Дело № 2-4274/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

[ 00.00.0000 ] Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Ермаковой О.А., при секретаре Проторской С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, указав, что в [ 00.00.0000 ] году состоялась приватизация жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: [ адрес ], где истец была зарегистрирована и проживала по договору социального найма.

[ 00.00.0000 ] истец написала заявление в Нижегородское жилищное агентство о согласии на приватизацию квартиры в собственность матери ФИО3 и отказ от приватизации квартиры на себя.

[ 00.00.0000 ] администрация г.Нижнего Новгорода заключила с матерью истца, ФИО3, договор о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность, согласно которому администрация г. Нижнего Новгорода передает, а гр. ФИО3 получает безвозмездно в собственность занимаемую ею и членами её семьи, давшими на это согласие, квартиру и долю в праве собственности на общее имущество дома, находящуюся по адресу: [ адрес ].

Истец не участвовала в приватизации, поскольку была уверена в том, что будет иметь пожизненное право проживания в квартире.

В данной квартире истец проживает по настоящее время, с регистрационного учета не снималась.

[ 00.00.0000 ] мать истца, ФИО3 заключила с ФИО2 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [ адрес ], не уведомив истца об этом.

О том, что квартира, в которой истец проживает, продана другим лицам ФИО1 узнала в [ 00.00.0000 ] году, после того, как новая хозяйка квартиры ФИО2 подала в Нижегородский районный суд Г.Н.Новгорода иск к истцу и ее матери ФИО3 о признании утратившим право пользования жилым помещением снятии с регистрационного учета, выселении.

Апелляционным определением Нижегородского областного суда от [ 00.00.0000 ] [ № ] отменено решение Нижегородского районного суда Г.Н.Новгорода от [ 00.00.0000 ] в части удовлетворения требований ФИО2 к ФИО4, о признании утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: [ адрес ], выселении и снятии с регистрационного учета по адресу: [ адрес ].

Таким образом, суд подтвердил право истца на бессрочное пользование жилым помещением по адресу: [ адрес ].

При заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [ адрес ] от [ 00.00.0000 ] мать истца, ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) не согласовали существенные условия договора продажи недвижимого имущества, предусмотренные ст.558 ГК РФ.

В тексте договора купли-продажи квартиры не содержится сведений о правах истца на бессрочное пользование жилым помещением, таким образом сделкой по продаже квартиры были нарушены права истца.

Поскольку договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [ адрес ] от [ 00.00.0000 ] составлен с нарушениями, сделка является ничтожной.

На основании изложенного, истец просит суд признать договор купли-продажи квартиры от [ 00.00.0000 ] , расположенной по адресу: [ адрес ] не заключенным; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: [ адрес ]; признать право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: [ адрес ]; аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество от [ 00.00.0000 ] [ № ] на имя ФИО2. 

Впоследствии истец изменила свои исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать договор купли-продажи квартиры от [ 00.00.0000 ] , расположенной по адресу: [ адрес ] не заключенным, прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: [ адрес ]; признать право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: [ адрес ].

Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен ОАО «Гранд Инвест Банк». 

Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода к участию в деле в качестве соответчика были привлечены ФИО3, Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. 

Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода производство по настоящему делу в части исковых требований, предъявленных к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области прекращено.

Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода прекращено производство по настоящему делу в части исковых требований о прекращении права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: [ адрес ], признании права собственности ФИО3 на квартиру по адресу: [ адрес ].

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО5, действующая на основании ордера и доверенности, поддержала исковые требования, дала пояснении по существу иска. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объеме по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, приобщенных к материалам дела. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования признала, просила их удовлетворить, пояснила, что она не желала заключать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [ адрес ]. 

В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2, представители третьих лиц, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явились. 

Согласно ст. 167 ГПК РФ: «Лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

В соответствии со ст.45 Конституции РФ «1. Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

2. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом»

Согласно ст.46 Конституции РФ «1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод». 

Согласно ст.35 Конституции РФ «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

Как указано в ст.8 ГК РФ «1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему…». 

Согласно ст. 12 ГК РФ «Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом».

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу указанной нормы право предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. Бремя доказывания нарушения прав и охраняемых законом интересов возложено на истца.

В соответствии с ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса РФ, защита жилищных прав осуществляется в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения жилищного правоотношения, а также иными способами, предусмотренными данным кодексом, иными федеральными законами.

В силу положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей. 

Согласно ст. 17 и ст. 40 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Указанные права также регламентированы Жилищным кодексом РФ (ст.ст. 2,3 и 11), устанавливающим запрет на произвольное ограничение жилищных прав граждан и в качестве одного из способов защиты жилищных прав предусматривающим признание жилищного права, не исключая судебный порядок такого признания. При этом полномочия по обеспечению реализации гражданами жилищных прав возложены на органы государственной власти и органы местного самоуправления.

В соответствии со ст.25 Всеобщей Декларации прав человека каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая жилище, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи.

Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ: « Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Кодекса).В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что [ 00.00.0000 ] между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, влекущий возникновение ипотеки в силу закона. В соответствии с п.1.1 договора, покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру, находящуюся по адресу: [ адрес ] [ адрес ]. Согласно п.2.1 договора, продавец квартиры проинформирован покупателем, что квартира, указанная в п.п.1.1 и 1.2 настоящего договора, приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых АКБ «БТА-Казань», именуемый в дальнейшем кредитор, согласно кредитному договору [ № ] от [ 00.00.0000 ] , заключенному между покупателем и кредитором. Согласно кредитному договору, кредит предоставляется ФИО2 в размере 3 300 000 руб. для целей приобретения в собственность покупателя квартиры, указанной в п.1.1 договора, со сроком возврата кредита-302 месяца. За пользование кредитом покупатель уплачивает проценты из расчета процентной ставки 14,25% годовых. В соответствии с п.2.4 договора, на основании сь. 77 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» от 16.07.1988 года № 102-ФЗ, квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 3.1.3 договора, окончательный расчет производится следующим образом: денежные средства в сумме 3300000 руб. по распоряжению покупателя со счета [ № ] перечисляются на счет продавца [ № ], открытый в банке АКБ «БТА-Казань» (ОАО) в течение 2х рабочих дней с даты предоставления подлинников документов кредитору, подтверждающих государственную регистрацию права собственности покупателя на квартиру и ипотеки в силу закона в пользу кредитора, уплата денежной суммы в размере 2200000 руб. производится не позднее [ 00.00.0000 ] .

Ранее указанная квартира на праве собственности принадлежала ФИО3, однако указанное право, равно, как и право пользования, прекратились в [ 00.00.0000 ] в связи с приобретением квартиры ФИО2

Судом установлено, что в данной квартире зарегистрированы ФИО3, ее дочь ФИО7, а также ФИО8, что подтверждается справкой [ № ]. 

Судом установлено, что [ 00.00.0000 ] было зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорную квартиру в установленном законом порядке, также зарегистрированы ограничения-ипотека. Данная квартира была передана ответчику ФИО2 по акту приема-передачи. Согласно акту, квартира находится в исправном техническом состоянии, имеет надлежащее качество и пригодна для проживания, со стороны покупателя претензий по качеству квартиры не имеется. 

Как следует из существа правоотношений, складывающихся по поводу купли-продажи недвижимости, правовой целью вступления покупателя в правоотношения по купле-продаже является приобретение права собственности на недвижимость с оформлением титульного владения, поскольку наступающий вследствие исполнения такой сделки правовой результат (возникновение титульного владения) влечет для покупателя возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь продавец недвижимости, заинтересован как в продаже недвижимого имущества, так и в получении денежных средств от продажи недвижимого имущества (правовая цель).

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договоры являются двух- или многосторонними сделками (ч. 1 ст. 154 ГК РФ), для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно приведенным выше нормам материального и процессуального права, сделка по распоряжению принадлежащим собственнику имуществом, совершенная собственником в форме и в порядке, установленными законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.

В соответствии со статьей 292 ГК РФ, предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (часть 1).

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (часть 2).

В статье 2 Закона Российской Федерации N 1541-1 от 04 сентября 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", закреплено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Из смысла указанной статьи следует, что право пользования спорным жилым помещением для граждан, отказавшихся от приватизации, носит бессрочный характер и, следовательно, данное право должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2014 года N 1656-О, следует, что пункт 1 статьи 558 ГК Российской Федерации, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением. 

По общему правилу, несоответствие сделки требованиям закона влечет за собой ничтожность сделки (статья 168 ГК Российской Федерации).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что Нижегородским районным судом г. Н.Новгорода рассматривались исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании утратившим права пользования, снятии с регистрационного учета, выселении, а также встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании недействительным зарегистрированного права.

Решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 29.09.2015г. установлено, что при заключении договора купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО2 достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от [ 00.00.0000 ] , решение суда первой инстанции в данной части оставлено без изменения.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета - отказано. 

Как было установлено в судебном заседании Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от [ 00.00.0000 ] и Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от [ 00.00.0000 ] подтверждено право ФИО7 на право бессрочного пользования спорным жилым помещением. Из выводов суда следует, что не указание в договоре купли продажи квартиры лиц, сохраняющих право пользования спорной квартирой, не влечет для данных лиц никаких правовых последствий, поскольку они имеют право бессрочного пользования недвижимым имуществом.

Таким образом, решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от [ 00.00.0000 ] имеет в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела. 

Суд исходит из того, что норма ст. 558 ГК РФ, на которую ссылается истец, призвана обеспечить, прежде всего интересы сторон, в частности, интересы покупателя ФИО2, которая должна была быть поставлена в известность о наличии проживающих в доме лиц и об их жилищных правах, и именно она могла ставить вопрос признании договора не заключенным по мотивам отсутствия соответствующего условия договора. 

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель ФИО2, ответчик ФИО2 не имеет никаких претензий относительно невключения в договор купли-продажи сведений о правах истца на бессрочное пользование жилым помещением. 

Кроме того, ответчик ФИО3 пояснила, что в настоящее время истец ФИО1 проживает в спорной квартире и пользуется данным жилым помещением без каких-либо препятствий. 

Также судом установлено, что законность оспариваемой сделки уже являлась предметом оценки суда. 

Решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от [ 00.00.0000 ] , вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным – отказано. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что права истца ФИО1, отсутствием в спорном договоре купли-продажи квартиры перечня лиц сохраняющих за собой право пользования продаваемым жилым помещением не нарушаются и в судебной защите не нуждаются. В связи с чем, у истца отсутствуют основания для обращения в суд за защитой нарушенного права. Поэтому в удовлетворении заявленных требований истца следует отказать. 

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Нижегородский областной суд через Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья О.А. Ермакова