Гр. дело № 2-259/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 марта 2021 года г. Нижний Новгород

Канавинский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе

председательствующего судьи Макаровой Т.Е.,

при секретаре судебного заседания Глумовой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли, мотивировав требования следующим.

Истец является собственником 121/371 долей в праве общей собственности на квартиру по адресу: г. Н.Новгород, (адрес обезличен).

Собственником 42/111 долей в указанном жилом помещении являлась ответчик ФИО13

(ДД.ММ.ГГГГ.) между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли продажи 42/111 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Н.Новгород, (адрес обезличен).

Между тем, ФИО4 не была уведомлена о продаже указанной доли, что нарушило ее преимущественное право на покупку отчуждаемой доли.

Истец просит суд признать за ФИО4 преимущественное право покупки 42/111 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. Н.Новгород, (адрес обезличен)А, (адрес обезличен), перевести права и обязанности покупателя 42/111 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи, заключенному между ФИО2 и ФИО3

В судебном заседании истец и представитель истца ФИО8 действующий на основании ордера, заявленные требования поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО3, представитель его интересов адвокат ФИО9, не возражали против удовлетворения заявленных требований.

Адвокат ФИО9, представляющая также интересы ответчика ФИО2, в судебном заседании зачитала позицию ФИО2, которая возражает относительно заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд в силу статьи 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, представителей их интересов, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Из положений части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ст. 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статьи 209 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из материалов дела следует, что квартира по адресу: Н.Новгород, (адрес обезличен), находится в общей долевой собственности. 

Согласно выписке Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (№) от (ДД.ММ.ГГГГ.) собственниками указанной квартиры являются: администрация г.Н.Новгорода – 23/13727 долей; ФИО14 – 109/371 долей; ФИО4 – 121/742 долей; ФИО15 – 121/742 долей, ФИО3 – 42/111 долей.

Собственником 42/111 долей указанной квартиры, которая в настоящее время принадлежит ФИО3, являлась ФИО13 на основании договора купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.).

(ДД.ММ.ГГГГ.) между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли продажи 42/111 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Н.Новгород, (адрес обезличен).

Данный договор удостоверен нотариусом города областного значения ФИО5

(ДД.ММ.ГГГГ.) произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанную долю в спорном жилом помещении к ФИО3

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что уведомление о продаже доли, принадлежащей ФИО2, она не получала, в связи с чем, нарушено ее право на преимущественную покупку отчуждаемой доли в спорном жилом помещении, что и явилось основанием для обращения с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно положениям п. п. 1 - 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007) исходя из буквального смысла ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением.

Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.

Судом установлено, что (ДД.ММ.ГГГГ.) ФИО13, являвшаяся собственником 42/111 долей на квартиру по адресу: Н.Новгород, (адрес обезличен), продала принадлежащую ей долю ФИО3

Как следует из материалов дела, истец ФИО4 является собственником 121/742 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Н.Новгород, (адрес обезличен).

С учетом вышеизложенных правовых норм следует, что при продаже 42/111 долей, принадлежащих ФИО10, ФИО4 как долевой сособственник, имела преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Согласно положениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО11 могла произвести отчуждение принадлежащей ей доли ФИО3 только при условии надлежащего извещения ФИО4 о намерении продать долю, а также, если бы ФИО4 не изъявила желания ее приобрести в течение установленного законом срока.

Пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

На основании ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

При этом в ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" установлено, что в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

В п. 3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, указано, что местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома, а также иное жилое помещение.

Согласно разъяснениям, данным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания факта надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности лежит на продавце.

Как следует из материалов дела (ДД.ММ.ГГГГ.) ФИО2 в адрес ФИО4 была направлена телеграмма по адресу: Н.Новгород, (адрес обезличен), кВ.2, следующего содержания: «Уведомляю доля 42/111 комната (№), принадлежащая ФИО2 по адресу Н.Новгород, (адрес обезличен), продается за 520 000 рублей. Если хотите купить, звоните (№) или сообщите г.Н.Новгород, (адрес обезличен), кВ.8».

Между тем, как следует из материалов дела, с (ДД.ММ.ГГГГ.) местом жительства истца ФИО4 является: (адрес обезличен), пер.Спортивный, (адрес обезличен).

Сведений о том, что ФИО4 проживала по адресу: Н.Новгород, (адрес обезличен), на момент продажи спорной доли в материалах дела не имеется.

Более того, как следует из объяснений истицы, данных в судебном заседании, она по адресу, на который было направлено уведомление о продаже спорной доли, не проживала.

Представленная в материалы дела копия телеграммы о намерении продать спорную долю была направлена по адресу: Н.Новгород, Аэродромная. (адрес обезличен), то есть, по месту нахождения спорной доли, где ФИО4 не зарегистрирована и не проживает, что не отвечает требованиям п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Положения пункта 2.7 Методических рекомендаций, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палатой (протокол от (ДД.ММ.ГГГГ.) N 03/16), допускающей направление извещения по адресу места нахождения имущества, в настоящей ситуации не подлежит применению, поскольку данная возможность предусмотрена лишь в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе. Между тем, сведения о регистрации истца по месту жительства в Федеральной миграционной службе имеются.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности. По смыслу указанных выше норм материального права, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

Между тем, ответчиками приведенные выше положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнены не были. Продавец ФИО13 не предприняла все возможные меры надлежащего извещения истца, как сособственника спорной квартиры коммунального заселения, по адресу ее регистрации и (или) места жительства. Ответчиками доказательств обратного, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Оценив указанные обстоятельства с учетом вышеизложенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что поскольку извещение о намерении продать 42/111 долей в праве собственности на спорное жилое помещение в адрес ФИО4 в установленном законом порядке ФИО13 не направляла, то при заключении ФИО2 и ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ.) договора купли-продажи доли был нарушен порядок отчуждения принадлежавшей ФИО2 доли, что свидетельствует о нарушении преимущественного права ФИО4 на покупку данной доли объекта недвижимости.

Вместе с тем, истец ФИО4, как участник долевой собственности, имела преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она реализовывалась. При этом, суд отмечает, что другие сособственники интереса в приобретении спорных долей не выразили.

Ссылку представителя ответчиков на то, что поскольку уведомление направлено и нотариусом удостоверен договор купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.), то он является законным, суд отклоняет, поскольку в силу положений п. 2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от (ДД.ММ.ГГГГ.) N 03/16), при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Истцом в ходе рассмотрения дела подтверждено намерение приобрести спорную долю квартиры и наличие денежных средств для оплаты ее стоимости.

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ.) спорная доля в размере 42/111 долей была продана ФИО3 за цену 560 000 рублей. 

Как следует из материалов дела, истец ФИО4 внесла на счет Управления Судебного Департамента в Нижегородской области денежные средства в размере 560 000 рублей в счет обеспечения по данному гражданскому делу. 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО4 о признании преимущественного права покупки 42/111 долей в праве собственности на (адрес обезличен) г.Н.Новгорода и переводе на нее прав и обязанностей покупателя по совершенной ответчиками сделки купли-продажи доли.

При переводе прав и обязанностей покупателя ФИО3 на ФИО4 по договору купли-продажи 42/111 долей в праве собственности на (адрес обезличен) г.Н.Новгорода, заключенному между ФИО2 и ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ.), право собственности ФИО3 на указанную долю подлежит прекращению.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (ДД.ММ.ГГГГ.) N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (ДД.ММ.ГГГГ.) N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом достоверно установлено, что обязанность по оплате приобретаемых 42/111 долей в праве общей долевой собственности на (адрес обезличен) г.Н.Новгорода ФИО3 исполнил, что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, принимая во внимание исполнение ФИО3 своего обязательства по договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.), для соблюдения баланса прав и обязанностей всех сторон внесенные истцом на депозит денежные средства подлежат взысканию в пользу ФИО3 как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли удовлетворить.

Признать за ФИО4 преимущественное право покупки 42/111 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. Н.Новгород, (адрес обезличен)А, (адрес обезличен), 

Перевести права и обязанности покупателя 42/111 долей в праве общей долевой собственности на (адрес обезличен) г.Н.Новгорода по договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ.), заключенному между ФИО2 и ФИО3, с ФИО3 на ФИО4.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части замены покупателя ФИО3 в рамках заключенного (ДД.ММ.ГГГГ.) договора купли-продажи 42/111 долей в праве общей долевой собственности на (адрес обезличен) г.Н.Новгорода, и регистрации перехода права собственности на покупателя ФИО4.

Денежные средства, внесенные ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ.) в размере 560 000 (пятьсот шестьдесят тысяч) рублей на депозит суда - на счет Управления Судебного департамента в Нижегородской области, на основании определения Канавинского районного суда г.Н.Новгорода от (ДД.ММ.ГГГГ.) подлежат выплате ФИО3 в размере 560 000 (пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Настоящее решение является основанием для выдачи Управлением Судебного департамента в Нижегородской области ФИО3 денежных средств в размере 560 000 (пятьсот шестьдесят тысяч) рублей, внесенных (ДД.ММ.ГГГГ.) ФИО4.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Канавинский районный суд города Нижнего Новгорода в течение одного месяца, с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Т.Е. Макарова