Дело № 2 – 76/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 мая 2017 года г.Тверь

Московский районный суд г.Твери в составе 

председательствующего судьи Коровиной Е.В.,

при секретаре Скребцовой Л.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Зеленый Остров» о признании расторгнутым договора о долевом участии в строительстве, взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении убытков, передаче квартиры, взыскании штрафа, 

у с т а н о в и л :

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Зеленый остров» о признании расторгнутым договора о долевом участии в строительстве, взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении убытков, передаче квартиры, взыскании штрафа, сославшись с учетом поданных уточнений, на следующие обстоятельства.

12.12.2014 года между ООО «Зеленый Остров» и ФИО3, ФИО4 заключен Договор №35 участия в долевом строительстве, предметом которого является 3-комнатная 

<

адрес>, проектной площадью 119,6 кв.м, расположенная па 9 и 10 этаже в жилом 

<

адрес> 

<

адрес>: 

<

адрес>. 

Согласно предмету договора, застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность Участникам долевого строительства объект долевого строительства (по 1/2 доли каждому). Дольщик обязуется оплатить денежные средства в размере 4 784 000 рублей (п.п.4.1, п.п.5.1. п 4 и 5 Договора). 

Согласно п.п.4.1, п.п.5.1. и 4 и 5 Договора Участники Долевого строительства уплатили денежные средства в размере 4 784 000 рублей. 20 декабря 2014 года по Акту приема-передачи ООО «Зеленый Остров» передал, а ФИО3 и ФИО4 приняли 3-комнатную 

<

адрес>, площадью 119,6 кв.м, расположенную на 9 и 10 этаже в жилом 

<

адрес> 

В соответствии с условиями договора №, гарантийный срок объекта составляет 5 лет (п.п. 8.2 п 8 Договора) с момента подписания Акта приема-передачи, соответственно гарантийный срок до 20 декабря 2019 года.

19.07.2016 года ФИО3 обратился к застройщику с претензией с указанием на недостаток проявляющийся в виде протечек потолка в квартире.

20.07.2016 года составлен Акт осмотра 

<

адрес> жилом 

<

адрес> 

<

адрес>: 

<

адрес>, где при осмотре установлено: 

- в ванной комнате на втором уровне квартиры, намокание монтажного между плитами перекрытия (0,3 п.м)

- в большой комнате на втором уровне квартиры следы намокания на швах между плитами перекрытия (точечные в 3-х местах)

- в малой комнате на втором уровне квартиры так же есть места намокания на стыках перекрытия (точечные в 2-х местах)

22.07.2016 года, ФИО3 и ФИО4 потребовали в течение одного месяца выявить и устранить причины протечек (п.п. 8.3 п. 8 Договора, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

ООО «Зеленый остров» привлекло к обследованию кровельного покрытия подрядную организацию ООО «Тверьстройтехкоммплект», 19.08.2016 года составлен Акт осмотра 

<

адрес> жилом 

<

адрес> 

<

адрес>: 

<

адрес> и кровельного покрытия, произвели локальное вскрытие кровельного покрытия над квартирой и установили: слой керамзита влажный; слой утеплителя 200 мм влажный; на слое пароизоляции влага; под слоем пароизоляции влага. На месте вскрытия кровельного материала установлен дополнительный аэратор.

Однако данные мероприятия не устранили недостаток, проявляющийся в протечке потолка, что подтверждается Актом от 26.08.2016 года осмотра квартиры, которым установлено: в ванной комнате на втором уровне квартиры намокание шва между плитами перекрытия 0,3 п.м; в большой комнате на втором уровне квартиры намокание шва между плитами перекрытия 0.3 п.м.; на балконе на втором уровне квартиры точечное намокание па стыке стены и плиты перекрытия; в малой комнате на втором уровне квартиры точечное намокание между плитами перекрытия. Так же установлено, что в полости аэраторов влага. Таким образом, можно констатировать факт неустранения недостатка в установленный срок, а именно до 23.08.2016 года (22.07.2016 года + 1 месяц). Факт неустранения недостатков на 23.08.2016 года подтверждает также эксперт (стр. 12 заключения), указавший, что времени устранения недостатков можно считать с 19.08.2016 по 16.09.2016.

Таким образом, у ФИО3 и ФИО4 возникли основания, предусмотренные в статье 9 части 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" для внесудебного расторжения договора участия в долевом строительстве № от 12.12.2014. 31.08.2016 года истцы направили застройщику уведомление о расторжении договора. Застройщик отказал в удовлетворении требований, изложенных в Уведомлении.

Исходя из положений части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004г. № 14-ФЗ застройщик в случае расторжения договора с гражданином участником долевого строительства обязан в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. 

В соответствии с Указанием Банка России от 11 декабря 2015 г. № 3894-У с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату; с 14 июня 2016г. размер ключевой ставки Банка России составляет 10,5 % (Информация Банка России от 10.06.2016).

Расчет процентов за пользование денежными средствами, уплаченными но Договору № от 12.12.2014 года (с 20.12.2014 г. по 07.11.2016 г. включительно): 

4 784 000 рублей оплачены 20.12.2014 года.

4 784 000 рублей * 10.5% / 300 * 2 = 3348,80 рублей (проценты за пользование денежными средствами в день)

с 20.12.2014 г. по 30.05.2017 г. включительно = 885 дней

3 348 руб. 80 коп. * 885 дней = 2963 688 рублей 00 копеек

Кроме того, подлежат возмещению убытки:

1. Денежные средства уплаченные в счет погашения процентов по кредитному договору № от 12.12.2014 г. в размере 505308,53 рублей

2. Разница между размером денежных средств, уплаченных ФИО5 и ФИО4 по Договору № от 12.12.2014 года и стоимостью аналогичной квартиры. Стоимость аналогичной квартиры следует рассчитывать исходя из стоимости квартиры не бывшей в употреблении в сданном доме, так как для восстановления нарушенного права ФИО6 и ФИО4 должны будут произвести расходы на приобретение квартиры эксплуатация которой возможна сразу после приобретения. Исходя из открытых источников информации средняя стоимость кв. м. в г. Твери в сданном в эксплуатацию новом жилом доме, составляет 52 000 рублей, исходя из этого размер убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных ФИО3 и ФИО4 по Договору № от 12.12.2014 года, и стоимостью аналогичной квартиры, равен 1 435 200 руб.

Разница в стоимости квартиры при стоимости 52 000 руб. кв. м. 6 219 200 руб. (52000 * 119,6 м.кв.) - 4 784 000 руб. - 1 435 200 руб.

3. Расходы на перепланировку и отделочные работы составили 1 000000 рублей.

Итого убытки: 2 940 508 рублей 53 копеек (505 308 рублей 53 коп. + 1 435 200 рублей + 1 000 000 рублей).

В связи с чем, истцы просят суд признать расторгнутым договор № участия в долевом строительстве от 12.12.2014 года; взыскать с ООО «Зеленый Остров» в пользу ФИО3 и ФИО7:

- денежные средства, уплаченные по договору по 2 392 000 рублей каждому истцу; 

- проценты за пользование чужими денежными средствами, уплаченными по Договору № от 12.12.2014г. на день вынесения решения (с 20.12.2014г. по 30.05.2017г. включительно 1481 844 рублей) каждому истцу;

- возместить каждому истцу по 1 419039,43 рублей убытков на 05.12.2016 г., на день вынесения решения

- штраф в размере 50 % от суммы, взысканной в пользу потребителя каждому истцу.

Обязать ФИО3, ФИО4 передать, а ООО «Зеленый Остров» принять 3-комнатную 

<

адрес>, проектной площадью 19,6 кв.м, расположенную на 9 и 10 этажах в жилом 

<

адрес>: 

<

адрес>, после выплаты ООО «Зеленый Остров» денежных средств присужденных в пользу ФИО3 и ФИО4 

В судебном заседании истец ФИО3 и представитель ФИО8 поддержали предъявленный иск, сославшись на доводы, приведенные в исковом заявлении. Полагают, что застройщик передал истцам квартиру непригодную для проживания, поскольку в квартире имелись протечки кровли, повышенная влажность. Истцами застройщику для устранения недостатков жилого помещения был предоставлен разумный срок. То, что недостатки могли быть устранены в течение одного месяца, подтвердила судебная экспертиза. В установленный срок недостатки устранены не были, что и послужило основанием для отказа истцов от исполнения договора долевого участия. В данном случае существенность недостатков не имеет значения. Установка аэраторов не предусмотрена проектом, повлекла разрыв кровли, что полагают, требует специального согласования и внесения изменений в проектную документацию. Проведя данные работы, ответчик отступил от проекта, тем самым нарушил свои обязательства по договору с истцами. Дополнительную гидроизоляцию кровельного покрытия ответчик произвел уже после отказа истцов от исполнения договора. В настоящее время протечек не имеется, однако полагают, что жилое помещение непригодно для проживания в нем. Настаивают на удовлетворении заявленных требований. 

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась. В адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело без её участия. 

Представители ответчика ООО «Зеленый остров» по доверенности ФИО9, ФИО10 предъявленный иск не признали. На момент рассмотрения спора недостатков, вызванных строительством, в квартире истцов не имеется. Жилое помещение, переданное истцам, соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Не доказано, что протечки в квартире истцов и наличие точечных намоканий потолка были вызваны нарушением технологии строительства и возникли по вине застройщика. Проведенной по делу судебной экспертизой установлено наличие имевшихся недостатков эксплуатационного характера, возникших после ввода дома в эксплуатацию и передачи его застройщиком. Данные недостатки не являлись существенными, так как не потребовали значительных финансовых и временных затрат на устранение, не являлись неустранимыми. Полагают также, что недостатки были устранены в разумный срок, как установил эксперт в период времени с 19.08.2016 по 16.09.2016. Претензия истца с требованием об устранении недостатков в течение одного месяца поступила 22.07.2016г., летом 2016 года в кровле был установлен первый аэратор, 26.08.2016 проведено дополнительное обследование, которым установлено наличие влаги в слое кровли пирога, что может быть объяснено тем, что аэратор не успел осушить возникшую ранее влажность. Тем не менее, комиссией принято решение о проведении дополнительных работ, на основании которого произведена дополнительная гидроизоляция кровельного покрытия, замазаны швы и стыки. В связи с чем, у истцов отсутствовали и отсутствуют основания для отказа от исполнения договора о долевом участии в строительстве жилья и признании его расторгнутым. Вопреки доводов истцов, согласование установки аэраторов, дополнительного гидроизоляционного слоя, а также иных проведенных работ не требуется, поскольку данный вид работ не влияет на конструктивную безопасность и надежность здания и сооружения. Истцами не доказан размер понесенных убытков, в том числе на перепланировку и на оплату процентов по кредиту, не доказано, что эти убытки возникли по вине ответчика, вызваны нарушением ответчиком прав истцов. В обоснование позиции о стоимости квартиры на момент разрешения судом спора истцами предоставлен отчет, который не может быть положен в основу решения суда, так как среднерыночная стоимость за 1 кв.м определена на основании отремонтированных квартир, которые не являются аналогами квартиры истцов, потому является завышенной. Также полагает, что принимаемое судом решение не должно нарушать баланса интересов сторон по делу и приводить к обогащению одной стороны за счет другой. Между тем, в случае удовлетворения судом заявленных истцами требований, данный баланс будет нарушен, истцы приобретут значительно больше собственных убытков, размер которых ими не доказан. В удовлетворении иска просят отказать.

Представители третьих лиц ООО «Новый город», ООО «Тверьстройтехкомплект», ООО «Девелоперская компания Паллада Тверь», ООО «Строй-лига», ФИО11, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились. В адресованном суду заявлении ООО «Новый город» просило рассмотреть дело без участия своего представителя. ФИО11 направила суду сообщение о том, что более доверительным управляющим долями в ООО «Зеленый остров» не является. Иные лица о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили. На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, в том числе эксперта ФИО12, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения предъявленного иска. При этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и интересов Российской Федерации. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду. 

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В соответствии со статьей 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им предоставить дополнительные доказательства. В случае, если предоставление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по ходатайству оказывает содействие в собирание и истребовании доказательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (далее - Закон о долевом участии) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 этой статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Из анализа указанной нормы следует, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению. В случае нарушения данного обязательства застройщик в силу указанной статьи несет предусмотренную законом ответственность.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 Закона о долевом участии участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно положениям преамбулы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» к существенным недостаткам относятся недостатки товара (работы, услуги), которые делают невозможным или недопустимым использование товара (работы, услуги) в соответствии с его целевым назначением либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные положения содержит пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу требований статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (пункт 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Норма части 7 статьи 7 Закона о долевом участии содержит аналогичные положения.

Исходя из приведенных положений закона, по заявленным требованиям, на истцах лежит обязанность оказать, что недостатки квартиры возникли до её передачи ответчиком либо по причинам, возникшим до этого момента и не устранены по требованию истцов в разумный срок. Ответчик, возражая против требований истцов обязать предоставить суду доказательства того, что обнаруженные в пределах гарантийного срока недостатки квартиры стали следствием её эксплуатации истцами, либо привлеченными ими третьими лицами; что, если недостатки и имели место, но в разумный срок были устранены. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.12.2014 между истцами и ответчиком заключен договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (этап строительства: девятый) (л.д. 8-33 том 1). 

Согласно п.п. 1.1., 3.1, 6.1, 6.8 Договора, Застройщик обязуется обеспечить строительство (создание) объекта – 10-этажного 70-квартирного жилого дома с техническим этажом (девятый этап строительства Жилого комплекса «Зеленый остров» по адресу: г Тверь, 

<

адрес>, 11 этапов строительства) на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, согласно действующим нормам и утвержденному проекту, в полном объеме включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения этого указанного выше объекта, а также для сдачи объекта в эксплуатацию; ввести его в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2014 года; передать по завершению строительства в течение трех месяцев с момента получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию по акту приема-передачи в собственность Дольщика ФИО3 и ФИО4 (по 1/2 доле каждому) жилое помещение – 

<

адрес>, состоящую из 3 (трех) комнат, расположенную на 9 (девятом) и 10 (десятом) этаже, проектной площадью 119,6 кв.м, в том числе лоджии (с коэффициентом 1) площадью 11,2 кв.м и долю в праве общей долевой собственности на Общее имущество Объекта, пропорционально площади передаваемого в собственность Дольщика жилого помещения.

Согласно п.п. 3.1, 4.1, 5.1, Дольщик направляет собственные денежные средства на строительство Объекта (финансирует строительство жилого помещения), обязуется перечислить на расчетный счет либо внести в кассу Застройщика денежные средства в размере 4784000 рублей, исходя из стоимости финансирования 1 кв.м расчетной площади жилого помещения равной 40000 рублей, в следующем порядке и сроки: 1514000 рублей наличными за счет собственных средств не позднее, чем в пятнадцатидневный срок с даты заключения настоящего договора, которой считается дата его государственной регистрации в ЕГРН; 3270000 рублей за счет средств ипотечного кредита, предоставленного Дольщику ОАО «Сбербанк России» в лице филиала «Тверское отделение № 8607» в соответствии с кредитным договором № от 12 декабря 2014 г., заключенном в городе Твери, не позднее, чем в пятнадцатидневный срок с даты заключения настоящего договора, которой считается дата его государственной регистрации в ЕГРН. Согласно п.п. 7.8., 7.9. Договора дольщик обязуется в процессе эксплуатации жилого помещения соблюдать требования действующего законодательства РФ, правила эксплуатации жилого фонда и иные требования, указанные в Инструкции по эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах, являющейся Приложением № 5 к настоящему Договору. В процессе эксплуатации периодически осуществлять проветривание помещения с помощью открывания регулируемых оконных створок, форточек. 

Пунктом 8.1 Договора предусмотрено, что качество Жилого помещения, которое будет передано Застройщиком Дольщику по настоящему Договору, должно соответствовать проектной документации на Объект.

Пунктом 8.2 Договора установлен гарантийный срок для Объекта (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого Объекта) в пять лет с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности в Общем имуществе Объекта. Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого Объекта составляет три года и исчисляемых с момента подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче Жилого помещения.

Согласно п. 8.3 Договора, в случае, если объект построен застройщиком с отступлением от условий настоящего договора, приведшим к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором пользования, Дольщик по своему выбору вправе потребовать от Застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков;

- соразмерного уменьшения цены Договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Приложением № 2 к настоящему Договору, являющемуся его неотъемлемой частью, предусмотрено возможность согласования Дольщиком с Застройщиком переустройства и/или перепланировки помещения с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения при условии обязательного письменного согласия Застройщика и на основании утвержденной им документации. 

Приложением № 5 к Договору, также являющемуся его неотъемлемой частью, является Инструкция по эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах, в которой Дольщику разъяснено, что в процессе жизнедеятельности человека повышается содержание влаги в воздухе помещений и необходимо проветривать помещения принудительно и естественным воздухообменом (л.д. 26 том 1); проведение переоборудования и перепланировки квартиры возможно только после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанными специализированными лицами (л.д. 32 том 1).

12.12.2014 между ФИО3, ФИО4 и ОАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор № (далее по тексту Кредитный договор), согласно которого Кредитор обязуется предоставить на участие в долевом строительстве Квартиры, а Созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить целевой кредит «Приобретение строящегося жилья» - инвестирование строительства квартиры по адресу: 

<

адрес> сумме 3270000 рублей по истечении 120 месяцев с даты фактического предоставления кредита и уплатить за пользование кредитом проценты в размере 12% процентов годовых (л.д. 39-41 том 1).

20.12.2014г. со счета в ОАО «Сбербанк России», открытого на имя ФИО3, списано в рамках целевого использования предоставленного кредита 4784000 рублей (л.д. 38). Факт полной оплаты ФИО3 и ФИО4 по Договору на долевое участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 12.12.2014г. подтвержден истцом (л.д. 37 том 1).

20.12.2014г. трехкомнатная 

<

адрес>, состоящая из трех комнат, расположенная на девятом и десятом этаже, общей площадью (с учетом площади лоджий и балконов с коэффициентом 1) 119,6 кв.м, площадью (без учета лоджий и балконов) 108,4 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>, а также доля в праве общей долевой собственности на Общее имущество Объекта, пропорционально площади передаваемого в собственность Дольщика жилого помещения переданы Застройщиком ООО «Зеленый остров» Дольщику – ФИО3 и ФИО4 Пунктом 8 указанного акта Дольщик уведомлен Застройщиком о необходимости проведения работ по заделке швов между плитами перекрытия цементным раствором до монтажа натяжных и/или подвесных потолков (л.д. 34-36 том 1).

Право собственности на квартиру, общей площадью 108.4 кв.м, расположенной на девятом и десятом этажах по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано (по 1/2 доли) за истцами 19.01.2015, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 72 том 1).

Согласно исковых требований, в процессе эксплуатации квартиры истцами был обнаружен недостаток в виде протечек потолка в квартире.

19.07.2016 года ФИО3 было подана в ООО «Зеленый остров» претензия, в которой он сослался на протечку шва в ванной в течении двух недель, а также в комнате, намокание в комнате гипсокартона, местами влажность швов еще в одной комнате с 18.07.2016, указав также, что недостатки имели место при передаче квартиры по акту, ранее застройщик заделывал протекающий шов и знал о существующей проблеме. Просил в кротчайшие сроки устранить данные протечки (л.д. 42 том 1). 

20.07.2016 года комиссией в составе представителей ООО «Новый Город», ООО «ПДК-Тверь», ООО «ТСТК», собственника ФИО3 составлен Акт осмотра квартиры 

<

адрес> в жилом 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> (л.д. 44 том 1), согласно которого при осмотре было установлено: в ванной комнате на втором уровне квартиры, намокание монтажного между плитами перекрытия (0,3 п.м); в большой комнате на втором уровне квартиры следы намокания на швах между плитами перекрытия (точечные в 3-х местах); в малой комнате на втором уровне квартиры так же есть места намокания на стыках перекрытия (точечные в 2-х местах).

22.07.2016 года, ФИО3 и ФИО4 подали в ООО «Зеленый остров» претензию с требованием в течение одного месяца со дня получения претензии выявить и устранить причины протечек потолка в квартире, выявленных 19.07.2016 г. (л.д. 43 том 1).

В этот же день за исх. № 229 ответчик направил истцам ответ на претензию, известив о результатах осмотра и выводе, что намокание потолка в комнатах на втором уровне квартиры напрямую связано с избыточной влажностью, рекомендовав увеличить кратность воздухообмена за счет притока свежего воздуха с улицы и предусмотреть работы по осушению плит перекрытия от влаги, по заделке монтажных швов между плитами перекрытия цементным раствором, предусмотреть установку продухов в устройстве натяжных потолков (л.д. 48-49 том 1). 

03.08.2016 года комиссией в составе представителей ООО «Новый Город», ООО «ПДК-Тверь», ООО «ТСТК», ООО «Строй-Лига», собственника ФИО3 составлен еще один Акт осмотра квартиры истцов (л.д. 45 том 1), согласно которого при осмотре было установлено: от предыдущего осмотра 20.07.2016 площадь намокания увеличилась; на втором уровне квартиры в ванной комнате следы намокания на монолитном участке на потолке; на лоджии на втором уровне квартиры следы намокания на плите перекрытия точечные в 5-ти местах; в ванной на втором уровне квартиры капает между плитами перекрытия по стыку (0,3 мм); в большой комнате на втором уровне квартиры намокание потолка по стыку плиты и монолитного участка (на момент осмотра плиты сухие). В той же комнате по центру комнаты влажный стык между плитами перекрытия (шов заделан раствором). При вскрытии указанного шва обнаружили внизу между плитами в малой комнате на втором уровне квартиры стык между плитами перекрытия – намокание ? 2 м.п. Шов заделан раствором. Также намокание в углу комнаты на входе, есть два точечных участка намокания в той же комнате. Влажность на улице составляет 80%. Относительная влажность в помещении квартиры составляет 58-61%. При обследовании кровельного покрытия установили: в полости 2-х аэраторов кровли, установленных над квартирой – влага; других недостатков в устройстве кровли не обнаружено. Предписано: подрядной организации ООО «ТСТК» произвести локальное вскрытие кровельного покрытия над местом протечки в срок до 20 августа 2016 г. (л.д. 45 том 1). 

19.08.2016 года комиссия в составе представителей ООО «Новый Город», ООО «ПДК-Тверь», ООО «ТСТК», ООО «Строй-Лига», собственника ФИО3 вновь обследовала квартиру истов, по результатам которого составила Акт, зафиксировав полное вскрытие кровельного покрытия над квартирой 35, установив: слой керамзита влажный; слой утеплителя 200 мм слегка влажный; на слое пароизоляции влага; под слоем пароизоляции влага; на месте вскрытия кровельного материала установлен дополнительный аэратор (л.д. 46 том 1).

22.08.2016 ФИО3 была подана претензия в ООО «Новый Город» с просьбой провести повторное обследование его квартиры, поскольку на дату подачи заявления протечки не устранены (л.д. 204 том 2).

26.08.2016 комиссия в составе представителей ООО «Новый Город», ООО «ПДК-Тверь», ООО «ТСТК», в присутствии собственника ФИО3 вновь провела обследование квартиры истцов, установив: на втором уровне квартиры намокание в ванной комнате между плитами перекрытия по шву ? 0,3 м.п.; в большой комнате на втором уровне квартиры намокание шва между плитами перекрытия потолка на расстоянии ? 0,3 м.п.; на балконе на втором этаже квартиры точечное намокание на стыке стены и плиты перекрытия; при обследовании кровельного покрытия установили: в полости аэраторов, установленных над квартирой небольшой количество влаги. Визуальных недостатков в устройстве гидроизоляционного покрытия кровли не обнаружено. В помещениях квартиры относительная влажность составила 58-60%. В жилой комнате на втором этаже квартиры точечное намокание на потолке между плитами перекрытия. Решили: подрядной организации ООО «ТСТК» дополнительно герметизировать все швы примыкания кровельного материала к стене. Собрать повторную комиссию для принятия решения в двух недельный срок (л.д. 47 том 1). 

08.09.2016г. ООО «Зеленый остров» за вх. № 329 получено от истцов уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора № участия в долевом строительстве в связи с не устранением в разумный срок недостатка в квартире истцов в виде протечек, которые делают жилое помещение непригодным для предусмотренного договором пользования и свидетельствуют о существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства (л.д. 181-186 том 2). 

13.09.2016 за исх. № 280 управляющей компанией ООО «Новый город» направлено извещение о проведении повторной комиссии по обследованию 

<

адрес> в 

<

адрес> в 11.00 час. 16.09.2016 с просьбой обеспечить в указанное время доступ в квартиру. 

16.09.2016 истцы на обследование не явились, доступ в свою квартиру не обеспечили. Тем не менее, комиссия в составе представителей ООО «Новый Город», ООО «ПДК-Тверь», ООО «ТСТК», ООО «Тверь-Лига» провела обследование кровельного покрытия над квартирой истцов и составила акт, зафиксировав отсутствие недостатков в устройстве верхнего гидроизоляционного покрытия. Все швы примыкания дополнительно герметизированы. В полости аэраторов, установленных над квартирой: над ванной комнатой – сухо, над большой комнатой – на стенках аэратора влага, над малой комнатой – сухо. Наличие намокания потолков проверить не удалось (л.д. 192 том 2).

Определением Московского районного суда г. Твери от 06.02.2017 г. назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр оценки» ФИО1 и ФИО2 на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1) установить причины намокания и влажности элементов квартиры № 35 в жилом 

<

адрес>, зафиксированные в акте от 20.07.2016 года (л.д. 44), устранены ли они в настоящее время, возможно ли установить дату устранения? (при ответе на поставленный вопрос о причинах эксперту следует указать характер образования протечек – из вне через кровлю, межпанельные швы или прочее, вследствие нарушения технологии застройки, вследствие нарушения эксплуатации квартиры, нарушения технологии ремонта или иное; к каким дефектам относится (эксплуатации, застройки, ремонта или иное); при ответе на вопрос об устранении недостатков, эксперту следует ответить полностью или частично они устранены, в какое время производилось устранение недостатков, каким способом недостатки устранялись, перечень не устраненных недостатков); 2) в случае наличия недостатков строительства на момент проведения экспертизы определить, являются ли данные недостатки устранимыми, какой объем работ следует провести для их устранения, какие сроки потребуются для проведения работ и какова рыночная стоимость этих работ? (л.д. 53-62 том 2). 

Судебными экспертами в рамках проведения экспертизы были сделаны следующие выводы (л.д. 79-99 том 2). 

По первому вопросу: намокание и влажность элементов 

<

адрес> жилом 

<

адрес> 

<

адрес>: 

<

адрес>, зафиксированные в акте от 20.07.2016г. по факту на момент осмотра (10.04.2017г.) отсутствуют. Осмотр квартиры экспертом проводился спустя двое суток после сильного дождя и в случае нарушения целостности кровельного покрытия протечки в квартире истца были бы установлены. Эксперт считает, что характер образования протечек и намокания элементов 

<

адрес> жилом 

<

адрес>: 

<

адрес> зафиксированные в акте от 20.07.2016г. являются протечки из вне - из кровли. Эксперт рассматривает две наиболее вероятные причины протечек: 1. На момент составления акта осмотра от 20.07.2016г. недостаток вентиляции между гидроизоляцией и кровельным материалом приводит к тому, что конденсат образуется между ними (в последствии застройщиком был установлен дополнительный кровельный аэратор). 2. Нарушение целостности кровельного покрытия, a так же мест примыкания кровельного покрытия к ограждающим конструкциям. B обоих случаях данные недостатки относятся к эксплуатационным недостаткам, т.к. инспекцией государственного строительного надзора министерства строительства Тверской области было выдано заключение o соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации на основании которого, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выданное департаментом архитектуры и строительства администрации 

<

адрес> от 26.09.2014г. Исходя из выше сказанного следует, все работы по устройству кровли выполнены в соответствии c проектом и строительными нормами и правилами. B случае наличия протечек кровли или отсутствия проектных кровельных аэраторов данное заключение было бы не выдано. Решение устранение данных недостатков застройщиком были выбраны следующие: частичный монтаж дополнительного гидроизоляционного слоя кровельного покрытия над квартирой истца и герметизация примыкания кровельного покрытия к ограждающим конструкциям; монтаж дополнительного аэратора. Эксперт считает, что одно из этих решений явилось устранением дефекта протечки и намокания квартиры истца. Временем устранения данных недостатков можно считать с 19.08.2016г. по 16.09.2016г. (согласно актов осмотра от 19.08.2016г., 16.09.2016г.). На момент осмотра (10.04.2017г.) намокания и протечки элементов 

<

адрес> (монтажных швов плит перекрытия) отсутствуют. 

По второму вопросу: на момент осмотра (10.04.2017г.) намокания и протечки элементов 

<

адрес> (монтажных швов плит перекрытия) отсутствуют. Расчет рыночной стоимости работ для устранения недостатков строительства на момент проведения экспертизы не требуется.

Эксперт ФИО12 пояснил суду, что по поручению суда провел судебную строительно-техническую экспертизу. С участием сторон им была осмотрена 

<

адрес> течи не обнаружено, установлено отсутствие влаги в квартире и в кровле, отсутствие конденсата, наличие в квартире старых следов протечек, по которым невозможно установить причины их возникновения. Кровля герметичная, нарушений гидроизоляционного слоя не выявлено, на момент осмотра за сутки-двое прошли сильные дожди, при нарушении целостности кровли осмотр должен был бы показать намокание и влагу, течь по межпанельным швам должна была попадать не только в квартиру истцов, но и в другие квартиры жилого дома. Проектом не предусмотрена установка аэраторов в кровли, однако их установка допускается техническим регламентом и строительными правилами. Установка аэраторов улучшило вентиляцию кровли и позволило избежать конденсата. Жилой дом был передан застройщиком три года назад на эксплуатацию, перед этим был принят комиссией без замечаний. После передачи жилого дома все возникающие дефекты, за исключением тех, которые вызваны нарушением технологии производства строительных работ, являются дефектами эксплуатации. Дефектов нарушения технологии строительства в ходе проведения исследования не выявлено. Не исключено, что имевшиеся следы протечек были вызваны проведением влажных ремонтных работ в квартире. Срок устранения недостатков застройщиком определил исходя из имеющихся в материалах дела актов, которыми зафиксированы в августе 2016 года наличие протечек и влаги и на 16.09.2016 – их полное отсутствие. 

У суда отсутствуют основания не доверять заключению эксперта и ставить под сомнение произведенные им при всесторонне проведенном исследовании материалов дела полные, ясные, научно аргументированные выводы, не противоречащими исследовательской части заключения. В судебном заседании эксперт дал разъяснения по вопросам возможности установки дополнительного оборудования, целей проведения данных работ. Квалификация эксперта и стаж работы подтвержден соответствующими дипломами, какой-либо заинтересованности эксперта в исходе разбирательства по делу не установлено. Эксперты, проводившие исследование, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации в установленном законом порядке.

Доказательств, порочащих выводы эксперта, ставящих под сомнение, сторона истца суду не представила. Истец ФИО3 и его представитель подтвердили, что на момент осмотра квартиры экспертами недостаток в виде протечек отсутствовал. Не отрицали, что на момент рассмотрения дела судом, данный недостаток – протечки в квартире истцов, также отсутствует. Доказательств того, что протечки имели место в период с 20.12.2014 (дата передачи квартиры в собственность) и до 19.07.2016 (дата обращения истца), после 16.09.2016 (дата составления акта комиссией) и до момента осмотра квартиры судебным экспертом, устранялись и проявлялись вновь, в материалах дела не имеется. Подписанный истцами акт приема-передачи жилого помещения от 20.12.2014 указаний на имеющиеся недостатки жилого помещения, в том числе наличие протечек, не содержит.

Как следует из имеющегося в материалах дела письма за подписью директора ООО «ТСТК» (субподрядной организации) в связи с обращением ФИО3 от 19.07.2016, а также обращением собственника 

<

адрес> том же жилом доме с аналогичной проблемой, активно участвовали в её разрешении, провели осмотры, дефектов кровли не обнаружили, решили, что основной причиной является конденсат образующийся при производстве отделочных работ с мокрыми процессами работ (штукатурка, стяжка и т.д.), требующей соблюдения влажностно-температурного нормативного режима. 19.08.2016 – поставили на кровле по дополнительному аэратору над каждой из квартир, владелец 

<

адрес> от установки прибора по поглощению влажности в квартире отказался. 26.08.2016 – комиссия приняла решение о повторной встрече чрез 3 недели, так как ожидаемого эффекта за столь короткое время аэратор не дал. 15.09.2016 собственник 

<

адрес> снял свою претензию. Собственник 

<

адрес> (ФИО3) на встречу не явился и до сих пор комиссия результат не имеет (л.д. 193 том 2).

Письмом от 07.10.2016 за исх. № 251 ООО «Зеленый остров» уведомило истцов о том, что протечки потолка в квартире истцов не могут быть отнесены ни к существенным, ни к неустранимым недостаткам жилого помещения, вина застройщика также не подтверждена, однако имеются факты ненадлежащего соблюдения влажностно-температурного режима во время проведения отделочных работ (л.д. 194-196 том 2).

В своей совокупности собранные по делу доказательства не подтверждают довод истцов о наличии каких-либо существенных нарушений к требованиям по качеству объекта долевого строительства, которые давали бы основания для расторжения договора об участие в долевом строительстве жилого дома по основанию, предусмотренному ст. 9 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По делу не установлено, что ответчик нарушил технологию строительства, что привело к невозможности использовать истцами жилое помещение по назначению ввиду его непригодности. 

С доводами представителя истца о том, что ответчик не имел права отступать от проекта и устанавливать не предусмотренные им аэраторы, суд согласиться не может.

Исходя из условий заключенного между истцами и ответчиком договора на участие в долевом строительстве, застройщик обязался построить объект, соответствующий проекту, включая работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения этого Объекта, а также для сдачи объекта в эксплуатацию в установленном действующим законодательством РФ порядке (п. 3.1 Договора). При заключении договора участия в долевом строительстве имеющееся у застройщика право вносить изменения в проектно-сметную документацию, в том числе, в части установки аэраторов и дополнительной гидроизоляции кровли, не ставилось в зависимость от первоначальной проектно-сметной документации и не требовало согласия участников долевого строительства на это. Проведение данного вида работ нельзя отнести работам по устранению существенных недостатков и дефектов. Установка аэраторов согласно Свода правил СП 17.13330.2011 "СНиП II-26-76. Кровли". Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 27 декабря 2010 г. №784) рекомендуется в целях осушающей способности системы вентилируемых каналов и аэрационных патрубков в совмещенном покрытии (крыше) зданий. В рассматриваемом случае, проведенные ответчиком работы дали положительный результат, приведший к устранению в квартире истцов проявившегося недостатка.

С учетом заключения судебной экспертизы, не подтвердившей, что протечки в квартире истцов произошли по вине застройщика, ввиду некачественно выполненных строительных работ, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств об отсутствии недостатков спорного жилого помещения на момент разрешения дела судом, их устранении уже в 16.09.2016, то есть спустя менее двух месяцев со дня обращения истца к застройщику с претензией в связи с протечками, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного истцами требования о признании расторгнутым договора о долевом участии в строительстве. Производя данный вывод суд отвергает доводы истцов о том, что ответчик не устранил недостатки в заявленный истцами срок, потому у них возникло право на односторонний отказ от исполнения договора. Учитывая период, когда ответчику стало известно о наличии протечек в квартире истцов, принимая во внимание объем работы, который провел ответчик, то обстоятельство, что установление причин протечек и выбор методов их устранения, а также выполнение работ потребовало привлечение сторонних подрядных организаций, неоднократного осмотра квартиры истцов и кровли жилого дома, изыскание технологического решения, суд приходит к выводу о том, что Застройщик ООО «Зеленый остров» устранил проблему в разумный срок. Кроме того, по делу нельзя с достоверностью установить, что окончательно проблема была устранена 16.09.2016, а не в более ранние сроки, поскольку уже на момент последнего осмотра квартиры истцов 26.08.2016 новых протечек не было зафиксировано, а из выводов комиссии, подержанных судебным экспертом следует, что установленный дополнительно в кровле над квартирой истцов аэратор не успел за столь короткий срок осушить помещение.

Поскольку в действиях ответчика каких – либо нарушений прав истцов не установлено, отсутствуют основания для удовлетворения требований о признании расторгнутым договора о долевом участии в строительстве, не имеется оснований и для удовлетворения производных от данного требований истцов о взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении убытков, передаче квартиры, взыскании штрафа.

В связи с чем, суд считает необходимым отказать в удовлетворении всех заявленных истцами требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Зеленый Остров» о признании расторгнутым договора о долевом участии в строительстве, взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении убытков, передаче квартиры, взыскании штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Коровина Е.В.

<

данные изъяты>7