Дело № 2-2708/2019

25RS0029-01-2019-001036-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

30 мая 2019 года Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Рябенко Е.М.,

с участием прокурора Юрышева С.С., 

при секретаре Поповой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уссурийского городского прокурора в интересах Уссурийского городского округа к администрации Уссурийского городского округа, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, с участием третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, 

с участием представителя администрации УГО – ФИО2,

ответчика ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

Уссурийский городской прокурор обратился в суд с указанным иском к ответчикам, мотивируя свои требования следующим. При проверке, проведенной прокуратурой города установлено, что согласно сведениям публичной кадастровой карты, на земельном участке с кадастровым номером XXXX, расположен объект капитального строительства – жилой дом, с кадастровым номером XXXX. ДД.ММ.ГГ между администраций УГО и ФИО1 (покупателем) заключен договор XXXX купли-продажи указанного земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящегося в собственности покупателя. ДД.ММ.ГГ прокуратурой проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером XXXX, в ходе которого установлено, что земельный участок свободен от построек, и порос 1,5 метровым слоем травы, на участке имеется два многолетних дерева, следы фундамента на участке отсутствуют. При отсутствии в границах земельного участка с кадастровым номером XXXX объекта капитального строительства, земельный участок был передан администрацией УГО в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего законодательства, что является основанием для признания договора купли-продажи недействительным. В связи с чем, прокурор просил признать недействительным договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером XXXX, на котором расположен объект недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ XXXXК, заключенный между администрацией УГО и ФИО1, применить последствия недействительности сделки путем аннулирования Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX.

В судебном заседании представитель прокурора настаивал на заявленных исковых требованиях по основаниям, изложенным выше.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не признал исковые требования, в обоснование возражений пояснил, что жилой дом был построен им на земельном участке с кадастровым номером XXXX, предоставленном ему на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ администрацией УГО, заключённым с ним по результатам приема заявок для участия в аукционе по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка и признания аукциона несостоявшимся. В октябре 2017 года он построил дом, который состоял из фундамента, деревянных стен из бруса, крыши. В доме было две комнаты и кухня, одно окно, дверь. Кроме электроэнергии, других коммуникаций подключено не было. Фундамент дома состоял из бетонных блоков, которые были прикопаны, как они крепились с землёй ему не известно. Проект дома не изготавливался. Для строительства дома он заключил договор подряда с ИП ФИО6. В целях оформления права собственности на дом, кадастровым инженером ООО «XXXX» был подготовлен технический план от ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ было зарегистрировано право собственности на жилой дом. После приобретения в собственность предоставленного ему на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером XXXX он снёс принадлежащий ему жилой дом хозяйственным способом на основании собственного решения от ДД.ММ.ГГ, так как он был небольшой по размерам. ДД.ММ.ГГ кадастровый инженер ООО «XXXX» подготовил акт обследования сноса жилого дома. На основании данного акта жилой дом был снят с кадастрового учёта. После сноса жилого дома он отсыпал территорию участка околом, точную дату отсыпа земельного участка не помнит. Просил отказать в иске.

Представитель ответчика администрации УГО с исковыми требованиями согласилась, поскольку считает, что ответчик не доказал тот факт, что на предоставленном ему земельном участке находился объект капитального строительства- жилой дом. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому края, извещённый надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица. 

В судебном заседании был допрошен кадастровый инженер ФИО3, который пояснил, что он выезжал на осмотр жилого дома, построенного ФИО1 для составления технического плана. В ходе осмотра он установил, что на земельном участке находится жилой дом, состоящий из фундамента, стен из бруса 15 см толщиной, крыши. В доме были две комнаты, одно окно и дверь. Какой был фундамент дома, он не помнит. После сноса жилого дома, он также осматривал земельный участок, видел, что жилой дом был снесён, следов фундамента не видел.

Свидетели ФИО4, работающий в должности начальника отдела муниципального земельного контроля управления градостроительства администрации УГО, и ФИО5, являющаяся специалистом 1 разряда отдела муниципального контроля, в судебном заседании пояснили, что ДД.ММ.ГГ они выезжали на земельный участок с кадастровым номером XXXX. В ходе инспектирования территории было установлено, что земельный участок не огорожен, порос травой, на нём имеется два дерева, каких-либо построек на участке не было, участок не был отсыпан, следов фундамента, стройматериалов, следов заезда крупной техники на участке не было.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=319E5F872256B390A50F20B94B3051EA40731CEB47EF0F5DE0499BAF7FF439988CCCE93D896BB8B2F67117D71BCD6D194958FC0D62V5xFW" (п. 1).

Без проведения торгов осуществляется продажа, в частности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (п. 2).

В силу ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно п.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ между администрацией УГО (арендодатель) и ФИО1(арендатор) заключён договор XXXXа аренды земельного участка, площадью XXXX кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер XXXX, категория земель- земли населённых пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 10 м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX, разрешённое использование: индивидуальные жилые дома, части жилых домов. 

Основанием для заключения указанного договора стал протокол приема заявок для участия в аукционе от ДД.ММ.ГГ XXXX.

На основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГ был подготовлен градостроительный план земельного участка.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 получено разрешение XXXX на строительство индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГ кадастровым инженером ФИО3 был изготовлен технический план здания, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером XXXX, имеется жилой дом, состоящий из деревянных наружных стен.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ следует, что на регистрационный учет ДД.ММ.ГГ поставлен жилой дом с кадастровым номером XXXX, площадью 36,0кв.м., стоимостью 1 192 212 руб., расположенный на земельном участке с кадастровым номером XXXX.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером XXXX без проведения торгов.

ДД.ММ.ГГ между администрацией УГО и ФИО1 заключен договор купли-продажи XXXXК земельного участка площадью XXXX кв.м, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности покупателей, кадастровый номер XXXX, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир многоквартирный жилой дом, участок находится примерно в 10м от ориентира на восток, почтовый адрес ориентира: XXXX, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, части жилых домов. 

Согласно п.2.1. договора, цена участка составила 29 777,17 руб., которые перечислены на счет администрации УГО. 

ДД.ММ.ГГ кадастровым инженером ФИО3 составлен акт обследования указанного земельного участка, в котором указано, что жилой дом снесён хозяйственным способом и прекратил своё существование.

ДД.ММ.ГГ комиссией отдела муниципальной земельного контроля управления градостроительства администрации УГО был осмотрен земельный участок с кадастровым номером XXXX и установлено, что земельный участок порос многолетней растительностью, имеется два взрослых дерева, в границах территории отсутствуют какие-либо постройки, а также отсутствуют следы фундаментов, стройматериалов.

ДД.ММ.ГГ прокуратурой города Уссурийска составлен акт проверки земельного участка с кадастровым номером XXXX, в ходе которой установлено, что данный земельный участок свободен от построек, участок зарос 1,5м слоем травы, на участке имеется два многолетних дерева, следу фундамента на участке отсутствуют. К акту проверки представлены фотографии земельного участка, подтверждающие отсутствие жилого дома.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ жилой дом с кадастровым номером XXXX снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГ. 

Таким образом, исследованными доказательствами, показаниями свидетелей, подтверждается и не оспаривается сторонами, что жилой дом на спорном земельном участке отсутствует.

Рассматривая доводы ответчика ФИО1 о наличии жилого дома на момент осуществления государственной регистрации права собственности на него, а также на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, суд исходит из того, что согласно разъяснений, изложенных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В подтверждение своих доводов о том, что объект, который был построен на спорном земельном участке является объектом недвижимости –жилой дом ФИО1 представил следующие доказательства технический план здания, акт обследования, составленные кадастровым инженером ФИО3, договор подряда XXXX от ДД.ММ.ГГ, заключённый между ИП ФИО6, и ФИО1

Между тем, из данных документов не видно, что построенный на 

спорном земельном участке объект можно отнести к недвижимому имуществу, не просматривается наличие прочной связи объекта с землёй, 

У ответчика отсутствует проект дома, подключение его к техническим коммуникациям.

Кроме того, представленный ответчиком ФИО1 технический план здания, составленный кадастровым инженером ФИО3, не соответствует требованиям оформления технического плана объекта недвижимости, предъявляемым Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений".

В нём отсутствует описание местоположения объекта недвижимости; схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке, чертёж контура объекта недвижимости (части объекта недвижимости; план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у объекта недвижимости этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения.

Кадастровый инженер ФИО3 в судебном заседании не смог вспомнить, из какого фундамента состояло строение.

Из пояснений ответчика ФИО1 следует, что фундамент дома состоял из блоков, которые были прикопаны землёй, после сноса объекта никаких следов на участке от фундамента не осталось, кроме углублений от блоков.

Из актов осмотра спорного земельного участка следует, что какие-либо следы от фундамента, позволяющие установить наличие на земельном участке объекта недвижимости, проведение работ по строительству на момент осмотра отсутствовали.

Таким образом, ответчиками в нарушение ч.1 ст. 56 ГПК РФ не представлено достаточных и достоверных доказательств наличия на спорном земельном участке объекта, обладающего признаками недвижимости, на момент осуществления государственной регистрации права собственности на него и на момент заключения договора купли-продажи земельного участка.

При таких обстоятельствах, цель передачи в собственность земельного участка не достигнута, следовательно, спорный земельный участок был передан в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ недействительным и применения последствий недействительности сделки.

В силу п.2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка, который признан недействительным, стороны подлежат возвращению в первоначальные арендные правоотношения.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ следует, что выкупная цена земельного участка составляет 29 777,17 руб. Факт оплаты представителем администрации УГО не оспаривался, в связи с чем, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX и возврата продавцом администрацией УГО покупателю ФИО1 уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ денежных средств в размере 29 777,17 руб. 

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст.1Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз.2 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи XXXX земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности покупателей, с кадастровым номером XXXX, площадью XXXX.м, заключенный ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа и ФИО1.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX. 

Обязать администрацию Уссурийского городского округа вернуть ФИО1 полученные по договору купли-продажи XXXXК земельного участка с кадастровым номером XXXX от ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере 29 777 рублей 17 копеек. 

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Меры по обеспечению иска по определению Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ – отменить после исполнения решения суда. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Рябенко 

Решение составлено 04 июня 2019 года.