Дело № 2-1285/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2018 года г. Алушта

Алуштинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи Изотенко Д.А., при секретаре Доценко А.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО2, представителя ответчика ООО «Дельмар Дивелопмент» ФИО3, представителя ответчика ООО «Эрайз 96» ФИО4, представителя третьего лица ТСН «Дом на Парковой» Ткаченко А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Дельмар Дивелопмент», Общество с ограниченной ответственностью «Эрайз 96», третьего лица ТСН «Дом на парковой», о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Дельмар Дивелопмент», Общество с ограниченной ответственностью «Эрайз 96» о признании права собственности, в обоснование требований, указав, что между ФИО1 и ООО «Дельмар Дивелопмент» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №А о паевом участии в строительстве здания по адресу: 

<

адрес>

При этом, истицей полностью выполнены условия договора в части оплаты, что ответчик подтвердил своей справкой, в ее владение фактически передано помещение №

<

адрес>

Истица указывает что обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для государственной регистрации права собственности, однако в этом ей было отказано, в связи с непредставлением полного пакета документов.

В настоящее время не представляется возможным предоставить документы, указанные в сообщении Государственного комитета по государственной регистрации права и кадастру Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ № в связи с тем, что ООО «Дельмар Дивелопмент» зарегистрировано по адресу: 

<

адрес>. Представительств и филиалов у ответчика в 

<

адрес> не имеется, также ответчик не предпринимает никаких действий, направленных на организацию и помощь в регистрации права собственности приобретенного истцом недвижимого имущества.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ направлен запрос ответчику о предоставлении документов, необходимых для регистрации права собственности на помещения, однако до настоящего времени ООО «Дельмар Дивелопмент» их не предоставило.

Кроме того, в сообщении об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что земельный участок, на котором находится здание по 

<

адрес>, передавался обществу с ограниченной ответственностью «Эрайз 96» для использования в коммерческих целях. В 

<

данные изъяты> произведена реконструкция столовой в офисно-гостиничный комплекс.

Договор аренды земельного участка по 

<

адрес> пгт. Партенит заключен ДД.ММ.ГГГГ между Партенитским поселковым советом народных депутатов и предприятием «Эрайз». В соответствии с кадастровым паспортом, вышеуказанный земельный участок имеет кадастровый номер №, разрешенное использование земли - общественное питание.

В настоящее время истец не может зарегистрировать право собственности на приобретенное помещение в связи с тем, что ООО «Дельмар Девилопмент» не выполнил свои обязательства в соответствии с п. 6.3 договора № А, что лишает истца как собственника права распоряжаться своим имуществом.

Истец просила суд признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по 

<

адрес>, кадастровый №.

ФИО1, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, причины неявки суду не сообщила.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требовании поддержала в полном объеме, по основаниям изложенном в иске, обращала внимание суда на то обстоятельство что большая часть дома оформила документы на право собственности по аналогичным договорам паевого участия, до 2014 года, однако в связи с изменением правового регулирования, а также конфликтными отношениями между застройщиком «Дельмар Дивелопмент» и владельцем земельного участка «Эрайз» истец фактически лишен возможности выполнить требования госкомрегистра, а соответственно зарегистрировать право собственности, что нарушает его права.

Представитель ответчика ООО «Дельмар Дивелопмент» ФИО8 в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска, пояснил что имеет затруднения в предоставлении истцу всех необходимых документов ввиду того, что ООО «Эрайз 96» уклоняется от исполнения п. ДД.ММ.ГГГГ Договора о паевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и переоформлении земельного участка под возведенным строением на ООО «Дельмар Дивелопмент». Большая часть дольщиков зарегистрировало свои права на помещения в данном доме по аналогичным договорам и с тем пакетом документов, которые были выданы и истице. Дополнительных документов в части земельного участка они не могут ей предоставить, поскольку арендатором данного земельного участка не являются.

Представитель ответчика ООО «Эрайз 96» ФИО5 в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска, дополнительно пояснил что вопрос о предоставлении земельного участка это вопрос органов местного самоуправления.

Представитель третьего лица ТСН «Дом на Парковой» ФИО6 в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска, пояснил что ТСН предпринимало меры к оформлению земельного участка под зданием, однако безрезультатно, подтвердил, что большая часть собственников зарегистрировала своими права в период действия законодательства Украины по аналогичным договорам, однако оставшиеся лица оформит свои права не могут, также пояснил, что спорное помещение находится в фактическом пользовании истицы.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, обозрев материалы инвентарного дела, судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.

Решением Арбитражного суда РК от ДД.ММ.ГГГГ установлено что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Культурноделовой центр» и ООО «Эрайз» был заключен договор о долевом участии в проектировании и строительстве офисно-гостиничного комплекса по адресу: 

<

адрес>

Пунктом 1.1 Договора было предусмотрено, что ООО «Культурно-деловой центр» и ООО «Эрайз» пришли к соглашению принять долевое участие в проектировании и строительстве 6 (шести) - этажного офисно-гостиничного комплекса со своей инженерной инфраструктурой на земельном участке по адресу: 

<

адрес> отведенном ООО «Эрайз» на основании решения Исполкома Партенитского поселкового совета № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Культурно-деловой центр», ООО «Эрайз 96» и ООО «ДельмарДивелопмент» был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ о паевом участии в проектировании и строительстве офисно-гостиничного комплекса по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 1.2 договора объектом данного договора является проектирование и строительство офисно-гостиничного комплекса по адресу: 

<

адрес>

Пунктом 2.7.1 Договора было предусмотрено, что ООО «Эрайз 96» обязуется предоставить ООО «ДельмарДивелопмент» необходимые документы для оформления правоустанавливающих документом на Объект и проведения государственной регистрации.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ Договора предусмотрено что не позднее 7 дней с момента оформления права собственности Сторон на построенный Объект, в установленном законами Украины порядке Сторона 3 (ООО Эрайз 96) должна предоставить стороне 1 и стороне 2 согласие на изъятие земельного участка, а также способствовать в оформлении договора аренды Сторонам на вышеуказанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ. между вышеуказанными сторонами было заключено соглашение об отчуждении имущественных прав, согласно которому ООО «Культурноделовой центр» продал ООО «ДельмарДивелопмент» свои имущественные права по договору от ДД.ММ.ГГГГ Под имущественными правами, отчуждаемыми по данному соглашению сторонами было определено следующее - помещения на цокольном этаже площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные в здании офисно-гостиничного комплекса по адресу: 

<

адрес>

Судебным решением также установлено что ООО «ДельмарДивелопмент» выполнены их обязательства по данному договору перед ООО «Эрайз 96».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Дельмар Дивелопмент» заключен договор № о паевом участии в строительстве здания по адресу: 

<

адрес> (далее - №

В соответствии с п. 1.1 договора, истец принимает участие в строительстве здания по адресу: 

<

адрес> на земельном участке по вышеуказанному адресу с целью получения в собственность завершенного строительством здания в долях, определенных договором.

В соответствии с п. 6.1.2 договора, в собственность истцу переходит помещение, строительный номер №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное на 2-ом этаже (далее - помещение).

КРП «Симферопольское межгородское бюро технической инвентаризации» ДД.ММ.ГГГГ на указанное нежилое помещение составлен технический паспорт и ему присвоен №.

Согласно указанному техническому паспорту площадь помещения № в 

<

адрес>

Приобретенное истцом вышеуказанное нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата стоимости помещения по вышеуказанному договору подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Дельмар Дивелопмент».

<

адрес> пгт. Партенит сдан в эксплуатацию, о чем свидетельствует декларация о готовности объекта дома к эксплуатации - реконструкция столовой «Дельфин» под офисно-гостиничный комплекс, зарегистрированная в инспекции ГАСК ДД.ММ.ГГГГ № №

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ № истице отказано в государственной регистрации права собственности на помещение в связи с непредставлением следующих документов: правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости; протокол (акт) распределения долей между сторонами договора паевого участия; список лиц, заключивших с застройщиком договоры паевого участия (конкретных помещений); полный комплект учредительных документов застройщика.

В соответствии с п. 6.3 договора, истца должна самостоятельно зарегистрировать право собственности на помещение на основании документов, полученных от ООО «Дельмар Дивелопмент», которое обязано оказывать содействие при оформлении за мной права собственности.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ направлен запрос ответчику о предоставлении документов, необходимых для регистрации права собственности на помещения.

Кроме того, в сообщении об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что земельный участок, на котором находится здание по 

<

адрес>, передавался обществу с ограниченной ответственностью «Эрайз 96» для использования в коммерческих целях. В ДД.ММ.ГГГГ году произведена реконструкция столовой в офисно-гостиничный комплекс.

Договор аренды земельного участка по 

<

адрес> заключен ДД.ММ.ГГГГ между Партенитским поселковым советом народных депутатов и предприятием «Эрайз».

В соответствии с кадастровым паспортом, вышеуказанный земельный участок имеет кадастровый номер №, разрешенное использование земли - общественное питание.

Согласно предоставленной Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру информации от ДД.ММ.ГГГГ № большая часть помещений в здании, расположенном по адресу 

<

адрес> 

<

адрес> зарегистрировано на праве собственности за физическими лицами как ранее учтенное.

Из ответа Администрации 

<

адрес> ТСН "Дом на Парковой", от ДД.ММ.ГГГГ №, усматривается что в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Партенитским поселковым советом и Предприятием "Эрайз" вышеуказанный земельный участок передается в аренду для использования в коммерческих целях под размещение столовой "Дельфин".

Дополнительным соглашением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части использования земельного участка, согласно которого запрашиваемый земельный участок передается в аренду для использования в коммерческих целях под размещение офисно-гостиничного комплекса.

Однако, в соответствии с Правилами землепользования и застройки на часть территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, утвержденными решением Алуштинского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ №, запрашиваемый земельный участок находится в зоне Ж-4 - зона застройки многоэтажными жилыми домами.

На основании вышеизложенного Администрация 

<

адрес> не имеет оснований для подписания запрашиваемого акта согласования местоположения границ земельного участка в связи с несоответствием указанного вида разрешенного использования данного земельного участка действующей в настоящее время градостроительной документации.

Из указанного ответа усматривается, с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ целевым назначением арендуемого ООО «Эрайз» земельного участка являлось использование в коммерческих целях под размещение офисно-гостиничного комплекса.

При этом, в кадастровом паспорте предоставленном истице, целевое использование земельного участка указано как общественное питание, что не соответствует объекту возведенному в результате реконструкции что стало одной из причин отказа в регистрации ее права.

Суд обращает внимание, что истица не является лицом, осуществлявшим кадастровый учет земельного участка, а также лицом уполномоченным на инициирование вопроса об изменении вида разрешенного использования, а также определения координат характерных точек земельного участка. 

Ответом Админситрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № сообщено что ДД.ММ.ГГГГ между Партенитским поселковым советом и предприятием "Эрайз" заключен договор аренды земельного участка площадью 0,1527 га сроком на 49 (сорок девять) лет для размещения столовой.

Однако, до настоящего времени в Администрацию 

<

адрес> не поступало заявление о приведении в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации и Республики Крым указанного договора аренды.

Дополнительно сообщено, что Законом Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» предусмотрена обязанность обращения арендатора в уполномоченный орган с заявлением о приведении действующего договора аренды земли в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации до ДД.ММ.ГГГГ.

Из вышеуказанного усматривается, что договор аренды земельного участка заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Партенитским поселковым советом и предприятием "Эрайз" заключен договор аренды земельного участка площадью 0,1527 га сроком на 49 (сорок девять) лет, на котором возведено здание, не приведен в соответствие с законодательством Российской Федерации, его целевое назначение не соответствует правилами землепользования и застройки, при этом ООО «Эрайз 96» не предпринимает мер для перерегистрации договора аренды и приведения его в соответствие с действующими ПЗЗ и расположенным на земельным участком строением, возведенном в установленном законом порядке.

Статья 1205 ГК РФ предусматривает что право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.

Согласно части 1 статьи 1206 ГК РФ возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 2 статьи 11 Гражданского кодекса Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Частью 1 статьи 328 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности из сделок.

Статьей 392 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае потери им документа, удостоверяющего его право собственности.

Согласно статье 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно частям 1, 3, 5 ст. 7 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" все субъекты инвестиционной деятельности независимо от форм собственности и хозяйствования имеют равные права по осуществлению инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено законодательными актами Украины. По решению инвестора права владения, пользования и распоряжения могут быть переданы другим гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном законом. Взаимоотношения при такой передаче прав регулируются ими самостоятельно на основе договоров. Инвестор имеет право владеть, пользоваться объектами и результатами инвестиций, включая реинвестиции и торговые операции на территории Украины, в соответствии с законодательными актами Украины.

Нормами законодательства РФ предусмотрено схожее правовое регулирование, кроме того в соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п.п. 1 и 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Данная норма права корреспондирует со ст.8 ГК Украины.

В этой связи, учитывая, схожий характер сложившихся между сторонами правоотношений, считаю возможным применить норму части 4 статьи 218 ГК РФ, согласно которой член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии со ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (абз. 3 п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии со ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в силу судебные акты.

Как указано в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Также суд обращает внимание, что в данном случае лица, заключившие договор о паевом участии в строительстве, при регистрации своего права собственности имеют существенные различия в требованиях к документам, которые необходимо предоставить для регистрации их права, в зависимости от периода времени, когда осуществлялась данная регистрация, до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации либо после, в связи с изменением правового регулирования.

В данном случае, действующее законодательство, в частности Закон Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» предусматривает обязанность обращения арендатора в уполномоченный орган с заявлением о приведении действующего договора аренды земли в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации, кроме того, для регистрации права собственности истицы необходимо осуществление кадастрового учета земельного участка, в том числе с определением координат, который она самостоятельно осуществить не может. Предоставленный же истице кадастровый паспорт на земельный участок содержит сведения о разрешенном виде использования как общественное питание, что не соответствует Дополнительному соглашению к договору, о котором указано в письме Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, копии самого дополнительного соглашения истице также не предоставлено.

Таким образом, помимо существенного изменения условий регистрации права собственности истицы, по отношению к действующему ранее, возможность реализации ею данного права, как следует из оснований, указанных в сообщении об отказе в государственной регистрации, постелена в зависимость от действий третьих лиц по переоформлению договора аренды земельного участка, постановке земельного участка на кадастровый учет, определения и приведения в соответствии с действующим ПЗЗ вида разрешенного использования земельного участка.

Следует также обратить внимание что никаких договорных обязательств непосредственно с ООО «Эрайз 96» как арендатором земельного участка истица не имеет.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статьи 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 19 марта 2014 года № 6-П по делу о проверке конституционности не вступившего в силу международного договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов указывал, что наличие переходного периода само по себе является необходимым следствием образования в Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, разрешение же возможных противоречий, обусловленных особенностями переходного периода, может быть обеспечено как последующим федеральным законодательством, так и судебной практикой.

Направленность указанных выводов Конституционного Суда Российской Федерации даёт основания полагать, что правоприменительная практика в условиях, характерных для переходного периода, имеющего целью интеграцию в российскую правовую систему, предполагает осуществление её таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия участников гражданского судопроизводства к закону и действиям государства, которые предполагают сохранение разумной стабильности правового регулирования, а также предоставления им в случае необходимости в течение некоего разумного переходного периода возможности адаптироваться в условиях после образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, что должно быть обеспечено помимо специального законодательства регулирующего вопросы переходного периода еще и судебной практикой.

При таких обстоятельствах, суд приходит к убеждению, что истец приобрел спорное помещение на основании договора о паевом участии в строительстве от 20.12.2012 года, условия данного договора полностью выполнены обеими сторонами, здание введено в эксплуатацию в установленном порядке, а истцу фактически передано спорное помещение, однако, в связи с изменением правового регулирования в последующем, истец фактически лишена возможности осуществить регистрацию права собственности на приобретенное имущество.

С учетом норм права действовавших на момент заключения договора и осуществления строительства, вышеприведённой правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, с целью сохранения разумной стабильности правового регулирования, суд приходит к убеждению о том что требования ФИО1 обоснованы, избранный истицей способ защиты может полностью восстановить ее нарушенные права и при этом не нарушает прав и законных интересов других лиц, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Дельмар Дивелопмент», Общество с ограниченной ответственностью «Эрайз 96», третьего лица ТСН «Дом на парковой», о признании права собственности – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по 

<

адрес> кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Алуштинского 

городского суда Д.А. Изотенко