Дело № 2а-274/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2021 года пос. Пограничный

Пограничный районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Свиридовой И.Г., 

при секретаре Федореевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю) об оспаривании действий, связанных с приостановлением государственной регистрации права собственности на земельный участок, возложении обязанности по регистрации права собственности на земельный участок, 

У с т а н о в и л :

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с административным иском к ответчику о признании незаконным решения Управления Росреестра по Приморскому краю, полученного в виде уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок от 27 мая 2021 года.

В обоснование административного иска указала, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу : 

<

адрес>. Данная квартира расположена в двухквартирном доме, каждая квартира, имеет свой земельный участок, прошедший процедуру межевания и постановки на кадастровый учет. Каждый участок имеет кадастровые номера. Общая площадь ее земельного участка составляет 1500 кв.м, кадастровый номер №. Указанный земельный участок был приобретен ею в собственность за плату по договору купли-продажи земельного участка № 18 от 30.04.2021, заключенному с администрацией Пограничного муниципального района.

После подачи документов в Управление Росреестра по Приморскому краю для регистрации права собственности на земельный участок через МФЦ, 27 мая 2021 года ею получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине того, что нельзя приобрести земельный участок, на котором расположен объект недвижимости – квартира, поскольку двухквартирный дом является многоквартирным, и приобретаться такой земельный участок должен в долевую собственность, или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Считает действия регистратора не соответствующим требованиям закона. 

Земельный участок является обособленным, имеет самостоятельные границы, сведения о нем учтены в государственном кадастре недвижимости.

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержала по доводам и обстоятельствам, изложенным в административном иске, дополнив, что с иске ошибочно указала сведения об отказе в государственной регистрации права уведомлением ФРС от 27 мая 2021, в то время как по факту имело место приостановление государственной регистрации до 27 августа 2021, что ничего для истца не меняет, т.к. уже имеет место нарушение прав собственника, уведомление о приостановлении от 27 мая 2021 было направлено двум адресатам, ей и ФИО2, предположительно сотруднику МФЦ, в обоих отказах речь идет об одном и том же земельном участке с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м, с административным исковым заявлением она обратилась до истечении трехмесячного срока.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю) в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен был надлежаще, 

представитель по доверенности ФИО3 направила возражения на заявленные требования, в которых просила в удовлетворении административного иска административному истцу отказать в полном объеме, указала, что согласно п.2 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. На спорном земельном участке расположено жилое помещение, принадлежащее ФИО1, которое является помещением в здании, а не зданием. Данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

Полагает, что действия Управления являются законными и обоснованными.

Заинтересованное лицо на стороне административного истца представитель администрации Пограничного муниципального округа в судебное заседание не явился, извещен был надлежаще 12.07.2021, о причине неявки не сообщил. 

Выслушав административного истца, огласив возражения административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Поводом для обращения административного истца с настоящим иском послужило уведомление о приостановлении государственного органа в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка от 30.04.2021 № 18, заключенного между ФИО1 и администрацией Пограничного муниципального округа, повлекший препятствия к реализации истцом исключительного права на получение в собственность публичного земельного участка. Между административным истцом и Пограничным муниципальным районом отсутствует спор по поводу предоставления земельного участка, а постановление администрации Пограничного муниципального района от 28.04.2021 № 398 « О предоставлении земельного участка в собственность за плату ФИО1 », как и сама сделка не оспаривались в судебном порядке.

Соответственно, имеет место спор, вытекающий из административных правоотношений в сфере осуществления государственной регистрации прав, который подлежит рассмотрению в порядке главы 22 КАС РФ.

В силу ч.9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа местного самоуправления суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли сроки обращения в суд, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа местного самоуправления на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения. Если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенного государственными ил иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения, действий (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Судом установлено, что в ходе правовой экспертизы представленных административным истцом на регистрацию документов, Росреестр приостановил регистрацию, указал, что истец является собственником объекта недвижимости – квартиры в многоквартирном доме, а в соответствии с п.1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Приведенные ответчиком основания для приостановления регистрации права собственности на земельный участок не соответствуют закону.

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены ст. 16 ЖК РФ.

В силу ч.2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально - определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).

Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч.3 ст. 48 и ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.2 ст.15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц.

В силу ч.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года и в Определении Верховного Суда РФ от 19.05.2015 N 127-КГ15-6, дано однозначное толкование одноэтажному двухквартирному жилому дому.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Однако данное Постановление Правительства Российской Федерации принято в соответствии с его полномочиями, предусмотренными статьями 15 и 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, только применительно к вопросу о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 1 указанного Постановления). 

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Квартира административного истца расположена в двухквартирном одноэтажном доме, состоящем из двух квартир, каждая из которых предназначена для проживания одной семьи, расположена на самостоятельном земельном участке, поставленном на кадастровый учет.

Таким образом, одноэтажные жилые дома, состоящие из двух частей – квартир, блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

Согласно п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу в этой части с 1 марта 2015.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Исходя из смысла данной нормы, содержащиеся в ней предписания относились к зданиям, расположенным на неделимом земельном участке.

Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности о предельных минимальных размерах земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), о недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Обстоятельств, свидетельствующих о неделимости земельного участка, судом по настоящему делу не установлено.

Согласно данным государственного кадастра недвижимости, под квартирой истца (частью жилого дома) образован отдельный земельный участок, сведения о котором ранее учтены в государственном кадастре недвижимости.

Из материалов дела следует, что данное жилое помещение состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, сведений о наличии в жилом доме элементов общего имущества, относящихся к обеим частям дома не имеется, таким образом, принадлежащее истцу жилое помещение не обладает совокупностью критериев, позволяющих отнести его к квартире в многоквартирном доме и не является объектом недвижимости, находящимся в собственности нескольких лиц.

При таких обстоятельствах заключенный между истцом и администрацией Пограничного муниципального района договор купли- продажи № 18 от 30.04.2021, предметом которого является выкуп публичного земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, - соответствует требованиям п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и является основанием для регистрации перехода права и права собственности за земельный участок за административным истцом.

С учетом изложенного, действия по приостановлению государственной регистрации права собственности Управлением Росреестра по Приморскому краю суд считает незаконным и нарушающим права административного истца, который верно избрал способ для защиты своего нарушенного права, обжалуя через суд данное действие административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь гл. 22 КАС РФ, ст. ст.218-220 КАС РФ,

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Приморскому краю, оформленное в виде уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок от 27 мая 2021 года № КУВД-001/2021-19425074/2.

Обязать Управление Росреестра по Приморскому краю устранить допущенное нарушение путем государственной регистрации перехода права и права собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>, 

на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м, расположенный : местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир часть жилого дома. Почтовый адрес ориентира : 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Пограничный районный суд в течение месяца, с момента принятия судом мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23.07.2021.

Судья И.Г. Свиридова