Дело № 2-2052/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 г. г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики 

под председательством судьи Кольцовой Е.В., 

при секретаре судебного заседания Фондеркиной В.В. 

с участием истца ФИО1, представителя истцов ФИО3, 

представителя ответчика ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО8, ФИО1, действующей за себя лично и в интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО7, о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврата жилого помещения, 

установил:

ФИО5, ФИО8, ФИО1, действующая за себя лично и в интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО7., с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований обратились в суд с иском к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи комнаты, находящейся по адресу Чувашская Республика, 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ФИО9, действовавшей от имени ФИО2; об отмене записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР о государственной регистрации права общей долевой собственности и ипотеки в силу закона по объекту (комнате) находящейся по адресу Чувашская Республика, 

<

адрес>; возврате указанной комнаты в собственность правопреемника ФИО2 Требования мотивированы тем, что по условиям договора (п. 10) комната является благоустроенной, отвечает санитарным и техническим требованиям. Однако после заключения договора выяснилось, что проданное жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, коммуникации проведены незаконно, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора. Спорное жилое помещение фактически истцам не передавалось, до настоящего времени они не имеют к нему свободного доступа, ключей. Истцами оплата по договору не проводилась, ФИО1 анулировала ранее поданное заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, которое было удовлетворено. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к продавцу с предложением расторгнуть договор, которое осталось без ответа. В последующем выяснилось, что продавец ФИО2 умерла, на основании ст.ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, которой является дочь продавца – ФИО9

Истцы ФИО5, ФИО8, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, обеспечив явку своих представителей.

Истец ФИО1, действующая за себя лично и в интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО7., в присутствии представителя истцов ФИО3 поддержала исковые требования с учетом уточнений, вновь приведя их суду. 

Ответчик ФИО9, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО4 иск не признал, полагая заявленные требования незаконными, не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как при продаже комнаты до истцов была доведена вся необходимая информация о жилом помещении. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР ФИО10, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве просила рассмотреть дело без ее участия.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ч. 2 ст. ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ч. 2 ст. 556 ГК РФ).

Продавец несет ответственность за недостатки товара, на который гарантийной срок не установлен, если они возникли до передачи товара покупателю или по причинам возникшим до этого момента, и обнаружены покупателем в пределах двух лет со дня передачи товара (п. 5 ст. 477 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице ее представителя ФИО9 (продавец) с одной стороны и ФИО5, ФИО8, ФИО1, действующей за себя лично и в интересах несовершеннолетних ФИО17., (покупатели) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продала принадлежащую ей на праве собственности, а покупатели купили в общую долевую собственность по 1/5 доле в праве каждому комнату, находящуюся по адресу Чувашская Республика, 

<

адрес> (п. 1). 

Указанная комната общей площадью 12,2 кв.м, этаж 1, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3).

Указанная комната оценивается участниками сделки за 535 000 рублей, которые выплачиваются покупателями продавцу путем: оплаты суммы в размере 1 974 рублей за счет собственных средств до подписания настоящего договора купли-продажи, оплата суммы в размере 433 026 рублей – за счет средств материнского капитала, оплата суммы в размере 100 000 рублей – выплачиваются КУ Центр предоставления мер социальной поддержки Министерства труда и социальной защиты ЧР (п.п. 4, 5, 6, 7). 

Покупатели и продавец определили, что комната с момента передачи ее покупателям и до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца (п. 7).

В указанной комнате на регистрационном учете никто не состоит, иных граждан, имеющих на основании ст. 292 ГК РФ право пользования и проживания в данной комнате не имеется. Продавец обязуется освободить комнату в течении 14 дней с момента полной оплаты по договору (п. 8).

Продавец передал, а покупатели приняли передаваемую комнату в том качественном и пригодном для проживания состоянии, как она есть на день подписания настоящего договора (п. 9).

Покупатели ознакомились с техническим состоянием вышеуказанной комнаты, которая является благоустроенной, отвечает санитарным и техническим требованиям, и претензии не имеют (п. 10).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации №. 

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к ФИО2, ее представителю ФИО9 о намерении расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что приобретенная комната не отвечает санитарным и техническим требованиям, а так же имеет незаконно произведенные коммуникации.

Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ истцам разрешено расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнаты 128 в 

<

адрес>, в которой малолетним ФИО6 и ФИО7 принадлежит по 1/5 доле.

Истец ФИО1 суду показала, что спорную комнату приобретала посредством услуг риэлтора. При осмотре комнаты присутствовала только она и риэлтор, ФИО5 и ФИО8 комнату не осматривали, подписав договор купли-продажи в Ростреестре. Она видела, что комната была переустроена, в комнате было проведено водоснабжение, под раковиной были счетчики на воду, поэтому она подумала, что перепланировка продавцом произведена на законном основании. Кроме того ей было известно, что в других комнатах 

<

адрес>, проводились похожие перепланировки, которые признавались администрацией 

<

адрес> законными. Сама ФИО9 при продаже комнаты говорила, что устройство в комнате ванны и санузлов узаконено. При осмотре комнаты продавец не присутствовала, никаких технических документов на комнату ей не показывали. После того, как договор купли-продажи комнаты был подписан и передан в Росреестр, она пошла в управляющую компанию, где ей стало известно, что счетчики не опломбированы, не подключены. Приостанавливать регистрацию сделки истцы не стали, так как надеялись узаконить перепланировку, однако обратившись в администрацию г. Новочебоксарск, решением № от ДД.ММ.ГГГГ им было отказано в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения. Так, согласно решения № от ДД.ММ.ГГГГ, истцам отказано в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием проекта переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям подп. 3 п. 1 ст. 27 ЖК РФ. Представленным проектом, разработанным ООО «Промпроектстрой», предусматривается переустройство и перепланировка комнаты секционного типа, которая включает в себя демонтаж встроенного шкафа и размещение на этом месте санузла путем возведения перегородок из гипсокартона. 

В результате данного переустройства и перепланировки вход в санузел будет осуществляться через жилую комнату, что не соответствует п. 3.9 санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям для проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64. Согласно данному пункту не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственного из жилых комнат.

Кроме того, проектом предусмотрена естественная вентиляция санузла через существующий вентиляционный канал жилой комнаты, что не соответствует п. 9.7 Свода правил СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», утвержденных приказом Министерства регионального развития РФ от 24.12.2010 № 778. Согласно данному пункту воздух из помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения здания через вентиляционные каналы.

Так же при проектировании жилых домов, тип, конструкция, иные характеристики инженерных систем определяются, в том числе с учетом количества предполагаемого к эксплуатации сантехнического оборудования. Присоединение дополнительного сантехнического оборудования к инженерной системе водоснабжения дома может менять снижение нормативного давления подаваемой воды на верхние этажи дома, что может привести к нарушению в работе инженерной системы.

Согласно п.п. 1.7.2, 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) переустройство и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования не допускается. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома не допускается.

Согласно справке о составе семьи, выписке из лицевого счета, в комнате 

<

адрес>, зарегистрированным никто не значится, лицевой счет открыт на имя ФИО2 

Судом установлено, что оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцами продавцу до настоящего времени не произведена, спорная комната находится в залоге у продавца, истцы фактически в спорную комнату не вселялись, ею не пользуются, поскольку условиями договора предусмотрено, что продавец обязуется освободить комнату в течении 14 дней с момента полной оплаты по договору, при этом доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Учитывая, что договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что комната 

<

адрес> является благоустроенной, отвечает санитарным и техническим требованиям, однако имеющиеся в жилом помещении недостатки в виде переустройства и перепланировки комнаты не отвечают требованиям качества и являются существенными, поскольку нарушают требования санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, строительных норм и правил, ведут к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранения, учитывая, что эти недостатки свидетельствуют о несоответствии качества жилого помещения и препятствуют его надлежащему использованию по назначению, суд приходит к выводу, что требования истцов о расторжении договора купли-продажи, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В судебном заседании установлено, что собственником комнаты 

<

адрес> на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась ФИО2, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов наследственного дела ФИО2 следует, что с заявлением о принятии наследства после смерти последней к нотариусу обратилась дочь ФИО2 – ФИО9 При жизни ФИО2 составлено завещание, согласно которого все свое имущество последняя завещала ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ последней выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию после смерти ФИО2 

Учитывая, что расторжение договора в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ прекращает обязательства сторон, оно является основанием для прекращения записи о государственной регистрации права собственности ФИО5, ФИО8, ФИО1, ФИО6, ФИО7., на приобретенное по договору жилое помещение, а так же записи об ипотеке в силу закона.

Согласно ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

Согласно ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 ГК РФ.

В соответствие с ч. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Согласно ч. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято наследниками в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

В соответствие с ч. 1 ст. 1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина.

В указанный шестимесячный срок наследник должен либо подать в нотариальную контору заявление о принятии наследства, либо вступить во владение наследственным имуществом или произвести другие действия, указанные в ст. 1153 ГК РФ, свидетельствующие о принятии наследства.

Согласно требованиям статей 1152 и 1153 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или управление наследственным имуществом; приняло меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитающиеся наследодателю денежные средства.

В соответствии с ч.2 ст.1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Учитывая, что на момент принятия судом решения продавец ФИО2 умерла, наследником по закону первой очереди последней является ответчик ФИО9, которая приняла часть наследства ФИО2, ей выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на часть имущества ФИО2 – квартиру по адресу 

<

адрес>, при этом ФИО9 самостоятельные требования о признании за ней право собственности на комнату по адресу 

<

адрес>, в порядке наследования не заявлено, суд приходит к выводу о признании за ФИО9 права признания права собственности на комнату по адресу 

<

адрес>, в порядке наследования после смерти ФИО2 в установленном законом порядке.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты, находящейся по адресу Чувашская Республика, 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, действующей от имени ФИО2, и ФИО5, ФИО8, ФИО1, действующей за себя лично и в интересах несовершеннолетних ФИО6, ФИО7.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на комнату, находящуюся по адресу Чувашская Республика, 

<

адрес>, за ФИО5, ФИО8, ФИО1, ФИО6, ФИО7, и ипотеки в силу закона в пользу ФИО2.

Признать за ФИО9 право признания права собственности на комнату, расположенную по адресу 

<

адрес>, в порядке наследования после смерти ФИО2 в установленном законом порядке.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Чувашской Республики в течении месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.В.Кольцова

Мотивированное решение изготовлено 19 декабря 2017 г.