, сделка недействительна.

В соответствии со ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности, (п.1)

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась, (п.2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.(п.3).

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п.1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.06.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей на момент заключения и регистрации договора купли-продажи) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Между тем, сделка, хотя и подлежала нотариальному удостоверению в силу закона, но она прошла правовую экспертизу в Управлении Росреестра по РБ и зарегистрирована в установленном законе порядке.

В соответствии с ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п.п.2,6 ст.8.1 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Договор купли-продажи от 

<

...> недействительным не признан. Зарегистрированное право собственности на указанную квартиру за истцом в судебном порядке не оспорено.

При заключении договора купли-продажи между истцом и ответчиками достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при регистрации права долевой собственности на жилое помещение доли всех сособственников установлены в равных долях, ущемление прав не произошло. 

При указанных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 

<

...> является состоявшейся, действительной сделкой.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки действительной - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи 

<

...>, расположенной в 

<

...> Республики Башкортостан с ипотекой в силу закона с оформлением закладной № б/н от 

<

...>, заключенный между ФИО1 и ФИО5, ФИО3, состоявшейся, действительной сделкой.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме через Кумертауский межрайонный суд РБ.

Председательствующая подпись

<

...>

<

...>