Дело № 3а-435/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000300-07

Решение

Именем Российской Федерации

23 октября 2024 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суховой В.И.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3,

представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО12 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

установил:

ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2, обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года в размере, равном рыночной стоимости.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №. Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № равной рыночной, определенной в отчете ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от 16 апреля 2024 года №, в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В судебное заседание административный истец, представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Кисловодска, надлежаще извещенные о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали. 

При подаче административного иска административный истец ФИО1 обратилась к суду с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя по доверенности ФИО2

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержала административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила административные исковые требования. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 и представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержав возражения на заключение эксперта, с ходатайствами о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не обращались.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, опросив эксперта, суд приходит к следующим выводам:

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 5 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью № кв.м, этаж подвал, этаж 1, назначение - нежилое, наименование - подвал, разрешенное использование - нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается сведениями из ЕГРН об объекте недвижимости от 29 марта 2024 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 8 апреля 2024 года № КУВИ-№. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО Консалтинговой компании «АРГУС» от 16 апреля 2024 года №, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу проведена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» № от 4 октября 2024 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составила 

<

данные изъяты> рублей. 

Заключение № от 4 октября 2024 года, выполненное экспертом ФИО6, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального Закона об экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Объект исследования осмотрен экспертом лично 10 июня 2024 года. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения. 

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в представленных для производства экспертизы материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объекта недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объекта недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. 

В заключении подробно произведено описание процесса оценки, расчет рыночной стоимости объекта сравнительным и затратным подходом и приведено обоснование отказа от доходного подхода и методов оценки. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом - 50% и доходным подходом - 50%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

В судебном заседании опрошена эксперт ФИО6, которая проведенное ею экспертное исследование в отношении спорного объекта недвижимости и сделанные по определению его рыночной стоимости выводы поддержала в полном объеме. Пояснила, что на основании определения суда от 19 июля 2024 года в связи с болезнью эксперта ФИО7, которому изначально было поручено проведение судебной оценочной экспертизы, произведена замена на эксперта ФИО6 предупрежденной об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, о чем была отобрана подписка. 

В экспертном заключении при расчете используется программа Excel. В процессе расчетов используется такое математическое действие, как округление, то есть замена числа на его приближенное значение, записанное с меньшим количеством значащих цифр. К математическим ошибкам относятся вычислительные ошибки. Округлением является математическое действие и к математическим ошибкам не относится.

Согласно «Справочника оценщика недвижимости-2021. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под редакцией ФИО8 таблица 53, стр. 131-133. Данное описание указано на стр. 74-76 Заключения. Не всегда застройка характеризируется одним типом домов. Как правило, в одном микрорайоне может быть разный тип застройки. Расположение объектов по зонам в пределах города было проведено в соответствии с описанием, приведенным в Справочнике оценщика недвижимости. Из таблицы №3 объект под №3 в скриншоте отсутствуют данные о состоянии отделки и отсутствуют фотографии, которые могли бы показать уровень отделки. Исходя из этого, данный объект не был принят в расчетах в качестве аналога.

Все объекты-аналоги, используемые в расчетах, идентифицированы по всем ценообразующим параметрам, из доступных эксперту источников. Согласно пп.1 п. 10. в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу. В расчетах использовались объекты-аналоги, которые были идентифицированы Экспертом и имелась достаточная и достоверная информация.

В таблице № 6 и № 13 экспертного заключения, в описании объекта – аналога №3, допущена техническая ошибка по параметру «Состояние отделки». Данный объект аналог имеет состояние отделки «Простая внутренняя отделка», что подтверждается фотографиями, представленными на стр. 71-72 экспертного заключения. Корректировка в расчетах применена, верно, в размере -9%. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключениям судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО Консалтинговая компания «Аргус» от 16 апреля 2024 года №, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключениям судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО6 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО9 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленных отчетов. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером № по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером №, находящегося в собственности у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы № от 4 октября 2024 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. 

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 23 апреля 2024 года.

От АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Определением Ставропольского краевого суда о назначении судебной экспертизы от 22 мая 2024 года расходы по оплате возложены на административного истца ФИО1 ФИО13.

Согласно ст.106, ч.3 ст.108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 31 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

В то же время, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР», кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости завышена более чем в два раза, что свидетельствует о нарушении прав административного истца. Данную разницу нельзя признать допустимым диапазоном отклонений. 

С учетом изложенного выше, установленных судом фактических обстоятельств дела, учитывая результаты проведенной судебной оценочной экспертизы, определение суда от 22 мая 2024 года о ее назначении, суд приходит к выводу о необходимости взыскания 

<

данные изъяты> рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы объектов исследования с Министерства имущественных отношений Ставропольского края как с органа, установившего кадастровую стоимость спорного объекта в размере, превышающем его рыночную стоимость более чем в два раза. 

Руководствуясь статьями 111-114.1, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО15 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью № кв.м, этаж подвал, этаж 1, назначение - нежилое, наименование - подвал, разрешенное использование - нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером №. 

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 23 апреля 2024 года. 

Взыскать с административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей путем перечисления на банковские реквизиты: 

АНО ФЦСЭО «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР»

ИНН/КПП 

<

данные изъяты>/

<

данные изъяты>

ОГРН 

<

данные изъяты>

Юридический адрес: 

<

адрес>

р/с № 

<

данные изъяты>

Филиал «Ставропольский» АО «АЛЬФА БАНК»

к/счет 

<

данные изъяты>

БИК 

<

данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 октября 2024 года. 

Председательствующий судья Н.Г. Пушкарная