БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-35/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02.04.2019 г. Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Борисовой О.В., 

при секретаре Клюковской А.С., 

с участием представителя административных истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, представителя административного ответчика администрации города Белгорода ФИО4, представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО5, 

в отсутствие административных истцов ФИО1, ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, ФИО2 (далее - административные истцы) обратились в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 9 863 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания ТЭЦ, в размере его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2014. 

В обоснование заявленного требования административные истцы сослались на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 

<

данные изъяты> руб. является завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка.

С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014 административные истцы представили отчет об оценке № 067.04.0305/5 от 07.06.2018, составленный оценщиком Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» ФИО16

Определением Белгородского областного суда от 17.01.2019 по ходатайству представителя административного ответчика администрации города Белгорода по административному делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014, а также с целью установления соответствия отчета об оценке, представленного административными истцами, стандартам и правилам в области оценочной деятельности. 

Производство экспертизы было поручено эксперту ФИО17 согласно заключению которого № 04-19 от 28.02.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014 составляет 

<

данные изъяты> руб., что выше оспариваемой по делу кадастровой стоимости данного участка. 

Административные истцы ФИО1 и ФИО2, будучи извещенными о месте и времени судебного заседания надлежащим образом (регистрируемые почтовые отправления 30800033775811 и 30800033775828 возвращены отправителю 29.03.2019 и 30.03.2019 соответственно за истечением срока хранения), в суд не явились, обеспечили явку своего представителя, который поддержал заявленные требования в полном объеме, относительно заключения эксперта представил письменный отзыв, в котором указал, что экспертное заключение содержит ряд нарушений федеральных стандартов оценочной деятельности, ввиду чего не может быть принято судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Представители административного ответчика администрации города Белгорода и заинтересованного лица Правительства Белгородской области, не оспаривая право административных истцов на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, считали, что достоверной является рыночная стоимость земельного участка, установленная в заключении эксперта ФИО18

Управление Росреестра по Белгородской области, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, об уважительности причин неявки суду не сообщило.

Рассмотрев административное дело по существу, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что с 25.05.2016 административным истцам на праве общей долевой собственности (по ? доле каждому) принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 9 863 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания ТЭЦ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.05.2016 № и №.

Согласно ответу ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области от 14.01.2019 № 2.4-12/225 каких-либо изменений характеристик, влияющих на пересчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № с 01.01.2014 по настоящее время в Единый государственной реестр недвижимости не вносилось.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01.01.2014 постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» и составляет 

<

данные изъяты> руб. (согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №/ИСХ/18-541800).

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ. 

Исходя из положений статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельный участок с кадастровым номером № признается объектом налогообложения по земельному налогу. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ). 

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. 

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости решением от 18.10.2018 № 401 заявление административных истцов об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, поданное ими 28.09.2018, отклонила.

Материалы дела содержат два доказательства, которые направлены на подтверждение рыночной стоимости земельного участка: отчет об оценке № 067.04.0305/5 от 07.06.2018 (далее – отчет об оценке) и заключение эксперта № 04-19 от 28.02.2019 (далее – заключение эксперта). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014 составляет 

<

данные изъяты> руб. 

Данное заключение эксперта содержит вывод о том, что оценщиком при составлении отчета об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, оценщиком неправильно и неполно выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками, является необоснованным отказ оценщика от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки (нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299), при применении сравнительного подхода использовалась лишь часть доступных объектов-аналогов (нарушение подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611), а в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки, которые не относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка (нарушение подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7), использованы не все элементы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов (нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7), являются недостоверными применённые к объектам-аналогам размеры корректировок на торг и общую площадь (нарушение пункта 11 ФСО № 3).

Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, примененные методы оценки основаны на федеральных стандартах оценки, в связи с чем, ставить заключение эксперта ФИО19 под сомнение оснований не имеется. 

Отчет об оценке, которым определена заявленная административными истцами рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2014, не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств. 

Доказательства оцениваются по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно пункту 4 которой доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Определение рыночной стоимости земельных участков возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации. 

Представитель административных истцов свои возражения относительно заключения эксперта изложил в письменном отзыве. Данные возражения, по сути, являются объяснениями по делу. 

Объяснений стороны недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний. 

Указанный отзыв не содержит сведения, которые могли бы свидетельствовать о наличии объективных сомнений в выводах эксперта. 

Являются несостоятельными доводы представителя административных истцов, направленные на оспаривание выводов эксперта о нарушении оценщиком при составлении отчета об оценке принципов обоснованности и существенности, а также о необоснованном отказе от доходного подхода к оценке. 

Указанные доводы противоречат пунктам 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, пункту 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которым оценщик при использовании методологии расчетов и определении метода (методов) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Кроме того, в соответствии с разделом IV методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Доводы, направленные на оспаривание применения экспертом доходного подхода суд признает несостоятельными, поскольку использование такого подхода при определении рыночной стоимости объекта недвижимости подробно мотивировано экспертом в заключении и находится в пределах его компетенции. Очевидно, что использование большего количества подходов для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, влечет наиболее достоверный ее результат, поскольку на основании пункта 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, в свою очередь целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Правильность самих расчетов, произведенных экспертом в рамках доходного подхода, административными истцами не поставлена под сомнение.

Оспаривая достоверность использованной экспертом информации, в отзыве представитель административных истцов указывает, что на странице 15 заключения экспертом приводится ссылка на интернет-сайт, на котором содержится предложение № 8 о продаже земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, которая не позволяет сделать вывод о дате размещения объявления.

С таким доводом нельзя согласиться, поскольку он не нашел своего подтверждения и опровергается самим заключением эксперта. На странице 81 заключения имеется информация о дате размещения указанного выше объявления - 25.03.2013, таким образом, нарушение требований пункта 11 ФСО № 3 экспертом не допущено.

Также сторона административного истца ошибочно полагает, что почти половина из 9 объектов недвижимости, которые были взяты экспертом при проведении сравнительного анализа, не относятся к объектам индустриальной застройки, то есть не сопоставима с объектом оценки по виду разрешенного использования. 

При использовании сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, эксперт, проанализировав имеющиеся на рынке предложения, дал каждому из них соответствующую оценку и использовал наиболее сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги, что соответствует пункту 22 ФСО № 7 и говорит о тщательном проведении исследования экспертом.

Само по себе использование предложений в анализе рынка не свидетельствует об окончательном выборе экспертом этих предложений в качестве объектов-аналогов для расчета итоговой рыночной стоимости.

Поставленные под сомнение представителем административных истцов земельные участки, указанные в предложениях № 2, № 9 (стр. 14-15 заключения эксперта), по результатам проведенного экспертом анализа, не были выбраны им для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости и не повлияли на ее результат.

Содержание объявления о продаже земельного участка, указанного в предложении № 7 (стр. 15 заключения эксперта – земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>) соотнесено экспертом со сведениями публичной кадастровой карты, что позволило использовать данное предложение в качестве объекта-аналога. В результате проверки содержания объявления о продаже земельного участка, указанного в предложении № 6 (стр. 17 заключения эксперта), расположенного по адресу: 

<

адрес>, эксперт пришел к выводу об отнесении его к земельным участкам под индустриальную застройку, поскольку в содержании объявления имеется указание на зону расположения данного земельного участка – район оптовой базы «

<

данные изъяты>», предполагающей размещение объектов складского назначения (стр. 16-17 заключения эксперта). Указанные выводы эксперта ничем не опровергнуты. 

Таким образом, доводы административного истца, направленные на оспаривание заключения эксперта в части отнесения вышеуказанных земельных участков к одному с объектом оценки сегменту рынка и обоснованности их использования в качестве объектов-аналогов при проведении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка, не нашли своего подтверждения, а выводы эксперта достаточно мотивированы.

Все высказанные сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли своего подтверждения. Более того, о назначении повторной судебной экспертизы представителем административных истцов не заявлено, что свидетельствует о формальном характере приведенных в отзыве доводах, не ставящих целью установление действительной рыночной стоимости на дату оценки.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что заключение эксперта является единственным достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014, не опровергнутым по существу. 

Вместе с тем, судом установлено, что рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная экспертом ФИО20. (

<

данные изъяты> руб.), превышает его кадастровую стоимость (

<

данные изъяты> руб.).

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Административные истцы просили установить рыночную стоимость в размере, который меньше размера кадастровой стоимости.

Установив, что по результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость участка превышает его кадастровую стоимость, суд приходит к выводу, что отсутствует факт нарушения прав, свобод и законных интересов административных истцов, то есть отсутствует одно из необходимых условий для удовлетворения административного иска.

Поскольку административное исковое заявление удовлетворению не подлежит, расходы на оплату экспертизы, понесенные административным ответчиком администрацией города Белгорода в размере 

<

данные изъяты> руб., факт несения которых подтвержден определением о назначении экспертизы от 17.01.2019, платежным поручением № 006541 от 30.01.2019, определением о перечислении денежных средств эксперту от 02.04.2019, в силу статей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся на административных истцов и подлежат взысканию в пользу администрации города Белгорода.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014. 

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу администрации города Белгорода 

<

данные изъяты> рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

В окончательной форме решение принято 08.04.2019.