Дело № 2-581/2025

УИД 75RS0003-01-2025-000731-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 сентября 2025 года г. Чита

Железнодорожный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Цыбеновой Д.Б.,

при секретаре Елисеевой Е.Л.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа «Город Чита», Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь при этом на следующие обстоятельства. На земельном участке с кадастровым номером 1, общей площадью ... кв.м., с местоположением: ..., истец имеет в собственности нежилое помещение - объект недвижимости универсального производственно-заготовительного пункта (модуля по производству колбасных изделий), приобретённый на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 27.09.2001, а также договора купли-продажи 1/2 доли от 17.10.2024. Здание с кадастровым номером 2, расположенное по адресу: ... состояло из комплекса разрозненных нежилых помещений: проходной (Литер А), склада (Литер А1), складских помещений (Литер Б), производственного модуля с рампой (Литер В), холодильной камеры (Литер Д). Земельный участок с кадастровым номером 1 предоставлен в пользование собственнику здания на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на которые не разграничена №... от 10.10.2017, сроком на 49 лет до 30.09.2066. В силу п. 1.2 указанного договора земельный участок предоставляется для размещения объектов недвижимости производственного назначения. В соответствии с пунктом 6.2.3 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и видом его разрешенного использования. Истец за счет собственных средств произвел реконструкцию, принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером 2, в результате чего разрозненные нежилые помещения объединены в единое здание путем возведения дополнительных стен и пристроек, реконструированное здание является объектом капитального строительства. Площадь реконструированного объекта недвижимости составила ... кв.м., здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером 1. ФИО1 не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке, поскольку у истца отсутствует разрешение на строительство ангара. Данная постройка соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, при строительстве истцом были соблюдены требуемые нормы. На основании вышеизложенного, истец просил признать за ним право собственности на самовольную постройку - нежилое здание объект недвижимости универсального производственно-заготовительного пункта (модуля по производству колбасных изделий) с кадастровым номером 2, площадью ... кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 1 по адресу: ....

22.07.2025 истец требования уточнил – просит признать за истцом право собственности на нежилое здание - объект недвижимости «склад» с кадастровым номером 2, площадью ... кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 1 по адресу: Забайкальский край, ....

23.04.2025 судом в качестве соответчика привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.

29.05.2025 судом в качестве третьего лица привлечен Комитет градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» 

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали. 

Представитель ответчика администрации городского округа «Город Чита» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, направил возражения на иск.

Представитель ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношения Забайкальского края в судебное заседание не явился, извещенный о рассмотрении дела, ранее направил отзыв на иск.

Учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав истца, представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) последствия самовольной постройки, возведённой или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьёй 222 настоящего Кодекса. 

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается. 

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нём лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как следует из пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определённом судом.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ФИО1 принадлежит нежилое здание производственного модуля с кадастровым номером 2, площадью ... кв.м., по адресу: ..., на основании договоров купли-продажи от 17.10.2024, 27.09.2021, чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 18.10.2024. (л.д.23-25)

На основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на которые не разграничена №... от 10.10.2017, земельный участок с кадастровым номером 1 предоставлен в пользование собственникам здания, сроком на 49 лет до 30.09.2066.

Согласно техническому плану кадастрового инженера СРО Ассоциация «ОКИС» Я.К.Е., установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: ..., площадью ... кв.м, находится в границах земельного участка с кадастровым номером ....

Из экспертного заключения МП ППАП «Геоплан» от 28.12.2024 следует, что принятые при реконструкции нежилого здания технические решения по его устройству и состояние конструкций на момент обследования соответствуют действующим на территории РФ строительным нормам и правилам. Здание отвечает требования СП 56.13330.2021 «Производственные здания». Строение обеспечивает безопасные условия для пребывания людей согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений, №384-ФЗ от 30.12.2009. Деформаций оснований, несущих и ограждающих конструкций, влияющих на прочность и устойчивость, не выявлено. Принятые при строительстве конструктивные решения и качество выполнения работ, использование материалов, состояние конструкций на момент обследования удовлетворяют требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Техническое состояние основных строительных конструкций, деталей, монтажных соединений и строений в целом оценивается согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» как работоспособное техническое состояние. (л.д.62-80)

Согласно техническому заключению специалиста ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Забайкальскому краю» №... от 19.06.2025 определены категории помещений, зданий по взрывоопасной и пожарной безопасности, согласно которого здание по адресу: ... отнесено к категории «склад» согласно категории по СП 12.13130.2009. Согласно отчету по результатам обследования объекта защиты и оценки пожарно-технических характеристик здания – объекта хранения, расположенного по адресу: ... норм по пожарной безопасности от 09.07.2025 конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения на объекте хранения, расположенном по указанному адресу соответствуют требованиям пожарной безопасности при выполнении и не изменении исходных данных, существовавших на момент осмотра и оценки объекта. (л.д.139-164)

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Забайкальском крае» №... от 12.03.2025 нежилое здание по адресу: ...: соответствует требованиям п.3, п.14 СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» в условиях обычной эксплуатации; соответствует требования п.2.2 СП 2.1.3678-20 Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг»; не соответствует требованиям п.3, п.49 СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» в условиях обычной эксплуатации; не соответствует требованиям п.3.17 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»; не соответствует требованиям п.2.8, п.2.9, п.2.10 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг». (л.д. 90-91)

ГБУ «Забайкальский краевой экологический центр» в своем заключении №... от 17.03.2025 указывает, что влияние на окружающую среду вышеуказанного объекта допустимо, дальнейшая его эксплуатация возможна при условии выполнения требований природоохранного законодательства. (л.д.92)

Истцом изменено назначение и наименование объекта недвижимости со «здания производственного модуля» на здание «склад», внесены изменения в сведения, отраженные в выписке ЕГРН на здание, расположенное по адресу: ....

По результатам рассмотрения заявления ФИО1 о выдаче разрешения на строительство от 25.08.2025 №... заместителем Мэра города Читы ФИО3 вынесено решение об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием документов, предусмотренных п. 2.9.1 Административного регламента. Объект «Реконструкция здания склада», расположенный по адресу: ..., завершен реконструкцией без оформления соответствующего на то разрешения, в связи с чем объект признается самовольной постройкой, право на которую возможно признать, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, в судебном порядке.

Комитет градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» в заключении от 02.09.2025 указывает, что объект – здание склада расположено в зоне застройки (П-4), что не противоречит ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ. По противопожарным, техническим требованиям постройка соответствует действующим нормам и правилам, по санитарным, экологическим – частично не соответствует.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. п. 39, 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. №... при разрешении требований о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Объект полностью расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 1, что подтверждается вышеуказанными выписками из ЕГРН.

Как установлено судом и подтверждается заключениями экспертов, спорный объект на момент разрешения дела по существу не эксплуатируется.

Вопреки доводам ответчика, не получение истцом разрешения на строительство в данном случае не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку объект самовольного строительства не является вновь созданным объектом, а создан при реконструкции изначально существующего здания аналогичного эксплуатационного назначения. Земельный участок под зданием с кадастровым номером 75:32:010606:3, общей площадью ... кв.м., находится в пользовании истца на законных основаниях по действующему договору аренды от 10.10.2017.

Отклоняя доводы ответчика в части признания заключения МП ПАПП бюро «Геоплан» от 28.12.2024 недопустимым доказательством, суд исходит из следующего.

Статья 41 Закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» закрепляет, в частности, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая); при этом Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (часть третья).

Данные нормативные положения действуют во взаимосвязи с иными положениями Закона N 73-ФЗ, в том числе определяющими задачи и принципы государственной судебно-экспертной деятельности (статьи 2, 4 - 8), профессиональные и квалификационные требования, предъявляемые к эксперту (статья 13), его обязанности (статья 16), а также условия присутствия участников процесса при производстве судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении (статья 24) и требования к содержанию заключения эксперта (статья 25).

В целях развития приведенного выше механизма правового регулирования распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, который впоследствии был дополнен разделом VIII (путем принятия распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 N 3041-р), к числу которых с 31.10.2023 отнесены судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, в частности, судебная строительно-техническая экспертиза.

Таким образом, по общему правилу, соблюдение порядка назначения судебной строительно-технической экспертизы по делу, связанному с самовольным строительством, исключает выбор судом организации, не являющейся государственным судебно-экспертным учреждением.

Определение законодателем видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иного судебного экспертного учреждения либо эксперта.

В связи с этим оспариваемые положения Перечня не исключают возможность назначения по делу в отношении самовольных объектов недвижимости судебной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Следует учитывать, что критическое отношение суда к методам проведения исследования, квалификации эксперта и его выводам не делает по смыслу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленное письменное доказательство недопустимым, которое не должно быть принято и оценено судом.

Вместе с тем, законность и обоснованность принимаемого по настоящему делу судебного акта зависит от установления судом обстоятельств, имеющих значение по делу, приведенных выше.

В соответствии со статьей 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В силу принципов равноправия и состязательности сторон суд не вправе принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон спора, не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон. Однако, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, суд осуществляет руководство процессом, оказывает содействие в реализации равных процессуальных прав лиц, участвующих в деле

Кроме того, суд содействует сторонам в сборе доказательств и такое содействие заключается не только в предложении сторонам представить недостающие доказательства, но и в разрешении вопросов о назначении экспертизы по делу, вызове в судебное заседание экспертов, свидетелей, специалиста, принятии мер по обеспечению доказательств, направлении судебных поручений и другое.

В рассматриваемом споре истец предоставил представляющийся ему достаточным объем доказательств, свидетельствующих о безопасности построенного объекта недвижимости.

Заключение эксперта (специалиста), полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы (исследования), хоть и не является заключением эксперта в смысле статьи 86 ГПК РФ, но обладает доказательственной силой как иной документ.

Таким образом, закон не ставит доказательственную силу заключения лица, обладающего специальными знаниями, в зависимость от его формы или порядка получения. Судом должна оцениваться достоверность любого подобного заключения.

В частности, экспертиза, выполненная негосударственной экспертной организацией или негосударственным экспертом, может быть подвергнута судебной оценке (а не признана недопустимым доказательством) как внесудебное техническое исследование по вопросу соответствия спорного объекта строительно-техническим требованиям.

В случае, если при ознакомлении с заключением эксперта суд посчитает, что заключение неясно, неполно или сомнительно, он вправе поставить на разрешение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы. К такому мнению суд может прийти либо самостоятельно, либо это мнение формируется у суда в связи с наличием соответствующих аргументированных возражений лиц, участвующих в деле.

В рассматриваемом споре администрация каких-либо возражений относительно доводов ФИО1 о соответствии спорного объекта техническим нормам и правилам не заявила, сведений о наличии угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации здания суду не представила.

Более того, выполняя публичные функции по контролю за безопасностью проживания населения на территории муниципального образования, администрация с требованием о сносе самовольной постройки не обратилась, не высказав при этом и намерения на реализацию данных полномочий, создав тем самым правовую неопределенность в судьбе спорного объекта, что недопустимо в силу приведенных выше правовых подходов.

Таким образом, доводы ответчика об отсутствии оснований для признания права на самовольную постройку ввиду непроведения истцом государственной экспертизы, подлежат отклонению судом.

Принимая во внимание изложенное, суд, установив недоказанность факта реконструкции объекта с существенным нарушением градостроительного и земельного законодательств, либо строительных норм и правил, создающего угрозу жизни и здоровью граждан, нарушение публичных интересов нахождением спорного объекта на земельном участке, находящемся в пользовании истца на праве аренды, признает право собственности ФИО1 на объект недвижимости -склад в реконструированном виде.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт ...) право собственности на самовольную постройку – нежилое здание склада, с кадастровым номером 2, общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ....

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Читы.

Судья Д.Б. Цыбенова

Мотивированное решение изготовлено 24.09.2025.