Дело № 2-2/2021

54RS0003-01-2019-002684-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 марта 2021 г. город Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе судьи Хромовой А.А., при секретаре судебного заседания Захарове А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» в лице конкурсного управляющего Иванова К. Л. к ФИО1, ФИО2 о признании договора расторгнутым, признании договора недействительным, взыскании задолженности и убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, с учетом уточнения требований на дату рассмотрения дела просит:

Признать расторгнутым договор инвестирования __ от xx.xx.xxxx г., заключенный между ООО «Новый дом» (ИНН __) и ФИО1 (xx.xx.xxxx.

Признать договор дарения строения от xx.xx.xxxx года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным.

Взыскать с ФИО1 задолженность в размере 1 207 171 руб. за строительство объекта - незавершенного строительством жилого дома __ (кадастровый __) в квартале улиц __ (по генплану) в жилой застройке по ... в Заельцовском районе города Новосибирска

Взыскать с ФИО1 убытки в виде задолженности по оплате за содержание общего имущества жилого поселка с xx.xx.xxxx года в размере 140 243 руб.61 коп., убытки, в виде задолженности по возмещению земельного налога в размере 5 900 руб. 16 коп., сумму государственной пошлины в размере 14 967 руб., сумму излишне уплаченной государственной пошлины в размере 8 769 руб.

В обоснование требований ссылается на то, xx.xx.xxxx года между ООО «Новый дом» и ФИО1 был заключен договор инвестирования __ 

ФИО1 в рамках указанного договора инвестирования был выделен земельный участок __ по генплану (кадастровый __), принадлежащий на праве постоянного бессрочного пользования Истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав серии АЖ __ выданным xx.xx.xxxx г. Управлением Росреестра по НСО.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними (п. 6 ст.4 Закона __ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Как следует из условий договоров инвестирования (совместной деятельности), ООО «Новый дом» как равноправный участник проекта совмещал несколько функций: застройщика, инвестора и заказчика, но никогда не был подрядчиком.

В свою очередь, участники проекта не могли быть заказчиками, т.к. у них не было во владении и пользовании земельного участка, который они могли предоставить подрядчику для целей строительного подряда согласно требованиям п. 1 ст. 747 ГК РФ.

ООО «Новый дом» и участники проекта (собственники ИЖД в жилой застройке) являются равноправными участниками инвестиционной деятельности, отношения между которыми не регулируются законодательством в сфере защиты прав потребителей.

Таким образом, Истец и ФИО1 являются равноправными участниками инвестиционной деятельности по созданию объекта капитального строительства «Жилой поселок по ... Заельцовского района». Справочная информация прилагается.

В рамках п. 1.8 указанного договора инвестирования, Истцом выполнены в полном объеме возложенные на него следующие обязательства: организованы и выполнены инженерные изыскания, топографо-геодезические работы, организовано проектирование генерального плана застройки земельного участка, осуществлен сбор исходных данных, в т.ч. технических условий, проектирование и корректировка проектов инженерного обеспечения, включая внутриквартальные сети коммуникаций, основные подъездные пути, осуществлено межевание исходного земельного участка и передача вновь образованных частей земельного участка участникам проекта - для осуществления инвесторами строительства индивидуальных жилых домов за свой счет. Также организовано строительство и последующее содержание имущества общего пользования (коммуникаций жилой застройки), обеспечена возможность надлежащего технологического подключения ИЖД Ответчика через общее имущество жилого поселка к централизованным сетям энергоснабжающих организаций г. Новосибирска.

В процессе рассмотрения гражданского дела в Заельцовском районном суде г. Новосибирска __ по исковому заявлению ООО «Новый дом» к ФИО1 о признании договоров о совместной деятельности и долевом участии, а также договоров инвестирования незаключенными, к материалам дела управлением Росреестра по НСО было приобщено регистрационное дело, из материалов которого следует, что ФИО1 для осуществления регистрации права собственности на объект незавершенного строительства одновременно с другими необходимыми документами был подан акт приема-передачи незавершенного строительством жилого дома от xx.xx.xxxx года, по условиям которого ООО «Новый дом» будто бы передало ФИО1 объект - незавершенный строительством жилой дом __ в квартале улиц __ (по генплану) в жилой застройке по ... в Заельцовском районе города Новосибирска, однако акт - приема передачи представителем Истца не подписывался, объект незавершенного строительства ФИО1 не передавался.

ФИО1 в свою очередь в соответствии с п. 4.1.1. договора инвестирования обязана осуществить финансирование в полном объеме.

Согласно п.3.1. договора инвестирования, предварительный размер инвестиций определен ориентировочно в размере 3 000 000,00 (Три миллиона рублей 00 копеек), в том числе 85 000 рублей -инвестиции, направленные инвестором застройщику, которые являются средствами целевого финансирования, направляемыми исключительно на осуществление проекта, организацию работ по осуществлению проекта.

Согласно п. 3.2. договора инвестирования, в силу ст. 425 Гражданского кодекса РФ и в соответствии с п.8.1. настоящего договора, Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения настоящего договора. Настоящим договором приводятся в соответствие права и обязанности, возникшие между сторонами (правопреемниками сторон) на основании Договора о совместной деятельности и долевом участии в строительстве от xx.xx.xxxx г. Инвестиции в размере 85 000 (Восемьдесят пять тысяч) рублей, направленные ранее Застройщику по Договору о совместной деятельности и долевом участии в строительстве от xx.xx.xxxx., являются средствами целевого финансирования, направленными на осуществление и организацию работ по осуществлению Проекта, техническую подготовку Земельного участка, выполнение общеплощадочных мероприятий и общестроительных работ по Жилому дому. Инвестиции используются Застройщиком в том числе для совершения и организацию работ по строительству внешних и внутренних сетей электроснабжения, водоснабжения, канализации и газоснабжения.

В соответствии с п. 4.1.7. договора инвестирования ФИО1 обязана надлежащим образом выполнять иные свои обязательства, предусмотренные договором.

Однако ФИО1 до настоящего момента не исполнены следующие финансовые обязательства перед Истцом:

по строительству щебеночного покрытия дороги на песчаном основании в размере 185 473,96 руб.;

по строительству сетей электроснабжения (для строймеханизмов и сетей постоянного электроснабжения (для бытовых нужд)) в размере 310 298,62 руб.;

по строительству системы водоотведения (канализации) в размере 175 753,22 руб.;

по строительству системы газоснабжения в размере 150 443,80 руб.;

по строительству системы водоснабжения в размере 69 440,98 руб.;

по содержанию общего имущества жилого поселка, в том числе: щебеночного покрытия дороги на песчаном основании размере 73 932,17 руб.; системы водоснабжения в размере 25 815,42 руб.;

электросетевого хозяйства в размере 61 387,54 руб.;

системы водоотведения (канализации) в размере 24 080,40 руб.;

системы газоснабжения в размере 62 472,61 руб.

за строительство объекта - незавершенный строительством жилой дом __ в квартале улиц __ (по генплану) в жилой застройке по ... в Заельцовском районе города Новосибирска в размере 1 323 801,00 руб.;

по возмещению земельного налога в размере 5 900,16 руб.

Общая сумма задолженности ФИО1 перед Истцом по состоянию на xx.xx.xxxx года составляет 2 462 899,72 руб.

Считают, что ФИО1 изначально при заключении договора инвестирования не была намерена надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору инвестирования.

Также, обращают внимание суда на то, что акт приема-передачи незавершенногостроительством жилого дома от xx.xx.xxxx., а также Справка об освоении денежных средствот xx.xx.xxxx. со стороны Истца будто были подписаны С,Ю.П. (являющийся в тотмомент директором Истца), однако указанный акт приема-передачи и Справка об освоенииденежных средств от xx.xx.xxxx. С,Ю.П. не подписывались, а ФИО1 действовала в своем личном корыстном и противоправном интересе в ущерб интересам Истца с намерением завладения имуществом Истца в виде объекта незавершенного строительства,предоставив для государственной регистрации права собственности, заведомосфальсифицированные акт приема-передачи незавершенного строительством жилого __ и Справку об освоении денежных средств от xx.xx.xxxx. 

ФИО1 передала указанный объект незавершенного строительства своему сыну ФИО2 на основании договора дарения строения от xx.xx.xxxx года.

До настоящего момента никаких действий по продолжению строительства объекта незавершенного строительства ФИО1 или ее сыном ФИО2 не предпринято. Также считают необходимым обратить внимание суда, что на данный объект наложен арест определением судьи Заельцовского районного суда г. Новосибирска еще в xx.xx.xxxx году, ответчики не предприняли никаких действий для снятия ареста, что может свидетельствовать о том, что ответчики не намерены каким-либо образом распоряжаться указанным имуществом. Указанный объект находится в том же состоянии, в каком был и в xx.xx.xxxx, что свидетельствует о незаинтересованности ответчиков в его использовании.

Полагают, что передача объекта незавершенного строительства по договору дарения сыну, может с достаточной долей вероятности свидетельствовать о нежелании ФИО1 исполнять свои обязательства по окончанию строительства дома и сдачи его в эксплуатацию.

Также, считают необходимым обратить внимание суда на то, что между ФИО1 и Истцом заключено еще 4 подобных договора инвестирования, по которым также не исполняются обязательства со стороны инвестора, и по которым объекты незавершенного строительства также переданы ее сыну по договорам дарения, т.е. неисполнение обязательств ФИО1 перед Истцом носит систематический характер.

Таким образом, считаем, что договор дарения, заключенный между ФИО1 и ее сыном заключен лишь для того, чтобы истец не смог обратить взыскание на указанный объект незавершенного строительства или вернуть его в соответствии со ст. 1104 ГК РФ. 

Полагают, что, заключая договор дарения и принимая указанный объект незавершенного строительства в дар, ФИО2 не мог не знать о наличии задолженности по договору инвестирования, а также, что договор дарения заключен для того, чтобы нельзя было обратить на него взыскание, из чего Истец делает вывод, что заключая договор дарения, как даритель, так и одаряемый действовали недобросовестно.

Считают, что договор дарения строения от xx.xx.xxxx года ничтожен.

Согласно п. 5.1 договора инвестирования __ от xx.xx.xxxx., стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

xx.xx.xxxx года, исполняя обязанности конкурсного управляющего, ФИО3 направил ответчикам уведомление исх. __ от xx.xx.xxxx. об отказе от исполнения договора инвестирования __ от xx.xx.xxxx г. и требование вернуть незавершенный строительством жилой дом __ в квартале улиц __ (по генплану) инвентарный __ в жилой застройке по ... в Заельцовском районе города Новосибирска расположенный на земельном участке площадью 900 кв.м., имеющий кадастровый __ являющийся частью исходного земельного участка с кадастровым __ Ответчиком, 30.10.2018г. данное уведомление получено.

ФИО1 не исполняет свои обязательства по договору инвестирования с xx.xx.xxxx года, что явно свидетельствует о ее недобросовестности, а также об утрате интереса на исполнения договора инвестирования.

ООО «Новый дом» считает, что с ФИО1 подлежит взысканию задолженность в размере 1 207 171 руб. за строительство объекта - незавершенного строительством жилого дома __ (кадастровый __) в квартале улиц __ (по генплану) в жилой застройке по ... в Заельцовском районе города Новосибирска вместо передачи (возврата) указанного объекта ООО «Новый дом», в связи с тем, что строительство указанного объекта было выполнено за счет средств ООО «Новый дом» силами ООО СК «Гелион», что подтверждается документами.

В связи с перерасчетом размера фактических затрат по содержанию комплекса общего имущества жилого поселка, размер взыскиваемых убытков в виде задолженности по оплате за содержание общего имущества жилого поселка с xx.xx.xxxx года подлежит уточнению.

Так согласно расчету суммы затрат ООО «Новый дом» на строительство и обслуживание общего имущества жилого поселка по ... в Заельцовском районе период с xx.xx.xxxx с учетом двух экспертных заключений, по экспертному заключению судебной экспертизы __ по материалам гражданского дела __ заключения эксперта по результатам судебной экспертизы по делу __ ведомостей затрат ООО «Новый дом» размер убытков рассчитывается следующим образом: xx.xx.xxxx

Таким образом, с ФИО1 подлежат взысканию убытки в виде задолженности по оплате за содержание общего имущества жилого поселка с xx.xx.xxxx года в размере 140 243 руб. 61 коп.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования и доводы иска с учетом уточнений в полном объеме.

Ответчик ФИО1, являющаяся также представителем ответчика ФИО2 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Новый дом» подлежат частичному удовлетворению.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу ч. ч. 2, 3, 4 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 3 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. ч. 1,2,3 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Судом установлено следующее:

ООО «Новый дом» на основании государственного акта бессрочного пользования землей __ является правообладателем исходного земельного участка с кадастровым __ общей площадью 18,5641 га (в уточненных границах) в Заельцовском районе г. Новосибирска с целевым назначением: для строительства коттеджей, и осуществлял практические действия в целях реализации проекта создания жилого поселка по ..., предусмотренного генеральным планом города Новосибирска. 

xx.xx.xxxx г. между ООО «Новый дом» (общество) и ФИО1 (застройщик) заключен договор о совместной деятельности, по условиям которого стороны обязались совместно действовать для достижения общих целей – строительство жилых домов. Общество приняло на себя функции заказчика-застройщика по подготовке к строительству площадки по ... в Заельцовском районе, застройщик в дальнейшем по предложению общества принимает долевое участие в строительстве внутриквартальных и внеквартальных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, газоснабжения, телефонизации, объектов общего пользования, благоустройства, застройщик обязался произвести оплату выполненных работ и всех затрат общества согласно п. 1.2 технической подготовки площадки для застройки и выполнения общеплощадочных мероприятий, а также частично профинансировать работы в сумме 85 000,00 руб. в срок до xx.xx.xxxx.

Сторонами подписан акт передачи земельного участка (приложение к договору от xx.xx.xxxx г.), согласно которому общество передало застройщику земельный участок площадью 0,09га для строительства жилого дома __ в квартале улиц __ (по генплану) закреплен на местности металлическими штырями и передается от землепользователя ООО «Новый дом» застройщику ФИО1 для дальнейшего производства работ по строительству дома и регистрации объекта в установленном порядке.

xx.xx.xxxx г. между ООО «Новый дом» (застройщик) и ФИО1 (инвестор) заключен договор инвестирования __ по условиям которого инвестиции – собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемое инвестором. Результат инвестиционной деятельности – индивидуальный жилой дом с количеством этажей не более чем три, со всеми необходимыми разрешениями, техническими условиями, коммуникациями, создаваемый по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, жилая застройка по ..., д. __ в квартале улиц __ (по генплану) на части земельного участка общей площадью 900 кв. м, строительство которого осуществляется в соответствии с разрешением на строительство, полученным по обращению застройщика в установленном законодательством порядке (п. п. 1.1, 1.4).

Застройщик ООО «Новый дом» обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства путем осуществления следующих юридических и фактических действий, в том числе, выполнение инженерных изысканий, топографо-геодезических работ, организация проектирования генерального плана застройки земельного участка, сбор исходных данных, в т.ч. технических условий, проектирование и корректировка проекта инженерного обеспечения, включая внутриквартальные сети коммуникаций, благоустройства, сети электроснабжения, водоотвод, основные подъездные пути (п. 1.8).

Инвестор осуществляет вложение инвестиций, юридических и фактических действий в целях реализации проекта, в том числе осуществление строительства жилого дома, подключение его к источникам водоснабжения, канализации, электроснабжения, других коммуникаций, ограждение земельного участка, вложение инвестиций в строительство внеквартальных и внутриквартальных сетей водопровода, канализации, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, объектов общего пользования и благоустройства, иных юридических и фактических действий, необходимых для достижения результата инвестиционной деятельн6ости, за исключением действий, осуществляемых застройщиком (п. 1.9).

В силу п. 2.1 договора, по настоящему договору инвестор производит инвестирование в целях осуществления по созданию в срок ориентировочно до декабря 2011г. результата инвестиционной деятельности – жилого дома или незавершенного строительством жилого дома на части земельного участка, указанного в договоре. По завершении проекта, сдачи жилого дома в эксплуатацию и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций застройщик передает инвестору жилой дом для оформления права собственности.

В силу п. 3.1 договора, предварительный размер инвестиций по настоящему договору определен сторонами ориентировочно в размере 3 000 000,00 руб., в том числе 85 000,00 руб. инвестиции, направленные инвестором застройщику, которые являются средствами финансирования исключительно на осуществление проекта, организацию работ по осуществлению проекта.

Настоящим договором приводятся в соответствие права и обязанности, возникшие между сторонами на основании договора о совместной деятельности и долевом участии в строительстве от 02.08.2000г. Инвестиции в сумме 85 000,00 руб., направленные ранее застройщику, являются средствами финансирования, направленными на осуществление и организацию работ по осуществлению проекта, техническую подготовку земельного участка, выполнение общеплощадочных мероприятий, общестроительных работ по жилому дому (п. 3.2).

Инвестор обязался оплачивать в кассу или на расчетный счет застройщика, в том числе, оплату земельного налога в установленном законодательством размере за 900 кв. м. Инвестор обязался заключить договор с застройщиком или с лицом, указанным застройщиком, на содержание коммуникаций, с ежемесячной оплатой. Застройщик обязался по завершении проекта передать инвестору по акту приема-передачи результата инвестиционной деятельности (п. п. 3.3, 3.3.1, 3.4, 4.3.4).

xx.xx.xxxx г. Администрацией Заельцовского района г. Новосибирска в адрес ООО «Новый дом» выдано разрешение на строительство, в том числе, индивидуального жилого дома __ в жилой застройке по ... в Заельцовском районе.

xx.xx.xxxx г. между ООО «Новый дом» и ФИО1 составлен акт приема-передачи незавершенного строительством жилого дома, представленный на государственную регистрацию xx.xx.xxxx согласно которому застройщиком инвестору передан, а застройщиком принят для оформления в собственность и сдачи в эксплуатацию возведенный сторонами объект – незавершенный строительством жилой дом __ (стр.) в квартале улиц __ (по генплану) в жилой застройке по ... в Заельцовском районе г. Новосибирска на земельном участке площадью 900 кв. м, являющемся частью земельного участка с кадастровым __ принадлежащего ООО «Новый дом на праве бессрочного пользования, площадь застройки 122,5 кв. м, количество этажей надземной части 0 (3 проект, в т.ч. мансардный), количество этажей подземной части 1 (1 проект), общий процент готовности 11%.

Согласно справке ООО «Новый дом» от xx.xx.xxxx г., представленной на государственную регистрацию xx.xx.xxxx., внесенные ФИО1 средства согласно договору инвестирования __ от xx.xx.xxxx. в размере 85 000,00 руб. освоены в полном объеме. Государственная регистрация права собственности приостановлена xx.xx.xxxx.

На государственную регистрацию представлен акт приема-передачи незавершенного строительством жилого дома между ООО «Новый дом» и ФИО1, согласно которому застройщиком инвестору передан, а застройщиком принят для оформления в собственность и сдачи в эксплуатацию возведенный сторонами объект – незавершенный строительством жилой дом __ (стр.) в квартале улиц __ (по генплану) в жилой застройке по ... в Заельцовском районе г. Новосибирска на земельном участке площадью 900 кв. м, являющемся частью земельного участка с кадастровым __ принадлежащего ООО «Новый дом на праве бессрочного пользования, площадь застройки 140,1 кв. м, количество этажей надземной части 0 (3 проект, в т.ч. мансардный), количество этажей подземной части 1 (1 проект), общий процент готовности 11%. 

Также представлено приложение __ к договору инвестирования __ от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx г. на государственную регистрацию представлена справка ООО «Новый дом» от xx.xx.xxxx, согласно которой ФИО1 расчет по договору инвестирования __ от xx.xx.xxxx. произведен полностью и направленные ею в ООО «Новый дом» средства освоены в полном объеме.

Право собственности ФИО1 на указанный незавершенный строительством объект зарегистрировано xx.xx.xxxx г.

xx.xx.xxxx г. между ФИО1 (даритель) и ФИО2 (одаряемый) заключен договор дарения строения – названного незавершенного строительством объекта, подписан акт приема-передачи строения от xx.xx.xxxx., право собственности ФИО2 зарегистрировано xx.xx.xxxx.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.10.2018г. по делу № А45-12741/2016 ООО «Новый дом» признан несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

xx.xx.xxxx. конкурсным управляющим заявлен отказ от исполнения договора инвестирования __ от xx.xx.xxxx., соответствующее сообщение получено ответчиком ФИО1 xx.xx.xxxx г.

Также истцом в адрес ФИО1 направлена претензия о возмещении понесенных расходов за обслуживание общего имущества.

На основании указанных норм закона, учитывая, что конкурсным управляющим в рамках своих полномочий заявлен отказ от исполнения договора инвестирования __ от xx.xx.xxxx., исполненного частично; собственником незавершенного строительством объекта в настоящее время является не сторона указанного договора, а ФИО2; истец же в настоящее время является банкротом; что объективно свидетельствует о наличии препятствий для дальнейшей реализации договора; какая-либо юридически значимая цель для сохранения названного договора у его сторон отсутствует, договор инвестирования __ от xx.xx.xxxx г. подлежит признанию расторгнутым с xx.xx.xxxx

Оценивая доказательства по делу в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения остальной части исковых требований.

Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Одним из дел, рассмотренных по иску ООО «Новый дом» к ФИО1, являлось гражданское дело № 2-1575/2014 Заельцовского районного суда г. Новосибирска, по иску ООО «Новый дом», ООО «Инвестстрой» к ФИО1, ФИО2 о признании договоров незаключенными, права собственности отсутствующим, по которому постановлено решение 22.09.2014г., в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 22.01.2015г. решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 22.09.2014г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы ООО «Новый дом», ООО «Инвестстрой» без удовлетворения.

Указанным решением суда от 22.09.2014г. установлен ряд обстоятельств, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеющих преюдициальное значение для данного дела.

При разрешении гражданского дела № 2-1575/2014 судом исследовался и оценивался, в том числе, договор инвестирования № 

<

данные изъяты>., в также обстоятельства возведения незавершенного строительством объекта __ в жилой застройке по ... в г. Новосибирске.

Так, по делу № 2-1575/2014 истцы сослались на неисполнение ФИО1 обязательств по оплате по договору инвестирования от xx.xx.xxxx г., неучастие в создании этих объектов, злоупотребление правом, отсутствие оснований для передачи ей земельного участка; приводили доводы о том, что ФИО1, строительство домов не вела, строительство осуществлялось ООО «Новый дом» за счет средств ООО «Инвестстрой» в рамках заключенного договора инвестирования.

Суд оценил данные доводы, пришел к выводу о том, что заключенный сторонами договор инвестирования является смешанным договором, к нему подлежат применению в т.ч. и положения ГК РФ о купле-продаже.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 3.1 договора предварительный размер инвестиций определен сторонами ориентировочно в размере 3 млн. рублей, в т.ч. включаются 85 000 рублей направленные ранее застройщику по договорам о совместной деятельности и долевом участии в строительстве.

Инвестор и застройщик обязаны (п.п. 4.1.3 и 4.3.4) принять/передать результат инвестиционной деятельности по акту приема-передачи.

По договору сторонами подписаны акты приема-передачи незавершенного строительством жилого дома. 

ФИО1, а впоследствии ФИО2 обращались в Управление Росреестра по НСО с заявлениями о регистрации права собственности. 

Для осуществления государственной регистрации вышеуказанных спорных объектов незавершенного строительства, также предоставлялись справки, в которых ООО «Новый дом» подтверждает те обстоятельства, что внесенные ФИО1 расчет по договору инвестирования произведен полностью, денежные средства (в т.ч. и в размере 85000 руб.) освоены в полном объеме.

Суд указал, что представленные истцами доказательства, свидетельствующие об инвестировании строительства объектов жилого комплекса со стороны ООО «Инвестстрой», не являются опровержением доводов ФИО1 о принятии ею участия в финансировании, что подтверждено справками ООО «Новый дом». 

Управлением Росреестра по НСО, специалистами которого проведена правовая экспертиза представленных документов, были зарегистрированы права собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимого имущества, при этом в качестве правоустанавливающих документов для регистрации права приняты договоры инвестирования от 2009 гг., акты приема-передачи незавершенных строительством объектов, кадастровые паспорта. Впоследствии право собственности на ряд объектов перешло к ФИО2

Учитывая установленные по делу обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемых договоров инвестирования незаключенными и признания права ответчиков отсутствующим. 

Оценив доводы истцов, суд исходил из того, что обстоятельство неуплаты покупателем покупной цены за приобретаемое имущество влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (расторжение или изменение договора, отказ от его исполнения и т.п.), которые не содержат нормы, позволяющие признать договор недействительной сделкой по основаниям отсутствия доказательств оплаты.

Суд пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств, с бесспорностью подтверждающих обстоятельства безденежности заключенной сделки, а также то, что имущество выбыло из владения истца помимо его воли.

Суд указал, что учитывая, что факт оплаты подтвержден письменными доказательствами, оснований полагать, что договоры являются безденежными у суда не имеется. 

В удовлетворении заявленного истцами ходатайства о проведении по делу почерковедческой экспертизы, основанием которого явились сомнения в авторстве подписи С,Ю.П. на справках о получении ООО «Новый дом» денежных средств» от ФИО1 в полном объеме и актах о приеме-передаче незавершенного строительство жилого дома по договорам инвестирования судом было отказано. Ранее по аналогичным вопросам уже назначалось проведение судебной экспертизы.

Суд указал, что не является обоснованным и довод истца о том, что в соответствии с нормами Закона «Об инвестиционной деятельности» (ст. 7) - незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ, поскольку, кроме произведенной оплаты, факт которой судом установлен, объект инвестиционной деятельности является завершенным, поскольку в договоре об инвестировании указано, что к его предмету относится в т.ч. и незавершенный строительством объект. 

Таким образом, решением суда от 22.09.2014г. установлен как факт оплаты по договору инвестирования от 15.12.2009г., завершения объекта инвестиционной деятельности, так и наличие подтверждающих оплату по договору инвестирования справок, а также отсутствие выбытия имущества – незавершенного строительством объекта из владения истца помимо его воли.

При таких обстоятельствах, судом отказано стороне истца в удовлетворении ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы акта, справки, представленных на государственную регистрацию 15.05.2010г., учитывая, что исходя из предмета, оснований заявленных требований и возражений на иск, какая-либо юридически значимая цель проведения экспертизы не будет достигнута.

Также суд указал, что не обоснованы утверждения истцов о злоупотреблении правом со стороны ответчиков по изложенным выше основаниям, поскольку указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела, ссылка истцов на доказательства, касающиеся указанного злоупотребления, является признаками имеющегося в их взаимоотношениях материально-правового спора. 

У суда не имеется оснований для иной оценки правоотношений сторон, злоупотребление правом в действиях ответчиков не установлено, а те доводы, на которые ссылается сторона истца в этой части, свидетельствует о наличии гражданско-правового спора между сторонами, а не о злоупотреблении правом ответчиками.

Далее, истец просит признать договор дарения строения (незавершенного строительством жилого дома __ в квартале улиц __ (по генплану) в жилой застройке по ....07.2010г. между ФИО1 и ФИО2 недействительным, основанием для чего приводит неисполнение ответчиком финансовых и прочих договорных обязательств по договору инвестирования, признание факта неисполнения в полном объеме финансовых обязательств по п. 3.1 договора инвестирования; также ссылается на ст. 169 ГК РФ.

Однако, как указано ранее, ФИО1 не признавала факт неисполнения ею в полном объеме обязательств по договору инвестирования, напротив, ссылается на то, что обязательства в предусмотренном договором инвестирования объеме ею исполнены. 

Данные обстоятельства уже являлись предметом рассмотрения суда по спору между теми же сторонами, факт оплаты ФИО1 по договору инвестирования от 15.12.2009 г. решением суда от 22.09.2014 г. установлен.

Более того, обстоятельство неоплаты по договору денежных средств влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не содержат норм, позволяющих признать договор дарения недействительной сделкой по основаниям отсутствия доказательств оплаты по предыдущему договору.

Основания, заявленные истцом по данному требованию – неисполнение ответчиком ФИО1 договорных обязательств, не предусмотрены для признания сделки ничтожной в рамках статьи 169 ГК РФ.

Согласно ст. 169 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату спорного договора дарения, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Истцом не представлено доказательств того, что стороны договора дарения от 09.07.2010 г. действовали вопреки основам правопорядка и нравственности, а сама сделка нарушала требования правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка, то есть направленных на охрану и защиту основ конституционного строя, прав и свобод человека и гражданина, обороноспособности, безопасности и экономической системы государства. 

Договор дарения недвижимого имущества не является сделкой, противоречащей основам правопорядка и нравственности, заключение таких договоров прямо предусмотрено главой 32 ГК РФ, предмет дарения не ограничен и не изъят из оборота. 

Сам по себе факт признания истца банкротом по истечении восьми лет с даты заключения спорного договора дарения, заявление истцом требования о возврате имущества, не свидетельствует о том, что целью совершения договора являлось лишение истца возможности обратить взыскание на данный объект. 

То обстоятельство, что жилой дом не достроен, также не свидетельствует о заключении договора дарения с целью, противоречащей основам правопорядка и нравственности. Заключение такого договора не лишает права истца заявлять требования о возмещении убытков.

Редакция ГК РФ, действовавшая на момент заключения договора дарения устанавливает, что при наличии умысла у обеих сторон, о чем заявляет истец, все полученное по сделке подлежит взысканию в доход государства, но не передаче истцу, как заявляет истец по дальнейшим требованиям.

Истец просит взыскать с ФИО1 задолженность в размере 1 207 171 рубля за строительство незавершенного строительством жилого дома __ в квартале улиц __ (по генплану) в жилой застройке по ....

Как указано ранее, ФИО1 не признавала факт неисполнения ею в полном объеме обязательств по договору инвестирования, напротив, ссылается на то, что обязательства в предусмотренном договором инвестирования объеме ею исполнены.

Решением суда от 22.09.2014 г. установлен факт оплаты ФИО1 по договору инвестирования от 15.12.2009 г.

Право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО2

Более того, по делу __ судом исследовались доводы истца о том, что ФИО1 строительство домов не вела, строительство осуществлялось ООО «Новый дом» за счет средств ООО «Инвестстрой» в рамках заключенного договора инвестирования, суд их признал не нашедшими своего подтверждения.

Следовательно, оснований для взыскания с ФИО1 денежных средств за строительство незавершенного строительством объекта не имеется.

В силу ч. ч. 3,4 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Не может быть принята ссылка стороны истца на абз. 2 ч. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Так, договор инвестирования от xx.xx.xxxx признан судом расторгнутым с xx.xx.xxxx. не по причине неисполнения ФИО1 своих обязательств либо предоставления неравноценного исполнения, а в связи с указанными ранее обстоятельствами. 

В связи с чем, оснований для применения абз. 2 ч. 4 ст. 453 ГК РФ не имеется, договор расторгнут с указанной даты, все приобретенное сторонами по договору инвестирования до его расторжения подлежит оставлению у соответствующей стороны.

О нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, ООО «Новый дом» стало известно не позднее 22.09.2014 г., следовательно, срок исковой давности по заявленным требованиям истек 22.09.2017 г. С иском в суд истец обратился 12.07.2019г., пропустив срок исковой давности по указанным требованиям.

В решении от 22.09.2014г. суд, в том числе, пришел к выводу о пропуске срока исковой давности, указав, что довод истца о том, что на правоотношения сторон распространяются положения главы 20 ГК РФ, реализуемые путем предъявления негаторного иска, и отсутствуют в связи с этим основания для применения срока исковой давности являются ошибочными и основаны на неправильном толковании материальных норм, поскольку истцы, не являясь лицами, чье право на недвижимое имущество было зарегистрировано в установленном порядке, не обладают правом на заявление негаторного иска.

Ссылка стороны истца на ст. 61.9 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», Определение Конституционного суда РФ от 26 октября 2017 г. N2364-О, не может являться основанием для вывода о соблюдении истцом срока исковой давности.

Так, согласно ч. 1 ст. 61.9 «О несостоятельности (банкротстве)», заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Однако, в данном случае конкурсным управляющим требования заявлены не в арбитражный суд и не по специальным основаниям для оспаривания сделок, предусмотренным ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

Более того, договор дарения от xx.xx.xxxx. между ФИО1 и ФИО2 не является сделкой должника ООО «Новый дом»; требование о признании права собственности и передаче объекта не является требованием об оспаривании сделки.

Далее, в силу ч. ч. 1, 2 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Новый дом» убытки в виде задолженности за содержание в надлежащем техническом состоянии коммуникаций жилой застройки с момента подписания акта приема-передачи объекта незавершенного строительства, т.е. с xx.xx.xxxx. в сумме 140 243,61 руб., задолженность по возмещению земельного налога в сумме 5 900,16 руб., основанием для чего приводит п. п. 4.1.1., 4.3.1 договора инвестирования, п. 1 ст. 15, ст. 393, п. п. 3.4 ст. 425 ГК РФ, Постановлением Пленума ВАС РФ от 06.06.2014г. № 35.

Факт несения истцом расходов по содержанию имущества общего пользования подтверждается представленными документами и, по существу, не оспаривался.

Однако, в данном случае, истцом пропущен срок исковой давности по указанному требованию к ФИО1

Отдельного договора по оплате за содержание общего имущества между ООО «Новый дом» и ФИО1 не заключалось.

Поскольку в данном случае правоотношения между сторонами регулируются нормами неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), к таким правоотношениям исчисление срока исковой давности применяется в общем порядке. Срок исковой давности исчисляется с момента, когда истец должен был узнать о нарушении своего права, а не с даты предъявления требования истца об оплате, как ошибочно полагает истец. 

Учитывая, что обязанность по оплате за содержание общего имущества установлена ежегодно, обязательства подлежали исполнению ФИО1 периодическими платежами, что подтверждается годовыми ведомостями затрат по обслуживанию общего имущества, о нарушении своих прав – несении убытков, ООО «Новый дом» должен был узнать по истечении каждого соответствующего года.

Принимая во внимание, что в суд с данным иском истец обратился 12.07.2019г., истцом пропущен срок исковой давности по требованиям, заявленным в отношении расходов по содержанию общего имущества за период до 2016 г.

При этом суд учитывает, что в данном случае истцом заявлено о взыскании убытков не по созданию общего имущества, размер которых был фактически определен только в 2018г., а об убытках по содержанию общего имущества, несение которых истцом ежегодно подтверждается представленными самим истцом документами.

Следовательно, истцом пропущен срок исковой давности по требованию к ФИО1 о взыскании убытков за период до 09.07.2010 г.

Оснований для взыскания с ФИО1 убытков в виде затрат по содержанию общего имущества за период после 09.07.2010г. не имеется, поскольку в связи с отчуждением объекта недвижимости ФИО1 перестала являться участником проекта, вышла из правоотношений по договору инвестирования от xx.xx.xxxx

С ответчика ФИО2 истец взыскать убытки не просит, предусмотренных ч. 3 ст. 196 ГК РФ оснований для выхода за пределы заявленных требований не имеется, какого-либо договора с истцом ФИО2 не заключал.

Далее, как указано ранее, договором xx.xx.xxxx. предусмотрена оплата инвестором застройщику земельного налога за 900 кв. м

Как следует из материалов дела, расчета истца, истцом производилась оплата земельного налога за период xx.xx.xxxx

Истцом пропущен срок исковой давности по требованию к ФИО1 о взыскании задолженности по возмещению земельного налога, поскольку истец обратился с иском в суд по истечении трех лет с установленной законом даты несения расходов за период до xx.xx.xxxx.

С ответчика ФИО2 истец взыскать убытки не просит, предусмотренных ч. 3 ст. 196 ГК РФ оснований для выхода за пределы заявленных требований не имеется, какого-либо договора с истцом, в том числе по возмещению земельного налога, ФИО2 не заключал.

Поскольку земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект __ на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит истцу, обязанность по уплате земельного налога, при отсутствии иного соглашения, несет истец.

Ссылки стороны истца на решения, апелляционные определения судов по иным гражданским делам в отношении иных, а не спорного, договоров инвестирования, иных, а не спорного, объектов незавершенного строительства, подлежат отклонению, поскольку в рамках указанных гражданских дел ни договор инвестирования __ от xx.xx.xxxx ни обстоятельства возведения незавершенного строительством объекта __ в жилой застройке по ... в г. Новосибирске, не исследовались. 

Иные доводы лиц, участвующих в деле, не влияют на установленные судом обстоятельства.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Данная позиция суда подтверждается также Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 08.12.2020 по делу № 33-298/2020 по аналогичному спору. 

На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Новый дом» удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор инвестирования __ от xx.xx.xxxx, заключенный между ООО «Новый дом» и ФИО1 с xx.xx.xxxx.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Новый дом» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Судья А.А. Хромова

Решение изготовлено в окончательной форме 19 марта 2021 года.