Дело № 2-2458/2019

55RS0007-01-2019-002971-61 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 августа 2019 года город Омск 

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Голубовской Н.С., при секретаре судебного заседания Вертынской Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение вследствие признания дома аварийным и подлежащим сносу,

установил:

ФИО1 обратился в суд с названным выше иском, мотивируя его тем, что является собственником нежилого помещения 

<

адрес>. Постановлением Администрации г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ № жилой 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Данным постановлением срока расселения установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что как собственник нежилого помещения имеет право требовать возмещение (выкупа) за нежилое помещение. Обращение истца к ответчику с требованием о выплате выкупной стоимости оставлено без удовлетворения. Полагает, что к правоотношениям по определению выкупной стоимости в отношении нежилого помещения подлежат применению положения ст.32 ЖК РФ. В целях определения размера выкупной стоимости истце обратился в независимую оценочную компанию, которой подготовлен отчет, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 149 000 рублей. Наряду с выкупной стоимостью за непосредственно нежилое помещение истец имеет право на выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, в котором капитальный ремонт длительное время не проводился. Из заключения независимой оценочной компании следует, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 524 833 рублей. После проведения судебной экспертизы, истец полагал, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт подлежит установлению в соответствии с заключением судебной экспертизы. С учетом дополненных в письменной форме исковых требований истец просил определить размер возмещения за нежилое помещение 

<

адрес>, в размере 3 149 000 рублей, определить размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 910 889 рублей, взыскать с ответчика выкупную стоимость за нежилое помещение и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

В судебном заседании истец ФИО1 не участвовал, извещен надлежаще, его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, полагал, что рыночная стоимость в рамках судебной экспертизы определена неверно, с нарушением стандартов оценки, является заниженной, с результатами судебной экспертизы в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт согласился, полагал возможным установление размера выкупной стоимости и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из двух разных экспертизы – судебной и досудебной. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 пояснил, что индивидуальным предпринимателем не является, проживает в Тайланде, в г.Патайя, нежилое помещение предоставил в безвозмездное пользование ФИО3, которая оплачивает коммунальные услуги, арендную плану за нежилое помещение не взимает, каких-либо договорных отношений с ФИО4 не имеет.

В судебном заседании представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г.Омска ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, полагала, что размер выкупной стоимости подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы, в отношении взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт пояснила, что права на взыскание данной компенсации истец не имеет, поскольку приобрел помещение незадолго до признания жилого дома аварийным, имел возможность оценить техническое состояние нежилого помещения и дома в целом, указала на наличие в поведении истца признаков недобросовестного поведения и злоупотребления правом в соответствии со ст.10 ГК РФ.

Третье лицо ФИО3, привлеченная к участию в деле, в судебном заседании не участвовала, ранее в судебном заседании представила квитанции об оплате за коммунальные услуги, начисляемые за нежилое помещения, пояснила, что владеет и пользуется нежилым помещением без уплаты истцу какой-либо платы, в нежилом помещении размещается магазин.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, проверив обоснованность иска, исходя из установленных по делу фактических обстоятельств и оценив представленные доказательства в совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения 

<

адрес> (т.1 л.д.33-34). Основанием возникновения права собственности истца явился договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ арестованного имущества, заключенный между ТУ Росимущества по Омской области и ФИО1 Стоимость нежилого помещения, приобретенного истцом на торгах составила 1 261 995 рублей (т.1 л.д.59-83). 

На основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № жилой 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.110-111).

На основании постановления Администрации г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ №-п данный жилой дом включен в перечень жилых домов, подлежащих расселению. Срок расселения установлен до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.147).

Из информации департамента имущественных отношений Администрации г. Омска следует, что решение об изъятии земельного участка под 

<

адрес> Администрацией г.Омска не принималось, денежные средства в объеме, необходимом для выплаты выкупной стоимости, отсутствуют, в связи с чем, истцу был дан ответ об отсутствии ассигнований на проведение мероприятий на изъятие принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения (т.1 л.д.107-108).

Из общедоступных сведений, содержащихся на официальном сайте Федеральной налоговой службы (http://egrul.nalog.ru/) следует ФИО1 индивидуальным предпринимателем не является.

Оценивая обоснованность иска, суд исходит из следующего

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу подпункта 3.2 пункта 2 той же статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Поскольку нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, суды полагает, что при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона подлежат применению положения статьи 32 ЖК РФ, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 той же статьи).

Принимая во внимание признание многоквартирного 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу в 2013 году, учитывая отсутствие каких-либо мероприятий по изъятию земельного участка под домом 

<

адрес> в совокупности с отсутствием между спорящими сторонами какого-либо соглашения о размере выкупной цены за нежилое помещение, истец обладает правом требования размера возмещения за нежилое помещение 

<

данные изъяты> в указанном доме.

В обоснование размера возмещения истцом представлен отчет № об определении рыночной стоимости нежилого помещения 

<

адрес>, подготовленный ИП ФИО6, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения с учетом проведенного исследования, сделанных допущений составила 3 149 000 рублей.

На вопрос суда о причине изменения стоимости нежилого помещения по сравнению со стоимостью, за которую истец приобрел нежилое помещение (1 261 995 рублей) при первоначальной продажной стоимости 1 470 000 рублей, представлении доказательств, изменивших столько значительно рыночную стоимость нежилого помещения представитель истца сослался на изменение стоимости недвижимости на рынке, инфляционные процессы.

Одновременно, на вопрос суда о проводимых истцом ремонтных работах после приобретения нежилого помещения, представитель истца пояснил, что ремонт проводился, однако, доказательств в подтверждение проведения каких-либо ремонтных работ суду не представил.

В представленном истцом отчете о рыночной стоимости не содержится выводов обосновывающих изменение рыночной стоимости объекта недвижимости с 1 470 000 рублей (начальной продажной стоимости на торгах), которая определяется исключительно в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Кроме того, отсутствуют какие-либо выводы относительно изменения технического состояния помещения по сравнению с 2011 годом, что могло обусловить увеличение стоимости нежилого помещения в 2 раза.

Оценивая представленный истцом отчет №, суд учитывает, что в качестве аналогов, используемых в качестве сравнительного подхода, специалистом учтены аналоги по следующей стоимости: 2 800 000 рублей (наименьшая стоимость), 7500 000 рублей, 8 500 000 рублей, 8 875 000 рублей, 11 900 000 рублей. 

Опрошенный в судебном заседании специалист ФИО6 пояснил, что подбор аналогов производил с учетом местоположения, назначения объектов, площади, подобрал аналоги, приближенные по месту расположения к исследуемому объекту, пояснил, что были подобраны наиболее похожие по характеристикам к исследуемому объекту. Также специалист указал на применение в рамках корректировок, характеризующих 40% износа, а не 51%, указав, что процент износа здания 51 предполагает невозможность использования. 

Применение сравнительного подхода предполагает соблюдение оценщиком Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297

Из содержания пункта 11 указанного стандарта следует, что при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

Сведений о том, что специалистом проводилась оценка для цели определения возмещения в порядке ст.32 ЖК РФ, из представленной истцом оценки не следует. В качестве цели оценки указано только определение рыночной стоимости объекта оценки, рыночная стоимость доли в праве собственности на общее имущество специалистом не определялась и не рассчитывалась, что не соответствует положения ст.32 ЖК РФ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Принимая во внимание приведенное нормативное определение рыночной стоимости в соотношении с тем обстоятельством, что по состоянию на 2011 год рыночная стоимость нежилого помещения 1 470 000 рублей, доказательств проведения ремонтных работ, вложений, увеличивающих стоимость нежилого помещения в аварийном жилом доме более чем в 2 раза исковой стороной не представлено, суд приходит к убеждению о том, что определенная оценщиком стоимость нежилого помещения в размере 3 149 000 рублей не может быть признана достоверной, поскольку определена без учета реального технического состояния нежилого помещения на основе использования аналогов с явно завышенной стоимостью. 

Суд учитывает, что, ссылаясь на аварийное состояние многоквартирного 

<

адрес>, в том числе бездействие органа местного самоуправления по проведению капитального ремонта, истец доказательно не обосновывает увеличение рыночной стоимости нежилого помещения до 3 149 000 рублей, расположенного в аварийном и подлежащем сносу жилом доме.

Критически оценивая результаты досудебной оценки, суд не может согласиться с методикой подбора объектов-аналогов, озвученной специалистом и отраженной в оценке, поскольку подобный подбор объектов-аналогов не отражает именно рыночную стоимость имущества для цели, указанной в ст.32 ЖК РФ. Подобранные оценщиком аналоги привели к существенному завышению стоимости нежилого здания.

Определение размера возмещения в порядке ст.32 ЖК РФ не должно приводить к неосновательному обогащению собственника нежилого или жилого помещения, а также к тому, чтобы выплата размера возмещения одним категориям граждан не нарушала бы права других категорий граждан, учитывая, что соответствующая выкупная стоимость выплачивается из бюджета, который формируется в соответствии с законодательством за счет налогов, сборов и платежей, взимаемых с граждан и юридических лиц, которые распределяются и направляются как на выплату возмещения в порядке ст.32 ЖК РФ, так и на иные целевые нужды.

В связи с возникшими у суда сомнениями в достоверности отчета, представленного истцом, с учетом ходатайства ответной стороны, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «СудЭкспертиза». 

На разрешение экспертам были поставлены следующие вопросы.

1. Какова рыночная стоимость 

<

адрес> с учетом доли истца в праве собственности на общее имущество в многоквартирном 

<

адрес> и с учетом доли истца в праве общей собственности на земельный участок под домом 

<

адрес> на дату проведения экспертизы.

Указать экспертам на необходимость определения итоговой рыночной стоимости с приведением отдельно цифровых значений рыночной стоимости недвижимости, стоимости доли истца в праве собственности на общее имущество в многоквартирном 

<

адрес>.

2. Какова рыночная стоимость 

<

адрес> (без учета доли истца в праве собственности на общее имущество в многоквартирном 

<

адрес> и с учетом доли истца в праве общей собственности на земельный участок под домом 

<

адрес> на дату проведения экспертизы.

3.Определить величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого 

<

адрес> с учетом принадлежащего истцу нежилого помещения 

<

данные изъяты> кадастровый № по адресу: 

<

адрес>.

По итогам проведения судебно-экспертного исследования экспертом подготовлено экспертное заключение №, из содержания которого следует, что эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Из исследовательской части экспертного заключения следует, что судебная экспертиза проводилась для цели определения рыночной стоимости для определения размера возмещения за нежилое помещение в порядке ст.32 ЖК РФ.

Местоположение нежилого помещения специалистом описано верно, с учетом имеющейся инфраструктуры (т.2 л.д.10). Экспертом установлено и учтено реальное техническое состояние жилого дома и реальное техническое состояние нежилого помещения, отмечена нуждаемость в ремонте нежилого помещения (т.2 л.д.11). 

В исследовательской части экспертом описаны применяемые подходы к оценке, отказ от использования затратного подхода обоснован.

Подбор аналогов обоснован экспертом при описании сравнительного подхода (т.2 л.д.17).

В рамках проведенной выборки экспертом в качестве аналогов взяты нежилые помещения площади, наиболее близкой к площади нежилого помещения, принадлежащего истцу, а также близкие по стоимости: 1500 000, 2 000 000 рублей, 2750 000 рублей, 3880 000 рублей, 5 000 000 рублей (т.2 л.д.19-20). Информация об аналогах взята из открытых интернет-источников, сведения о которых содержатся в приложении к заключению судебной экспертизы.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ была опрошена эксперт СОА, проводившая судебную экспертизу, которая пояснила, что, по ее мнению как специалиста в области оценки, рыночная стоимость в рамках досудебной оценки нежилого помещения завышена, указала, что подбирала аналоги по сопоставимым с исследуемым объектам характеристикам: назначение помещения, район, местоположение, площадь, конфигурация. Также эксперт указала, что при учете аналога, расположенного в цоколе, а не на 1 этаже ею применялась соответствующая корректировка на месторасположение, тем самым, аналоги уравнены, на вопрос представителя истца относительно дорог и магистралей экспертом даны соответствующие пояснения.

Экспертные выводы сделаны экспертом на основе анализа результатов непосредственного осмотра нежилого помещения, согласования результатов анализа рынка недвижимости.

В соответствии с итоговыми выводами экспертного заключения рыночная стоимость нежилого помещения 1П с учетом доли в праве собственности на общее имущество и земельный участок под домом составляет 1 462 430 рублей, из которых 273 644 рубля – стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 142 653 рубля – стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество, 1 046 133 рубля – рыночная стоимость нежилого помещения.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен экспертом в сумме 910 889 рублей. 

Оценивая результаты заключения судебной экспертизы, суд учитывает, что в соответствии с требованиями ст.8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о соответствии приведенным положениям закона. 

Содержание заключения судебной экспертизы полностью соответствует положениям ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценивая допустимость заключения судебной экспертизы, суд учитывает, что выводы эксперта основаны на результатах непосредственного анализа объекта исследования в сравнении с объектами аналогами, расположенными в непосредственной близости от исследуемого объекта, учтено реальное техническое состояние нежилого помещения и жилого дома, в котором такое помещение расположено, что также повлияло на выбор экспертом объектов-аналогов, результаты исследования четко и ясно отражены в исследовательской части экспертного заключения в форме, свидетельствующей о необходимом и достаточном уровне профессиональных знаний эксперта, итоговый экспертный вывод сделан экспертом на основе опыта эксперта, научных и практических данных.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Непосредственно исследовав заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «СудЭкспертиза, суд приходит к выводу о соответствии заключения судебной экспертизы и его результатов требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований в рамках сравнительного подхода, подробное обоснование итоговой рыночной стоимости нежилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, возникшие неясности экспертного заключения были устранены при проведении опроса эксперта по существу экспертного исследования. 

Суд, исходя из положений ст. ст. 79, 80, 85 ГПК РФ, ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", ст. 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", находит заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством действительной рыночной стоимости недвижимого имущества на момент разрешения спора, поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы, обоснованы. В заключении судебной экспертизы указан метод проведения исследования, нормативно-правовые акты, содержатся ссылки на источники, которыми эксперт руководствовался, а также на методическое обеспечение.

Кроме того, экспертом учтена цель определения рыночной стоимости – установление размера возмещения в порядке ст.32 ЖК РФ. 

Проанализировав письменные доказательства в соответствии с правилом ст.71 ГПК РФ, а также в совокупности с иными доказательствами по делу, суд при определении рыночной нежилого помещения 

<

адрес>, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 1 462 430 рублей.

По мнению суда, данная стоимость является достоверной и приближена к реальной стоимости объекта недвижимости для цели определения размера возмещения в порядке ст.32 ЖК РФ.

Оценивая правомерность и обоснованность требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд исходит из следующего.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, согласно которым при определении размера возмещения за нежилое помещение, изымаемое у собственника в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, учитывается, что если на момент приватизации первого помещения этот многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, а обязанность по его проведению не была исполнена уполномоченным органом, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, то сумма компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену нежилого помещения.

В рамках досудебной оценки размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен в сумме 524 833 рубля, в рамках судебной экспертизы – в сумме 910 889 рублей.

Как установлено в ходе судебного разбирательства истец стал собственником нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ путем приобретения с публичных торгов. В судебном заседании представитель истца подтвердил, что при приобретении нежилого помещения истец видел его техническое состояние, был осведомлен о техническом состоянии жилого дома, однако, приобрел нежилое помещение в качестве финансового вложения.

<

адрес>, в котором расположено нежилое помещение 

<

данные изъяты> признан аварийным и подлежащим сносу межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ. Из заключения межведомственной комиссии следует, что на 2013 год жилой дом имел износ 61%, характеризовался значительными повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (т.1 л.д.40-41).

С учетом даты приобретения нежилого помещения и даты признания жилого дома аварийным, суд приходит к убеждению о том, что на 2011 год нежилое помещение находилось в ненадлежащем техническом состоянии. В равной степени жилой 

<

адрес> находился в аварийном техническом состоянии, что являлось очевидным исходя из имеющихся в деле фотографий, подготовленных в 2012 при проведении обследования жилого дома (т.1 л.д.114-148).

Доказательств того, что на момент приобретения истцом нежилого помещения объект недвижимости находился в экономически удовлетворительном, пригодном для использования состоянии в материалах дела не имеется 

Соответственно, несмотря на явно неблагоприятное техническое состояние жилого 

<

адрес> и нежилого помещения истец принял решение о приобретении нежилого помещения.

В силу требования ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Доказательств проведения в нежилом помещении каких-либо ремонтных работ для улучшения технического состояния или его поддержания в пригодном для использовании состоянии исковой стороной не представлено.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 12.03.2019 N 577-О, при отчуждении собственником своего имущества другому лицу (лицам) на основании договора (включая передачу имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации) требования к состоянию (качественным характеристикам) указанного имущества определяются законом и (или) условиями такого договора, в том числе с учетом возможности последующего использования отчуждаемого имущества по назначению; исходя из этого недостатки и (или) определенная степень износа отчуждаемого имущества - при наличии согласованного волеизъявления сторон соответствующего договора - сами по себе не препятствуют его отчуждению, однако, как правило, и не являются основанием для сохранения за прежним собственником такого имущества обязанности по его содержанию.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в названном определении, сохранение за бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта этих домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, а потому определение конкретного механизма исполнения данной обязанности, в том числе порядка и условий проведения капитального ремонта таких жилых домов, относится к дискреции законодателя.

Федеральным законом от 20.12.2017 N 399-ФЗ, вступившим в силу 20.12.2017, Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, в статью 16 Закона о приватизации было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В силу ч.1 ст.190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Системно толкуя приведенные нормы закона, суд полагает, что компенсация за непроизведенный наймодателем капитальный ремонт призвала сбалансировать те экономические потери, которые несет собственник нежилого/жилого помещения при определении рыночной стоимости для целей ст.32 ЖК РФ, поскольку в отрыве от технического состояния жилого дома рыночная стоимость помещения не определяется.

По мнению суда, каких-либо экономических потерь истец не понес, поскольку приобрел в 2011 году нежилое помещение, которое уже находилось ненадлежащем техническом состоянии и было расположено в жилом доме, фактически являющимся непригодным для проживания с учетом степени его износа к 2011 году, технических характеристик, аварийного состояния установленных при осмотре в 2012 году. 

Возражая относительно правомерности иска в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, ответной стороной усмотрено недобросовестное поведение со стороны истца со ссылкой на ст.10 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Положениями ст.10 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с разъяснениями п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

С результатами судебной экспертизы в части определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исковая сторона согласилась, просила определить размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 910 889 рублей. В свою очередь, рыночную стоимость объекта недвижимости просила определить в сумме 3 149 000 рублей. Указанное поведение исковой стороны подтверждает явную заинтересованность исковой стороны в имущественном взыскании в более выгодном размере, а не в судебной защите путем возмещения реальных потерь, которые несет собственник нежилого помещения, расположенного в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

При изложенных обстоятельствах и поскольку, при приобретении нежилого помещения истец был осведомлен о реальном техническом состоянии жилого 

<

адрес> и нежилого помещения, был согласен на приобретение объекта недвижимости в таком техническом состоянии, каких-либо вложений для улучшения технического состояния объекта недвижимости не производил, требования истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт расценивается судом как действия, совершенные с противоправной целью, обусловленной намерение исковой стороны получить большую имущественную выгоду в порядке ст.32 ЖК РФ, не совершая никаких действий по содержанию нежилого помещения, улучшению его технического состояния, а также в качестве недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом). Следовательно, основанное на подобных действиях требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в силу ст.10 ГК РФ удовлетворению не подлежит.

Ссылка исковой стороны на многочисленную судебную практику по разрешению указанного требования во внимание судом не принимается, поскольку судебные акты приняты по обстоятельствам, не тождественным настоящему спору.

При изложенных обстоятельствах в пользу истца с департамента имущественных отношений Администрации г.Омска подлежит взысканию выкупная стоимость за нежилое помещение 

<

адрес> в размере 1 462 430 рублей.

По правилам ст.98 ГПК РФ истцу подлежат возмещению судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 10627,6 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу ФИО1 выкупную стоимость за нежилое помещение 

<

адрес> с учетом доли истца в праве собственности на общее имущество в многоквартирном 

<

адрес> и с учетом доли истца в праве общей собственности на земельный участок под домом 

<

адрес> в размере 1 462 430 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение 

<

адрес> кв.м, после выплаты в его пользу выкупной цены в присужденной сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на нежилое помещение в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт ФИО1 отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 10627,6 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы, а прокурором принесено апелляционное представление в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.С. Голубовская

Решение в окончательной форме изготовлено 30.08.2019