Судья: Щербаков А.В. Дело № 33-4136/2025

№ 2-285/2025

УИД 57RS0022-01-2024-004493-65

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 декабря 2025 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Сивашовой А.В.,

судей Перепелицы М.В., Щербиной И.С.,

при секретаре Волковой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 на решение Заводского районного суда г.Орла от 29 сентября 2025 г., которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Сивашовой А.В., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Межрегиональная общественная организация «Центр защиты прав потребителей» (далее по тексту – МОО «ЦЗПП») в интересах ФИО1 и ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-2» (далее по тексту – ООО «СЗ «Орелстрой-2») о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указано, что 24 ноября 2022 г. между ФИО1, ФИО2 и ООО «СЗ «Орелстрой-2» был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, согласно которому истцы приобрели для собственных нужд в собственность квартиру, общей площадью 60,2 кв. м, расположенную по адресу: 

<

адрес>

По условиям договора стоимость объекта долевого участия составила 4 663 730 руб. и была оплачена истцами в полном объеме.

После передачи застройщиком квартиры был выявлен ряд недостатков, стоимость устранения которых согласно заключению ИП ФИО8 составила 765 807 руб. 41 коп.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия о возмещении указанной суммы, а также денежных средств, уплаченных за проведение независимой оценки в размере 35 000 руб. была удовлетворена частично, на сумму 183 982 руб., из которых 148 982 руб. - в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры на сумму стоимости устраненных недостатков,

35 000 руб. – проведение экспертного исследования, истцы, с учетом уточнения заявленных исковых требований, просили суд взыскать с ответчика в их пользу в равных долях 294 666 руб. 63 коп. в счет уменьшения покупной цены квартиры, 40 000 руб. компенсации морального вреда и 25 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг представителя.

В ходе судебного разбирательства по делу истцы ФИО1 и

ФИО2 отказались от представительства их интересов межрегиональной общественной организации «Центр защиты прав потребителей», доверив участие в судебном споре от их имени своему представителю по доверенности ФИО3

Разрешив спор, суд постановил вышеуказанное решение, которым исковые требования ФИО1 и ФИО2 были удовлетворены частично. С ООО «СЗ «Орелстрой-2» в пользу ФИО1 и ФИО2 взысканы денежные средства в пользу каждого в размере 21 250 руб., из которых 15000 руб. в счет компенсации морального вреда, 6250 руб. – в счет возмещения судебных расходов. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе истцы в лице своего представителя

ФИО3 ставят вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании в их пользу убытков.

Приводят доводы о неправомерном ограничении судом первой инстанции убытков тремя процентами от цены договора, установленного ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ), поскольку возмещение убытков в большем размере прямо предусмотрена п. 7.1 заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве жилья.

Полагают, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 

<

дата> № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку договор участия в долевом строительстве был заключен до вступления в законную силу данного закона.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, представитель ответчика представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, оставлении решения уда без изменений, судебная коллегия на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены либо изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ (введена в действие Федеральным законом от 26 декабря 2024 г.

№ 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступили в силу с 1 января 2025 г.

На основании пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24 ноября 2022 г. между ФИО2, ФИО1 и ООО «СЗ «Орелстрой-2» был заключен договор участия в долевом строительстве жилья № ЭР-ОР-ЗР10-2-161, по условиям которого объектом долевого строительства являлась квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>

Цена объекта долевого строительства по условиям договора определена в сумме 4 663 730 руб. (п. 3.1 договора).

В соответствии с приложением к договору долевого участия объект долевого строительства (квартира) передается с отделкой и инженерным обеспечением.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные действующим законодательством и настоящим договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки в порядке, установленном законом.

В соответствии с актом приема-передачи от 27 мая 2024 г. квартира была передана ФИО1 и ФИО2

Поскольку после передачи квартиры были обнаружены недостатки в отделке, истцы обратились к ИП ФИО8 для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных несоответствий нормативным требованиям в квартире истцов определена экспертным заключением ИП ФИО8 от 30 августа 2024 г. и составила 765 807 руб. 41 коп.

02 сентября 2024 г. ФИО1 и ФИО2 в адрес ответчика ООО «СЗ «Орелстрой-2» была направлена претензия, содержащая требования о добровольном возмещении денежных средств в размере 800 807 руб. 41 коп., из которых стоимость устранения выявленных недостатков 765 807 руб. 41 коп., а также стоимость досудебной экспертизы 35 000 руб. 30 сентября 2024 г. ответчиком принято решение о возмещении истцам в счет исправления недостатков денежных средств на сумму 148 982 руб., а также расходов по проведению экспертизы в размере 35 000 руб., 03 октября 2024 г. денежные средства в размере 91 991 руб. 20 коп. были переведены на счет каждому из истцов.

По ходатайству стороны ответчика, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств относительно наличия или отсутствия недостатков в отделке спорной квартиры судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ИП ФИО9

Согласно заключению эксперта ИП ФИО9 № 45-СЭ от 28 марта 2025 г. в квартире по адресу: 

<

адрес> имеются недостатки (дефекты) отделочных работ и их несоответствие требованиям нормативной документации, а также несоответствие проектной документации в рамках качества выполненных ремонтно-строительных работ внутренней отделки объекта экспертизы. Стоимость восстановительного ремонта, требуемого для устранения недостатков (дефектов) составила 215 482 руб. 63 коп.

Согласно заключению дополнительной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» № 3080/2-1 от 30 июня 2025 г., экспертами были выявлены недостатки (дефекты) установки дверных блоков, оконных конструкций, отделочных работ и их несоответствие требованиям нормативной документации, стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков составляет 228 166 руб.

Установив, что квартира была передана застройщиком ФИО1 и ФИО2 с недостатками, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком были нарушены права истцов как участников долевого строительства, заключивших договор для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, в связи с чем, взыскал в их пользу компенсацию морального вреда в сумме 15 000 руб. и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 6250 руб.

В указанной части решение суда лицами, участвующими по делу, не обжалуется, следовательно, в силу положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предметом проверки в рамках апелляционного производства не является.

Разрешая требования истцов в части взыскания денежных средств в счет уменьшения покупной цены, суд первой инстанции, применив к спорным правоотношениям положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, ограничил их размер тремя процентами от суммы договора долевого участия (3 % от 4663730 руб. = 139911 руб. 90 коп. или по 69 955 руб. 95 коп. каждому истцу), а учитывая, что в досудебном порядке ответчиком были перечислены истцам в счет уменьшения покупной цены в сумме 74491 руб. (148 982 руб./2) каждому, суд пришел к выводу об исполнении застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства, в связи с чем, отказал в удовлетворении заявленных требований в данной части.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия с таким выводом суда согласна.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г. Иных указаний названная норма не содержит.

В связи с этим верным является вывод суда первой инстанции о том, что права и обязанности по выплате денежных средств в счет уменьшения покупной цены при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии или иных указанных истцом обстоятельств, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истцов - участников долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Ссылка в жалобе истцов на то, что судом не были учтены положения пункта 7.1 договора, предусматривающие взыскание убытков в большем размере, является несостоятельной, поскольку основана на неверном толковании норм действующего законодательства.

Как разъяснено в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При толковании условий договора долевого участия от 24 ноября

2022 г., заключенного между истцами и ООО «СЗ «Орелстрой -2», судебная коллегия учитывает, что положения п. 7.1 договора полностью соответствуют содержанию ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

На момент рассмотрения дела действовала ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, содержащая аналогичные положения о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Однако, законодатель внесением в статью 10 части 4 отдельно выделил порядок определения и взыскания убытков с застройщика после 01 января 2025 г., указав на то, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Из положений частей 1 и 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в их взаимосвязи следует, что иной размер убытков, связанный с устранением недостатков отделочных работ, должен быть прямо определен договором участия в долевом строительстве, как конкретная мера ответственности застройщика и в случае отсутствия в договоре положений об ином размере убытков, должен применяться размер убытков, предусмотренный ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, то есть не более трех процентов от цены договора.

С учетом изложенного ссылка истца на наличие в договоре пункта 7.1, аналогичного по содержанию части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, как на основание для отказа в применении положений части 4 статьи 10 указанного закона о том, что при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, является необоснованной.

Принимая во внимание, что иной размер убытков, связанный с устранением недостатков отделочных работ прямо не определен условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, вывод суда первой инстанции об ограничении размера убытков тремя процентами от цены договора, вопреки доводам жалобы, является правильным.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию истца, изложенную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с его выводами и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм права, и не могут служить основанием для отмены решения суда в обжалуемой части.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемого решения, судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда г. Орла от 29 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и ФИО2 – без удовлетворения.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен

12 января 2026 г.

Председательствующий

Судьи