Дело №2-824/2023

УИД: 92RS0004-01-2023-000061-38

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(полный текст)

17 июля 2023 года г. Севастополь

Нахимовский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи - Лемешко А.С.,

при секретаре - Стешенко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к ФИО10, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО10, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, Общество с ограниченной собственностью «Управляющая компания «Звёздный берег-Тур» о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на нежилые помещения, регистрации перехода права на спорное недвижимое имущество, 

установил:

Истец ФИО1, уточнив исковые требования, обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит признать ее добросовестным приобретателем нежилых помещений №3,4 площадью 20,1 кв.м., которые являлись предметом предварительных договоров купли-продажи от 17.08.2020, по данным ЕГРН – помещение №11 с кадастровым номером ФИО10, площадью 18,6 кв.м. по адресу: ФИО10 с кадастровым номером ФИО10, площадью 19 кв.м. по адресу: ФИО10, находящиеся в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м., с кадастровым номером 91:04:035001:189, которое расположено по адресу: ФИО10 признать договора купли-продажи от 17.08.2020, поименованные как предварительные, заключенные между ФИО10 в лице представителя ФИО10 и ФИО10 основными договорами купли-продажи (будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате); признать право собственности ФИО10 на нежилое помещение с кадастровым номером ФИО10, площадью 18,6 кв.м. по адресу: ФИО10 и на нежилое помещение с кадастровым номером ФИО10, площадью 19 кв.м. по адресу: ФИО10 осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО10 на нежилое помещение с кадастровым номером ФИО10, площадью 18,6 кв.м. по адресу: ФИО10 и помещения с кадастровым номером ФИО10, площадью 19 кв.м. по адресу: ФИО10 находящиеся в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м. с кадастровым номером ФИО10, которое расположено по адресу: ФИО10

Исковые требования мотивированы тем, что истец ФИО2 в лице представителя ФИО3, который действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности заключил с ней 17.08.2020 предварительные договора купли-продажи помещений №3 общей площадью 20,1 кв.м. и №4 общей площадью 20,1 кв.м. в объекте недвижимого имущества - нежилом здании, расположенном по адресу: ФИО10 общей площадью 302, 1 кв.м., кадастровый номер ФИО10 (далее по тексту Объект).

Согласно п.1.1. Договора ФИО2 подтверждал, что является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого здания, находящегося по адресу: ФИО10 общей площадью 302,1 кв.м., кадастровый номер ФИО10 (номер и дата регистрации права собственности в ЕГРН – ФИО10 от 18.11.2016). Продавец, заключая данные Договора, подтверждал, что обязуется в установленном порядке разделить данный объект недвижимого имущества на определенное количество (шестнадцать) отдельных объектов недвижимости меньшей площади (с присвоением каждому новому объекту отдельного кадастрового номера) с регистрацией права собственности, на каждый новый объект созданный таким образом, а так же принять все необходимые меры для обеспечения регистрации права собственности на отдельные помещения, в т.ч. прекращения существующих ограничений и пр. Предметом договора являлась предстоящая продажа вновь созданных объектов недвижимого имущества, на условиях и в порядке предусмотренных вышеуказанным договором, которые фактически будут находиться в пределах объекта недвижимости – указанного здания («ФИО10»).

По вышеуказанным договорам Продавец был обязан заключить с Покупателем на условиях предусмотренных этими Договорами, основные договора купли-продажи вновь созданных помещений объектов недвижимости (созданных путем раздела указанного выше здания с кадастровым номером ФИО10), а именно продать Покупателю – нежилое помещение, обозначенное в Приложении к этому договору за №3 общей площадью 20,1 кв.м. и за №4 общей площадью 20,1 кв.м. Нумерация помещений обозначена в приложениях №1 к Договорам, и являлась неотъемлемой частью Договоров, подписанных Сторонами.

Основные договора купли-продажи должны были быть заключены до 15.09.2020. Стороны договорились, что стоимость нежилого помещения №3 составляла 1000000 (один миллион) рублей, стоимость нежилого помещения №4 составляла 1000000 (один миллион) рублей. 

Согласно п. 1.1., 1.2. Договоров стороны подтвердили, что в момент подписания данного Договора Покупатель передал Продавцу 1000000 (один миллион) рублей за каждое помещение (по каждому Договору).

Денежные средства в размере 2000000 (двух миллионов) рублей были переданы в полном объеме. Так же сторонами была осуществлена фактическая передача помещений Покупателю, путем подписания актов приёма-передачи помещений от 17.08.2020. Помещения передавались без ремонта, с проведенными водопроводными, водоотводными и электрическими коммуникациями. 

Истцу были переданы ключи от помещений, им были заключены договоры с Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Звездный берег» №33 М-3 от 01.09.2021 и №33 М-4 от 01.09.2021 о предоставлении услуг по содержанию и обслуживанию апартаментов и прилегающей территории. Всё это время истцом производилась по ним оплата. Так же истцом за собственные средства были выполнены ремонтные работы в помещениях. В настоящее время ответчик уклоняется от переоформления на истца прав собственности на спорные помещения, в связи с чем, истец обратился за судебной защитой своих нарушенных прав.

Истец в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителя. Представитель истца адвоката Климова О.А. направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, предоставил в суд письменные возражения, в соответствии с которыми просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что спорные помещения никогда не были зарегистрированы в установленном порядке, указывал, что предварительные договора не имели предмета договора, никаких намерений, направленных на продажу спорных помещений ответчик не имел, а так же на то, что в момент заключения предварительных договоров на принадлежащие ответчику объекты были наложены аресты (ограничения). По мнению ответчика, истец не может быть признан добросовестным приобретаем спорных нежилых помещений.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомил, письменных возражений в адрес суда не направил. 

Третьи лица Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ООО «Управляющая компания «Звёздный берег-Тур» в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. 

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с положениями ст. ст. 12,38,56 и 68 ч. 2 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными является условие о предмете и условия необходимые для договоров данного вида.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из п. 1 ст. 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

П. 1 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 3 ст. 429 ГК РФ указано, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. 

В п.1 ст. 456 ГК РФ указано, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Из п. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Как разъяснено в п. 58, 59 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.10.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из п. 60 Постановления Пленума ВС РФ следует, что п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В п.1 ст. 456 ГК РФ указано, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Из п. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 принадлежит на праве собственности нежилое здание, находящееся по адресу: ФИО10 общей площадью 302,1 кв.м., кадастровый номер ФИО10 (номер и дата регистрации права собственности в ЕГРН – ФИО10 от 18.11.2016 года).

Доверенностью от 27.03.2018 подтверждается, что ФИО2 уполномочил ФИО3 управлять и распоряжаться его имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, соответственно заключать все разрешенные законом сделки, в частности покупать продавать определяя во всех случаях суммы сроки и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры в том числе предварительные акты приема передачи, производить расчеты по заключаемым сделкам, представлять его интересы в отношениях с физическими лицами получать причитающиеся ему деньги. 

Таким образом, ФИО3 был уполномочен ФИО2 на совершение сделок от его имени по цене по своему усмотрению, с правом получения денег, заключения договоров об отчуждении имущества и подписании в связи с осуществлением этого полномочия документов.

Нежилое здание, находящееся по адресу: ФИО10 общей площадью 302,1 кв.м., кадастровый номер ФИО10 было разделено на 16 отдельных помещений с присвоением каждому отдельного кадастрового номера. 

Материалы дела содержат информацию, что при разделе помещений и постановке на кадастровой учет изменилась нумерация помещений. 

Так 22.12.2020 года, кадастровым инженером ФИО10, был подготовлен технический план по образованию 16-ти помещений, расположенных в здании с кадастровым номером ФИО10 по адресу: ФИО10 

При формировании технического плана, поскольку документом основанием являлся технический паспорт БТИ, образуемые помещения были обозначены в соответствии с нумерацией, указанной в поэтажном плане БТИ, для последующей их идентификации специалистом Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя. Поскольку нумерация помещений в техническом паспорте БТИ повторялась, специалистом Управления государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, осуществляющим кадастровый учет, при присвоении кадастровых номером, образуемым помещениям была присвоена новая нумерация, в соответствии со стандартными требованиями, а именно – сплошная, сверху-вниз, справа-налево, что привело к изменению номеров помещений. 

В материалы дела предоставлены заключения кадастрового инженера ФИО4, в соответствии с которыми в настоящее время спорному помещению №3, которое являлось предметом предварительного договора, присвоен №11, кадастровый номер ФИО10 (дата присвоения 28.03.2021), площадь 18,6 кв.м., этаж №1, местоположение: гФИО10 кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости ФИО10 Спорному помещению №4, которое являлось предметом предварительного договора, присвоен №12, кадастровый номер ФИО10 (дата присвоения 28.03.2021 года), площадью 19 кв.м., этаж №1, расположенного по адресу: ФИО10, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости ФИО10.

Анализируя содержание спорных Договоров, суд полагает, что они содержит все необходимые существенные условия для данного вида Договоров. Несмотря на то, что они поименованы как предварительные договора, суд квалифицирует их как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты. Поскольку оплата объекта недвижимости произведена полностью, объект недвижимости передан покупателю по актам приёма-передачи, помещения в фактическом пользовании истца и эксплуатируются им по собственному усмотрению, суд полагает подлежащими применению нормы Гражданского законодательства, регулирующие куплю - продажу.

В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

П. 1 ст. 10 ГК РФ устанавливает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Ответчиком не представлено и в судебном заседании не добыто доказательств того, что заключенный предварительный договор купли-продажи противоречил требованиям закона либо иным актам, а также недобросовестного осуществления гражданских прав. Ссылаясь на недобросовестность участника сделки ФИО1 в то же время не приводит фактов, в чем заключалась недобросовестность, доводы ответчика о не получении им денежных средств за проданный объект ни от ФИО1 ни от представителя ФИО2 - ФИО5 не являются самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Кроме того, в соответствии с полномочиями указанными в доверенности от 27.03.2018 ФИО2 своим поверенным, в том числе ФИО3, последнему предоставлено право самостоятельного распоряжения всем его имуществом по своему усмотрению в том числе в части получения и распоряжения денежными средствами, полученными от продажи недвижимости. На момент продажи спорных нежилых помещений доверенность ответчиком ФИО2 не отозвана, не признана недействительной. 

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключенные предварительные договора купли – продажи нежилых помещений заключенные 17.08.2020 между ФИО10 в лице ФИО10, действующего на основании доверенности от 27.03.2018 и истцом являются договором купли – продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

На основании изложенного, заявленные истцом требования о признании истца добросовестным приобретателем помещения №11 и № 12 по адресу: ФИО10, находящиеся в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м., с кадастровым номером ФИО10, и признании за истцом права собственности на спорные нежилые помещения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО10 – удовлетворить.

Признать ФИО10 добросовестным приобретателем помещения №11 с кадастровым номером ФИО10, площадью 18,6 кв.м. и помещения №12 с кадастровым номером ФИО10 площадью 19 кв.м., расположенных по адресу: ФИО10 находящиеся в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м., с кадастровым номером ФИО10, расположенное по адресу: ФИО10

Признать договора купли-продажи от 17.08.2020 года, поименованные как предварительные, заключенные между ФИО10 в лице представителя ФИО10 и ФИО10 основными договорами купли-продажи (будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате).

Признать право собственности ФИО10 на нежилое помещение №11, этаж №1 с кадастровым номером ФИО10 площадью 18,6 кв.м. и нежилое помещение №12, этаж №1 с кадастровым номером ФИО10, площадью 19 кв.м., расположенных по адресу: ФИО10

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО10 на нежилое помещение №11, этаж №1 с кадастровым номером ФИО10, площадью 18,6 кв.м. и нежилое помещение №12, этаж №1 с кадастровым номером ФИО10, площадью 19 кв.м., расположенных по адресу: ФИО10 находящиеся в пределах нежилого здания площадью 302,1 кв.м. с кадастровым номером ФИО10, расположенное по адресу: ФИО10

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нахимовский районный суд г. Севастополя.

Решение в окончательной форме принято 24 июля 2023 года.

Судья Нахимовского районного 

суда города Севастополя А.С. Лемешко