2-1204/2024

26RS0017-01-2024-001219-63

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 декабря 2024 года город-курорт Кисловодск

Кисловодский городской суд 

<

адрес>

в составе:

председательствующего судьи Стойлова С.П.

при секретаре судебного заседания Суторминой И.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кисловодского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором указала, что стала жертвой мошеннических действий группы лиц, в результате которых ДД.ММ.ГГГГ подписала предварительный договор купли-продажи и ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, с использованием средств ипотечного кредита, принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. В отношении истца неизвестными лицами было совершено преступление, о чем свидетельствует постановление о возбуждении уголовного дела № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 была признана потерпевшей. Неизвестные лицо путем введения ее в заблуждение, используя надуманный предлог изобличения преступников, занимающихся легализацией денежных средств, добытых преступным путем, заставило подписать вышеуказанный договор купли-продажи недвижимости и перевести полученные денежные средства злоумышленникам, при этом истец не планировала продавать свою квартиру. На основании изложенного, просит суд признать договор купли-продажи квартиры с использованием средств ипотечного кредита, расположенной по адресу: г. 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 45,7 кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 недействительным; применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности ФИО2 на 

<

адрес>, общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый № расположенную по адресу: 

<

адрес> края, 

<

адрес>, исключить из ЕГРН записи о регистрации права собственности на 

<

адрес> за ФИО2; восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, общей площадью 52.7 кв.м., кадастровый № расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, дополнительно пояснила, что истец договор купли-продажи квартиры не подписывала, он недействительный. Предмет договора не указан, более того, спорная квартира переоборудована. В настоящее время возбуждено уголовное дело, постановлением следователя истец признана потерпевший. Спорная квартира никогда не выставлялась на продажу, истец об этом никогда и нигде не говорила. Договор купли-продажи имеет существенные погрешности. Спорная квартира не стоит 4,6 млн. руб., а гораздо дороже.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержала доводы, приведенные в письменных возражениях, дополнительно указал, что ответчик не была поставлена в известность ни о каких расчетах истца с посторонним лицом. В заключении эксперта указано, что истец действовал в своем уме и могла руководить своими действиями, в заблуждение она была введена не моим доверителем, а иным третьим лицом. Квартиру она собиралась продавать и продала по рыночной стоимости.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Как следует из ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 55, 56 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу нормы ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Существенными условиями договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры являются: данные, позволяющие идентифицировать продаваемый жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры: кадастровый номер, точный адрес, площадь, в том числе данные о расположении жилого дома, части жилого дома на соответствующем земельном участке, а также основания приобретения права собственности продавцом; цена, порядок расчетов и сроки ее уплаты, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда); сведения о лицах, проживающих в жилом доме, квартире, части дома или квартиры на момент продажи и сохраняющих право пользования этим помещением после его передачи покупателю.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения

В соответствии с абз. 3 п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

В силу п. п. 1 - 3 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1)сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

По смыслу приведенных положений ст. 178 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

Согласно п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения исковых требований по указанным выше основаниям, юридически значимым является доказанность отсутствия воли истца на отчуждение спорного имущества, а также доказанность обмана в отношении последней.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, стоимость которой была определена в 4,6 млн. руб. Из предварительного договора следует, что основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в качестве исполнения обязательства покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 50 тыс. руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи квартиры с использование средств ипотечного кредита, согласно которому продавец обязалась передать в собственность ответчику спорную квартиру, а ответчик принять и оплатить данный объект недвижимости в соответствии с условиями договора (п. 1.1).

Стороны оценили указанную квартиру в 4,6 млн. руб. (п. 1.3).

Согласно п.2.1 Договора оплата имущества в размере 4,6 млн. руб. производится покупателем за счет собственных средств в размере 1 млн. руб. и за счет кредитных средств в размере 3,6 млн. руб.

Из п. 3.1. следует, что денежные средства в размере 50 тыс. руб., за счет собственных средств Покупателя были выплачены Покупателем Продавцу наличными до подписания настоящего Договора. Денежные средства в размере 950 тыс. руб. будут выплачены Покупателем за счет собственных средств в день подписания Договора и кредитных средств в размере 3,6 млн. руб., предоставленных на приобретение имущества банком ПАО Сбербанк, в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного договора купли-продажи спорной квартиры в установленном порядке зарегистрирован переход права собственности к ФИО2 на спорную квартиру.

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства за квартиру, определенные в договоре были полностью получены ФИО1

Согласно постановлению о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте в ходе телефонного разговора убедило ФИО1 под предлогом изобличения преступников, занимающихся легализацией денежных средств, добытых преступным путем, осуществить зачисление принадлежащих ей денежных средств через терминалы банкоматов «Альфа-банк», расположенных на территории 

<

адрес> и 

<

адрес>, на расчетные счета указанные неустановленным лицом на общую сумму 8035400 руб.

В целях проверки доводов представителя истца о невозможности ФИО1 в спорный период свободно и осознано формировать и выражать свою волю, а также понимать значение своих действий, судом назначена амбулаторная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУЗ СК «

<

адрес>вая клиническая специализированная психиатрическая больница №.

Согласно заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 в период подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ каким- либо психическим расстройством не страдала, могла понимать значение своих действий и руководить ими. Вопрос о возможности «понимать характер и значение совершаемых в отношении неё действий» рассматривается в отношении потерпевших по уголовному делу по ст. 159 УК РФ. В данном случае, в основе поведения ФИО1 было ошибочное смысловое восприятие и оценка всей ситуации в целом под влиянием психологического воздействия со стороны мошенников, а не ответчика, что повлияло на мотивы заключения сделки. Психологическое исследование выявило нахождение ФИО1 в юридически значимый период (а именно в период оформления и подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ) в состоянии эмоционального напряжения, оказавшем существенное влияние на её способность свободно и осознанно формировать и выражать свою волю. Поведение обуславливалось не соответствующими действительности побудительными причинами, а не желанием продать квартиру. Способность свободно изъявлять свои подлинные желания и намерения не была нарушена. Выбор не сообщать покупателю об обстоятельствах предшествующих сделке был задан извне и сознательно актуализирован подэксперной, она делегировала ответственность за это на третьих лиц, под влиянием которых находилась в этот временной период. Нахождение в момент совершения сделки в состоянии эмоционального напряжения, нашедшего отражение в её поведении, не оказало существенного влияния на понимание содержательной стороны заключенного договора, она понимала финансовый характер совершаемых ею действий, однако приписываемое этим действиям значение трактовалось в контексте ошибочной, заданной извне реальности. Преследуя цель избежать ущерба она выполняла задаваемые извне указания третьих лиц. В данном случае звено борьбы мотивов при принятии решения отсутствовало, так как предложенные ей средства достижения цели воспринимались как правильные и безальтернативные. Индивидуально-психологические (в том числе и познавательные) особенности не были сами по себе нарушены, однако осмысление событий происходило в системе неверных (ошибочных, иллюзорных) реалий. Критические и прогностические функции не были редуцированы, её действия были направлены на проявление активности для избежание ущерба и сопричастности в поимке преступников мнимым сотрудникам правоохранительных органов. Ошибочное восприятие и ошибочная оценка ситуации касалась третьих лиц. Юридическая категория «заблуждение» в психологии укладывается в понятие способность понимать существо сделки вследствие ошибочного восприятия и оценки ситуации. ФИО1 при заключении договора купли-продажи (а именно в период оформления и подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ) приняла решение не ставить ответчика в известность об обстоятельствах, предшествующих сделке, действовала в соответствии с навязанным ей алгоритмом действий иных лиц.

Оценив указанное заключение, которое в соответствии со ст. 79 ГПК РФ дано в письменной форме предупрежденными об уголовной ответственности экспертами; экспертиза проведена комиссией экспертов, обладающих специальными познаниями и имеющими длительный стаж экспертной работы, а само заключение составлено на основании анализа материалов дела и имеющихся медицинских документов, представленных в распоряжение экспертов, суд принимает указанное заключение в качестве доказательства по данному делу.

Установив изложенное, оценив позиции сторон, документальные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отсутствии по делу допустимых и убедительных доказательств совершения ФИО1 сделки, под влиянием обмана со стороны ФИО2, поскольку продажа квартиры не была обусловлена наличием недостоверной информации об обстоятельствах, которые могли бы повлечь отказ от совершения оспариваемой сделки.

Суд также учитывает, что в данном случае не имеется оснований для применения к правоотношениям между ФИО1 и ФИО2 положений п. 2 ст. 179 ГК РФ и квалификации данного договора как сделки, совершенной под влиянием обмана, так как истцом не было указано, в чем заключалось заблуждение относительно последствий совершаемого ею договора купли-продажи, а равно в чем заключался обман со стороны покупателя. 

Каких-либо допустимых доказательств заблуждения ФИО1 при заключении спорного договора купли-продажи материалы дела не содержат, напротив, суд находит установленным, что воля истца на заключение договора купли-продажи квартиры была сформирована, поскольку в нем перечислены все существенные условия сделки, каких-либо неясностей договор не содержит, в связи с чем, не имело место заблуждение ФИО1 относительно природы сделки, имеющее для нее существенное значение, а также обмана со стороны ФИО2

В обоснование исковых требований истец указывает, что действовала в целях сохранения своего имущества от посягательства мошенников и никогда не имела намерения продавать квартиру, а также, что цена сделки занижена и не соответствует реальной стоимости квартиры.

Из представленных в материалы дела представителем истца заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ и представителем ответчика отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что специалистами установлена средняя рыночная стоимость 1 кв.м. в 

<

адрес> 99946,27 руб.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что стоимость квартиры определена в пределах рынка, является справедливой, тем самым наличие корыстного умысла ФИО2 исключается.

Вопреки позиции истца, из договора оказания услуг по продаже или обмену объекта недвижимости № усматривается, что еще ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Агентство недвижимости «Альтернатива», с целью оказания ей услуг, связанных с подбором покупателей для продажи или обмена объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> по цене 2,6 млн. руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 повторно заключила эксклюзивный договор оказания услуг по продаже или обмену объекта недвижимости № с Агентством недвижимости «Альтернатива», с целью оказания ей услуг, связанных с подбором покупателей для продажи или обмена объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес> по цене 4,6 млн. руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подписан акт выполненных работ (услуг), из которого следует, что Агентство недвижимости «Альтернатива» в полном объеме оказало ей услуги по Договору, претензий имущественного и неимущественного характера стороны друг к другу не имеют, заказчик выплатил исполнителю причитающее ему вознаграждение по Договору в день подписания данного Акта в полном объеме.

В ходе разрешения спора судом установлена последовательность действий ФИО1, которые в совокупности давали основания для второй стороны сделки полагать о наличии воли истца на совершение спорного договора.

Возбуждение уголовного дела не свидетельствует о незаконности действий ответчика при заключении спорного договора или ее осведомленности о заключении истцом договора под влиянием обмана третьих лиц.

Признание истца потерпевшим по уголовному делу само по себе не является основанием для признания вышеуказанного договора недействительным.

Проанализировав в совокупности представленные доказательства, вышеприведенные нормы права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной и применении последствия ее недействительности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры с использованием средств ипотечного кредита, расположенной по адресу: г. 

<

адрес> Цандера, 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 45,7 кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 недействительным, применении последствия недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО2 на 

<

адрес>, общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый № расположенную по адресу: 

<

адрес> края, 

<

адрес>, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на 

<

адрес> за ФИО2, восстановлении в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, общей площадью 52.7 кв.м., кадастровый № расположенную по адресу: 

<

адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес>вого суда путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд. 

Судья С.П. Стойлов