Дело № 2-43/2025

УИД 12RS0003-02-2024-001165-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 20 марта 2025 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Горнева Р.В.,

при секретаре судебного заседания Ильиной А.В.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО5, просит с учетом уточнения исковых требований признать недействительным договор купли-продажи от 

<

дата>, заключенный между ФИО4 и ФИО5; признать недействительным договор купли-продажи от 

<

дата>, заключенный между ФИО5 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

В обоснование исковых требований указано, что истец ФИО4 и ответчик ФИО2 состояли в браке 

<

дата> до 

<

дата>. 

<

дата> ФИО4 и ФИО2 приобретена квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, по цене 2 800 000 руб., собственником в ЕГРН указан ФИО4 

<

дата> ФИО4 выдал ФИО2 доверенность на право продажи указанной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения денежных средств. 

<

дата> ФИО2, действуя на основании доверенности от 

<

дата>, заключила от имени ФИО4 договор купли-продажи указанной квартиры со своей матерью ФИО5 по цене 2 300 000 руб. О заключении данного договора истец узнал 

<

дата>, до этого проживал в спорной квартире, на непродолжительное время уезжал в другой город, с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире снялся 

<

дата>. 

<

дата> между ответчиками ФИО2 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене 2 000 000 руб. Истец считает, что у ответчика ФИО5 не было денежных средств на приобретение спорной квартиры, договоры заключены между матерью и дочерью и фактически не исполнялись, цены в договорах существенно занижены, поэтому сделки от 

<

дата> и от 

<

дата> являются мнимыми, так как совершены лишь для вида и без намерения создать соответствующие правовые последствия, в связи с чем являются недействительными. 

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения исковых требований. Дополнительно пояснила, что считает договоры от 

<

дата> и от 

<

дата> мнимыми и притворными сделками. Просила также восстановить срок исковой давности и признать недопустимыми доказательствами аудиозаписи разговором с участием ФИО4, так как он не давал согласие на запись разговора. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, представила возражение на исковое заявление, в котором указано, что у нее имелись денежные средства на приобретение спорной квартиры, которые она хранила как дома, так и на счетах в банках, после заключения договора в конце октября 2020 года вселилась в квартиру, однако в декабре 2020 года продала квартиру своей дочери ФИО2, разница в цене в договоре от 

<

дата> и от 

<

дата> обусловлено тем, что квартира требовала ремонта, и ФИО5 имела право, как собственник снизить цену. Ответчик ФИО5 просила также применить к заявленным требованиям срок исковой давности, в иске отказать. 

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании возражали относительно удовлетворения исковых требований, представили возражения на исковое заявление, в котором указано, что ФИО4 выехал из спорной квартиры 

<

дата>, в начале января 2020 года вывез свои вещи из квартиры, в марте 2020 года передал ФИО2 ключи от квартиры и больше в квартире не проживал, коммунальные услуги не оплачивал, попыток вселиться в квартиру не осуществлял. 

<

дата> ФИО4 выдал ФИО2 доверенность на совершение сделки по продаже квартиры за цену и по своему усмотрению с правом получения денежных средств. 

<

дата> ФИО2 заключила от имени ФИО4 договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО5 по цене 2 300 000 руб., расчет по договору был произведен наличными денежными средствами до подписания договора, ФИО2 действовала в рамках полномочий, сделка была исполнена сторонами и ФИО5 вселилась в квартиру. 12 декабря 2020 года между ФИО2 и ФИО5 заключен договор купли-продажи спорной квартиры по цене 2 000 000 руб. В возражениях также указано, что истец ФИО4 

<

дата> обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в виде половины стоимости квартиры в соответствии с договором купли-продажи от 

<

дата>, в связи с чем действия истца являются противоречивыми.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Судом установлено, что истец ФИО4 и ответчик ФИО2 с 

<

дата> до 

<

дата> состояли в браке.

У ФИО4 и ФИО2 имеется двое совместных детей – ФИО6, 

<

дата> года рождения, и ФИО7, 

<

дата> года рождения.

ФИО5 является матерью ФИО2

<

дата> между ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене 2 800 000 руб., право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН 

<

дата>. Квартира приобретена ФИО4 и ФИО2 в период брака, т.е. находилась в совместной собственности указанных лиц.

<

дата> ФИО4 выдал ФИО2 доверенность, которой уполномочил последнюю продать за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с правом подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить денежные средства. Доверенность удостоверена врио нотариуса Йошкар-Олинского нотариального округа Республики Марий Эл ФИО12 – ФИО13, выдана сроком на три года. 

<

дата> между ФИО4 (продавец), от имени которого на основании доверенности от 

<

дата> действовала ФИО2, и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Пунктом 2.1 договора от 

<

дата> предусмотрено, что цена квартиры составляет 2 300 000 руб.

В силу пункта 2.2 договора от 

<

дата>, цена договора уплачена покупателем до заключения настоящего договора, продавец до подписания настоящего договора подтверждает получение денежных средств в полном размере.

Согласно пункту 5.2 договора от 

<

дата>, договор купли-продажи одновременно является актом приема-передачи квартиры.

Право собственности ФИО5 на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 

<

дата>. 

<

дата> между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 2.1 договора от 

<

дата> предусмотрено, что цена квартиры составляет 2 000 000 руб.

В силу пункта 2.2 договора от 

<

дата>, цена договора уплачена покупателем до заключения настоящего договора, продавец до подписания настоящего договора подтверждает получение денежных средств в полном размере.

Согласно пункту 5.2 договора от 

<

дата>, договор купли-продажи одновременно является актом приема-передачи квартиры.

Право собственности ФИО2 на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 

<

дата>. 

Судом также установлено, что ФИО5 с 

<

дата> по 

<

дата> была зарегистрирована по месту жительства по адресу: 

<

адрес>.

На момент заключения договора купли-продажи от 

<

дата> и от 

<

дата> в квартире по адресу: 

<

адрес>, были зарегистрированы по месту жительства ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО7

ФИО4 снялся с регистрационного учета в квартире по адресу: 

<

адрес> 

<

дата>.

Из показаний свидетеля ФИО14 следует, что семью П-вых свидетель знает с декабря 2008 года, проживает по адресу: 

<

адрес> на одной площадке с квартирой П-вых. Свидетель показала, что 

<

дата> у ФИО2 и ФИО4 произошла ссора, он уехал из дома, в начале января 2020 года вывез свои вещи из квартиры по адресу: 

<

адрес> В 2020-2021 годах свидетель ФИО14 ФИО4 в квартире не видела, с января 2020 года в квартире проживали ФИО2 и дети – ФИО6, ФИО7 С октября 2020 года по декабрь 2020 года ФИО5 также проживала в спорной квартире.

<

дата> ФИО4 направил в адрес ФИО2 претензию от 

<

дата>, в которой заявлено требование о выплате денежных средств в размере 1 150 000 руб., которые составляют 1/2 от денежных средств, полученных ФИО2 по договору от 

<

дата>.

<

дата> ФИО4 обратился в Йошкар-Олинский городской суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 150 000 руб. (1/2 от денежных средств, полученных ФИО2 по договору от 

<

дата>). В иске указано, что истец неоднократно обращался к ответчику ФИО2 с требованием возвратить ему денежные средства за его долю в совместно нажитом имуществе. ФИО4 также указывает в иске, что ФИО2 продала его имущество, не вернула ему денежные средства и в связи с этим неосновательно обогатилась. Производство по делу 

<

номер> по иску ФИО4 к ФИО2 в настоящее время приостановлено до разрешения настоящего спора.

Из показаний свидетеля ФИО15 следует, что он встречался с ФИО4 

<

дата> у 

<

адрес> для передачи денег в долг, из какой квартиры вышел ФИО4 свидетель не знает.

Из показаний свидетеля ФИО16 следует, что с 

<

дата> по 

<

дата> с ФИО4 и ФИО17 в квартире ФИО4 по 

<

адрес>, предположительный номер квартиры – 90, они в течение 3-4 дней обсуждали открытие автошколы, в эти дни в квартире были ФИО4, ФИО2 и дети (сын Платон и дочь), иных лиц в этот период в квартире не было. 

Из показаний свидетеля ФИО17 следует, что в конце октября 2020 года они с ФИО4 и ФИО16 в квартире ФИО4 по 

<

адрес> обсуждали открытие автошколы. В квартире в этот период находились ФИО4 и его дети – сын Платон и дочь (как зовут не помнит).

Из показаний свидетеля ФИО18 следует, что 

<

дата> он встречался с ФИО4 у 

<

адрес> или 49 по 

<

адрес> для передачи ФИО4 денежных средств в долг, из какой квартиры вышел ФИО4 свидетель не знает. 

Аудиозаписью разговора ФИО4 с сыном ФИО6 от 

<

дата> подтверждается, что с января 2020 года ФИО4 ушел из семьи, после этого проживает отдельно. При этом суд не находит оснований для признания данной аудиозаписи недопустимым доказательством, так как аудиозапись осуществлялась лицом, которое участвовало в разговоре. В связи с этим запрет пункта 8 статьи 9 Федерального закона от 

<

дата> № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и защите информации» на фиксацию такой информации на указанный случай не распространяется.

Из фотографий, представленных в материалы дела ответчиком ФИО2, следует, что ФИО2 и ФИО5 находились в спорной квартире 

<

дата> в день годовщины смерти отца ФИО2 – ФИО19 На указанных фотографиях в частности изображен холодильник Hayer, приобретенный в 2017 году ФИО5 в городе Казань (адрес первоначальной доставки – 

<

адрес>), что подтверждается фотографиями, квитанцией от 

<

дата>. 

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд приходит к выводу о том, что стороны договора купли-продажи от 

<

дата> ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО2 и ФИО5 исполнили соответствующий договор надлежащим образом.

Исполнение ФИО5 условия договора об оплате приобретенного имущества подтверждается пунктом 2.2 договора, из которого следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

При этом суд критически относится к доводу стороны истца о том, что у ФИО5 не было в момент заключения сделки денежных средств в сумме 2 300 000 руб., так как она является пенсионером.

Материалами дела подтверждается, что в различные периоды времени ФИО5 приобретала и продавала недвижимое имущество, на ее счетах в банках имелись денежные средства, она является получателем страховой пенсии по старости. Само по себе отсутствие доказательств наличия на банковском счете непосредственно перед заключением договора от 

<

дата> денежных средств в размере цены договора не свидетельствует о том, что покупатель не имел соответствующих денежных средств, поскольку ФИО5 имела возможность хранить денежные средства как в банках и иных кредитных учреждениях, так и дома в виде наличных денежных средств. 

Вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ сторона истца не доказала безденежность договора купли-продажи от 

<

дата>.

Суд также признает доказанным факт исполнения обязанности продавца передать покупателю ФИО5 квартиры по адресу: 

<

адрес>

Во-первых, это подтверждается передаточным актом (п. 5.2 договора от 

<

дата>).

Во-вторых, это подтверждается показаниями свидетеля ФИО14, которая является соседкой П-вых и не имеет заинтересованности в исходе спора.

В-третьих, это подтверждается фотографиями ФИО5 и принадлежащего ей движимого имущества (холодильник), сделанными в период после заключения договора от 

<

дата>. 

При этом данные обстоятельства не опровергаются показаниями свидетелей ФИО15, ФИО16 и ФИО17, которые показали суду, что в конце октября 2020 года ФИО4 проживал в спорной квартире, ФИО5 они там не видели. 

Так, из выписного эпикриза ФИО6 от 

<

дата> следует, что в период с 

<

дата> по 

<

дата> ФИО6 находился на стационарном лечении в ГБУ РМЭ «Детская республиканская клиническая больница» (с 

<

дата> – карантин по оспе). 

Соответственно в период, когда свидетели ФИО15, ФИО16 и ФИО17 присутствовали в квартире ФИО4 в конце октября 2020 года и обсуждали открытие автошколы, сын истца ФИО6 не мог присутствовать в данной квартире, так как находился в больнице на стационарном лечении, а с 

<

дата> находился на карантине по оспе, т.е. дома в этот период времени присутствовать не мог.

Поскольку все три свидетеля стороны истца – ФИО15, ФИО16 и ФИО17 показали суду, что видели в квартире ФИО4 в период обсуждения открытия автошколы в конце октября 2020 года сына истца Платона, суд относится к показаниям указанных свидетелей критически, так как они противоречат представленным в материалы дела письменным доказательствам, которые исключают возможность нахождения ФИО6 в спорной квартире в указанный период.

Реальность исполнения договора купли-продажи квартиры от 

<

дата> по передаче квартиры ФИО5 также не опровергается тем, что ФИО4 снялся с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире только в 2022 году, поскольку из материалов дела следует, что с 2020 года в квартире он не проживал. Не имеет юридического значения для подтверждения факта передачи квартиры от продавца к покупателю и тот факт, что ФИО5 в период с 

<

дата> по 

<

дата> не изменила регистрацию по месту жительства, так как факт проживания ФИО5 в спорной квартире в юридически значимый период подтверждается материалами дела.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 

<

дата> между ФИО2 и ФИО5 не является мнимой сделкой, поскольку она заключена с намерением создать соответствующие правовые последствия, исполнение договора сторонами подтверждается материалами дела.

Суд также не находит оснований для квалификации договора от 

<

дата> в качестве притворной сделки, поскольку судом не установлено, что фактически воля сторон была направлена на совершение иной прикрываемой сделки. 

Пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

<

дата> ФИО4 направил в адрес ФИО2 претензию о возврате денежных средств в размере 1 150 000 руб. (1/2 от денежных средств, полученных по договору от 

<

дата>). 

<

дата> ФИО4 обратился в Йошкар-Олинский городской суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 150 000 руб. 

Названные юридически значимые действия ФИО4, совершенные в октябре 2023 года и основанные на доверенности от 

<

дата> и договоре купли-продажи от 

<

дата> свидетельствует о его согласии с действительностью сделки от 

<

дата>, более того, он выдвигает в адрес ФИО2 требование о взыскании неосновательного обогащения и обосновывает это требование именно на том договоре, в отношении которого впоследствии им заявлено требование о его недействительности. 

По смыслу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ суд признает подобное поведение ФИО4 недобросовестным и противоречивым, такое заявление о недействительности сделки не имеет правового значения и не может получить судебную защиту в виде признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки.

Суд также приходит к выводу, что истцом выбран юридически неправильный способ защиты права.

Выдав 

<

дата> ФИО2 доверенность, истец уполномочил ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ФИО4 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, с правом подписать договор купли-продажи, передаточный акт, получить денежные средства. Данная доверенность истцом не отозвана.

Пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Поскольку, заключая от имени ФИО4 договор от 

<

дата>, ФИО2 действовала в пределах полномочий, предусмотренных в доверенности от 

<

дата>, суд приходит к выводу о том, что права и обязанности по указанной сделке возникли непосредственно у ФИО4

Так как спорная квартира приобретена в период брака, т.е. на нее распространялся режим совместно нажитого имущества, то истец ФИО4 не лишен права требовать возврата половины от причитающегося ему имущества в виде денежных средств, вырученных от продажи квартиры. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>, заключенного между ФИО4 в лице ФИО2 по доверенности и ФИО5 как недействительной сделки по статье 170 Гражданского кодекса РФ.

Материалами дела также подтверждается исполнение сторонами договора купли-продажи от 

<

дата> ФИО5 и ФИО2

Исполнение ФИО2 условия договора об оплате приобретенного имущества подтверждается пунктом 2.2 договора, из которого следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Само по себе отличие в ценах договоров от 

<

дата> и от 

<

дата> не свидетельствует о ничтожности как первого договора, так и второго договора, поскольку ФИО5 как собственник имела право снизить стоимость продажи квартиры, отчуждая ее своей дочери. Более того, данное обстоятельство не нарушает права ФИО4

Суд также признает доказанным факт исполнения обязанности продавца ФИО5 передать покупателю ФИО2 квартиры по адресу: 

<

адрес>

Во-первых, это подтверждается передаточным актом (п. 5.2 договора от 

<

дата>).

Во-вторых, это подтверждается показаниями свидетеля ФИО14, которая является соседкой П-вых и не имеет заинтересованности в исходе спора.

В-третьих, это подтверждается представленными ФИО2 квитанциями об оплате коммунальных платежей, договорами и квитанциями о выполнении работ по ремонту квартиры. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>, заключенного между ФИО5 и ФИО2, как недействительной сделки по статье 170 Гражданского кодекса РФ.

Судом также отдельно исследован довод истца о занижении стоимости квартиры при заключении договоров от 

<

дата> и от 

<

дата>. 

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 

<

дата> по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО20.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

- Какова среднерыночная стоимость квартиры общей площадью 79,6 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> кадастровый 

<

номер>, по состоянию на 

<

дата>?

- Какова среднерыночная стоимость квартиры общей площадью 79,6 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>, по состоянию на 

<

дата>?

<

дата> в суд поступило экспертное заключение от 

<

дата>, подписанное экспертами ФИО20 и ФИО21

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 

<

дата> удовлетворено заявления ответчика ФИО2 об отводе эксперта ФИО21

В связи с этим суд признает экспертное заключение от 

<

дата>, подписанное экспертами ФИО20 и ФИО21, недопустимым доказательством, так как оно получено с нарушением требований закона (экспертиза проведена экспертом, который впоследствии отведен судом).

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 

<

дата> по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Главное экспертное бюро» ФИО22.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>, по состоянию на 

<

дата>?

- Какова рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>, по состоянию на 

<

дата>?

Из заключения эксперта ООО «Главное экспертное бюро» ФИО22 

<

номер> от 

<

дата> следует, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>, по состоянию на 

<

дата> составляет 3 425 700 руб., рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> кадастровый 

<

номер>, по состоянию на 

<

дата> составляет 3 425 700 руб.

Суд при разрешении заявленных требований принимает во внимание результаты судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Главное экспертное бюро» ФИО22, которая составлена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, стаж экспертной работы. Заключение эксперта содержит подробную мотивировку сделанных в результате исследования выводов, в ходе экспертизы исследовались все полученные экспертом документы, 

<

дата> осматривалась спорная квартира. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, дал в судебном заседании пояснения по экспертизе, оснований сомневаться в результатах экспертизы не имеется. Методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на его основе выводы, научно обоснованы. Заинтересованности эксперта в исходе данного дела не установлено. 

Оценивая приведенный довод истца о занижении стоимости квартиры при заключении договоров от 

<

дата> и от 

<

дата>, суд считает необходимым отметить, что цена сделки не является квалифицирующим признаком, позволяющим отнести сделку к категории мнимой или притворной по статьей 170 Гражданского кодекса РФ.

В свою очередь существенное занижение цены сделки может иметь значение для квалификации сделки как ничтожной по статье 179 Гражданского кодекса РФ (сделка, совершенная под влиянием обмана или кабальная сделка). Однако такое занижение цены сделки должно быть существенным, чрезмерным и явно невыгодным для одной из сторон сделки. При этом должны быть установлены и иные обстоятельства совершения сделки, такие как обман или стечение тяжелых обстоятельств. Однако доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, стороной истца суду не представлено, более того, о признании сделок недействительными по статье 179 Гражданского кодекса РФ истец также не заявлял.

Суд также считает необходимым отметить, что само по себе заключение сделки на условиях, которые отличаются от рыночных цен, еще не свидетельствует о ничтожности такой сделки. Более того, ФИО4 в доверенности от 

<

дата> уполномочил ФИО2 самостоятельно определить цену продажи квартиры. 

Суд также учитывает представленные ответчиком ФИО2 договоры, акты и кассовые чеки, подтверждающие выполнение работ по ремонту спорной квартиры в 2021 году и в 2023 году (установка оконных конструкций), т.е. после заключения оспариваемых договоров и до проведения экспертного осмотра квартиры, что также могло повлиять на определение цен при заключении оспариваемых сделок и на определение экспертом рыночной цены в момент проведения экспертизы. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что сторона истца не доказала чрезмерное занижение цены договора, которое может в совокупности с иными обстоятельствами служить основанием для признания сделки недействительной по причине обмана или кабальности (пункты 2 и 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ), в связи с чем суд не находит оснований для признания недействительными на основании пунктов 2 и 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ договора купли-продажи от 

<

дата> и договора купли-продажи от 

<

дата>.

Ответчиками заявлено ходатайство о применении к заявленным требованиям срока исковой давности. 

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 205 Гражданского кодекса РФ закреплено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Поскольку ФИО4 является стороной договора купли-продажи от 

<

дата>, то срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной исчисляется с момента начала исполнения такой сделки и не зависит от момента когда истец узнал или должен был узнать о начале ее исполнения. 

Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи исполнен 

<

дата>, трехлетний срок исковой давности начал свое течение с 

<

дата> и истек 

<

дата>. С настоящим иском о признании недействительным договора от 

<

дата> истец обратился в суд только 

<

дата>, т.е. за пределами срока исковой давности. 

В связи с этим, суд приходит к выводу о пропуске срока исковой давности на обращение в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 

<

дата>, заключенного между ФИО4 и ФИО5, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

При этом судом не установлено исключительных оснований уважительности причин пропуска срока исковой давности, предусмотренных статьей 205 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем не находит оснований для восстановления истцу срока исковой давности. 

При разрешении ходатайства о применении срока исковой давности к требованию о признании недействительным договора купли-продажи от 

<

дата>, заключенного между ФИО5 и ФИО2, суд учитывает, что истец ФИО4 не является стороной сделки, соответственно, срок исковой давности начинает течение со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Судом установлено, что истец узнал о заключении и исполнении договора купли-продажи от 

<

дата> в момент ознакомления его представителя с материалами дела, т.е. 

<

дата>, 

<

дата> истцом заявлено соответствующее требование о признании недействительным договора от 

<

дата> и применении последствий недействительности сделки, т.е. срок исковой давности истцом по этому требованию не пропущен.

Таким образом, суд приходит к итоговому выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи от 30 октября 2020 года, заключенного между ФИО4 и ФИО5; признании недействительным договора купли-продажи от 12 декабря 2020 года, заключенного между ФИО5 и ФИО2; прекращении права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> признании права собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО4 (паспорт 

<

номер>) к ФИО2 (паспорт 

<

номер>), ФИО5 (паспорт 

<

номер>) о признании недействительным договора купли-продажи от 

<

дата>, признании недействительным договора купли-продажи от 

<

дата>, применении последствий недействительности сделок в виде прекращении права собственности и признания права собственности отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья Р.В. Горнев

Мотивированное решение составлено 3 апреля 2025 года.