Дело 2-831/2025

УИД 61RS0031-01-2025-000804-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 года п. Целина Ростовской области

Егорлыкский районный суд Ростовской области 

в составе:

председательствующего судьи Сухаревой Н.Ю., 

при секретаре судебного заседания Критининой И.С., 

с участием представителя истца – адвоката Ворониной Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Лопанского сельского поселения, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее по тексту – ФИО1) обратился в Егорлыкский районный суд Ростовской области с иском к Администрации Лопанского сельского поселения о переходе права собственности по договору купли-продажи, указывая на то, что 17 июля 2002 года истец купил у ФИО 1 земельный участок площадью 7,8 га для сельскохозяйственного производства, расположенный в границах СПК «Лопанский». Деньги отдал продавцу сразу же под расписку при подписании договора, который был составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. Указывает, что является фермером, сразу вступил во владение и пользование этим земельным наделом. Истец сразу примежевал земельный участок, считал, что регистрировать участок на себя не нужно, так как он находился в составе моего КФХ. В 2025 году выяснилось, что границы координат участка сняты с кадастрового учёта. При обращении в Росреестр пояснили, что участок не зарегистрирован надлежащим образом. ФИО 1 умер в 2002 году, а наследников у него не было. Так как наследников ФИО 1 нет, полагает, что надлежащим ответчиком по делу будет администрация Лопанского сельского поселения. Истец как собственник приобретенного земельного участка, несет бремя его содержания, но, по причине смерти продавца, зарегистрировать сделку не может. Так как договор составлен в надлежащей форме и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены: деньги уплачены, истец вступил во владение и пользование имуществом, а смерть продавца чинит препятствие зарегистрировать переход права собственности. 

В отзыве на исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ссылается на разъяснения Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной три разрешении споров, связанных с защитой права собственности и вещных прав», указывает, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости со следующими характеристиками: земельный участок с кадастровым номером №; категория земли сельскохозяйственного использования; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства; уточненной площадью: 

<

данные изъяты> кв.м.; по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту – земельный участок с кадастровым номером №). Вместе с тем, обязательным условием для регистрации перехода права собственности истца на объект недвижимого имущества является наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности продавца на объект недвижимого имущества. При этом сведения о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в ЕГРН отсутствуют. По сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ. Полагают, требования просительной части искового заявления подлежат уточнению в порядке ст. 39 ГПК РФ. 

В ходе судебного разбирательства истец в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, уточнил исковые требования и просил восстановить в ЕГРН сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, с уточненной площадью 

<

данные изъяты> кв.м, адрес: Ростовская область, 

<

адрес> Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, гражданином Российской Федерации, проживающим по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи, переход права собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ранее принадлежавший ФИО 1. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в порядке ст. 113 ГПК РФ, в адрес суда направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.86-87).

Представитель истца – адвокат Воронина Г.В. в судебном заседании поддержала исковые, а также уточненные исковые требования, просила их удовлетворить.

Ответчик, в лице представителя Администрации Лопанского сельского поселения Целинского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в порядке ст. 113 ГПК РФ, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, решение оставляют на усмотрение суда (л.д. 98).

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в порядке ст. 113 ГПК РФ, в адрес суда поступил отзыв на исковое заявление, в котором также указано о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д. 81-83).

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ. право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи. мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что Постановлением главы Администрации Целинского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельных участков организации крестьянских хозяйств» из земель колхоза «Россия» выделен ФИО 1 земельный участок 

<

данные изъяты> га пашни в пожизненное наследуемое владение (л.д. 9).

Как следует из выписки из ЕГРН, принадлежащий ФИО 1 земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № (л.д.5).

Вышеуказанный земельный участок, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер №, расположенный по адресу: № ФИО 1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал ФИО1 (л.д. 3,4).

Вместе с тем, переход права собственности на земельный участок не был произведен, так как право собственности продавца на спорный земельный участок возник до введения в действие ранее действовавшего Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а до заключения договора купли-продажи ФИО 1 право собственности в ЕГРН не регистрировал, в связи с чем ЕГРН в настоящее время не содержит зарегистрированного права на земельный участок.

Истцом подан иск о переходе права собственности на земельный участок по мотиву покупки его у ФИО 1

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей в 2002 году) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в данный день ФИО 1 продал ФИО1 земельный участок. При этом покупатель свои обязательства по договору купли-продажи исполнил надлежащим образом – уплатил продавцу договорную стоимость, о чем в деле имеются соответствующая расписка (л.д. 8). Проданный земельный участок передан покупателю посредством передачи правоустанавливающих документов на них, что соответствует требованиям ч. 1 ст. 556 ГК РФ.

Согласно ч. 1, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН отсутствует сведения о зарегистрированных правах и ограничениях на земельный участок площадью 78 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> В тоже время, ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок снят с кадастрового учета.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ. если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд соглашается с правовым значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, действующего с 01 января 2017 года, устанавливающим. что государственняя регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем, нельзя не принимать во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей до 01 января 2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав. Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ. возникает с момента его государственной регистрации.

ФИО 1 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 10).

Согласно ответу из нотариальной палаты Ростовской области Целинского нотариального округа за подписью нотариуса ФИО 2, наследственное дело к имуществу ФИО 1, умершего ДД.ММ.ГГГГ не заводилось (л.д.34).

Пункт 62 постановления Пленумов № 10/22 установил, что на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок у ФИО 1 на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, истцом избран надлежащий способ защиты своего права.

В судебном заседании в качестве свидетелей допрошены ФИО 3 и ФИО 4, предупрежденные судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний по статье 307, 308 УК РФ.

В судебном заседании данные свидетели пояснили, что ФИО 1 являлся собственником вышеуказанного земельного участка. ФИО 1 знали с 90-х годов. Данный земельный участок был передан в аренду крестьянскому хозяйству «Дерлыш». В 2002 году ФИО 1 продал земельный участок ФИО1 путем составления договора купли-продажи. ФИО1 с 2000 года владеет земельным участком, содержит землю, претензий относительно земельного участка никто не предъявлял. 

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец ФИО 1 умер, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок снят с кадастрового учета.

В соответствии с ч.3 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости также снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

Частью 1 ст. 58 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом. 

Согласно ч.4 ст. 58 вышеуказанного Федерального закона, в случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также соответствует методам их определения, установленным органом нормативно-правового регулирования, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана или технического плана либо акта обследования, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ, не требуется.

Истец, обратившись в суд с исковыми требованиями в защиту своего вещного права, обоснованно поставил вопрос в уточненных исковых требованиях о восстановлении ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером №, которые подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить.

Восстановить в ЕГРН сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, с уточненной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., адрес: 

<

адрес>

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес> переход права собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, с уточненной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., адрес: 

<

адрес>, ранее принадлежащий ФИО 1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Н.Ю. Сухарева 

Мотивированное решение составлено – 27 августа 2025 года.