Дело № 2-803/2024

УИД 73RS0013-01-2024-001272-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 мая 2024 года г. Димитровград

Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Тимошенко Н.А., при секретаре Харьковой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом города Димитровграда к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении к возврату земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом города Димитровграда Ульяновской области обратился в суд с указанным иском к ФИО1, в обоснование заявленных требований указал следующее. Между комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (далее по тексту - Комитет, арендодатель, истец) и ОАО КСФ «Ковротекс» заключен договор аренды земельного участка от 19.11.2010 № 6664. В соответствии с п.п.1.1. п.1 договора и акта приема-передачи земельного участка ОАО КСФ «Ковротекс» был передан в аренду земельный участок площадью 133152 кв.м., с кадастровым номером №*, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Договор заключен сроком до 01.10.2058. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости арендатором земельного участка является ФИО1 с 07.06.2017. Согласно п.п.4.4.3. п.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере и на условиях, предусмотренных договором. Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды. Согласно п.п. 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае невнесения арендной платы за три месяца и более.

По договору от 19.11.2010 №6664 у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы и неустойки в размере более десяти миллионов рублей, которая взыскана решениями Димитровградского городского суда, исполнительные документы находятся на исполнении в отделе судебных приставов по г.Димитровграду, денежные средства по исполнительным листам не поступали. Также имеется задолженность по договору от 19.11.2010 №6664, подтвержденная решением суда за период с 01.05.2023 по настоящее время. 

В адрес ответчика было направлено досудебная претензия от 17.01.2024 №04/248, которая была вручена адресат 22.01.2023, оставлена без ответа. 

В соответствии с п.4.4.2 Договора аренды Арендодатель имеет права требовать от Арендатора использования участка в соответствии с условиями договора и целевым назначением. 

В соответствии с п.4.4.2 Договора аренды Арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями договора, его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, а также разрешенным способом, которые не должны наносить вред окружающей среде. 

Здания с кадастровыми №*, площадью 1313,5 кв.м., №*, площадью 1952,4 кв.м., фактически расположены на земельном участке №*, общей площадью 5605 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. В отношении данного земельного участка заключен договор аренды земельного участка отт 19.11.2010 №6645 (арендатор ФИО1).

Здание с кадастровым номером №*, площадью 409 кв.м. фактически расположено на земельном участке с кадастровым номером №*, общей площадью 846 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. В отношении данного земельного участка заключен договор аренды земельного участка от 19.11.2010 №6657 (арендатор ФИО1). Вид разрешенного использования спорного земельного участка - для производства. На земельном участке строения, используемые для производства, принадлежащие ответчику на праве собственности, фактически отсутствуют. Усматривается несоразмерное и нецелевое использование земельного участка ответчиком. 

Просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.11.2010 №6664 с ФИО1, обязать ФИО1 передать комитету по управлению имуществом г.Димитровграда по акту приема-передачи земельный участок, площадью 133152 кв.м., с кадастровым номером №*, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Определением суда к участию по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Газпром газораспределение Ульяновск», общество с ограниченной ответственностью «ТексИнвест», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ФИО2, ФИО3, АО АКБ «ГАЗБАНК» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

В судебное заседание представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее участвуя в судебном заседании, исковые требования поддержала в полом объеме, дала пояснения, аналогично изложенным в иске. Дополнила, что на момент рассмотрения дела задолженность ФИО5 по арендным платежам составляет более 10 000 000 руб., задолженность взыскана решениями суда, возбуждены исполнительные производства, находятся на исполнении, задолженность не погашена. В дальнейшем намерены заключить договор с другим платежеспособным арендатором, получать доход, который поступал бы в бюджет города. В настоящее время на участке имеется три здания, которые принадлежат ответчику. Данный земельный участок несоразмерен тем зданиям, которые расположены на участке. Намерены провести межевание данного участка и разделить на две части. Одна часть останется у ФИО5 в аренде, а остальное будет уже другим участком. Договор аренды был заключен в 2017 году, платеж был внесен в сумме 100000 рублей в 2019 году, после этого поступали незначительные платежи в 2023 г. от ФИО2 за ФИО5, в общем размере оплачено около 160000 руб. После этого никакие платежи не вносились. ФИО5 утверждал, что он готов продать расположенные на данном земельном участке принадлежащие ему здания, хотел договориться с приставами, чтобы продать их и после продажи оплатить задолженность, но ничего не изменилось. То, что на земельном участке установлен сервитут никак не ограничивает арендатора, поскольку при заключении договора аренды арендатор знал о том, что на земельном участке установлен сервитут. В пределах земельного участка еще имеются здания, которые принадлежат ООО «ТексИнвест». И для того, чтобы «ТексИнвест» мог проходить на земельный участок к своим зданиям, был установлен сервитут. О несоразмерном и нецелевом использовании земельного участка ответчиком свидетельствует то, что участок очень большой и на нем размещено несколько зданий небольшой площади, оборудование из зданий ответчика вывезено. Просила иск удовлетворить. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Не отрицал наличие задолженности по арендным платежам, намерен погасить задолженность, считает что задолженность имеется в меньшем размере, расчет ему не предоставлен, своего контрсчета не имеет. Он не мог распорядиться зданиями, расположенными на земельном участке, чтобы получить денежные средства и оплатить задолженность, поскольку судебным приставами-исполнителями на них был наложен арест и они отказывались отменять ограничительные меры. Между ним и Цветковым заключен договор субаренды земельного участка, ему Цветков напрямую денежные средства не оплачивает, вносит их в счет текущих арендных платежей в Комитет. После установления сервитута в пользу ФИО3 Цветков отказался вносить оплату. В настоящее время им заключен договор с ФИО6, тот готов был инвестировать в эти земли, ставить здания производства металлоконструкций, перед этим он намеревался погасить его долги, но после посещения ФИО6 Комитета он отказался от инвестирования, поскольку ему сообщили, что намерены расторгнуть с ним договор аренды. Принадлежащие ему здания, он сдает в аренду, в компрессорной делает ремонт. В ЕГРН сведения об изменении назначений помещений не вносились. О состоявшихся решениях суда ему было известно, он их не оспаривал. Просил в иске отказать. 

Представитель ответчика ФИО1 ФИО7 в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела. Ранее участвуя в судебном заседании, возражал против удовлетворении иска. Наличие задолженности по арендным платежам на сумму около 6000000-7000000 руб. не оспаривал, указал о намерении погасить задолженность до осени 2024 г. Пояснил, что его неоднократно приглашали в комитет по управлению имуществом, он говорил о том, что у них имеется инвестор, который готов вложить 20000000 руб., но после того, как инвестор встретился с представителем Комитета, он отказался от сотрудничества, так как ему сообщили, что участок отбирают. Полагает, что арендодатель создает препятствия в пользовании земельным участком, в связи с чем они имеют право не вносить оплату по договору. В судебном порядке действия (бездействия) истца не обжаловали. Решением Ленинского районного суда г.Самары от 14.06.2023 в том числе с ответчика взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет ипотеки, в том числе право аренды земельного участка по спорному договору.

Представители третьих лиц ООО «Газпром газораспределение Ульяновск», ООО «ТексИнвест», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, АО АКБ «ГАЗБАНК» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», третьи лица ФИО2 ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представитель третьего лица ФИО3 ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований. Дополнил, что ФИО3 никаких препятствий в пользовании его земельным участком не допускалось. ФИО5 было известно о наличии обременений в отношении земельного участка, оформленного им в аренду. 

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно ч.1 ст.28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Подпунктом 7 п. 1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Из материалов дела усматривается, что между комитетом по управлению имуществом города Димитровграда и ОАО КСФ «Ковротекс» заключен договор аренды №6664 от 19.11.2010 земельного участка площадью 133152 кв.м., с кадастровым номером 73:23:013019:32, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования – для производства, в границах, указанных на плане участка (Приложение №1 к Договору). 

П.1.3 указанного Договора предусмотрено наличие ограничений (обременений): на земельном участке установлен сервитут для проезда и прохода через земельный участок.

Согласно п.п.2.1 п.2 договор, договор заключен на срок до 01.10.2058.

Согласно п.п.4.4.3. п.4 договора, арендатор обязан вносить арендную плату в размере и на условиях предусмотренных договором. В соответствии с п.п.3.4. п.3 договора арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату с 1 по 10 число месяца, следующего за отчётным. Оплата за декабрь производится с 16 декабря до 25 декабря. 

П.4.1.1. п.4.1 договора арендодатель имеет право требовать от Арендатора использование участка в соответствии с условиями Договора и его целевым назначением.

П.4.1.2 п.4.1 договора Арендодатель имеет право требовать, в том числе, расторжения договора в связи с существенным нарушением Арендатором условий договора, в случае невнесения арендной платы за три месяца и более, а также в иных случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством.

В соответствии с п.4.4.2 п. 4.4. Договора аренды Арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями договора, его целевым назначением и принадлежность к той или иной категории земель, а также разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости арендатором земельного участка является ФИО1 с 07.06.2017. 

Согласно п.п.4.4.3. п.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере и на условиях, предусмотренных договором. Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды. Согласно п.п. 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае невнесения арендной платы за три месяца и более

Таким образом, суд полагает установленным, что между комитетом по управлению имуществом г.Димитровграда и ответчиком возникли договорные отношения по арендованию земельного участка, в связи с чем стороны приняли на себя обязательства по выполнению вытекающих из договоров аренды условий.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт передачи ответчику земельного участка не оспаривался ответчиком. Таким образом, Арендодателем предусмотренные договорами аренды обязательства исполнены.

Вместе с тем, как следует из искового заявления, ФИО1 свои обязательства, вытекающие из договора аренды земельного участка, исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность по внесению арендной платы, что подтверждается, в том числе вступившими в законную силу решениями Димитровградского городского суда от 21.06.2022, 22.06.2022, 15.11.2022, 07.11.2023, 16.01.2024, которыми взыскивалась задолженность, в том числе по спорному договору аренды, соответственно 01.09.2021 по 30.11.2021, с 06.05.2018 по 31.12.2018, с 01.11.2020 по 31.05.2021 с 01.12.2021 по 31.03.2022, с 01.04.2022 по 31.12.2022, с 01.01.2023 по 30.04.2023.

Согласно сведениям, представленным ОСП по г.Димитровграду, в отношении ФИО1 в период с 05.10.2020 по 23.01.2023 возбужден ряд исполнительных производств о взыскании задолженности по арендным платежам в пользу истца, в том числе по спорному договору аренды, которые находятся на исполнении. 

Согласно ответу на запрос суда от Комитета по управлению имуществом г.Димитровграда от 01.04.2024 от ФИО2 по договору аренды земельного участка №6664 от 19.11.2100, заключенного с ФИО1 за аренду земельного участка поступало три платежа от 25.07.2023 на сумму 67200 руб., так как не указан период аренды в назначении платежа, платеж зачислен в счет погашения долга по решению суда от 22.06.2022, от 07.09.2023 на сумму 9600 руб. (так как не указан период аренды в назначении платежа, платеж зачислен в счет погашения долга по решению от 22.06.2022, от 09.10.2023 на сумму 9600 руб., так как не указан период аренды в назначении платежа, платеж зачислен в погашение долга по решению суда от 22.06.2022.

Сведений о погашении задолженности перед истцом ответчиком не представлено. 

Согласно материалам дела, ответчику истцом была направлена досудебная претензия от 17.01.2024, с требованием явиться в Комитет для подписания соглашения о расторжении спорного земельного участка (л.д.32).

Представителем ответчика не оспаривался факт получения претензии. Однако требования, содержащиеся в ней, удовлетворены не были. 

Ответчиком каких-либо доказательств надлежащего исполнения обязательств по заключенным с истцом договору аренды земельного участка, отсутствия задолженности суду не представлено.

Вместе с тем, согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые суду стали известны во время судебного разбирательства. Обязанность по предоставлению доказательств лежит на сторонах по гражданскому делу.

Согласно правовой позиции, обозначенной Конституционным Судом РФ в определении от 16.12.2010 г. № 1642-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина на нарушение его конституционных прав частью третьей статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации», в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 той же нормы закона требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Положениями пункта 3 статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

В то же время, указанная норма закона не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поскольку в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», также следует, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с пп.4.1.2, п.4 договора аренды арендодатель имеет право требования расторжения договора в случае невнесения арендной платы за 3 месяца и более.

Факт не внесения арендной платы по договору более трех месяцев подтвержден в судебном заседании. 

Доказательств соразмерного и целевого использования земельным участком последним также не представлено. 

Доводы стороны ответчика о том, что наличии препятствий в пользовании земельным участком со стороны истца, третьего лица ФИО3, в том числе путем установления обременений в виде сервитута, отклоняются судом как необоснованные, несостоятельные, ничем не подтверждаются, в том числе представленным ответчиком фотоматериалом. 

Довод ответчика о том, что наличие обременений в виде ареста на его имущество и отказ взыскателя и судебного пристава-исполнителя отменить наложенные аресты для того, чтобы он мог распорядиться имуществом и оплатить задолженность, также отклоняется судом как необоснованный. 

Довод ответчика, что на право аренды по спорному земельному участку обращено взыскание решением суда от 14.06.2023, как на предмет ипотеки, в пользу АО КБ «ГАЗБАНК», отклоняется судом как несостоятельный, поскольку правового значения для разрешения возникшего спора не имеет. 

В связи с изложенным, требование истца о расторжении договора и понуждении ответчика освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи подлежит удовлетворению.

Поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, а исковые требования судом удовлетворены, в соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 6000 рублей. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования комитета по управлению имуществом города Димитровграда удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды №6664 от 19.11.2010 земельного участка, площадью 133152+/-128 кв.м., с кадастровым номером №*, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для производства, заключенный между комитетом по управлению имуществом города Димитровграда и ФИО1.

Обязать ФИО1 вернуть комитету по управлению имуществом города Димитровграда вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №*) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 21.05.2024. 

Председательствующий судья Н.А.Тимошенко