Дело №2-84/2025

УИД 61RS0009-01-2024-002861-21

Решение

Именем Российской Федерации

03 февраля 2025 года

Азовский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Яковлевой В.В.

при секретаре Бабкиной В.А.

с участием: представителя истца ФИО6,

представителя ответчика ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование указав, что в 2021 году в ее семье возникли финансовые трудности, и она обратилась к ФИО2 по вопросу займа денежных средств для помощи своему сыну, на что последняя согласилась. Ответчик передала деньги в размере 2 400 000 рублей, но письменно заключить договор займа отказалась. Через некоторое время ответчик поставила условие переоформить на нее в обеспечение денежного займа, принадлежащие истцу на праве собственности дом и земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи помещения, КН №, количество этажей 2, площадью 43 кв.м. и земельного участка с КН № категория земель: Земли населенных в - индивидуальная и малоэтажная жилая застройка, общей площадью 500 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, р-н Азовский, ДНТ "Ягодка", 

<

адрес>.

Согласно договора стоимость недвижимого имущества стороны оценили в размере 1 200 000 руб., из которых и земельный участок стоимостью 800 000 рублей, дом стоимостью - 400 000 рублей

Переход права собственности на дом и земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. После получения денежного займа, истец ежемесячно их возвращала, о чем имеется часть сохранившихся записей с датами передачи долга ответчику.

Истец указывает, что 16.12.2021 стороны фактически заключили договор займа на суммы займа в размере 1 200 000 руб., а спорный дом с земельным участком обеспечением этого займа. Стороны не намеревались создать соответствующие правовые последствия договора купли-продажи, о чем свидетельствует и то, что в домовладении по настоящее время проживают также члены семьи истца, в доме сделан капитальный ремонт, в связи с чем его площадь значительно увеличилась (с общей площади 43 кв.м. до 88,3 кв.м.); договора с ресурсоснабжающими организациями заключены от имени истца, последней регулярно оплачиваются коммунальные платежи, членские и целевые взносы в СНТ СН «Ягодка». 

Истец, ссылаясь на п. 2 ст. 170 ГК РФ просила суд:

- Признать договор купли-продажи помещения - здание (дом), КН № и земельного участка с КН № адресу: 

<

адрес>, р-н Азовский, ДНТ "Ягодка", 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, и ФИО2 недействительным;

- Применить последствия недействительности сделки договора купли-продажи помещения - здание (дом), КН № и земельного участка с КН №, путем возврата в начальное положение.

Истец и ответчик в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся сторон.

Представитель истца, действующая на основании доверенности и ордера ФИО6 в судебное заседание явилась, поддержала заявленные исковые требования и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности и ордера ФИО5 в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Выслушав представителей, допросив свидетелей: ФИО13, ФИО14, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО15,ФИО11, ФИО16, ФИО12, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 223 ГК РФ). 

Из материалов дела следует, чтоДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи здания с кадастровым номером №, количество этажей 2, площадью 43 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 500 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, р-н Азовский, ДНТ "Ягодка", 

<

адрес>.

Согласно п. 2 договора, указанное недвижимое имущество по соглашению сторон оценено в 1 200 000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. 

Согласно п. 4 договора, передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора.

Договор подписан сторонами, произведена его государственная регистрация. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № на основании указанного выше договора от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано за ФИО2 - ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 в обоснование исковых требований о признании оспариваемой ею сделки - договора купли-продажи недействительным по основаниям притворности, сослалась на то, что до настоящего времени семья истца продолжает проживать в спорном жилом доме; несет бремя оплаты коммунальных платежей, членских и целевых взносов в СНТ СН «Ягодка»; в доме сделан капитальный ремонт; цена, за которую продано спорное недвижимое имущество, не соответствует рыночной; акт приема-передачи спорного недвижимого имущества сторонами договора не подписывался, недвижимое имущество не передавалось; во исполнение заемных обязательств ответчику передавались денежные средства.

В подтверждение того, что семья истца проживает в спорном недвижимом имуществе и производит капитальный ремонт истцом представлены товарные чеки от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, кассовые чеки от ДД.ММ.ГГГГ, фотографические изображения дома.

Истец указывала на то, что оспариваемый ею договор купли-продажи прикрывает другую сделку - договор займа, заключенный под залог здания и земельного участка.

В ходе судебного заседания представитель истца пояснила, что ФИО1 заключила со ФИО2 договор займа, но поскольку последняя не хотела давать расписки о получении от истца денежных средств в счет погашения займа и заключать в письменной форме договор займа, истцом было предложено ответчику заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, что и было в последствии сделано сторонами.

В ходе судебного заседания допрошены свидетели со стороны истца:

Свидетель ФИО13 являющийся председателем СНТ «Ягодка» пояснил, что в спорном доме проживает ФИО17 Сергей, который уплачивает целевые и членские взносы регулярно. Указал, что истца и ответчика никогда не видел.

Свидетель ФИО14, который приходится знакомым истца, пояснил, что истца знает с 2019 года, ответчика видел один раз. В августе 2023 года истец попросила его сопроводить на встречу с ответчиком, для того чтобы отдать ФИО2 денежные средства в размере 50 000 руб. Когда состоялась встреча, ответчик отказалась расписываться за полученые от истца денежные средства, в связи, с чем произошел скандал, и он с истцом уехали. ФИО1 ему говорила, что заложила ответчику дом и земельный участок под займ. Кроме того пояснил, что приезжал в спорный дом в 2023 и 2024 году, видел, что ФИО10 делает ремонт.

Свидетель ФИО7, которая приходится подругой истца, пояснила, что истец должна ответчику более 2 000 000 руб., в связи с чем истец отдавала ответчику каждый месяц по 30 000 – 40 000 руб. Как поясняла ФИО1, что расписок у нее от ответчика нет, поскольку она ей доверяет. Кроме того пояснила, что истец из-за того, что ответчик отказывалась оформлять договор заем, заключила договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Свидетель ФИО8 являющаяся риэлтором ООО «Южное агентство недвижимости», пояснила, что к ней обратилась истец, которая сообщила, что заняла денежные средства и теперь ее заемщик настаивает на переоформлении недвижимого имущества. В связи с чем ФИО8 был подготовлен договор купли-продажи, при этом она сообщила истцу, что нет необходимости заключать такой договор. Ответчик при подписании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сообщила, что сделка фиктивная и ей недвижимость спорная не нужна. Спорное недвижимое имущество не выставлялось на продажу, сделка была формальной.

Свидетель ФИО9, которая является соседкой истца, пояснила, что в спорном доме проживает сын истца ФИО10, который постоянно облагораживает дом.

Свидетель ФИО10, который является сыном истца, пояснил, что со слов истца знает, что ФИО1 от ФИО2 получила денежные средства в размере 2 400 000 руб., после чего каждый месяц начали отдавать ответчику долг. Пояснил, что в спорном доме проживает постоянно, ведет ремонт дома. При заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не участвовал.

Опровергая доводы истца, ответчик ссылалась на то, что договор заключен сторонами в установленной форме, полагала, что истцом не представлено никаких доказательств доводов ее иска о том, что фактически сторонами был заключен договор займа под залог спорного недвижимого имущества. 

Так же ответчик полагала, что цена, за которую истцом ей продано здание и земельный участок, соответствует рыночной стоимости конкретно проданного недвижимого имущества. 

Представитель ответчика в ходе судебного заседания пояснила, что денежные средства по договору покупателем ФИО2 переданы продавцу ФИО10, о чем прямо указано в п. 2 договора (расчет между сторонами произведен до подписания договора). Регистрация и переход права собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № от продавца к покупателю осуществлен на основании оспариваемого договора, для чего ФИО10 лично подала заявление в орган регистрации прав. Изложенное подтверждено выпиской из ЕГРН. Кроме того в прениях представитель пояснила, что ответчик оплачивает налоги за спорное недвижимое имущество, а за использование ресурсов она не обязана платить, поскольку по настоящее время ФИО10 отказывается выехать из спорного недвижимого имущества.

В ходе судебного заседания допрошены свидетели со стороны ответчик:

Свидетель ФИО15, который работает с ответчиком с 2008 года, пояснил, что в конце 2021 года ФИО1 предлагала всем купить у нее недвижимое имущество, на что ФИО2 согласилась. При нем истцом и ответчиком были пересчитаны денежные средства, после чего истец и ответчик пошли к риэлтору. Кроме того пояснил, что в 2024 году к ответчику приходила истец с мужчиной, которая предлагала что-то заключить. О том, что ответчик заняла денежные средства истцу ему ничего не известно.

Свидетель ФИО11, которая работает с ответчиком, пояснила, что ФИО1 предлагала всем купить у нее дачу, на что ответчик согласилась. В павильоне ФИО2 отдала деньги ФИО1 в размере 1 200 000 руб. и в этот же день они пошли к риэлтору оформить сделку – договор купли-продажи. Пояснила, что не видела, как истец передавала ответчику какие-либо денежные средства. Ответчик пыталась выселить сына истца, но он отказался.

Свидетель ФИО16, который приходится знакомым ответчика, пояснил, что два года назад поехал с сыном ответчика в адрес спорного имущества СНТ «Ягодка», однако в адресе никого не было. В 2024 году весной опять ездили в адрес спорного имущества, стучали в двери, однако никто не вышел. 

Свидетель ФИО12, который приходится сыном ответчика, пояснил, что ФИО1 предложила ФИО2 купить спорное недвижимое имущество, на что, последняя согласилась. ФИО1 пришла в павильон при ней были пересчитаны денежные средства и переданы ей, после чего он проводил истца и ответчика до риэлтора. При этом отметил, что риэлтора истец выбрала сама. Кроме того сообщил, что он два раза приезжал в адрес спорного недвижимого имущества, однако двери никто не открыл. Также ФИО2 просила сына истца выселиться, на что последний отказался. 

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Из п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. 

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. 

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). 

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки. 

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

При таких обстоятельствах, на истце, с учетом доводов ее иска, лежало бремя доказывания того, что заключенная сделка, которую она оспаривает - сделка купли-продажи недвижимости, является притворной, поскольку воля всех сторон сделки в действительности была направлена на заключение договора займа с залогом спорного здания и земельного участка. 

Так спорный

договор купли-продажи сторонами подписан, его условия, приведенные выше, с которыми стороны при подписании договора согласились, соответственно подтвердили соответствие данных условий договора фактическим намерениям сторон (наличие в сторон воли на заключение договора купли-продажи), сторонами приняты. 

Правовые последствия сделки купли-продажи наступили, а именно правовой результат сделки - регистрация по заявлению ФИО1 (продавца) перехода права собственности на спорное недвижимое имущество от продавца к ФИО2 (покупателю) соответствует воле сторон.

Кроме того о действительности заключенного договора свидетельствует и то, что продавец ФИО1 сама инициировала заключение сделки – договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, лично подала заявление о регистрации сделки, до момента ее регистрации данное заявление не отозвала, чем так же подтвердила заключение сторонами именно договора купли-продажи, в силу которого право собственности от продавца переходит к покупателю. 

Более того, в договоре прямо указано и в суде представитель истца не опровергла того, что здание и земельный участок передавалась от продавца к покупателю свободной от прав иных лиц на пользование ими, то есть зарегистрированных в данном помещении лиц на момент продажи не имелось, что так же подтверждает намерение продавца именно распорядиться своей собственностью. 

Кроме того судом обращено внимание на то, что в течение двух с половиной лет ФИО1 названную сделку не оспаривала, о ее расторжении не просила, в то же время, как это видно из всех приведенных выше обстоятельств и доказательств, истец безусловно знала о характере сделки и переходе в силу данной сделки права собственности на здание и земельный участок от ФИО1 к ФИО2

Из показаний свидетелей данных со стороны истца достоверно сделать вывод о том, что между ФИО1 и ФИО2 возникли отношения на основании договора займа с залогом, не представляется возможным, поскольку ни один из свидетелей не присутствовал в момент заключения сделки.

Между тем свидетели со стороны ответчика ФИО15 и ФИО11 показали, что присутствовали в момент передачи ФИО2 денежных средств ФИО1 в счет заключения договора купли-продажи, после чего стороны обратились к риэлтору и заключили спорный договор.

Таким образом, оспариваемый истцом договор не только был заключен, но и по воле ФИО1 исполнен сторонами, продавцом деньги получены, право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспаривался на протяжении двух с половиной лет.

Доказательств того, что ФИО1 ежемесячно передавала ФИО2 денежные средства в счет погашения займа, в деле не имеется. 

Истцом не приведено ни одного основания, которое бы не позволило ей заключить с ответчиком ту сделку, которую она, по ее же утверждению, намеревалась заключить, а именно договор займа с залогом. 

Более того, как видно из материалов дела представитель истца четко пояснила, что ФИО1 не оспаривает того, что деньги от ФИО2 она по сделке получила. 

Кроме того истцом не даны никакие пояснения по вопросу о том, с какой же целью она заключала с ответчиком договор купли-продажи, если истец имела намерение заключить договор займа с залогом, почему истец была лишена возможности заключить именно тот договор какой она, по ее утверждениям, имела ввиду. 

Таким образом, из условий договора и отсутствия пояснений истца в суде четко следует, что на момент заключения оспариваемой ФИО1 сделки она не была вынуждена ее совершать в силу каких-либо обстоятельств, имела возможность заключить любой договор, в зависимости от того, какого правового результата она желала достичь. 

Не дала истец пояснений и тому, с какой целью ей необходимо было прикрывать иную волю участников сделки, как и не доказала, что сделка фактически ею была совершена иная и на иных условиях. 

Обращает на себя внимание и то, что договор займа имеет совершенно иную правовую природу, чем договор купли-продажи, иные правовые последствия (именно заемщиком у займодавца приобретается имущество - денежные средства на условиях их возвратности, а не наоборот, как по договору купли-продажи). Эти обстоятельства безусловно были очевидны и для истца ФИО1 при заключении сделки, она этого не оспаривала, более того, она намеренно совершила действия по переходу к ФИО2 права собственности на спорное здание и земельный участок, что никак не является предметом договора займа. 

Таким образом, обстоятельства, с которыми закон и разъяснения законодателя о применении данного закона, содержащиеся в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами РФ некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса РФ" связывают возможность признания сделки притворной, истцом не доказаны. 

Позиция ответчика в данном случае ясна. Ответчик пояснила, что имела намерение заключить договор купли-продажи, и именно такой договор и был заключен сторонами, в форме, предусмотренной законом, на условиях, не противоречащих ему, в соответствии с нормами ГК РФ. Право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, на основании оспариваемой сделки, при этом истцом ФИО1 были выполнены все необходимые действия для регистрации договора. Сделка ФИО1 не оспаривалась длительное время, о расторжении договора истец не просила ответчика. 

Согласно с закрепленными в ст. ст. 6 и 13 Конвенции о защите прав человека и основных свобод праве каждого на справедливое судебное разбирательство и праве на эффективное средство правовой защиты, предусмотренном в п. 1 ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, ч. 1 ст. 19, ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации принципе состязательности и равноправия сторон, установленном в ст. 9 ГПК Российской Федерации принципе диспозитивности, приведенные выше положения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предполагают, что свобода определения объема своих прав и обязанностей в гражданском процессе и распоряжения процессуальными средствами защиты предусматривает усмотрение сторон в определении объема предоставляемых ими доказательств в подтверждение своих требований и возражений. 

При этом стороны сами должны нести ответственность за невыполнение обязанности по доказыванию, которая может выражаться в неблагоприятном для них результате разрешения дела, поскольку эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Суд, содействуя сторонам в реализации этих прав, осуществляет в свою очередь лишь контроль за законностью совершаемых ими распорядительных действий, основывая решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из них в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности (ч. 2 ст. 57, ст. ст. 62, 64, ч. 2 ст. 68, ч. 3 ст. 79, ч. 2 ст. 195, ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

Так как достаточных доказательств притворности оспариваемой сделки истец не представила, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 14.02.2025 года.