№ 44Г-43/2017 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРЕЗИДИУМА АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

г.Барнаул 19 декабря 2017 года

Президиум Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Ширнина В.П.,

членов президиума: Городова В.Н., Ермакова Э.Ю., Лобовой О.А., 

ФИО1, ФИО2,

при секретаре Рогожиной И.В.

рассмотрел кассационную жалобу ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 6 июня 2017 года по делу 

по иску ФИО4 к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, встречному иску ФИО3 к ФИО4, Министерству имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Сафроновой М.В., объяснения ФИО3, поддержавшего доводы жалобы, представителя Министерства имущественных отношений Алтайского края ФИО5, возражавшей против ее удовлетворения, президиум

УСТАНОВИЛ:

постановлением администрации города Барнаула от 11 февраля 2003 года № земельный участок площадью 941 кв.м, расположенный по 

<

адрес>, предоставлен на праве аренды ФИО3 для строительства индивидуального жилого дома (том 1, л.д. 110).

11 февраля 2003 года между администрацией города Барнаула и ФИО3 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года (том 1, л.д. 114-118).

В соответствии с дополнительным соглашением от 1 февраля 2007 года договор аренды изложен в новой редакции, срок действия договора аренды установлен до 11 февраля 2009 года (том 1, л.д. 119-221).

Уведомлением от 7 мая 2013 года № Главное управление имущественных отношений Алтайского края известило ФИО3 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по уплате ежеквартальных арендных платежей за пользование участком, прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента направления уведомления и необходимости возврата спорного земельного участка по передаточному акту (том 1, л.д. 52).

26 августа 2016 года на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 14 февраля 2014 года право на заключение договора аренды земельного участка по 

<

адрес>, выставлено на аукцион.

26 сентября 2016 года Главным управлением имущественных отношений Алтайского края на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГ № заключен договор аренды спорного земельного участка № с ФИО4 сроком на 20 лет для индивидуального жилищного строительства (том 1, л.д.122).

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса возведенной на нем самовольной постройки не позднее одного месяца со дня вступления решения в законную силу, предоставлении ему права в случае неисполнения ответчиком решения в установленный срок осуществить снос самовольной постройки за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов, ссылаясь на то, что наличие на земельном участке самовольно возведенных ответчиком строений препятствует ему использовать участок по назначению.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО4, Министерству имущественных отношений Алтайского края с учетом уточнения о признании недействительным договора аренды земельного участка от 26 сентября 2016 года №. В обоснование встречных исковых требований указал, что договор аренды земельного участка заключен с ФИО4 с существенным нарушением законодательства, поскольку на спорном земельном участке он возвел первый этаж жилого дома и хозяйственные постройки, использование им земельного участка по истечении срока договора аренды от 11 февраля 2003 года исходя из положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении арендных отношений на неопределенный срок. 

Решением Ленинского районного суда г.Барнаула от 29 марта 2017 года в удовлетворении иска ФИО4 к ФИО3 отказано, встречный иск ФИО3 удовлетворен. Признан недействительным договор аренды земельного участка от 26 сентября 2016 года №, заключенный Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и ФИО4

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 6 июня 2017 года решение районного суда в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 отменено с принятием в указанной части нового решения - об отказе в удовлетворении встречного иска. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней, поступивших в Алтайский краевой суд 13 сентября 2017 года, ФИО3 просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение районного суда, ссылаясь на то, что выводы судебной коллегии о возможности расторжения договора аренды земельного участка от 11 февраля 2003 года на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочны, так как при конкуренции норм применению подлежит специальное законодательство; спорный земельный участок использовался им по назначению, что подтверждено актом обследования земельного участка от 27 февраля 2009 года; арендодатель, принимая денежные средства в счет арендной платы, требований о возврате земельного участка не предъявлял, доказательств существенного нарушения условий договора аренды не представил, в установленном законом порядке договор аренды расторгнут не был; действия Министерства имущественных отношений Алтайского края по отказу от продления договора аренды земельного участка неправомерны; в действиях Министерства имущественных отношений Алтайского края и ФИО4 имеет место злоупотребление правом, поскольку последним было известно о наличии у него прав на спорный земельный участок и нахождении на нем построек. 

По запросу от ДД.ММ.ГГ дело поступило в Алтайский краевой суд ДД.ММ.ГГ. 

Определением от ДД.ММ.ГГ кассационная жалоба вместе с делом передана на рассмотрение по существу в президиум Алтайского краевого суда. 

ФИО4, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы с делом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, о причинах неявки не сообщил. На основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Алтайского краевого суда находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум полагает апелляционное определение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум находит, что такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, что не нашло своего подтверждения; по истечении 11 февраля 2009 года срока договора аренды, заключенного с ФИО3, его действие возобновилось на неопределенный срок. Поскольку задолженность по арендным платежам ФИО3 погашена в полном объеме 3 июня 2013 года, и с указанного времени арендодателем действий по прекращению договора аренды и возврату земельного участка не предпринималось, суд признал договор аренды земельного участка от 26 сентября 2016 года №, заключенный с ФИО4, недействительным, а в удовлетворении требований ФИО4 об устранении препятствий в пользовании спорным земельным участком отказал. 

Отменяя решение районного суда по жалобе Министерства имущественных отношений Алтайского края в части удовлетворения встречного иска, судебная коллегия указала, что в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель был вправе отказаться от договора аренды, известив об этом другую сторону в трехмесячный срок, при этом не имеет значения, какими причинами обусловлено намерение арендодателя отказаться от договора. Установив, что обязанность по предупреждению арендатора арендодателем соблюдена надлежащим образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка с ФИО4 от 26 сентября 2016 года земельный участок являлся свободным от прав третьих лиц, порядок предоставления его в аренду (путем проведения торгов) был соблюден, в связи с чем оснований для признания договора аренды недействительным у суда не имелось. 

Между тем судом второй инстанции не учтено следующее.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения аукциона на право аренды и заключения оспариваемого договора аренды) установлено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В этом случае законом предусмотрено предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов собственникам объектов незавершенного строительства для завершения их строительства.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с абзацем 2 подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка в этом случае заключается на срок до трех лет.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующее правовое регулирование основано на необходимости продления договора аренды в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заинтересованному в этом лицу объект незавершенного строительства. Причем правом на получение в аренду земельного участка для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. 

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса

Согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были нарушены приведенные нормы процессуального права.

Как следует из содержания встречного искового заявления, в обоснование требований о признании договора аренды земельного участка от 26 сентября 2016 года недействительным как несоответствующим требованиям закона ФИО3 ссылался на нахождение на спорном земельном участке недостроенного им жилого дома и иных строений и злоупотребление правом в связи с этим со стороны арендодателя при передаче земельного участка третьему лицу (том 1, л.д. 75-77).

Факт возведения заявителем 1 этажа жилого дома и приусадебного строения в период действия договора аренды земельного участка от 11 февраля 2003 года установлен судом первой инстанции на основании совокупности исследованных доказательств, в том числе акта обследования земельного участка от 27 февраля 2009 года администрации Ленинского района г.Барнаула (том 1, л.д. 51), и в апелляционном определении не опровергнут.

В этой связи суду апелляционной инстанции надлежало проверить, соблюдены ли требования земельного законодательства при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка, и мог ли быть спорный земельный участок предметом аукциона.

Между тем указанные обстоятельства судом апелляционной инстанции в нарушение положений части 2 статьи 56, части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве юридически значимых не определялись и не получили должной правовой оценки при проверке законности решения районного суда. Выводы судебной коллегии о том, что спорный земельный участок являлся свободным от прав третьих лиц, и арендодателем был соблюден порядок предоставления его в аренду, в судебном постановлении не мотивированы, нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, не применены. 

Кроме того, учитывая, что ФИО3 продолжает вносить арендные платежи за пользование земельным участком, наличие в деле его заявления от 24 мая 2016 года о продлении арендных отношений (том 1, л.д.79), действия арендодателя по заключению 26 сентября 2016 года договора аренды с ФИО4 подлежали оценке и на предмет добросовестного поведения, на что ссылался ФИО3 в обоснование требований о признании данного договора недействительным, что судом сделано не было.

Вместе с тем пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Допущенные судом апелляционной инстанцией нарушения являются существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение в обжалуемой части нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении судебной коллегии следует учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу ФИО3 удовлетворить частично.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 6 июня 2017 года в части отмены решения Ленинского районного суда г.Барнаула от 29 марта 2017 года и принятия нового решения отменить.

Дело в указанной части направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда.

Председательствующий В.П. Ширнин