РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 19 мая 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., с участием :

секретаря судебного заседания Масленниковой М.А.,

представителя административного истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя - ФИО1, 

представителей административных ответчиков – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - ФИО2, 

представителя заинтересованного лица - Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (Комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.01.2017 года № 1507 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере № руб., определенной по состоянию на 01.01.2015, указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015. 

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.01.2017 года № 1507 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 38 284 кв.м., в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика - № руб. Данное решение Комиссии является незаконным, так как отчет, явившийся основанием к изменению кадастровой стоимости земельного участка, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка. Значительное снижение кадастровой стоимости нарушает права и законные интересы, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости. 

Из отчета № № следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Ставрополя с использованием только одного метода подхода – сравнительного, с применением метода сравнения продаж. При этом оценщиком не обоснован выбор малого количества аналогов - 4, при наличии большого сегмента коммерческой недвижимости. Объект исследования имеет вид разрешенного использования – под учебно - тренировочной базой. При этом оценщик в качестве объектов сравнения использует участки коммерческого назначения, а поправки на вид разрешенного использования не проводит, несмотря на то, что данный фактор является ценообразующим. Также оценщиком проведена корректировка в отношении условий финансирования, однако ни один из скриншотов объектов-аналогов не содержит сведений об особых условиях продажи. Данные допущения в проведении оценки по каждому из земельных участков могли привести к получению недостоверного результата о цене объектов исследования. В заключении эксперта не указаны точные адреса, либо иные визуальные ориентиры земельных участков –аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок. 

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1 поддержала изложенные в административном иске требования, просила их удовлетворить. Пояснила, что земельный участок находится в муниципальной собственности, арендная плата за его пользование поступает в бюджет муниципального образования города Ставрополя. Размер арендной платы исчисляется из размера кадастровой стоимости в связи, с чем изменение размера кадастровой стоимости в сторону ее уменьшения ведет к уменьшению размера арендных платежей и уменьшению казны муниципального образования. Следовательно, оспариваемым решением комиссии нарушены права административного истца, ответственного за управление муниципальным имуществом. Кроме того полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере № руб. не является завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное назначение и другие характеристики. Считает, что представленный отчет № 000152Ю/2016 от 15.09.2016 не соответствует требованиям ст. 11 Закона № 135 –ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки. Срок обращения в суд административным истцом не пропущен. 

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – ФИО2 просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражении на заявленные исковые требования. Пояснила, что решение Комиссии принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, соответствующего требованиям законодательства. Комиссия полномочна принимать решение о снижении кадастровой стоимости на 59,1 %, сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности у Комиссии не возникло.

Представитель заинтересованного лица – Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество Динамо» – ФИО3 возражала против доводов административного иска, просила отказать в удовлетворении заявленных административных требований, сославшись на то, что отчет об оценке № № от 15.09.2016, положенный в основу принятия Комиссией обжалуемого решения выполнен в соответствии с совокупностью норм законодательства об оценочной деятельности, подтвержден полученным положительным заключением экспертизы № № от 21.09.2016, а потому законные основания к признанию незаконным оспариваемого решения Комиссии не имеется.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд не признал необходимой явку указанного заинтересованного лица в судебное заседание и определил рассмотреть административное дело в его отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает, что заявленные в административном иске требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 данной статьи).

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются : недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. 

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09. 2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Из материалов дела следует, что 10.12.2015 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя и Общественно-государственным объединением «Всероссийской физкультурно-спортивное общество «Динамо» заключен договор аренды № № земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, местоположение : 

<

...>, под учебно-тренировочной базой лит. «А». На земельном участке имеется объект капитального строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору. Срок аренды установлен на 49 лет ( л.д. 125-129). 

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.11.2016 кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка составила 159594678,24 руб. (л.д. 122).

15.12.2016 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае поступило заявление от Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу : 

<

...>, под учебно-тренировочной базой лит. «А», с приложением отчета № от 15.09.2016 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, выполненного оценщиком № (л.д. 154-210) и экспертное заключение (положительное) саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный Союз оценщиков» № 914/05-16 (л.д. 133-153). В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка составила – 77 956 000 руб. 

21.12.2016 в адрес Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» направлено извещение о назначении заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 12.01.2017 (л.д. 118). Аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя (л.д. 116). 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12.01.2017 удовлетворено заявление Общества, определена кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке – № руб. (л.д. 108-110). Удовлетворяя заявление Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» и устанавливая кадастровую стоимость заявленного земельного участка в размере его рыночной стоимости, Комиссия сослалась на оформление и содержание отчета требованиям действующего законодательства, положениям статей ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам. На отчет представлено положительное экспертное заключение.

Из представленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом – Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 № П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек. 

Из представленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявлений ФИО4 принимали участие два члена комиссии – председатель ФИО5 (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), член комиссии ФИО6 (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), при участии секретаря Бочарниковой С.А. (главный специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости). Следовательно, заседание Комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие более половины ее членов. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, обжалуемые решения приняты большинством голосов.

В соответствии со ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление, заявленное в порядке главы 22 данного Закона, может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

16.01.2017 в адрес главы администрации г. Ставрополя направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (л.д. 111). 

Согласно штампа администрации г. Ставрополя на уведомлении, приложенном к административному иску, уведомление о проведении заседания комиссии поступило в администрацию г. Ставрополя - 19.01.2017 (л.д. 21), административный иск поступил в краевой суд 21.03.2017, то есть в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с административным иском.

Доводы представителя административных ответчиков о том, что указанный срок подлежит исчислению с даты заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 12.01.2017, является неверным, поскольку полномочным лицом, имеющим право принимать решения об обжаловании результатов заседания данной комиссии является глава администрации г. Ставрополя, а не представитель администрации г. Ставрополя, присутствовавший на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Ст. 11 указанного Закона установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок.

Как следует из отчета № № от 15.09.2016 об оценке, подготовленного оценщиком ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» с проведением осмотра объекта оценки, оценке подлежал земельный участок, находящийся в аренде у Общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо», с кадастровым номером 26:12:021408:214, общей площадью 32289 кв.м., разрешенное использование – под учебно-тренировочной базой, адрес (местоположение) объекта : 

<

...>. Собственником данного земельного участка является муниципальное образование г. Ставрополя. Территория благоустроена, замощена, огорожена. На земельном участке имеются коммуникации – электроснабжение, водопровод, канализация, отопление. Объект оценки преимущественно окружен участками жилого и коммерческого назначения. Оцениваемый объект удален от центра города, расположен вблизи транспортных путей, на красной линии, в активной деловой зоне.

В указанном отчете оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки за период – январь-декабрь 2014 года, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект оценки – земли населенных пунктов коммерческого назначения, приведены основные предложения о продаже земельных участков, представленных на рынке на дату оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости и обоснование значений (диапазонов) ценообразующих факторов, обоснован вывод о низкой активности рынка недвижимости земельных участков коммерческого назначения, произведен расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж. 

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, оценщиком найдено 4 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки (коммерческого назначения, удаленные от центра города, располагающиеся на красной линии, с наличием коммуникаций). При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценки являлось разрешенное использование объектов-аналогов, местоположение, дата продаж, произведено обоснование применения в отчете корректировок. Из таблицы 18. Расчет стоимости 1 кв.м. земельного участка следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком в отчете использованы 4 объекта-аналога, расположенные в г. Ставрополе. Применены корректировки на вид предлагаемых прав, условия финансирования, уторговывание, размер участка. Применение корректировок мотивировано оценщиком. После всех корректировок стоимость 1 кв.м. земельного участка составила – 2036 руб./кв.м. 

Оценщиком в отчете подробно изложено обоснование и целесообразность выбранного для использования в оценке сравнительного подхода, а в рамках сравнительного подхода – метода сравнения продаж, поскольку рынок земельных участков является развитым и характеризуется достаточным количеством объектов сравнения. В отчете подробно изложена позиция оценщика о применении корректировки на условия финансирования сделки. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы административного истца о незаконности решения Комиссии в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям действующего законодательства являются необоснованными и опровергаются текстом отчета.

Отчет, представленный заявителем в Комиссию отвечает требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, а потому у комиссии не имелось оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Кроме того, соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением, при наличии которого у Комиссии не имелось оснований к отклонению заявления.

В ходе судебного рассмотрения данного административного иска надлежащих доказательств, опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом не представлено. Несогласие лица, участвующего в деле, с результатами оценки рыночной стоимости земельного участка, явившейся основанием к удовлетворению заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, не является основанием к удовлетворению заявленных требований, поскольку специальными познаниями в оценочной области ни лица, участвующие в деле, не обладают. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в заявленных в административном иске требованиях. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд 

решил:

В удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.01.2017 года № 1507 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., определенной по состоянию на 01.01.2015, указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015 - отказать. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья Задорнева Н.П.