Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2017 года г. Иркутск

Куйбышевский районный суд г. Иркутска в составе:

председательствующего судьи Акимовой Н.Н.,

при секретаре Кутенковой В.А., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, третьих лиц ФИО4, ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3210/2017 по иску ФИО1 к администрации г. Иркутска о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Иркутска, указав в его обоснование, что в соответствии с договором купли-продажи от 

<

дата> он приобрел в собственность квартиру по адресу 

<

адрес>, в которой он проживает с семьей с 

<

дата>, открыто владеет и пользуется ею; однако зарегистрировать право собственности на квартиру 

<

дата>он не смог. При обращении в Федеральную регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на квартиру истец получил отказ в связи с тем, что БТИ гор. Иркутска не подтвердил регистрацию договора купли-продажи, заключенного до 

<

дата>, сообщив в регистрационный орган, что иными сведениями, кроме копии договора в материалах инвентаризационного дела, не располагает. Истец указывает, что на балансе СМУ «Водстрой», где работал истец, числилось несколько квартир, предоставленных гражданам по ордерам, в частности, у истца был ордер 

<

номер> серии АБ от 

<

дата> на занятие с семьей в 4 человека 1-комнатной квартиры 

<

адрес>. Предприятию было невыгодно содержать жилые помещения, в связи с чем было принято решение продать своим работником занимаемые ими на основании ордеров жилые помещения. Так, спорная квартира была продана истцу ФИО1 на основании договора от 

<

дата>, на котором имеется гербовая печать предприятия, подписи сторон. Договор содержит все сведения об объекте сделки, указана согласованная сторонами стоимость. На обороте оригинала имеется штамп с записью БТИ за 

<

номер> от 

<

дата> После оплаты денежных средств в кассу предприятия по приходно-кассовому ордеру, квартира была снята с баланса предприятия. Из этого следует, что истец фактически приобрел в собственность квартиру 

<

номер>, расположенную 

<

адрес> в 

<

дата> в связи с трудовыми отношениями со СМУ «Водстрой». Произвести регистрацию права собственности на квартиру во внесудебном порядке истец не имеет возможности, поскольку договор купли-продажи хотя и был зарегистрирован в установленном законом на тот период порядке, однако в архиве БТИ гор. Иркутска отсутствует. Из выписки из ЕГРН следует, что жилое помещение имеет статус ранее учтенного. Аналогичные договоры купли-продажи были также заключены с соседями истца. Организация СМУ «Водстрой» в настоящее время ликвидирована. 

На основании изложенного, истец просит суд с учетом уточнений признать договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 

<

дата> между СМУ «Водстрой» и ФИО1, зарегистрированный в БТИ г. Иркутска 

<

дата> за 

<

номер>, действительным; признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 42 кв.м., кадастровый 

<

номер>.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении. Истец ФИО1 дополнительно пояснил суду, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение необходима ему, поскольку он и его соседи желают обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приобретении земельного участка под общим домом в общую долевую собственность. 

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на отсутствие сведений о регистрации договора в органе технической инвентаризации.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, указала, что с исковыми требованиями согласна. 

Третье лицо ФИО4, ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями согласились, полагали их подлежащими удовлетворению. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном суду отзыве на исковое заявление указал, что Управление Росреестра по Иркутской области не имеет материально-правовой заинтересованности по данному делу.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

На основании ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Согласно ч.2 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 6, п.1.ст. 16 ФЗ от 

<

дата> № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, на основании заявления правообладателя.

Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения в едином реестре прав была установлена с 

<

дата>, т.е. с момента введения в действие первой части ГК РФ.

Пунктом 14 Указа Президента Российской Федерации от 

<

дата> 

<

номер> «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» было установлено, что впредь до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а также сделок с ним осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания настоящего Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество.

С 

<

дата> на территории РФ государственная регистрация проводилась в соответствии с Федеральным законом от 

<

дата> № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С 

<

дата> вступил в силу Федеральный закон от 

<

дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 58,59,60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 

<

номер>, Пленума ВАС РФ 

<

номер> от 

<

дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Из анализа действующего законодательства следует, что предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывается с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов. Вместе с тем, закон связывает возможность признания права собственности на недвижимое имущество временем заключения договора, на основании которого возникает такое право, и такие заявления подлежат удовлетворению в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. 

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю. Суд вправе принять решение об удовлетворении исковых требований при наличии следующих условий - сделка была совершена в надлежащей форме, и сделка не противоречит закону. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании ордера 

<

номер> серии АБ от 

<

дата>, ФИО1 было предоставлено жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> на состав семьи 4 человека. Указанная квартира находилась на балансе СМУ «Водострой», с которым истец состоял в трудовых отношениях. 

<

дата> спорная квартира была продана СМУ «Водострой» истцу ФИО1 на основании письменного договора от 

<

дата>, на котором имеется гербовая печать предприятия, подписи сторон. Договор содержит сведения об объекте сделки, согласованную сторонами стоимость. На обороте оригинала договора имеется штамп БТИ с записью регистрации 

<

номер> от 

<

дата> 

Истцом в материалы дела представлен приходно-кассовый ордер 

<

номер> от 

<

дата>, подтверждающий внесение оплаты по договору. 

На спорную квартиру 

<

дата> была оформлена домовая книга, в которой имеются сведения о регистрации истца и членов его семьи в спорной квартире по месту жительства на основании вышеуказанного договора. Выдача домовой книги и регистрация в БТИ самого договора были произведены 

<

дата> 

Согласно ответу МУП БТИ г. Иркутска от 

<

дата>, в материалах инвентарного дела на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеется ксерокопия договора от 

<

дата>, другими сведения МУП БТИ г. Иркутска не располагает. 

Согласно выписке из ЕГРН от 

<

дата>, зарегистрированные права на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> отсутствуют. 

Согласно ответу Министерства имущественных отношений Иркутской области от 

<

дата>, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> не учтен в Реестре государственной собственности Иркутской области. 

Согласно ответу администрации г. Иркутска от 

<

дата>, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> не учтен в Реестре муниципального имущества. 

Договор купли-продажи от 

<

дата> по его форме соответствует требованиям ст.ст.161,550 ГК РФ, сама сделка закону не противоречит.

Сделка фактически исполнена, доказательств обратного в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не предоставлено. 

Истец ФИО1, как покупатель, вступил во владение и пользование имуществом. Договор купли-продажи от 

<

дата> недействительным не признавался, и продавцом оспорен не был. Расчеты по сделке купли-продажи завершены, претензий друг к другу стороны не имели. Соблюден порядок регистрации права, возникшего на основании представленного договора купли-продажи, что явствует из оригинала договора, который приобщен в материалы данного дела.

Поскольку сделка между сторонами по спорному договору имела место, возможность признания спорной сделки недействительной по смыслу ст. 168 ГК РФ, исключается, а значит, суд приходит к выводу, что она является действительной. 

Совокупность приведенных судом выше обстоятельств свидетельствует о том, что между сторонами: продавцом и покупателем, в соответствии с надлежащим образом и в предусмотренной законом форме составленным договором купли-продажи были выполнены все указанные в нем условия, которые в полном объеме представляют существенные условия подобного договора, наличие которых приведено в законе (ст. ст. 549, 554 - 556 ГК РФ), ввиду чего в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор купли-продажи от 

<

дата> следует признать действительным.

В соответствии с действующим законодательством отсутствие свидетельства о регистрации не означает, что такие лица не являются законными обладателями прав. К законным правообладателям относятся все лица, которые приобрели соответствующие права до введения в действие Закона о регистрации. По общему правилу, если недвижимость приобретена до 

<

дата> и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в БТИ, земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в Управлении Росреестра. Однако, регистрация в ЕГРП в определенных случаях необходима для решения иных вопросов, основанных на надлежащих правоудостоверяющих документах.

Государственная регистрация перехода к истцу права собственности на квартиру в настоящее время не может быть осуществлена в виду обстоятельств, препятствующих совершению указанного действия. 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на законных основаниях. 

При таких обстоятельствах, когда стороны выразили свою волю на заключение конкретного договора купли-продажи, подписав и оформив необходимые документы, исполнили свои обязательства по договору в полном объеме, выплатив установленную договором стоимость квартиры; при отсутствии оспаривания как таковой сделки; имеются основания для предоставления истцу судебной защиты имущественного права по избранному им способу - требованию о признании права собственности, приобретенной по договору купли-продажи от 

<

дата> квартиры. 

Данный вывод согласуется с разъяснениями высших судебных органов Российской Федерации, изложенными в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 

<

номер> и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 

<

номер> от 

<

дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 

<

дата> между ФИО1 и СМУ «Водстрой», зарегистрированный в БТИ г. Иркутска 

<

дата> за 

<

номер>, действительным. 

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 42 кв.м., кадастровый 

<

номер>.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Иркутска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Председательствующий: Н.Н. Акимова