РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 мая 2024 года г. Сызрань

Сызранский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Бормотовой И.Е.

при секретаре судебного заседания Макаревич Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-279/2024 по исковому заявлению ПАО «Совкомбанк» к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

ПАО «Совкомбанк» обратился в суд к ФИО1 с исковым заявлением об обращении взыскания на недвижимое имущество, выступающее предметом залога по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ: гараж с КН №, хозяйственный блок с №, бассейн с КН №, расположенные по адресу: 

<

адрес>; реализацию объектов произвести путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость: гаража – 419469,60 рублей; хозяйственного блока – 514210,40 рублей, бассейна – 259376,80 рублей. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Совкомбанк» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым банк предоставил ответчику кредит в сумме 3802000 рублей под 18,9% годовых, сроком на 60 месяцев на неотделимые улучшения предмета залога (ипотеки): жилой дом, общей площадью 268,4 кв.м. с № и земельный участок, площадью 1925 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, с №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В связи с ненадлежащем исполнением заемщиком своих обязательств ПАО «Совкомбанк» обратился в суд с о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога. 05.06.2019 Сызранским районным судом по гражданскому делу № принято решение: «Исковые требования ПАО «Совкомбанк» удовлетворить. Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Совкомбанк» и ФИО1 Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Совкомбанк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме задолженности по просроченной ссуде в размере 3387788,29 рублей, по просроченным процентам в размере 103439,55 рублей, по процентам по просроченной ссуде в размере 12161,68 рублей, по неустойке по ссудному договору в размере 72817,12 рублей, по неустойке на просроченную ссуду в размере 5278,18 рублей, комиссии за смс-информирование в размере 149 рублей, а всего в размере 3581633,82 рублей. Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Совкомбанк» проценты за пользование кредитом по ставке по ставке 18,9% годовых, начисленных на сумму остатка основного долга в размере 3387788,29 рублей, начиная с 18.04.2019 года по дату вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Совкомбанк» неустойку в размере Ключевой ставки Банка России на день заключения настоящего договора, начисленную на сумму остатка основного долга в размере 3387788,29 рублей за каждый календарный день просрочки с 18.04.2019 по дату вступления решении суда в законную силу. Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом общей площадью 268,4 кв.м., с КН №, и землепользование площадью земельного участка 1925 кв.м., с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость: жилого дома общей площадью 268,4 кв.м., с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 4316800 рублей; землепользования площадью земельного участка 1925 кв.м., с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 537600 рублей. Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Совкомбанк» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 32108,16 рублей. В части взыскания судебных расходов по оплате судебной экспертизы отказать». 

25.09.2019 апелляционным определением Самарского областного суда решение суда от 05.06.2019 г оставлено в силе. 

В ходе исполнительного производства №, возбужденного 27.12.2019 в ОСП №1 г.Сызрани и Сызранского района ГУФССП России по Самарской области в отношении должника ФИО1 вышеуказанное заложенное имущество было арестовано и направлено на реализацию через публичные торги. Первые и повторные торги признаны не состоявшимися, в связи с чем судебный пристав исполнитель направил в ПАО «Совкомбанк» предложение об оставлении не реализованного имущества. На что ПАО «Совкомбанк» выразило согласие. 01.12.2020 по акту передачи нереализованного на торгах имущества должника, взыскателю вышеназванное недвижимое имущество было передано ПАО «Совкомбанк». 22.12.2020 ПАО «Совкомбанк» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о регистрации права собственности на вышеуказанные объекты. 

29.12.2020 Управлением Росреестра Самарской области вынесены уведомления о приостановлении регистрации права и основанием приостановления регистрации прав; явилось:1) не представлены документы необходимые для осуществления государственной регистрации 2) в орган регистрации поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ. В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Однако хозяйственный блок с КН №, бассейн с №, гараж с КН №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, не является предметом сделки. Таким образом, государственная регистрация перехода права и права собственности необходимо представить документы, подтверждающие соблюдение требований пункта 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ. Осуществление действий по регистрации права собственности приостанавливается в соответствии с частями 2,6 статьи 26 Закона до устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации и поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета. 

ПАО «Совкомбанк» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о регистрации права собственности на объекты: хозпостройка с КН №, бассейн с №, гараж с КН №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 05.05.2021 получены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав по всем 3 заявлениям. Обоснование отказа из уведомлений: хозяйственный блок с КН №, бассейн с КН №, гараж с КН № не являются предметом сделки, необходимо предоставить документы, подтверждающие соблюдение требований п.4 ст. 35 ЗК РФ. В дальнейшем получены отказы в регистрации вышеуказанных объектов.

ПАО «Совкомбанк» не согласившись с принятыми актами, обратилось в Самарский районный суд г.Самары с административным иском к Управлению Росреестра по Самарской области, о признании вынесенных актов о приостановлении и об отказе в регистрации не законными и производстве регистрации указанных объектов, копия административного иска направлена в адрес ОСП №1 г.Сызрани Самарской области. По итогам рассмотрения административного искового заявления, судом вынесено решение, которым в удовлетворении административного искового заявления ПАО «Совкомбанк» к Управлению Росреестра Самарской области было отказано.

10.08.2022 ПАО «Совкомбанк» обратилось в Сызранский городской суд с административным иском к судебным приставам исполнителям о признании постановлений и актов, составленных судебными приставами исполнителями не законными, а именно: постановление судебного пристава о передаче не реализованного имущества взыскателю от 10.11.2020; акт приема-передачи не реализованного на торгах имущества от 01.12.2020; постановление о передаче недвижимого арестованного имущества на торги; предложение взыскателю принять не реализованное на торгах имущество от 28.10.2020; постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% от 09.09.2020; акт о наложении ареста на имущество должника от 27.12.2019; постановление об окончании исполнительного производства. 21.02.2023 по административному делу № вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований ПАО «Совкомбанк» к судебным приставам исполнителям ОСП Сызранского района Самарской области.

10.08.2023 ПАО «Совкомбанк» обратилось в Сызранский районный суд Самарской области с заявлением о разъяснении решения суда от 05.06.2019 по гражданскому делу № и 31.08.2023 было отказано в удовлетворении заявления о разъяснении решения суда. 

Таким образом, установлено, что Управлением Росреестра по Самарской области на земельном участке с КН №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, являющемся предметом залога ПАО «Совкомбанк» по заявлению ФИО1 произведена регистрация права собственности за ФИО1 на вновь возведенные сооружения: хозяйственный блок с №, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; бассейн с КН №, право собственности зарегистрировано 08.08.2021; гараж с КН №, право собственности зарегистрировано 17.06.2021. Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закреплённого в пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ. 

Согласно отчету об оценке № от 22.02.2024 определена рыночная цена объектов, расположенных по адресу: 

<

адрес>: гараж с КН63№, расположенный по адресу стоимостью 524 337 рублей; хозяйственный блок с КН63:33:1207002:262, стоимостью 642 763 рублей; бассейн с №, стоимостью 324 221 рублей. В соответствии с п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Поскольку в основу заявленной в настоящем иске начальной продажной цены заложенного имущества положен отчет оценщика, с учетом вышеуказанной нормы Закона об ипотеке, начальная продажная цена предмета залога составляет: гараж 524337 рублей х 80%= 419 469,60 рублей; хозяйственный блок 642763 рублей х 80%=514 210,40 рублей; бассейн 324 221 рублей х 80%= 259 376,80 рублей. На 22.02.2024 остаток задолженности ФИО1 составляет 496867,85 рублей, что подтверждается расчетом задолженности. Таким образом, приняв по акту приема передачи (от 01.12.2020 г), не реализованное на торгах имущество (дом и земельный участок) от судебного пристава исполнителя ОСП №1 г.Сызрани, ПАО «Совкомбанк» не смогло в полной мере в дальнейшем реализовать своё право на оставление данного имуществ за собой, которое должно было быть выражено в государственной регистрации права собственности на указанные объекты. Заложенное имущество до сих пор принадлежит ФИО1 Таким образом, в настоящее время решение Сызранского районного суда Самарской области от 05.06.2019 по гражданскому делу № не может считаться исполненным. При этом регистрация права собственности на дом и земельный участок не возможна без обращения взыскания на расположенные на земельном участке надворные постройки (гараж, хозяйственный блок, бассейн).

Истец ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания надлежащим образом извещен (л.д.126), в иске просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.4-8).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о месте и времени судебного заседания, однако с его места жительства вернулся почтовый конверт с отметкой «истек срок хранения» (л.д.124-125), в силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ судебное письмо считается доставленным, а ответчик - надлежащим образом извещенным судом о дате и месте судебного заседания. 

Суд, рассмотрев исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В ст. ст. 334, 337 Гражданского кодекса РФ указано, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В силу ст. 348 ч. 1, 2 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно ч. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 4 ч.2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2011 N 5-П).

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.11.2000 N 14-П, от 20.12.2010 N 22-П). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Приведенные конституционные положения конкретизируются в федеральных законах, согласно которым граждане отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (часть первая статьи 24 ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, предоставляя тем самым кредитору право получить удовлетворение его денежных требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статьи 2, 334, 421, 819 ГК РФ, статьи 1 и 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Исключением из этого правила является имущество граждан, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание; перечень такого имущества устанавливается гражданским процессуальным законодательством (часть вторая статьи 24 ГК РФ).

Так, абзац второй части первой статьи 446 ГПК РФ содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. 

Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.12.2010 N 1589-О-О).

В соответствии со статьей 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу п. 1 ст. 50, п. 5 ст. 54.1 закона об ипотеке Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО "Совкомбанк" и ФИО1 был заключен кредитный договор № о предоставлении кредита в размере 3802000 рублей под 18,9% годовых, сроком 60 месяцев, на неотделимые улучшения предмета залога (ипотеки). В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору 05.06.2019 Сызранским районным судом Самарской области вынесено решение, согласно которого расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Совкомбанк» и ФИО1; с ФИО1 в пользу ПАО «Совкомбанк» взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме задолженности по просроченной ссуде в размере 3387788,29 рублей, по просроченным процентам в размере 103439,55 рублей, по процентам по просроченной ссуде в размере 12161,68 рублей, по неустойке по ссудному договору в размере 72817,12 рублей, по неустойке на просроченную ссуду в размере 5278,18 рублей, комиссии за смс-информирование в размере 149 рублей, а всего в размере 3581633,82 рублей; с ФИО1 в пользу ПАО «Совкомбанк» взыскана проценты за пользование кредитом по ставке по ставке 18,9% годовых, начисленных на сумму остатка основного долга в размере 3387788,29 рублей, начиная с 18.04.2019 года по дату вступления решения суда в законную силу; с ФИО1 в пользу ПАО «Совкомбанк» взыскана неустойку в размере Ключевой ставки Банка России на день заключения настоящего договора, начисленную на сумму остатка основного долга в размере 3387788,29 рублей за каждый календарный день просрочки с 18.04.2019 по дату вступления решении суда в законную силу; обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом общей площадью 268,4 кв.м., с КН №, и землепользование площадью земельного участка 1925 кв.м., с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов; установлена начальную продажная стоимость: жилого дома общей площадью 268,4 кв.м., с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 4316800 рублей; землепользования площадью земельного участка 1925 кв.м., с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 537600 рублей; с ФИО1 взысканы в пользу ПАО «Совкомбанк» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 32108,16 рублей; в части взыскания судебных расходов по оплате судебной экспертизы отказано (л.д.66-70). 

25.09.2019 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда решение Сызранского районного суда Самарской области от 05.06.2019 по делу № оставлено без изменения (л.д.71-74). 

27.12.2019 судебным приставом-исполнителем ОСП №1 г.Сызрани и Сызранского района Щепка Т.В. возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа серия ФС № от 29.10.2019 по гражданскому делу №, предмет исполнения: обращение взыскания на заложенное имущество жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, в отношении должника ФИО1(л.д.42-43).

В ходе исполнительного производства в отношении должника ФИО1 вышеуказанное заложенное имущество было арестовано и направлено на реализацию через торги. Первые и повторные торги признаны не состоявшимися в связи с чем ОСП №1 г. Сызрани и Сызранского района направило в адрес ПАО «Совкомбанк» предложение об оставлении не реализованного имущества (л.д.45).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП №1 г. Сызрани и Сызранского района Щепка Т.В. от 10.11.2020 передано взыскателю ПАО «Совкомбанк» не реализованное в принудительном порядке имущество должника по цене на 25 процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке, а именно: жилой дом с № по адресу: 

<

адрес> – по оценке 3237600 рублей; земельный участок с КН № по адресу: 

<

адрес> – по оценке 403200 рублей (л.д.41).

29.12.2020 Управлением Росреестра вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации права осуществления действий по государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости жилого дома с КН №, и земельного участка с КН №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации; в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определённые действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ. В ЕГРН была внесена запись об аресте на имущество ФИО1 на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 09.06.2020, выданного ОСП №1 г.Сызрани и Сызранского района Самарской области. В ЕГРН также имеется актуальная запись о регистрации права собственности за ФИО1 на хозяйственный блок с №, на бассейн с КН №; на гараж с КН №, по адресу: 

<

адрес>, расположенные на земельном участке с КН №, данные объекты также являются заложенными по договору займа (ипотеки) №от 13.12.2017 в соответствие со ст.65 ФЗ от 06.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости». В соответствие с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу. Однако хозяйственный блок с №, бассейн с КН №; гараж с КН №, по адресу: 

<

адрес> не являются предметом сделки. Таким образом, для государственной регистрации перехода права и права собственности необходимо предоставить документы, подтверждающие соблюдение требований п.4 ст.35 ЗК РФ (л.д.26-27, 28-29). 

12.08.2024 Управлением Росреестра по Самарской области вынесены уведомления об отказе государственной регистрации прав на земельный участок и дом, в связи с обстоятельствами изложенными в уведомления о приостановлении государственной регистрации от 29.12.2020, что установление решением Самарского районного суда г.Самары от 02.09.2021 (л.д.36-39).

02.09.2021 Самарский районный суд г.Самары вынес решение по административному делу №№, согласно которого административное исковое заявление ПАО «Совкомбанк» к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконными решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав и обязании произвести регистрацию права собственности жилого дома с КН 

<

адрес>, и земельного участка с КН 

<

адрес>, расположенных по адресу: 

<

адрес>, оставлено без удовлетворения (л.д.36-39).

26.09.2022 Сызранский городской суд Самарской области вынес решение об отказе в удовлетворении административного иска ПАО «Совкомбанк» к судебному приставу-исполнителю ОСП №1 г.Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области Щепка Т.В., ОСП №1 г.Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области, района УФССП России по Самарской области о возобновлении исполнительного производства №-ИП от 27.12.2019 в отношении ФИО1, о признании незаконными и отмене постановлений судебного пристава-исполнителя, а именно: постановления о передаче не реализованного имущества взыскателю от 10.11.2020, акта приема-передачи нереализованного на торгах имущества от 01.12.2020, постановления о передачи недвижимого арестованного имущества на торги, предложения взыскателю принять не реализованное на торгах имущество от 28.12.2020, постановления о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% от 09.09.2020, акта о наложении ареста на имущество должника от 27.12.2019, постановления об окончании исполнительного производства №-ИП от 27.12.2019 (л.д.14-25).

31.08.2023 Сызранским районным судом Самарской области ПАО «Совкомбанк» отказано в разъяснении решения суда от 05.06.2019 по гражданскому делу № (л.д.128-130).

Согласно выписок из ЕГРН от 29.12.2023 ответчик ФИО1 является собственником:

- гаража площадью 49,5 кв.м. с № по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке №, дата постановки на кадастровый учет – 17.06.2019, государственная регистрация права произведена 17.06.2019 (л.д.60-64);

- бассейна площадью 25,4 кв.м. с № по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке №, дата постановки на кадастровый учет – 08.08.2019,государственная регистрация права произведена 08.08.2019 (л.д.50-54);

- хозяйственного блока площадью 92,7 кв.м. с №, по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке №, дата постановки на кадастровый учет – 18.06.2019, государственная регистрация права произведена 18.06.2019 (л.д.55-59).

До настоящего времени решение суда от 05.06.2019 по гражданскому делу № не исполнено. 

По состоянию на 22.02.2024 общая сумма задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 496867,85 рублей, что следует из расчёта задолженности (л.д.12-13).

Обращение взыскания на заложенное имущество является предусмотренной законом и кредитным договором ответственностью заемщика за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. А ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору установленное решением Сызранского районного суда Самарской области от 05.06.2019. 

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненного Независимая профессиональная оценка № от 22.02.2024, рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>, составляет: гаража с № – 524337 рублей; бассейна с № – 324221 рублей; хозяйственного блока с № – 642763 рублей (л.д.75-112).

Оснований не доверять представленному отчету об оценке у суда не имеется. 

Согласно ч.1 ст.64 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения ч.1 ст.65 указанного Федерального закона N102-ФЗ.

Таким образом, поскольку судом установлено, что на земельном участке с № по адресу: 

<

адрес>, являющем предметом залога по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, расположены объекты недвижимости: гараж с №; бассейн с №; хозяйственный блок с №, право собственности на которые зарегистрированы за ответчиком ФИО1 и с учетом того, что право залога распространяется также на находящиеся на земельном участке здание или сооружение, а также учитывает отсутствие обстоятельств, указанных в п.2 ст. 348 ГК РФ в качестве препятствий к обращению взыскания на заложенное имущество, и не исполнение до настоящего времени решения суда от 05.06.2019 по делу №, суд считает необходимым обратить взыскание на гараж с №; бассейн с №; хозяйственный блок с №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, указав способ реализации объектов недвижимости путем продажи с публичных торгов (ст.56 Закона об ипотеке) и установить начальную продажную цену равной 80% рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № от 22.02.2024, что составляет: гараж – 419469,60 рублей, хозяйственный блок – 514210,40 рублей, бассейн – 259376,80 рублей. 

Кроме того, суд полагает необходимым взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца возврат государственной пошлины в сумме 6000 рублей, которая была уплачена истцом при подаче искового заявления в суд, так как в соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ПАО «Совкомбанк» удовлетворить.

Обратить взыскание на принадлежащее ФИО1 недвижимое имущество, являющееся предметом залога по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ: гараж с №; бассейн с №; хозяйственный блок с №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов. 

Установить начальную продажную стоимость:

- гаража с № площадью 49,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 419469,60 рублей;

- бассейна с №, площадью 25,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 259376,80 рублей;

- хозяйственного блока с №, площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 514210,40 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «Совкомбанк» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сызранский районный суд Самарской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17.05.2024.

Судья