Дело № 2-22/2024

УИД36RS0032-01-2023-000049-87

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 марта 2024 года р.п. Рамонь 

Рамонский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Кожуховой М.В.,

при секретаре КоробкинойС.А.

с участием помощника прокурора Рамонского района Воронежской области Плотникова В.Ю.,

представителя ответчика ФИО1 - М.,

представителя третьего лица АО «Тандер» - по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Рамонского района Воронежской области к Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ООО «Профит Плюс», ФИО1, ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу его ничтожности, признании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в силу ничтожности, признании брачного договора недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности П.М.ЮБ. на земельный участок, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации,

установил:

Прокурор Рамонского района Воронежской области обратился в Рамонский районный суд Воронежской области с требованиями к Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ООО «Профит Плюс», ФИО1, П.М.ЮБ. о признании договора № 43 от 14.01.2019 аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 550 кв.м. с кадастровым номером №... с видом разрешенного использования коммунальное обслуживание в целях размещения объектов теплоснабжения расположенного по адресу: 

<

.......> заключенный между администрацией Рамонского муниципального района и ООО «Профит Плюс» недействительным в силу его ничтожности, признании договора уступки прав и обязанностей по вышеназванному договору аренды земельного участка, заключенному между ООО «Профит Плюс» и ФИО1 недействительным в силу ничтожности, признании договора №7 от 10.01.2020 купли-продажи земельного участка площадью 550 кв.м. расположенного по адресу: 

<

.......> заключенного между администрацией Рамонского муниципального района и ФИО1 недействительным в силу ничтожности, признании брачного договора от 26.10.2022, заключенного между ФИО1 и П.М.ЮБ. недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности П.М.ЮБ. на земельный участок, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации.

Свои требования мотивировав тем, что 14.01.2019 между администрацией Рамонского муниципального района и ООО «Профит Плюс», на основании подп. 4 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ был заключен договор аренды №43 земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 550 кв.м. с кадастровым номером №... с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание, в целях размещения объектов теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

.......> сроком на 5 лет. 

На основании договора уступки от 29.04.2019 права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка переданы от ООО «Профит Плюс» - ФИО1

10.01.2020 между администрацией и ФИО1 на основании подп.6п.2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым покупатель принял и оплатил вышеуказанный земельный участок, площадью 550 кв.м., составлен акт приема-передачи участка.

На основании брачного договора от 26.10.2022 право собственности на земельный участок перешло П.М.ЮБ.

27.10.2022 право собственности П.М.ЮБ. на приобретенный участок зарегистрировано Управлением Росреестра. 

Вышеназванные сделки заключены ответчиками в нарушение требований закона и являются ничтожными, по следующим основаниям.

Случаи предоставления земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду на торгах и без торгов определены положениями ст. 39.6 ЗК РФ.

В случае, если в соответствии с основным видом разрешённого использования земельного участка предусматривается строительство зданий, предоставление такого участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды. 

Из системного толкования ст. 27, 39.11, 39.3, 39.20 ЗК РФ следует, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей, отнесение находящегося на нем объекта к объектам недвижимости.

Вид земельного участка с кадастровым номером №..., определен как «коммунальное обслуживание», в соответствии с классификатором видов разрешенного использования указанный вид предусматривает размещение на нем зданий и сооружений в целях обеспечения коммунальными услугами. 

Из оспариваемого договора следует, что земельный участок предоставлен ООО «Профит Плюс», а затем ФИО1 в целях коммунального обслуживания, т.е. для размещения зданий и сооружений, в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

Вместе с тем, ни Общество, ни ФИО1 не являются и ранее не являлись застройщиками объектов предназначенных для обеспечения коммунальными услугами.

Следовательно, договор № 43 аренды земельного участка от 14.01.2019 и договор купли-продажи № 7 от 10.01.2020 заключены в нарушение требований п. 1 ст. 39.6, п.7 ст. 39.11, п.1, подп.6п.2 ст. 39.6, п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, т.е. в обход закона. 

В силу ст. 170 ГК РФ притворная сделка – сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в силу п.2 данной статьи – она является ничтожной. 

Цель вышеназванных сделок является создание искусственного обхода норм ЗК РФ для предоставления спорного участка без торгов. 

В результате вышеназванных сделок, земельный участок приобретен в частную собственность за 228137,25 руб., тогда как его кадастровая стоимость составляет 1867002,50 руб. 

Со ссылкой на положения ст. 168 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ № 25 и разъяснения к Постановлению № 25 «О приминен6ии судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» указал, что договор аренды земельного участка № 43 от 14.01.2019 заключенный между администрацией и ООО «Профит Плюс» и договор купли-продажи № 7 от 10.01.2020, заключенный между администрацией и ФИО1 являются ничтожными сделками, противоречащими требованиям закона и посягающими на публичные интересы и права и охраняемые интересы неопределенного круга лиц.

Поскольку исходные сделки являются ничтожными, то ничтожными сделками являются и все последующие по отчуждению земельного участка. 

При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить все полученное по сделке.

Прокурор в силу ст. 45 ГПК РФ обратился в Рамонский районный суд с настоящим иском в защиту муниципального образования, поскольку в результате сделок выбыло имущество находящееся в распоряжении органов местного самоуправления.

Кроме того, данные сделки нарушили права неопределенного круга лиц, и затрагивают интересы РФ, которой на законодательном уровне установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подрывает принцип верховенства закона, умаляя авторитет органов государственной власти и местного самоуправления, посягая на публичные интересы. 

В ходе рассмотрения дела, заявленные требования были уточнены, в части уточнения имени ответчика П.М.ЮБ. и уточнены требования, просил о признании недействительным не всего брачного договора от 26.10.2022, заключенного между супругами П-выми, а о признании данного брачного договора недействительным только в части земельного участка с кадастровым номером №.... 

В судебном заседании:

помощник прокурора Рамонского района Воронежской области Плотников В.Ю., исковые требования поддержал, просил об их удовлетворении, представил письменную позицию по заявленным требованиям, приобщенную к материалам дела.

Ответчики – ООО «Профит Плюс», администрация Рамонского муниципального района, ФИО1, ФИО3 не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращались.

Ранее ФИО1 представил письменные возражения по заявленным требованиям, приобщенные к материалам дела, из которых следует, что при предъявлении требований о признании недействительными договора № 43 от 14.01.2019, договора уступки прав и обязанностей от 14.01.2019, договора № 7 от 10.01.2020 прокурором пропущен срок исковой давности, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат. Кроме того, обращено внимание, что договор № 43 аренды земельного участка не существует, следовательно, не порождает каких-либо правовых последствий, не может нарушать ни чьих прав, следовательно, заявленные требования в этой части не подлежат рассмотрению. Указано, что истцом выбран не надлежащий способ защиты права, поскольку удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению чьих-либо прав. Ссылка в заявленных требованиях истца на притворность сделок не обоснована, поскольку истцом не представлено доказательств, что стороны при заключении оспариваемой сделки подразумевали иную сделку. Сообщил, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, право собственности на который не оспаривается и на возведение которого были затрачены денежные средства. Завил ходатайство о применении срока исковой давности. 

Представитель ответчика ФИО1 допущенный к участию в процессе по устному ходатайству ( т.2л.д. 87) – М. полагал заявленные требования не обоснованными, представил письменные возражения, приобщенные к материалам дела, которые по существу аналогичны доводам ФИО1, в которых, кроме того, обращено внимание, что на земельном участке возведено здание, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке. В связи с наличием зданий ФИО4 реализовал свое право на получение земельного участка путем обращения с заявлением о заключении договора купли продажи данного земельного участка, который и был заключен. Заключенный брачный договор также не может быть недействительным, поскольку заключен в установленном порядке. 

Представитель ответчика – П.М.ЮБ. по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, представила письменные возражения, приобщенные к материалам дела, из которых следует, что с заявленными требованиями не согласна, заявила о пропуске срока исковой давности истцом, в связи с чем, просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Обратила внимание, что договор аренды соответствовал требованиям закона, на спорном участке было возведено здание, на которое в установленном порядке зарегистрировано право собственности, впоследствии заключен договор купли-продажи данного земельного участка. Оспариваемый истцом брачный договор удостоверен нотариусом, таким образом, оснований для признания его недействительным не имеется. Притворность заключенных следок не обоснована. 

Третье лицо – Управление Росреестра, извещены надлежащим образом, о причинах не явки не сообщили, с ходатайством об отложении не обращались.

Третье лицо - АО «Тандер», привлеченные к участию в деле, по доверенности ФИО2 полагался в решении заявленных требований на усмотрение суда, обратил внимание, что договор аренды здания заключен с соблюдением установленных норм и правил. 

Принимая во внимание то, что все лица, участвующие в деле, извещались о времени судебного заседания по рассмотрению дела своевременно установленными ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) способами, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Рамонского районного суда Воронежской области раздел «Назначение дел к слушанию и результаты рассмотрения»), руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд пришёл к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, поскольку по смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года, относящихся к общепризнанным принципам и нормам международного права и согласно ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации являющихся составной частью правовой системы Российской Федерации, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Суд, выслушав участников процесса, изучив представленные по делу письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со статьей 12 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; возмещения убытков; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Обращаясь с требованиями, прокурор указывает на недействительность (ничтожность) договоров аренды, договора купли-продажи земельного участка, недействительность брачного договора в части разрешения судьбы земельного участка, разрешая которые суд принимает во внимание следующее. 

Из представленных материалов следует.

Из документов, представленных Управлением Росреестра следует, что на основании постановления № 772-и от 16.10.2018 года администрации Рамонского муниципального района было согласовано предоставление в аренду ООО «Профит Плюс» земельного участка, площадью 550 кв.м. расположенного по адресу: 

<

.......> из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание в территориальной зоне – зона размещения промышленных объектов и производств с размером санитарно-защитной зоны не более 100 м.- П4. ООО «Профит Плюс» вправе обратится в орган регистрации права с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета (т.1л.д. 155-156). К постановлению представлена схема расположения земельного участка, утвержденная в установленном порядке. 

Приказом № 1 генеральным директором ООО «Профит Плюс» назначен Д.Ю.ВА.

14.01.2019 года между администрацией Рамонского муниципального района и ООО «Профит Плюс» (в лице Д.Ю.ВБ.) заключен договор аренды земельного участка № 43, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 550 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: 

<

.......> с видом разрешенного использования коммунальное обслуживание в целях размещения объектов теплоснабжения. Договор заключен на срок 5 лет, с ежемесячной арендной платой в сумме 1064,64 руб. 

Собранием учредителей ООО «Профит Плюс» ( ФИО1 и ФИО6) от 26.04.2019 года постановлено передать права и обязанности арендатора по договору № 43 аренды земельного участка ФИО1 и заключить договор уступки прав и обязанностей ( т.2л.д. 23).

29.04.2019 между ООО «Профит Плюс» в лице генерального директора Д.Ю.ВБ. и ФИО1, заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по Договору № 43 от 14.01.2019.

Администрация Рамонского района Воронежской области выразила согласие о передаче земельного участка новому арендатору – ФИО1, о чем сообщила генеральному директору ООО «Профит плюс» от 30.05.2019 № 126-11/1925 (т.2л.д. 64).

30.12.2019 между администрацией Рамонского муниципального района и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды вышеназванного земельного участка, а 10.01.2020 между администрацией Рамонского муниципального района и ФИО1 заключен договор купли-продажи № 7 земельного участка из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание площадью 550 кв.м. с кадастровым номером №..., при этом определена стоимость передаваемого земельного участка в соответствии с приказом Департамента имущественных и земельных отношений от 19.12.2016 № 2079 в размере 50% его кадастровой стоимости – 228137,25 руб. 

26.10.2022 между ФИО1 и П.М.ЮБ. заключен брачный договор, по условиям которого супруги договорились, что в собственность П.М.ЮБ. передаются, в том числе: склад, расположенный по адресу: 

<

.......> кадастровый номер №..., общей площадью 311 кв.м. и земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу с кадастровым номером №..., общей площадью 550 кв.м. 

Из представленных Управлением Росреестра документов следует, что ФИО1 обратился 16.08.2019 года с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 311 кв.м. по адресу: 

<

.......>. Также 20.03.2020 он обратился с заявлением, в котором просил осуществить изменение вида разрешенного использования земельного участка площадью 550 кв.м. с коммунального обслуживания на предпринимательство.

К заявлению было представлено заключение № 14 от 20.03.2020 составленное комиссией по подготовке проекта Правил землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района в соответствии с которым комиссия пришла к выводу, что изменение вида разрешенного использования (предпринимательство) возможно, поскольку не нарушает прав жителей Айдаровского сельского поселения на благоприятные условия жизнедеятельности, не нарушает прав и законных интересов правообладателей земельных участков, имеющие общие границы с границами земельного участка в отношении которого необходимо изменение вида разрешенного использования. Причины, препятствующие реализации намерений заявителя изменить вид разрешенного использования с «коммунальное обслуживание» на «предпринимательство» в территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, отсутствуют. 

Решением мирового судьи судебного участка № 1 Рамонского судебного района от 26.07.2019 года за ФИО1 признано право собственности на склад общей площадью 311 кв.м. расположенный по адресу: 

<

.......>

Решение суда вступило в законную силу 13.08.2019 г.

Право собственности на данное строение – склад по вышеназванному адресу не оспаривалось ни кем в ходе рассмотрения настоящего дела. Доказательств отмены или изменения решения суда сторонами не представлено. 

Как следует из выписки из ЕГРН на земельном участке расположено здание нежилое – склад, площадью 311 кв.м. с кадастровым номером №..., с годом завершения строительства – 2019, которое на праве собственности принадлежит П.М.ЮБ. Право собственности которой зарегистрировано 27.10.2022 на основании представленного брачного договора от 26.10.2022.

18.10.2019 между ФИО1 и АО «Тандер» заключен договор аренды Врф/64753/19 по условиям которого, арендатору передано нежилое здание площадью 311 кв.м. по вышеназванному адресу на срок до 18.10.2029 г. 

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется следующим.

Ответчиками заявлено о невозможности обращения в суд с данным иском прокурора и о пропуске срока исковой давности для обращения прокурора в суд.

Пункт 2 ст. 166 ГК РФ устанавливает, кто может быть истцом по иску о признании сделки недействительной. По оспоримым сделкам это сторона договора или лицо, указанное в законе. Так, с иском о признании сделки недействительной вправе обратиться как арендатор, так и арендодатель (собственник земельного участка), а также иные лица, уполномоченные законом или собственником на передачу в аренду земельных участков. С иском по общим нормам ст. 45ГПК РФ (например, в защиту интересов неопределенного круга лиц или интересов РФ) в суд общей юрисдикции вправе обратиться и прокурор. Прокурор также вправе обратиться с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными органами.

Таким образом, довод о том, что прокурор не наделен полномочиями по обращению в суд с настоящим иском, основан на неверном трактовании закона.

Статьей 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности по требованию о признании соглашения недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а если иск предъявлен лицом, не являющимся стороной сделки, - со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. В последнем случае срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки (п. 3 ст. 166, п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Как следует из представленных документов, в исковом заявлении оспаривается заключенный 14.01.2019 договор аренды и последующие сделки.

В ходе рассмотрения дела помощник прокурора обращал внимание, что о состоявшихся договорах прокуратуре района стало известно только в декабре 2022 года, в ходе мониторинга, в связи с чем, было составлено исковое заявление, направленное в суд.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд принимает во внимание следующее.

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. При этом в силу разъяснений п. 75 постановления N 25 применительно к ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 1 статьи 39.3ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Кроме того, суд учитывает, что согласно положениям статьи 39.2ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ст. 39.6ЗК РФ).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка. Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20ЗК РФ).

Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента вспомогательные постройки без получения дополнительных разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке.

При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55ГрК РФ, статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20ЗК РФ.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021.

Между тем судами установлено и не оспаривалось в ходе рассмотрения дела, что на спорном земельном участке, ранее предоставленном Обществу в аренду, отсутствуют объекты теплоснабжения, в целях размещения которых был предоставлен земельный участок в аренду.

29.04.2019 по договору было уступлено права и обязанности арендатора Общества по договору от 14.01.2019 аренды данного земельного участка одному из учредителей данного общества – ФИО1 также в целях размещения объектов теплоснабжения.

Однако, на спорном земельном участке ФИО1 возвел нежилой объект – склад.

Поскольку на спорном земельном участке был возведен – склад, который может быть использован как вспомогательный объект, в отсутствие основных объектов, при этом земельный участок был предоставлен в аренду для размещения объектов теплоснабжения, а не для строительства объекта недвижимости, следовательно у ФИО1 отсутствовало предусмотренное статьями 39.3, 39.20ЗК РФ право на выкуп данного публичного земельного участка без торгов в льготном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума N 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума N 25).

В соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила).

Нормативный правовой акт официально опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации, 2011 г., N 22, в "Российской газете" 1 июня 2011 г.

Согласно абзацу девятому пункта 2 Правил коммунальные услуги - это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений).

Исходя из положений абзаца семнадцатого пункта 2 указанных Правил N 354, ресурсоснабжающая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов.

Исходя из изложенного выше, земельные участки, предназначенные для коммунального обслуживания могут находится во владении у поставщиков и исполнителей коммунальных услуг.

Как следует из представленных документов ни ООО «Профит Плюс» ни ФИО1 не являлись на момент заключения договора аренды с ними ни поставщиками, ни исполнителями коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах, заключенный договор аренды данного земельного участка от 14.01.2019 с ООО «Профит Плюс», а впоследствии с ФИО1, не являющимися поставщиком и исполнителем коммунальных услуг, нарушает положения ст. 39.1 п.2, 39.11 п.7ЗК РФ и права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку они лишены права на приобретение данного земельного участка в аренду в установленном законом порядке.

Ввиду отсутствия как у ООО «Профит Плюс», так и у ФИО1 права на заключение договора аренды и на выкуп спорного публичного земельного участка без торгов заключенные договоры аренды и купли-продажи данного земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными) сделками, совершенными с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Следует отметить, что Обществу, которое в нарушение условий договора аренды вместо размещения объектов теплоснабжения на предоставленном участке, переуступило права и обязанности арендатора своему учредителю, который возвел на нем склад, и впоследствии в связи с принадлежащим на праве собственности недвижимым нежилым зданием заключил договор купли-продажи данного земельного участка, должно было быть известно об отсутствии у него предусмотренных земельным законодательством оснований для приобретения спорного участка. Последующие действия ответчиков подтверждают отсутствие у них намерения использовать участок в целях размещения на нем объектов теплоснабжения, только при наличии которых в силу пункта 1 статьи 39.20ЗК РФ возможно приобретение публичных участков в собственность в отсутствие конкурентных процедур.

В данном случае сторона сделки, являющейся ничтожной вследствие противоречия императивной норме закона и публичному интересу, не может считаться добросовестной.

Учитывая изложенное ранее, заключение брачного договора в части определения собственника спорного земельного участка, площадью 550 кв.м. не соответствует требованиям закона и подлежит признанию недействительным в данной части.

Поскольку спорные договоры являются ничтожными сделками, прокурором правомерно заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных прокурором Рамонского района Воронежской области требований. 

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая вышеизложенную правовую позицию, суд полагает необходимым в резолютивной части решения указать, что настоящее решение является основанием для погашения записи в ЕГРН.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования прокурора Рамонского района Воронежской области к Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ООО «Профит Плюс», ФИО1 ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу его ничтожности, признании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в силу ничтожности, признании брачного договора недействительным в силу ничтожности, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности П.М.ЮБ. на земельный участок, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации - удовлетворить.

Признать договор № 43 от 14.01.2019 аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 550 кв.м. с кадастровым номером №..., с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание в целях размещения объектов теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

.......> заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Профит Плюс» недействительным в силу его ничтожности.

Признать договор от 29.04.2019 уступки прав и обязанностей арендатора по договору № 43 аренды земельного участка от 14.01.2019 заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Профит Плюс» и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности.

Признать договор купли-продажи земельного участка № 7 от 10.01.2020 г. из категории земель населенных пунктов площадью 550 кв.м. с кадастровым номером №... с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание, в целях размещения объектов теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

.......>, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности.

Признать брачный договор от 26.10.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО3 в части раздела земельного участка с кадастровым номером №... недействительным в силу его ничтожности.

Применить последствия недействительности сделки, путем возложении обязанности по передаче ФИО3 земельного участка расположенного по адресу: 

<

.......> кадастровый номер: №... муниципальному образованию - администрации Рамонского муниципального района Воронежской области.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №...

Данное решение суда является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья М.В. Кожухова

Мотивированное решение 

составлено 11.03.2024