Дело № 2-1146(1)/2025

64RS0048-01-2023-000442-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18.09.2025 года п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Уркаева О.О.,

при помощнике судьи Нуштаевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании договоров аренды земельных участков недействительными (ничтожными), взыскании судебных расходов, по исковым заявлениям Комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, пени,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее по тексту - администрация МО «Город Саратов») о признании недействительным договора аренды № от 20 февраля 2020 года, заключенного между ФИО1 и администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и применить последствия недействительности сделки; признании договора аренды № от 20 февраля 2020 года заключенного между ФИО1 и администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и применить последствия недействительности сделки; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей. 

Исковые требования мотивированы тем, что 20 февраля 2020 года на основании протокола о результатах открытого аукциона от 05 февраля 2020 года № между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО1 заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 000 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса, находящегося по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование (далее по тексту - договор №), зарегистрированный Управлением Росреестра по Саратовской области 05 марта 2022 года.

Кроме того, 20 февраля 2020 года на основании протокола о результатах открытого аукциона от 05 февраля 2020 года № между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО1 заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 000 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса, находящегося по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование (далее по тексту - договор №), зарегистрированный Управлением Росреестра по Саратовской области 05 марта 2022 года. 

Арендуемые земельные участки с кадастровыми номерами № и № были переданы Истцу по актам приема-передачи 20.02.2020г. Для осуществления, планируемой деятельности по проектированию и строительству объектов 04.08.2020г. истец обратился с заявлением № в Администрацию Саратовского муниципального района Саратовской области о выдаче градостроительных планов земельных участков с кадастровыми номерами № и №. 

Градостроительные планы № РФ№ в отношении земельного участка с кадастровым номером № и № РФ№-№ в отношении земельного участка с кадастровым номером № были выданы. 

При обращении истца в проектирующую организацию истцом установлено, что предоставленные в пользование вышеуказанные земельные участки расположены на землях сельскохозяйственных угодий (п. 2 Градостроительных планов), а не на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, а, также, в п. 5 указаны ограничения использования земельных участков, т.к. они полностью расположены в границах приаэродромной территории, и в придорожной полосе автомобильной дороги. 

Таким образом, истец полагает, что арендодатель в одностороннем порядке изменил категорию земель и соответственно вид разрешенного использования земельных участков.

После повторного обращения истца в администрацию Саратовского муниципального района Саратовской области, дана рекомендация обратиться в административную комиссию с заявлением об изменении категории земель с земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения и разрешенного использования: объекты придорожного сервиса. 

В 2021 г. на административной комиссии рассмотрено заявление истца и принято решение, что земельные участки расположены в территориальной зоне - Т-зона транспортной и коммунально-складской инфраструктуры. 

20.04.2021 г. истцом было повторно написано заявление № о выдаче градостроительных планов на арендуемые земельные участки. 

На основании их были получены градостроительные планы земельных участков № РФ№ в отношении земельного участка с кадастровым номером № и № РФ№ в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

В градостроительных планах земельных участков, подготовленных и выданных Арендодателем, в п. 5 сведения об ограничениях использования земельных участков не изменились. Истец полагает, что ответчику была известна информация о расположении спорных земельных и участков в приаэродромной зоне, однако, в извещениях о торгах и договорах аренды №, № от 20.02.2020г. данная информация отражена не была. Возможности предварительного получения градостроительных планов земельных участков у истца в отсутствие прав на земельный участок не было.

Согласно письму начальника Саратовского аэроклуба ДОСААФ имени Ю.А. Гагарина от 13 июля 2021 года указанные земельные участки попадают в границы полос воздушных подходов, где нахождение объектов капитального строительства не обеспечивает безопасность полетов воздушных судов в связи с чем в согласовании строительства объекта недвижимости на спорных земельных участках было отказано.

Истец обратилась за разъяснениями о возможности получения разрешения на строительство объектов придорожного сервиса на предоставленных земельных участках с кадастровыми номерами № и № в администрацию муниципального образования «Город Саратов». Письмами от 24.06.2022 №к и от 04.08.2022 №к администрация муниципального образования «Город Саратов» пояснила, что отсутствие согласования размещения объектов придорожного сервиса на земельных участках с кадастровыми номерами № и № с организацией уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Также указано, что по имеющимся данным абсолютная высота поверхности земли в границах земельных участков с кадастровыми номерами № и № превышает максимально допустимую отметку четвертой подзоны приаэродромной территории аэродрома Саратов (Гагарин), что также является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Учитывая вышеизложенное, 24 июня 2022г. г. истец узнал, что арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного имущества - земельных участков в соответствии с его видом разрешенного использования, что указывает на недействительность (ничтожность) договоров аренды земельных участков от 20.02.2020г. № и №.

Ссылаясь на то, что при заключении договоров аренды, проведении торгов данное обременение указано не было, соответственно администрацией муниципального образования «Город Саратов» в пользование были предоставлены земельные участки, использование которых для целей строительства объектов придорожного сервиса, невозможно, истец обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

Комитет по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» обратился, с учетом уточнений, с исковыми заявлениями к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды №, №, заключенных 20.02.2020 года.

Свои требования мотивирует тем, что между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО1 заключены договора аренды земельных участков, вместе с тем обязательства по оплате арендных платежей не исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по договору № в размере 782 713,85 руб., неустойка за период с 10.04.2020 года по 23.10.2024 года в сумме 483 470,01 руб., по договору № в сумме 782 708, 85 руб.; неустойки за период с 10.04.2020 года по 23.10.2024 года в сумме 482 286,08 руб.

ФИО1 просила рассмотреть гражданское дело в её отсутствие.

Лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, при надлежащем извещении, причин уважительности не явки в судебное заседание не предоставили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

Суд на месте определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что решением Саратовского районного суда Саратовской области от 24.03.2025 года, вступившим в законную силу, постановлено: «Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании недействительными торги на право заключения договоров аренды земельных участков, признании договоров аренды земельных участков не действительными удовлетворить.

Восстановить срок на подачу искового заявления о признании недействительным открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков и применении последствий недействительности.

Признать недействительными торги на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 

№, общей площадью 15 000 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса; 

№ общей площадью 15 000 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса, проведенные 05.02.2020 г. с нарушением правил, установленных п.1 ст. 449 ГК РФ. 

Признать недействительным договор аренды № от 20.02.2020 г. земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 000 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса, заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком Администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области, применить последствия недействительности сделки, приведя стороны в первоначальное положение; 

Признать недействительным договор аренды № от 20.02.2020г. земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 000 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса, заключенный между истцом ФИО1 и ответчиком Администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области, применить последствия недействительности сделки, приведя стороны в первоначальное положение».

Определением Саратовского районного суда Саратовской области от 18.09.2025 года производство по делу в части исковых требований ФИО1 прекращено по основаниям предусмотренным статьей 220 ГПК РФ.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО1 были заключены договора аренды земельных участков.

Согласно материалам дела обязательства по оплате арендных платежей не исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по договору № в размере 782 713,85 руб., неустойка за период с 10.04.2020 года по 23.10.2024 года в сумме 483 470,01 руб., по договору № в сумме 782 708, 85 руб.; неустойки за период с 10.04.2020 года по 23.10.2024 года в сумме 482 286,08 руб.

Судом установлено, что указанные договоры заключены на срок 3 года 2 месяца. Таким образом, срок договоров аренды земельных участков истек 20.04.2023 года.

Доводы представителя Комитета по управлению имуществом города Саратова он пролонгации договора аренды на неопределенный срок в соответствии с положениями 621 ГК РФ в виду следующего.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам аренды земельных участков, заключенных до 01 марта 2015 г., следует учитывать следующее.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015 г., внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса Российской Федерации главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 г., прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, заключенные по результатам торгов, в том числе заключенные после 1 марта 2015 г. подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, договора аренды земельных участков № и № заключены 20.02.2020 года по результатам проведенных торгов, т.е. после изменения требований законодательства, в связи с чем пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит.

Вместе с тем, по решению суда от 24.03.2025 года торги признаны недействительными, а также признаны недействительными и применены последствия недействительности сделки в отношении договоров аренды земельных участков № и №, в связи с чем исковые требования Комитета по управлению имуществом города Саратова не подлежат удовлетоврению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований исковых требований Комитета по управлению имуществом г. Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, пени отказать в полном объеме

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, через Саратовский районный суд Саратовской области. 

Мотивированное решение изготовлено 26.09.2025 года.

Судья