50RS0004-01-002098-54

Р Е Ш Е Н И Е

 № 2-1508/19

Именем Российской Федерации

Г. Волоколамск 26 ноября 2019 г.

Волоколамский городской суд Московской области в составе

Председательствующего судьи Е.Н. Касаткиной,

При секретаре О.Н. Тепляковой,

С участием истца ФИО3, его представителя по доверенности ФИО4, представителя ответчика по доверенности ФИО5,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО6 об устранении нарушений прав собственника нежилого помещения на общее имущество, 

У с т а н о в и л :

Истец просит суд обязать ответчика ФИО6 демонтировать перегородку, установленную в коридоре на первом этаже административно-торгового здания по адресу 

<

адрес>, освободить часть коридора между помещениями № и № от туалета. Истец указал, что является собственником двух нежилых помещений под номерами 26 площадью 35,7 кв.м с КН № и 29 площадью 39,3 кв.м с КН 50:07:0030404:1998, расположенных на первом этаже административно- торгового здания по адресу 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Также истцу принадлежит и право собственности на долю в общем имуществе этого здания.

Согласно технического паспорта БТИ здание- двухэтажное, общая площадь 1384 кв.м, из которых 1020,2 кв.м приходится на площадь всех торгово- офисных помещений собственников, 363,8 кв.м- места общего пользования ( коридоры, санузлы, подсобные помещения).

ФИО6 принадлежат нежилые помещения под номерами 22, 23, 24 на первом этаже. В результате реконструкции помещений под номерами 23 и 24 в разделяющем их коридоре ФИО6 установил перегородку, присоединив часть общего коридора площадью 6 кв.м, которое использует как туалет. То есть, общее имущество собственников нежилых помещений было уменьшено ФИО6 произвольно без решения общего собрания всех собственников здания. Реконструкция помещений произведена без согласования с другими собственниками, без получения необходимой разрешительной документации. Решение сособственников общего имущества о передаче части коридора в пользование ответчика отсутствует. Действия ФИО6 нарушают права истца на пользование общим имуществом в административно- торговом здании.

Решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ, которым было постановлено передать ФИО6 часть спорного помещения, решением Волоколамского городского суда Московской области от 5 июня 2019 года признано ничтожным, решение суда вступило в законную силу.

ФИО3 в судебном заседании требования просил удовлетворить по доводам иска.

Представить истца по доверенности Гамалей И.А. заявленные требования поддержал, считает их подлежащими удовлетворению. Суду пояснил, что ФИО6 за счет собственных средств установил перегородку, оборудовал туалет площадью 6 кв.м. Причем, никакого решения по данному вопросу всеми собственниками помещений не принималось. А в настоящее время он возражает, что требуется согласие всех собственников на демонтаж перегородки. Получив копию искового заявления, истец и его представитель инициировали внеочередное общее собрание собственников помещений, ДД.ММ.ГГГГ собрание приняло решение о включении туалета площадью 6 кв.м в состав общего имущества. Что противоречит действующему законодательству- ст. 181.4 ГК РФ. Это не входит в компетенцию общего собрания, поэтому такое решение собрания ничтожно. Ответчик всякий раз перед судебными заседаниями пытается каким-то образом узаконить спорное помещение, вынося на обсуждение собственников помещений данный вопрос. Согласно разъяснений, содержащихся в п. 106 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», такое решение ничтожно. Оно в настоящем деле не может являться доказательством правомерности действий ответчика. А требования к ФИО6 предъявлены потому, что на его средства и по его заявлениям возведена перегородка и построен туалет. В любом случае, это не может являться общим имуществом. И в проектной документации, и в техническом паспорте отсутствует туалет площадью 6 кв.м. Его сооружение является инициативой ответчика.

ФИО6 не явился, извещен. Его представитель по доверенности ФИО5 исковые требования не признала, поскольку ФИО6 перегородку не возводил и туалет не строил. Данную перегородку установила строительная организация, которая строила здание. Помещения № 23 и 24, принадлежащие ФИО6, никогда им не перестраивались и не реконструировались.

Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, то есть фактически строительством по новому проекту. На этапе строительства существенно изменилась планировка всего здания. ФИО6 было предложено профинансировать техническое помещение «туалет» на первом этаже, которое застройщик обязался оформить дополнительным соглашением к основному договору с ФИО6 и передать его в собственность. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 оплатил застройщику строительные работы по возведению перегородки и подведение коммуникаций к туалету. Но «туалет» не передавался от застройщика ФИО6, в собственность им не оформлялся. Поэтому ФИО6, не несет ответственность за обустроенный застройщиком «туалет».

Решением собственников на внеочередном общем собрании утвержден состав общего имущества, в состав которого включен и туалет площадью 6 кв.м со статусом- общее имущество. ФИО6 не ограничивает права истца пользоваться таким имуществом. Своими средствами ФИО6 до ДД.ММ.ГГГГ оплачивал расходы по воде и водоотведению, электроэнергии, осуществлял уборку и ремонт туалета. С ДД.ММ.ГГГГ туалет закрыт. Демонтировать перегородку в таком случае, когда туалет является общим имуществом, возможно только с согласия всех собственников помещений. 

В судебном заседании установлено, что ФИО3 является собственником нежилых помещений № кадастровый № и 29 кадастровый № по адресу 

<

адрес> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № № городского поселения Волоколамск Волоколамского муниципального района 

<

адрес>, договора долевого участия в инвестиционной программе строительства административно- торгового здания с жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ № п/5-1-6 ( дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ №), договора долевого участия в инвестиционной программе строительства административно- торгового здания с жилыми помещениями ( дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ № № дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ №), акта об итогах реализации договора от ДД.ММ.ГГГГ № № от ДД.ММ.ГГГГ, акта об итогах реализации договора от ДД.ММ.ГГГГ № П/5-1-12 от ДД.ММ.ГГГГ, акта приемки-передачи объекта долевого строительства (нежилого помещения) от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО6 является собственником нежилых помещений № по тому же адресу на основании договоров долевого участия в инвестиционной программе строительства административно- торгового здания с жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ № № разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № № городского поселения Волоколамск Волоколамского муниципального района 

<

адрес>, акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратился к застройщику АТЗ генеральному директору ООО «Строй- Траст- Комплект» ФИО1 с заявлением о внесении изменений в проект и ДДУ в связи с разрешением на строительство дополнительного туалета в торце коридора на первом этаже между помещениями № и №, просил предусмотреть вывод канализации и водопровода в указанном месте на проекте. Размещение туалета было согласовано с застройщиком. Согласно плана- схемы размещения туалета на первом этаже АТЗ предусмотрен размер туалетной комнаты 2500х2400, перегородка внутри, внутренняя дверь. Особые условия от ДД.ММ.ГГГГ- ФИО6 производит строительство своими силами, ООО «Строй- Траст- Комплект» производит подведение коммуникаций и присоединение.

Решением собрания участников долевого участия в инвестиционной программе по строительству административно- торгового здания с жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, постановлено передать во временное пользование помещение туалета площадью 6 кв.м ФИО6 на первом этаже и часть коридора на втором этаже площадью 14 кв.м ФИО2 Считать эти помещения общедолевыми с последующим переоформлением из общего долевого имущества в собственность. Учесть при передаче в собственность, что указанное ОДИ построено на средства участников. Обязать участников нести все расходы по освещению, воде, водоотведению. Уборку общедолевых помещений проводить ФИО6 и ФИО2 своими силами.

Указанное решение общего собрания признано ничтожным решением Волоколамского городского суда Московской области от 5 июня 2019 года, вступившим в законную силу 12 июля 2019 года.

Решением Волоколамского городского суда Московской области от 25 апреля 2019 года, вступившим в законную силу 31 мая 2019 года, признано ничтожным решение общего собрания собственников нежилых помещений АТЗ «Подкова» от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи общего имущества туалета площадью 6 кв.м в возмездное бессрочное пользование собственнику ФИО6 с обязанностью нести расходы по ремонту, эксплуатации и обслуживанию части общего имущества (туалет) за счет своих средств с правом выкупа общего туалета в собственность и изготовления кадастрового паспорта на общий туалет за счет средств ФИО6 со сроком до ДД.ММ.ГГГГ. То есть, при рассмотрении данного дела по иску ФИО3 туалет площадью 6 кв.м имел статус общего имущества.

ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ФИО6 состоялось внеочередное собрание собственников помещений АТЗ, утвержден состав общего имущества, куда включен и туалет площадью 6 кв.м.

Рассмотрев заявленные требования, заслушав стороны и их представителей, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений ( как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений. Расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и 44-48 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Вопросы, принятие решений по которым, непосредственно отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений, регламентированы частью 2 указанной статьи.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 

В соответствии с ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания.

Решением Волоколамского городского суда Московской области от 27.11.2018 года, вступившим в законную силу, установлено, что туалет площадью 6 кв.м построен за счет средств ФИО6 Что не отрицает представитель ответчика по доверенности. В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ это является установленным обстоятельством, не нуждающимся в доказывании. Но отсутствует решение общего собрания собственников помещений о передаче такого объекта ФИО6 Решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ признано решением суда от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным. Действительно, сам ФИО6 перегородку и туалет не строил, построила это подрядная организация за счет средств ФИО6 без соответствующего проектирования и разрешения. Поэтому ФИО6 и лишен возможности зарегистрировать свое право собственности.

В техническом паспорте БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ после ввода АТЗ в эксплуатацию отсутствует такое помещение как «туалет площадью 6 кв.м». Следовательно, это имущество не может являться общим и находиться в общей долевой собственности всех собственников нежилых помещений АТЗ.

Поскольку не принимпалось решение общего собрания собственников нежилых помещений о возведении перегородки и обустройстве туалета, то не требуется такое решение и на их демонтаж, как утверждает представить ответчика по доверенности.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Возложить на ФИО6 обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу демонтировать перегородку, установленную в торце коридора между помещениями №№ и 24 на первом этаже административно-торгового здания по адресу 

<

адрес>, освободив часть данного коридора от туалетной комнаты.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: