Дело № 2-252/2024

УИД № 56RS0017-01-2024-000361-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2024 года с. Кваркено

Кваркенский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Паршиной О.С.,

при секретаре Каримовой Н.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, восстановлении права общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились в суд с вышеназванным иском к ответчику ФИО5, указав в обоснование заявленных требований, что они сособственники земельного участка с кадастровым номером № заключили ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи указанного земельного участка с ФИО5 По условиям договора цена проданного земельного участка определена по соглашению сторон в сумме 200 000 рублей. Договор ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию. 

Согласно пункту 4 договора расчет должен был быть произведен полностью после подписания договора. Однако ими была достигнута устная договоренность с покупателем, что расчет будет произведен осенью по завершении уборочных работ в 2023 году.

Покупатель ФИО5 в 2023 году оплату по договору не произвел и до настоящего времени денежные средства не передал.

Считают, что неоплата покупателем продавцам оговоренной в договоре суммы в размере 200 000 рублей является существенным нарушением условий договора купли-продажи, нарушает их права как продавцов.

Просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: 

<

адрес>; восстановить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО6, ФИО3, ФИО4 по 1/4 доли у каждого на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: 

<

адрес>

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. 

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представили заявления в которых заявленные требования поддержали в полном объеме, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание также не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил в суд заявление о признании иска, в котором указал, что в суде рассматривается гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности на земельный участок, восстановлении права общей долевой собственности истцов на земельный участок. Он (ФИО5) признает исковые требования в полном объеме, последствия признания иска ему известны и понятны. Относительно удовлетворения иска не возражал. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, возражений по существу заявленных требований не представил, об отложении не просил.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

На основании части 4.1 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения данного спора, является установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1, ФИО6, ФИО3, ФИО4 являлись собственниками по 1/4 доли каждый в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: 

<

адрес>, что подтверждается Выписками из ЕГРН на спорный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО6, ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: 

<

адрес>, что подтверждается Выписками из ЕГРН на спорный земельный участок. Договор зарегистрирован в Межмуниципальном отделе по Адамовскому, Кваркенскому району Управления Росреестра по Оренбургской области. 

Согласно пункту 2 договора земельный участок принадлежит ФИО1, ФИО6, ФИО3, ФИО4 по праву общедолевой собственности на основании свидетельств на праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ.

Цена проданного земельного участка определена по договоренности сторон за 200 000 рублей (пункт 3 указанного договора).

Согласно пункту 4 договора расчет произведен полностью после подписания настоящего договора.

В соответствии со ст.556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости «продавцом» и принятие ее «покупателем» осуществляется по подписанному сторонами документу о передаче. Настоящий договор одновременно является передаточным актом (пункт 8 настоящего договора).

Договор подписан сторонами.

Также между сторонами была достигнута устная договоренность с покупателем, что расчет по договору будет произведен осенью по завершении уборочных работ в 2023 года. Данные обстоятельства сторонами по делу не оспариваются. 

Однако ответчик ФИО5 расчет в 2023 году за земельный участок не произвел, доказательств тому материалы дела не содержат, стороной ответчика не представлены. 

В адрес ответчика была направлена досудебная претензия (требование) от ДД.ММ.ГГГГ, с просьбой исполнить свое обязательство по оплате земельного участка, которая согласно пункту 4 договора должна была быть произведена полностью после подписания договора, такая претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Предложено в 30-ти дневный срок произвести оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ посредством почтового перевода. Однако претензия до настоящего времени не исполнена. 

Также в адрес ответчика истцами было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в 10-ти дневный срок в добровольном порядке. Данное предложение получено ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени в добровольном порядке не исполнено. 

Таким образом, при указанных выше обстоятельствах, судом в ходе рассмотрения спора установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО6, ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: 

<

адрес>, что подтверждается Выписками из ЕГРН на спорный земельный участок. Между тем расчет сторонами в соответствии пункту 4 договора не произведен. 

При этом земельный участок был передан ответчику. Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в судебном заседании, ответчиком не оспорены. 

Право собственности на спорный земельный участок за покупателем ФИО5 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Как следует из материалов дела, ФИО6 (один из сособственников земельного участка) умер, что подтверждается свидетельством о его смерти, наследником наследодателя является супруга ФИО2 истец по делу.

Согласно ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Пункт 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Суд с учетом конкретных обстоятельств дела, а также пояснений сторон, может прийти к выводу, что в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.454 Гражданского кодекса РФ, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю, а соответственно, имеет место существенное нарушение договора

Таким образом, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено и следует из материалов дела, что расчет между сторонами спорного договора, заключенного в письменной форме, не произведен, стороной ответчика не уплачена цена недвижимого имущества в размере 200 000 рублей, определенная сторонами договора. Истцы передали земельный участок ответчику, последний принял имущество и зарегистрировал право собственности за собой, используя его по назначению, однако оплату в установленные сроки не произвел. 

Между тем, согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, суд приходит к выводу, что из установленных по делу обстоятельств усматривается, что сторона по договору купли-продажи земельного участка покупатель ответчик по делу ФИО5 нарушил существенное условие договора, не оплатил в установленные сроки стоимость земельного участка продавцам, фактически не исполнили его условия.

Суд с учетом конкретных обстоятельств дела, а также учитывая признания иска ответчиком, пришел к выводу, что в данном случае неисполнение покупателем обязательства по оплате дает продавцам право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая установленные по делу юридически значимые обстоятельства, требование истцов к ФИО5 подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу ч. 7 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений, в том числе, о земельных участках. Такие сведения подтверждают существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, и иных предусмотренных этим ФЗ сведений об объектах недвижимости.

Пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ установлено, что к недвижимым вещам относятся, в числе прочего, земельные участки.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности, в числе прочих прав, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, из приведенных положений следует, что принадлежность земельного участка на праве собственности конкретному лицу и в конкретных границах определяется сведениями, внесенными в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, заявленные к ФИО5 - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: 

<

адрес>

Аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №, произведенную на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в 

<

адрес>, номер регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО6, ФИО3, ФИО4 по 1/4 доли у каждого в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка: 

<

адрес>

Решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части сведений о собственниках земельного участка, с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Кваркенский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.С. Паршина

Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2024 года.

Судья О.С. Паршина