Дело __

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2019 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе судьи Борисовой Т.Н., при секретаре Ивановой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Партнер-Инвест» о признании договора заключенным, обязательств по уплате денежных средств исполненными, о государственной регистрации договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику и просила признать договор участия в долевом строительстве __ от 04.12.2017г. между ООО «Партнер-Инвест» и ФИО1 заключенным, признать обязательства в части оплаты цены договора исполненными в полном объеме, произвести государственную регистрацию договора долевого участия __ указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации договора. 

В обоснование требований ФИО1 указала, что ее сын ФИО2 обратился в группу компаний ПТК 30 с целью приобретения квартиры. Между ним и ООО ПТК «Стройинвест» 03.12.2014г. было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа __ на сумму 1280000 руб. В дальнейшем,в рамках соглашения о переводе долга от 04.03.2016, обязанность по возврату займа перешла к ООО «Партнер-Инвест». Так как стоимость квартиры составляла 1312000 руб., 04.03.2016 между ФИО2 и ООО «Партнер-Инвест» было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа на недостающую сумму в размере 32000 руб.

04.12.2017 между ней и ФИО2 (с согласия ООО «Партнер-Инвест») были заключены соглашения о переводе долга: по соглашению о предоставлении беспроцентного займа __ от 04.03.2016 на сумму 32000 руб. и по соглашению о предоставлении беспроцентного займа __ от 03.10.2014 на сумму 1280000 руб.

04.12.2017 между ФИО1 и ООО «Партнер-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве __ по которому, Застройщик обязался построить жилой дом __ со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу:... на земельном участке с кадастровым __ (далее по тексту - МКД или объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ей по акту приема-передачи следующийобъект долевого строительства – комната-студия __ общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенная на 9 этаже Объекта, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену.

Несмотря на то, что договор участия в долевом строительстве сторонами был подписан, указанная сделка так и не прошла государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО. Считает, что договор __ можно считать заключенным, ее обязательства по оплате цены договора исполнены в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя.

Представитель истца ФИО3, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что между сторонами имеются встречные однородные обязательства, которые подлежат прекращению путем зачета. 

Указала, что истцом в адрес ответчика была направлена претензияс требованием о зачете встречных однородных требований по соглашению о беспроцентном займе и договору участия в долевом строительстве, а также с требованием произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. Ответа на данное заявление не последовало. 

Ответчик ООО «Партнер-Инвест» в судебное заседание своего представителя не направил, извещен надлежащим образом. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Абзацем седьмым статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена защита гражданских прав путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. 

Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства. 

Так, судом установлено, что 03.12.2014г. между ФИО2 и ООО ПТК «Стройинвест» было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа __ на сумму 1280000 руб. В дальнейшем,в рамках соглашения о переводе долга от 04.03.2016, обязанность по возврату займа перешла к ООО «Партнер-Инвест». Так как стоимость квартиры составляла 1312000 руб., 04.03.2016 между ФИО2 и ООО «Партнер-Инвест» было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа на недостающую сумму в размере 32000 руб.

Согласно условиям указанных соглашенийо предоставлении беспроцентного займа,займодавец ФИО2 обязуется предоставить заемщику ООО «Партнер-Инвест» беспроцентный займ, а последний обязуется возвратить полученную сумму займа в определенный соглашением срок (п. 1.1 соглашения). Сумма займа по соглашению от 03.10.2014 составляет 1280000 рублей и вносится в срок до17.10.2014 (п. 2.1 соглашения). Согласно п. 4.1 соглашения заем предоставляется сроком на1 годс даты заключения настоящего соглашения. 

Сумма займа по соглашению от 04.03.2016составляет 32000 рублей и вносится в срок до31.03.2016 (п. 2.1 соглашения). Согласно п. 4.1 соглашения заем предоставляется сроком насрок 15 месяцевс даты заключения настоящего соглашения. 

04.12.2017 между ФИО1 и ФИО2 (с согласия ООО «Партнер-Инвест») были заключены соглашения о передаче прав и обязанностей: по соглашению о предоставлении беспроцентного займа __ от 04.03.2016 на сумму 32000 руб. и по соглашению о предоставлении беспроцентного займа __ от 03.10.2014 на сумму 1280000 руб.

04.12.2017 между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве.

Согласно условиям договора Застройщик обязался построить жилой дом __ со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу:... на земельном участке с кадастровым __ (далее по тексту - МКД или объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ей по акту приема-передачи следующийобъект долевого строительства – комната-студия __ общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенная на 9 этаже Объекта, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену.

По условиям данного договора оплата производится участником долевого строительства в течение 5 дней с момента государственной регистрации договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика либо в иной согласованной сторонами форме. 

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В силуст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. 

Исходя из положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемом договоре слов и выражений, суд при толковании спорных договоров приходит к выводу о том, что целью договоров беспроцентного займа и договора участия в долевом строительстве, заключенных между истцом и ответчиком, было приобретение истцом комнаты-студии __ строящемся многоквартирном доме по адресу:...., и с этой целью истец вносил денежные средства в размере 1312000 рублей в кассу ООО «Партнер-Инвест», а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства указанного многоквартирного дома. 

Об это свидетельствует то, что какие-либо иные правоотношения, не связанные со строительством многоквартирного дома и передачей истцу в собственность жилого помещения, между сторонами отсутствовали. Доказательств обратного материалы дела не содержат. Дата заключения договора участия в долевом строительстве и соглашениио передаче прав и обязанностей по соглашениям о предоставлении беспроцентного займа от 03.10.2014 и 04.03.2016 совпадает (04.12.2017), данные договоры были заключены между истцом и ответчиком, размер денежного обязательства, указанный в данных договорах, также совпадает по своему размеру (1312000рублей). 

Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

В соответствии с ч. 2 и 2.1 ст. 1 вышеуказанного Федерального закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)". 

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. 

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013г., изложена правовая позиция, согласно которой при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. 

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорых правоотношений) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей такого же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. 

Требование к форме договора займа определено в статье 808 Гражданского кодекса РФ, нормами которой установлено, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. 

Оценивая обстоятельства спора и представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что между сторонами имеются взаимные однородные денежные обязательства. Так, у ООО «Партнер-Инвест» имеется денежное обязательство перед истцом по возврату суммы займа в размере 1312000 рублей, а у истца имеется обязательство по оплате ООО «Партнер-Инвест» стоимости договора участия в долевом строительстве в размере 1312000 рублей. Доказательств исполнения сторонами данных обязательств суду не представлено. 

Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 407 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. 

Статьей 411 ГК РФ определены случаи недопустимости зачета. 

Так, не допускается зачет требований, по которым истек срок исковой давности. 

Согласно заключенному между ФИО2 и ООО «Партнер-Инвест» соглашению о предоставлении беспроцентного займа от 03.10.2014 с учетом соглашения о переводе долга от 04.12.2017г., ООО «Партнер-Инвест» обязался возвратить ФИО1 сумму займа в размере 1280000 рублей в срок до 29.12.2017г.

Согласно заключенному между ФИО1, ФИО2 и ООО «Партнер-Инвест» соглашению о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа __ от 04.03.2016, ООО «Партнер-Инвест» обязался возвратить ФИО1 сумму займа в размере 32000 рублей в срок до 29.12.2017г.

Далее, согласно заключенному между сторонами договору участия в долевом строительстве __ от 04.12.2017, цена договора составила 1312000 рублей. 

По условиям данного договора оплата производится участником долевого строительства в течение 5 дней с момента государственной регистрации договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика либо в иной согласованной сторонами форме. 

Таким образом, срок исковой давности по вышеуказанным требования не истек. 

Истец обращаласьк ответчику с требованием о зачете встречных однородных требований по договору участия в долевом строительстве__ от 04.12.2017 и соглашениям о переводе долга от 04.12.2017, что подтверждается претензией, почтовой квитанцией. Ответа на претензию со стороны ответчика не последовало. 

Как было указано выше, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. 

Таким образом, заявление о зачете по смыслу положений статьи 155 ГК РФ является односторонней сделкой, правовые последствия которой наступают по инициативе уполномоченного на ее совершение лица. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что между сторонами имеются взаимные обязательства по выплате денежных сумм, требования являются исключительно денежными и не являются требованиями, зачет которых в соответствии с положениями статьи 411 ГК РФ недопустим. 

Заявление о зачете данных требований вправе сделать любая из сторон с момента возникновения у нее своего права требования против, соответственно, встречного денежного требования другой стороны. 

Учитывая, что истец, передавая застройщику ООО «Партнер-Инвест» в заем денежную сумму в размере 1312000 руб., преследовала цель - приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, фактически заключила такой договор с застройщиком, цена договора долевого участия полностью совпадает с суммой займа, которая была предоставлена истцом ответчику, а также тот факт, что до настоящего момента, застройщик не предъявлял истцу требований обуплате цены договора, по сути, признавая эту обязанность со стороны истца исполненной, суд приходит к выводу о том, что денежные средства, переданные застройщику по договору займа, являются способом оплаты по договору долевого участия, следовательно, обязательства истца по уплате цены договора долевого участия суд находит исполненными, путем их внесения по договору беспроцентного займа. 

В силу ст. ст. 309, 310ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Таким образом, суд приходит к выводу о зачете встречных однородных (денежных) требований на основании ст. 410 ГК РФпо договору участия в долевом строительстве __ от 04.12.2017 на сумму 1312000 рублей и по соглашению о переводе долга от 04.03.2016 о предоставлении беспроцентного займа __ от 03.10.2014 в размере 1280000 рублей, соглашению о передаче прав и обязанностей по соглашению опредоставлении беспроцентного займа __ от 04.03.2016 в размере 32000 руб. заключенными между истцом, ФИО2 и ООО «Партнер-Инвест». Следовательно, обязательство истца по договору участия в долевом строительстве __ от 04.12.2017 считается исполненными в полном объеме в части оплаты цены договора. 

Между тем, на момент рассмотрения спора договор участия в долевом строительстве __ от 04.12.2017 в установленном законом порядке не зарегистрирован. 

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

Частью 1 статьи 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). 

При этом, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

Из разъяснений, данных в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ). 

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Судом установлено, что истцом в адрес ООО «Партнер-Инвест» была направлена претензия с требованием о регистрации договора об участии в долевом строительстве №74-ДК1 от 04.12.2017. Доказательств направления застройщиком ответа на претензию в материалах дела не имеется. 

Договор участия в долевом строительстве №74-ДК1сторонами подписан, не оспорен, цена договора уплачена в полном объеме. Ответчик уклоняется от регистрации указанного договора, вследствие чего, нарушаются права истца. Доказательств исполнения ответчиком обязанности по регистрации указанного договора на дату рассмотрения спора суду не представлено. Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН по состоянию на 13.12.2018правопритязаний иных лиц в отношении жилого помещения № 74 не имеется, следовательно, препятствия по обязательной государственной регистрации вышеуказанного договора отсутствуют. 

В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. 

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Признать договор участия в долевом строительстве __ от 04.12.2017г. заключенным между ФИО1 и ООО «Партнер-Инвест».

Признать обязательства ФИО1 перед ООО «Партнер-Инвест» по уплате 1312000 рублей, возникшие на основании договора участия в долевом строительстве __ от 04.12.2017г. исполненными.

__ДК1 от 04.12.2017г., заключенного между ФИО1 и ООО «Партнер-Инвест».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Заельцовский районный суд г.Новосибирска. 

Судья: Т.Н. Борисова

Решение изготовлено в окончательной форме 01.02.2019г.