УИД77RS0016-02-2024-012573-37

Гр.дело №2-1366/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июня 2025г. г.Москва

Мещанский районный суд г.Москвы 

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д., 

при секретаре Куликовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1366/2025 

по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «Еврофармакол» об обязании передать имущество по акту приема-передачи, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, в котором просят обязать ООО «Еврофармакол» в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи 

- ФИО1 машино-место №417, общей площадью 15,2 кв.м., машино-место №418, общей площадью 16,1 кв.м., находящиеся на -4 этаже здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: 

<

...>;

- ФИО2 машино-место №314, общей площадью 14,7 кв.м., находящееся на -3 этаже здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: 

<

...>;

- ФИО4 машино-место №104, общей площадью 16,7 кв.м., машино-место №105, общей площадью 15,3 кв.м., помещение венткамеры общеобменной мойки и гаража №116 общей площадью 29,5 кв.м., помещение мойки на 4 машины №117п, общей площадью 178,5 кв.м., помещение санузла №117п.1, общей площадью 5,1 кв.м., помещение персонала №117п.2, общей площадью 11,6 кв.м., находящиеся на -1 этаже здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: 

<

...>;

- ФИО3 машино-место №134, общей площадью 16,1 кв.м., находящееся на -1 этаже здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: 

<

...>;

- ФИО5 машино-место №201, общей площадью 15,4 кв.м., машино-место №202, общей площадью 13,3 кв.м., машино-место №203 общей площадью 14,8 кв.м., находящиеся на -2 этаже здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: 

<

...>;

- ФИО6 машино-место №210, общей площадью 14,5 кв.м., находящееся на -1 этаже здания гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: 

<

...>;

произвести государственную регистрацию перехода права собственности, взыскании с ООО «Еврофармакол» судебной неустойки в размере 5 000 (пять тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Истцы в судебное заседание не явились, обеспечили явку своих представителей, которые в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представители ответчиков по доверенности в судебное заседание явились, против иска возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.  

В силу пп. 1, 8, 9 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Как усматривается из материалов дела, 23.01.2004г. между Правительством Москвы и ГСК “Лаврский (правопреемник ООО “ГСК “Лаврский”) был заключен инвестиционный контракт №01-00467 с реестровым №14-027327-5001-0012-00001-04 (в редакции дополнительных соглашений от 27.12.2005, от 12.02.2007, от 26.06.2009 № 2, от 29.09.2010 № 3, от 08.02.2013 № 4, от 11.03.2014 № 5, от 08.04.2015 № 6, от 15.05.2016 № 7).

Предметом Контракта (в редакции дополнительного соглашения от 26.05.2016г. №7) являлась реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: 

<

...>.

Предельный срок строительства (в редакции дополнительного соглашения от 26.05.2016г. № 7) определен 21.12.2016г., предельный срок исполнения инвестиционного контракта- 21.03.2017г.

25.11.2004г. между ЗАО «ИСО» и ГСК «Лаврский» заключен договор долевого участия в инвестировании строительства №2-Г-04, согласно которому стороны договорились соединить свои вклады в инвестирование строительства и сдачи в эксплуатацию подземного гаража-стоянки на земельном участке по адресу: 

<

...> с последующим выделом из построенного объекта строительства сторонам данного договора машино-мест и технологических и вспомогательных площадей.

В соответствии с п.3.1.1. договора ГСК «Лаврский» обязался принять ЗАО «ИСО» в члены «ГСК» после внесения вступительного взноса и осуществить финансирование работ в соответствии с техническим заданием, а пайщик обязался внести финансирование за счет собственных, заемных и привлеченных средств.

Согласно п.5.1. договора стороны имеют право привлекать для участия в строительстве третьих лиц (соинвесторов).

13.02.2006г. в связи с реорганизацией гаражно-строительный кооператив «Лаврский» преобразован в ООО «ГСК «Лаврский».

29.09.2006г. между ЗАО «ИСО» и ФИО1 заключен договор №Г-4/В22 простого товарищества о совместном строительстве подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В22 на -4 уровне подземного гаража-стоянки;

29.09.2006г. между ЗАО «ИСО» и ФИО1 заключен договор №Г-4/В23 простого товарищества о совместном строительстве подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В23 на -4 уровне подземного гаража-стоянки;

26.08.2005г. между ЗАО «ИСО» и ФИО2 заключен договор №Г-3/В18 простого товарищества о совместном строительстве подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В18 на -3 уровне подземного гаража-стоянки.

21.02.2006г. между ЗАО «ИСО» и ФИО7 был заключен договор простого товарищества о совместном строительстве № Г-1/В40 подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В40 на -2 уровне подземного гаража-стоянки.

17.06.2011г. между ФИО7 и ФИО8 заключено соглашение о замене лица в обязательстве к Договору Г-1/В40. 17.05.2012г. между ФИО8 и ФИО3 было заключено соглашение о замене лица в обязательстве.

28.03.2005г. между ЗАО «ИСО» и ФИО9, ФИО10 был заключен договор долевого участия в инвестировании строительства № Г-1/РМ подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с выделом помещения пункта мойки автомобилей. 19.01.2017г. между ФИО9, ФИО10 и ФИО4 заключен договор уступки прав требования.

03.03.2006г. между ЗАО «ИСО» и ООО «Юнона» заключен договор № Г-1/В8 простого товарищества о совместном строительстве подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В8 на -1 уровне подземного гаража-стоянки. 19.01.2017г. между ООО «Юнона» и ФИО4 заключен договор уступки прав требования.

03.03.2006г. между ЗАО «ИСО» и ООО «Юнона» заключен договор № Г-1/В9 простого товарищества о совместном строительстве подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В9 на -1 уровне подземного гаража-стоянки. 19.01.2017г. между ООО «Юнона» и ФИО4 заключен договор уступки прав требования.

09.02.2006г. между ЗАО «ИСО» и ФИО5 заключен договор № Г-2/В1 простого товарищества о совместном строительстве подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В1 на -2 уровне подземного гаража-стоянки.

09.02.2006г. между ЗАО «ИСО» и ФИО5 заключен договор № Г-2/В2 простого товарищества о совместном строительстве подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В2 на -2 уровне подземного гаража-стоянки.

09.02.2006г. между ЗАО «ИСО» и ФИО5 заключен договор № Г-2/В3 простого товарищества о совместном строительстве подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В3 на -2 уровне подземного гаража-стоянки.

04.08.2016г. между Зао «ИСО» и ФИО6 заключен договор №Г-2/В10 простого товарищества о совместном строительстве подземного гаража-стоянки по адресу 

<

...> с последующим выделом машино-места №В10 на -2 уровне подземного гаража-стоянки.

08.12.2014г. комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО «ГСК «Лаврский» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства гостиницы с подземным гаражом на 330 машино-мест, расположенного по адресу Москва, ЦАО, район Мещанский, Олимпийский проспект, вл. 10.

В связи с нарушением со стороны ООО “ГСК “Лаврский” сроков окончания строительства на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 23.05.2019г. принято решение согласиться с:

- полной переуступкой прав и обязанностей ООО “ГСК “Лаврский” по инвестиционному контракту от 23.01.2004г. №5-2305/н-2 (реестровый № 14-027327-5001- 0012-00001-04) и договору аренды земельного участка от 16.04.1999г. №М-01-013941;

- продлением срока исполнения обязательств ООО «Еврофармакол» по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу 

<

...> влд. 10 (II этап реализации инвестиционного проекта) до 21.09.2021г. без применения к инвестору штрафных санкций по инвестиционному контракту от 23.01.2004 №5-2305/н-2 и договору аренды земельного участка от 16.04.1999г. № М-01-013941;

-внесением соответствующих изменений в условия инвестиционного контракта и договор аренды земельного участка.

27.08.2019г. Правительством Москвы принято Постановление №1108-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 30.12.2008г. №1261-ПП и признании утратившим силу правовых актов города Москвы», согласно пункту 1 которого в тексте постановления Правительства Москвы от 30.12.2008г. №1261-ПП ООО «ГСК «Лаврский» был заменен на ООО «Еврофармакол», изменен предельный срок реализации инвестиционного контракта от 23.01.2004г. №01-00467 до 21.12.2021г.

05.09.2019г. подписано трехстороннее дополнительное соглашение №8 к инвестиционному контракту от 23.01.2004 №5-2305/н-2 (реестровый №14-027327-5001- 0012-00001-04) между Правительством Москвы, ООО “ГСК “Лаврский” и ООО «Еврофармакол», в котором стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 23 января 2004 №01-00467 (реестровый №14-027327-5001-0012-00001-04) на реализацию инвестиционного проекта по адресу: 

<

...>, от инвестора к новому инвестору, в том числе по договорам со инвестирования и долевого участия, заключенным ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» с юридическими и физическими лицами, и выводом ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» из числа участников инвестиционного контракта.

18.08.2023г. определением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-259907/2021 утвержден отчет арбитражного управляющего ФИО11 от 03.08.2023г. по итогам процедуры распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица – ЗАО «ИСО», завершена процедура распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица ЗАО «ИСО».

11.04.2024г. Комитетом государственного строительного надзора города Москвы выдано разрешение на ввод объекта по адресу: г.Москва, ЦАО, внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, Олимпийский пр-т, д.12., в эксплуатацию № 77-01-011989-2024.

В связи с изложенными обстоятельствами Истцы обратились в суд с требованием о передаче машино-мест и помещений по актам приема-передачи, о государственной регистрации перехода права собственности, взыскании судебной неустойки, исходя из того, что ООО «Еврофармакол» приняло на себя обязательства ООО «ГСК «Лаврский» по передаче машино-мест истцам, исходя из дополнительного соглашения №8 к инвестиционному контракту от 23.01.2004 №5-2305/н-2.

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что обязательством ЗАО «ИСО» по договорам с Истцами являлась обязанность после завершения строительства заключить договор с ГСК «Лаврский» о передаче «доли» в паевой фонд (п. 5.2.3 договора простого товарищества) и от имени участника простого товарищества по акту приема-передачи передать истцам долю в виде машино-места (п. 5.4.2 договора товарищества).

Согласно п.3.2.3 договора №2-Г-04 долевого участия в инвестировании строительства ЗАО «ИСО» и ГСК «Лаврский» договорились о предварительном распределении долей на каждом ярусе в процентном соотношении. Совместным обязательством ЗАО «ИСО» и ГСК «Лаврский» по договору №2-Г-04 являлось подписание по окончании строительства акта итогового распределения, согласно которому каждой из сторон будет принадлежать количество машино-мест согласно условиям договора. 

ООО «ГСК «Лаврский» являлось первоначальным застройщиком, завершение строительства после него осуществлял ответчик на основании дополнительного соглашения №8 к инвестиционному контракту, подписанному 05.09.2019г. между Правительством Москвы, ООО “ГСК “Лаврский” и ООО «Еврофармакол». В дополнительном соглашении стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 23 января 2004 №01-00467 (реестровый №14-027327-5001-0012-00001-04) на реализацию инвестиционного проекта по адресу: 

<

...>, от инвестора к новому инвестору, в том числе по договорам со инвестирования и долевого участия, заключенным ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» с юридическими и физическими лицами, и выводом ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский» из числа участников инвестиционного контракта.

Из буквального прочтения текста Дополнительного соглашения №8 от 05.09.2019г., в котором стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 23 января 2004 г. №01-00467 (реестровый N 14-027327-5001-0012-00001-04) на реализацию инвестиционного проекта по адресу: 

<

...> от ООО «ГСК «Лаврский» к ООО «Еврофармакол», в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным ООО «ГСК «Лаврский» с юридическими и физическими лицами, и выводом ООО «ГСК «Лаврский» из числа участников контракта, прямо не следует согласие ООО «Еврофармакол» отвечать своим имуществом по обязательствам другого лица, тогда как принятая ООО «Еврофармакол» обязанность Инвестора (Застройщика), в том числе, перед третьими лицами, касается в первую очередь основной цели специального субъекта данных правоотношений – возвести (создать) объект недвижимости.

Таким образом, ООО «Еврофармакол», став новым инвестором в инвестиционном контракте и заменил ООО «ГСК «Лаврский», не стал его правопреемником, а стал новым инвестором, который принял на себя обязательство проинвестировать строительство.

Для дальнейшей реализации дополнительного соглашения №8 между ООО «ГСК «Лаврский» и ООО «Еврофармакол заключено соглашение №2019/09/ОБ от 06.09.2019., в соответствии с которым инвестор передает на баланс нового инвестора обязательства из заключенных договоров соинвестирования и долевого участия, возникшие в рамках инвестиционного контракта от 23.01.2004 г., в том числе по договорам с физическими лицами на общую сумму 171 074 471,91 руб. по списку.

При этом доказательств того, что ООО «ГСК «Лаврский» передало ООО «Еврофармакол» обязательства по заключенному с ЗАО “ИСО” договору долевого участия в инвестировании строительства №2-Г-04 от 25.11.2004г., или по иным договорам с обязательствами перед Истцами, не предоставлено. 

В соответствии с Определением Верховного суда от 24.02.2015 N 70-КГ14-7 поскольку цель уступки права–передача обязательственного права требования одним лицом (первоначальным кредитором) другому лицу (цессионарию), то существенными условиями являются указания на цедента и цессионария, а также на характер действий цедента: цедент передает или уступает право требования, а цессионарий принимает его.

Трехстороннее дополнительное соглашение №8 от 05.09.2019г. к инвестиционному контракту, заключенное между Правительством Москвы, ООО «ГСК «Лаврский» и ООО «Еврофармакол», не предусматривает переход от ООО «ГСК «Лаврский» к ООО «Еврофармакол» обязательственных правоотношений при отсутствии заключенного договора между участниками строительства (истцами) и ООО «Еврофармакол».

Изложенная позиция подтверждена также решениями судов по аналогичным делам с участием ООО «Еврофармакол» (№02-8466/2022, № 33-11666/2023, № 2-8354/2023, №А40-171042/18).

В обоснование требования Истцы ссылаются на наличие у них права требования по договору долевого участия в инвестировании строительства №2-Г-04 от 25.11.2004г. между ГСК “Лаврский” и ЗАО “ИСО”, и переданного им в рамках распределения имущества ликвидированного юридического лица ЗАО “ИСО”. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.08.2023г. по делу №А40-259907/2021 утвержден отчет арбитражного управляющего ФИО11 о распределении имущества ликвидированного юридического лица ЗАО “ИСО”, в соответствии с которым Истцам распределено право требования по договору долевого участия в инвестировании строительства №2-Г-04 от 25.11.2004г., заключенному между ООО “ГСК “Лаврский” и ЗАО “ИСО”, предметом которого было соединение вкладов в инвестирование строительства и сдачи в эксплуатацию подземного гаража-стоянки на земельном участке по адресу: 

<

...> с последующим выделом из построенного объекта строительства сторонам данного договора машино-мест и технологических и вспомогательных площадей. 

В соответствии с позицией, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 20.12.2017 по делу N 301-ЭС17-18621, назначение процедуры распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица не сопровождается совершением действий, кроме распределения обнаруженного имущества такой организации между лицами, имеющими на это документально подтвержденное право.

Соглашением о распределении имущества ликвидированного юридического лица ЗАО “ИСО” от 19.09.2022г. Истцам распределены права требования по договору №2-Г-04 на 11 машино-мест и помещение автомойки в объекте инвестиционного строительства - подземный гараж-стоянка по адресу: 

<

...>.

Распределение права требования не создало обязательств Ответчика ООО “Еврофармакол” по отношению к Истцам, в том числе по передаче машино-мест по акту приема-передачи, поскольку ООО “Еврофармакол” не является стороной указанного договора. 

Суд принимает во внимание также правовую оценку, данную арбитражным судом в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ГСК» Лаврский» в отношении отсутствия доказательств перехода прав и обязанностей от ЗАО «ИСО» к ООО» ГСК «Лаврский» в отношении Истцов ФИО2 и ФИО4

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2021г. по делу о банкротстве ООО «ГСК «Лаврский» №А40- 171042/2018 ФИО2 отказано во включении в реестр требований кредиторов на основании договора №Г-3/В18 простого товарищества о совместном строительстве от 26.08.2005г. в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих переход прав и обязанностей от ЗАО «ИСО» к ООО «ГСК «Лаврский» в рамках заключенного сторонами договора соинвестирования, а также в связи с истечением срока исковой давности на защиту права.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2021г. по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ГСК «Лаврский» №А40-171042/18 ФИО4 отказано во включении требования в размере 18 898 704 руб. в реестр требований кредиторов ООО «ГСК «Лаврский»; отказано в признании обоснованным требования о передаче ФИО4 машино-места №В8 и №В9, расположенных на -1 ярусе в объекте по адресу 

<

...>.

Суд, отказывая в удовлетворении требований ФИО4, постановил, что именно ЗАО «ИСО» по условиям заключенного договора, после фактического завершения строительства объекта должно было получить машино-места в количестве равном доле, внесенного указанным обществом вклада в реализацию этого объекта и распределять их в дальнейшем, согласно условиям, заключенных с пайщиками договорами. Доказательств, подтверждающих переход прав и обязанностей от ЗАО «ИСО» к ООО «ГСК «Лаврский» в рамках заключенного сторонами договора инвестирования, заявителем не представлено.

При рассмотрении апелляционной жалобы ФИО4 на определение от 03.08.2021г. им заявлен отказ от исковых требований, который был принят судом, в соответствии со ст. 150 АПК РФ производство по делу прекращено.

Таким образом, Ответчик, став новым инвестором в инвестиционном контракте и заменив ООО «ГСК «Лаврский», не стал его правопреемником. Поскольку до настоящего времени обязательства из договора №2-Г-04 долевого участия в инвестировании строительства, заключенного между ГСК «Лаврский» и ЗАО «ИСО» либо из договоров простого товарищества с истцами, ответчику не переданы (не заключено трехстороннее соглашение), соответственно ООО «Еврофармакол» не является участником правоотношений и не может быть ответчиком по предъявленным требованиям.

Истцами заявлено о понуждении ответчика к передаче по актам приема-передачи индивидуально-определенных вещей, а именно: машино-мест №417, №418, №314, №104, №105, №134, №201, №202, №203, №210, помещения венткамеры общеобменной мойки и гаража №116, помещения мойки на 4 машины №117п, помещений №117п.1, №117п.3. 

Поскольку в договорах простого товарищества с истцами указаны иные номера машино-мест, чем те, о передаче которых просят истцы, а выдела доли по договору №2-Г-04 долевого участия в инвестировании строительства не происходило, Истцы самостоятельно определили номера машино-мест и помещений, которые по их мнению подлежат передаче им.

Истцами представлено в материалы дела Заключение эксперта ООО «ЛНСЭ» от 11.10.2024г., согласно выводам которого эксперт установил соответствие машино-мест в «Подземном гараже-стоянке», согласно договорам простого товарищества, машино-местам, поставленным на кадастровый учет в объекте – «Гостиница с подземным гаражом-стоянкой» по адресу г.Москва, ЦАО внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, Олимпийский пр-т, д.12.

Указанное заключение суд оценивает критически, так данное исследование не было основано на фактическом осмотре здания, использованные экспертами планы помещений от 2004-2006 гг. не позволяют провести привязку к координатам, поскольку произошло изменение конструкций внутренних опор, вентиляционных шахт и коммуникаций здания и как следствие, не устанавливалась идентичность характеристик машино-мест по представленным эксперту договорам и по параметрам объекта завершенного строительства по откорректированному проекту строительства объекта.

В Рецензии на Заключение эксперта ООО «ЛНСЭ» от 11.10.2024г., подготовленной экспертом -рецензентом ООО «Талион» ФИО12, представленной Ответчиком ООО «Еврофармакол» указано, что выводы экспертизы ООО «ЛНСЭ» по соотнесению и идентификации машин-мест не могут быть признаны полноценными, т.к. анализ размеров машино-мест по исходному проекту, по данным договоров не выполнялся, также, как не выполнялось и сравнение размеров, площадей машино-мест законченного строительством объекта с изначальными параметрами. 

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля- продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)

Данная норма предусматривает, что предмет договора должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

Согласно п.1.2. однотипных договоров, заключенных между ЗАО «ИСО» и Истцами, долей соинвестора в законченной строительством подземного гаража-стоянки является машино-место с указанием номера и этажа, в целях идентификации выделенное на плане черным контуром, являющемся приложением к договору. 

Непосредственно в договорах простого товарищества, заключенных между ЗАО “ИСО” и Истцами, в договоре долевого участия № 2-Г-04, заключенном между ГСК “Лаврский” и ЗАО “ИСО” машино-места №417, №418, №314, №104, №105, №134, №201, №202, №203, №210, помещения венткамеры общеобменной мойки и гаража №116, помещения мойки на 4 машины №117п, помещения №117п.1, №117п.3 не указаны.

Материалы дела не содержат сведений о согласовании между ЗАО «ИСО» и Истцами размеров, площадей, иных индивидуально-определённых критериев машино-мест и помещений.

Проектной документации в отношении объекта «Подземный гараж-стоянка» на дату заключения договоров простого товарищества между ЗАО «ИСО» и ООО «ГСК «Лаврский» суду не представлено.

Между тем, в разрешении на строительство, выданном ООО «ГСК «Лаврский» 21.08.2014г., объектом строительства является отличный по основным характеристикам (площадь, наличие надземных этажей) объект - «Гостиница с подземным гаражом-стоянкой», вместимостью автостоянки 330 мест.

Ответчик также в ходе рассмотрения дела указывал, что в 2021г. до начала строительства им были внесены существенные изменения в проектную документацию по результатам выполненного исследования объекта строительства, т.к. возникла необходимость по устройству дополнительных фундаментов и колон для устройства перекрытия парковки, прежняя проектная документация не соответствовала действующим градостроительным требованиям, Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" появились дополнительные требования к машино-местам (минимальные и максимальные габариты, ширина проезда, возможность разворота и выезда), в связи с чем количество машино-мест в завершенном объекте уменьшилось.

В связи с изменением проектной документации объекта в разрешении на ввод в эксплуатацию, выданном комитетом государственного строительного надзора города Москвы от 11.04.2024г., установлено наличие 303 машино-мест.

Таким образом, изменения объекта в 2014г., включающие в себя изменение конструктивной схемы (увеличение этажности, площади здания) и изменение функционального значения (подземный гараж стал гостиницей с подземным гаражом-стоянкой), изменение в 2021г. несущих конструкций, перекрытий, коммуникаций, изменение размеров внутренних помещений, фактически привели к созданию нового объекта, отличного от указанного в договоре № 2-Г-04 от 25.11.2004г. между ЗАО «ИСО» и ГСК «Лаврский», а также в договорах простого товарищества между ЗАО «ИСО» и истцами.

Таким образом, индивидуально-определенные вещи – машино-места и помещения в объекте завершенного строительства по адресу г.Москва, ЦАО внутригородская территория муниципальный округ Мещанский, Олимпийский пр-т, д.12, о передаче которых просят истцы, не соответствуют номерам и описаниям машино-мест и помещений, указанным в договорах и проектной документации, в связи с радикальным изменением объекта.

Кроме того, суд, приходит к вводу, что часть имущества, о передаче которого просят истцы, а именно: машино-места №104, №105, №134, №201, №202, №203, №314 в здании по адресу: 

<

...>, не может быть им передана, ввиду их отсутствия у ответчика, поскольку согласно сведениям из ЕГРН указанное имущество зарегистрировано на Компании «Сахра ООО-ФЗ» (Sahra LLC-FZ) по договору участия в долевом строительстве №2023/М216.

Машино-места в подземном гараже-стоянке по адресу 

<

...>, собственником которых является “Сахра ООО-ФЗ”, приобретены на законных основаниях, зарегистрированы надлежащим образом в Управлении Росреестра по г. Москве, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Таким образом, передача машино-мест №104, №105, №134, №201, №202, №203, №314 Компании «Сахра ООО-ФЗ» (Sahra LLC-FZ) по договору участия в долевом строительстве №2023/М216, в соответствии с которым по акту переданы машино-места в здании по адресу: 

<

...>, исключает возможность передачи указанных машино-мест истцам.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения со стороны ЗАО «ИСО» условий договора №2-Г-04 и перехода прав и обязанностей ЗАО «ИСО» к ООО «ГСК «Лаврский» в рамках указанного договора. 

Согласно п. 1.1. договора №2-Г-04 предметом договора является совместное долевое участие ЗАО «ИСО» и ГСК «Лаврский» путем соединения своих вкладов в инвестирование строительства и сдачи в эксплуатацию подземного гаража-стоянки ГСК «Лаврский» на земельном участке, арендованном ГСК по адресу р-н Мещанский, Олимпийский пр-т, вл. 10, с последующим выделом сторонам долей предусмотренных настоящим договором, как результат долевого участия, в виде распределения между сторонами машино-мест.

Согласно п. 3.2.2 договора №2-Г-04 ЗАО «ИСО» обязалось помимо вступительного взноса, осуществить финансирование в объеме, необходимом для выполнения работ в соответствии с техническим заданием.

Доказательств внесения со стороны ЗАО «ИСО» финансирования для строительства объекта не предоставлено. Напротив, как следует из материалов дела, сведений и фотографий из публичного реестра застройщиков, размещенном на сайте ДОМ.рф, объект не был возведен к сроку реализации проекта 21.03.2017г., в эксплуатацию не сдан, в связи с чем произведена замена инвестора ООО «ГСК «Лаврский» на ответчика в инвестиционном договоре 05.09.2019г.

Документов, подтверждающих внесение ЗАО «ИСО» денежных средств, полученных от истцов в адрес ООО «ГСК» Лаврский» либо напрямую в строительство объекта, что подтверждало бы внесение ЗАО «ИСО» вклада в строительство, в материалы дела также не представлено, как и не представлено доказательств, подтверждающих переход прав и обязанностей от ЗАО «ИСО» к ООО ГСК «Лаврский» в рамках заключенного сторонами договора долевого участия в инвестировании строительства.

Таким образом, подтверждения перехода прав и обязанностей перед истцами от ЗАО «ИСО» к ООО «ГСК «Лаврский» по договору долевого участия в инвестировании строительства №2-Г-04 от 25.11.2004г. не представлено.

Под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года; течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 195, ст. 196, ст. 200 ГК РФ). Переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.) не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно п. 2.2. Инвестиционного контракта в рамках реализации инвестиционного проекта адрес обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести строительство подземного гаража- стоянки со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общей площадью 20000 кв.м., на 336 машино-мест, срок ввода объекта в эксплуатацию - 4-й квартал 2004. Дополнительным соглашением от 27.12.2005 срок ввода объекта в эксплуатацию пролонгирован до 31.12.2005 г. (п. 2.3.); дополнительным соглашением от 12.02.2007 срок реализации проекта пролонгирован до 30.09.2006 г. (п. 1.); дополнительным соглашением № 2 от 26.06.2009 срок реализации проекта пролонгирован до 30.06.2009 г. (п. 2.4); дополнительным соглашением № 3 от 29.09.2010 срок реализации проекта пролонгирован до 30.12.2010 г. (п. 1.1.); дополнительным соглашением № 4 от 08.02.2013 срок реализации проекта пролонгирован до 31.12.2013 г. (п. 1.4.); дополнительным соглашением № 7 от 26.05.2016 предельный срок реализации проекта установлен до 21.03.2017 г. (п. 1.1.).

Поскольку в рассматриваемом случае, требование Истцов заключается в получении (права на) имущества (в том числе недвижимого) во исполнение договорного обязательства, срок исковой давности исчисляется с момента неисполнения контрагентом обязанности по его передаче.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.09.2019 N 305-ЭС14-7512 (24) следует, что покупка жилого помещения по договору долевого участия изначально сопряжена с определенными рисками для его будущего владельца. В связи с этим предполагается, что последний, вступая в данные правоотношения, действует разумно и осмотрительно, проявляет достаточную степень заботливости (по меньшей мере, интересуется ходом строительства) и не может в отсутствие к тому уважительных причин на неопределенно долгий срок откладывать предъявление требования, нарушая тем самым права иных участников строительства на удовлетворение их требований (создание ЖСК, привлечение нового застройщика, реализация объекта незавершенного строительства и т.п.).

Таким образом, учитывая условия инвестиционного контракта в редакции дополнительных соглашений, устанавливающих предельный срок для передачи объекта - 21.03.2017 г. срок для защиты прав истек 22.03.2020г., в то время как с заявлением о передачи машино-мест Истцы обратились в суд 17.05.2024 г.

Доводы Истцов о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку дополнительным соглашением №8 к инвестиционному контракту предусмотрено продление исполнения ответчиком обязательств до 21.09.2021, суд не принимает в силу следующего. Дополнительным соглашением №8 предусмотрена уступка прав и обязанностей по инвестиционному контракту от ООО «ГСК «Лаврский» к ООО «Еврофармакол». Доказательств передачи от ООО «ГСК «Лаврский» ответчику обязательств по заключенным с истцами договорам, либо по договору с ЗАО «ИСО» не представлено, в связи с чем обязательств у ответчика перед Истцами не возникло.

На основании изложенного суд приходит к выводу, согласно которому Истцами пропущен срок исковой давности на предъявления требований о передаче машино-мест, основанных на договорах простого товарищества, заключенных между Истцами и ЗАО «ИСО», договоре долевого участия в инвестировании строительства №2-Г-04, заключенном между ЗАО «ИСО» и ГСК «Лаврский».

Таким образом, суд не находит основания для удовлетворения требования истцов о передаче по актам приема-передачи машино-мест №417, №418, №314, №104, №105, №134, №201, №202, №203, №210, помещение венткамеры общеобменной мойки и гаража №116, помещение мойки на 4 машины №117п, помещений №117п.1, №117п.3. в связи с чем требование истцов о государственной регистрации перехода права собственности, взыскании судебной неустойки, также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «Еврофармакол» об обязании передать имущество по акту приема-передачи, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, взыскании судебной неустойки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 12 декабря 2025г.

Судья А.Д. Городилов