Дело № 2-7685/2025

УИД: 50RS0026-01-2025-005807-79

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24.06.2025 г. 

г. Люберцы Московской области 

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Ширковой Л.В., при секретаре Москаленко В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

Истец Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований указав, что ФИО1 является правообладателем нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 70,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.о. Котельники, 

<

адрес>, пом.12. Государственная регистрация права собственности за ФИО1 на указанное нежилое помещение нарушение права ответчика в силу закона. Строительства объекта ЖК «Белые Росы», в котором расположено спорное нежилое помещение, изначально осуществлялось ООО «СтройКомфорт», которое не исполнило свои обязательства перед участниками долевого строительства. Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГ) по делу № А40-14442/18 признано ООО «СтройКомфорт» (ОГРН 

<

***>, И. 7728830786) несостоятельным (банкротом), открыто в отношении ООО «СтройКомфорт» конкурсное производство сроком на один год. Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГ удовлетворено заявление унитарной некоммерческой организации в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» о намерении стать приобретателем прав ООО «Стройкомфорт» на земельные участки с кадастровыми номерами: № площадью 3998 кв.м., № площадью 3549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие ООО «Стройкомфорт» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства: - Многоэтажным жилым домом - корпус 1: кадастровый №, адрес: 

<

адрес>. 19 км, участок 1, площадь 40896.9 кв.м. степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ID ЕРПО р-3381; - Многоэтажным жилым домом - корпус 2: кадастровый №, адрес: 

<

адрес>. 19 км. участок 1, площадь 40896.9 кв.м. степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ID ЕРПО р-7076, а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Передано Фонду права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным ООО «Стройкомфорт» в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них объектами незавершенного строительства (при наличии таких договоров). Передано Фонду обязательства ООО «Стройкомфорт» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках настоящего дела № А40-14442/18-44-21 Б, при условии полной оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, такими участниками, и передать имевшееся у ООО «Стройкомфорт» право требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части (при наличии таковых). ДД.ММ.ГГ во исполнение определения Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГ между ООО «Стройкомфорт» в лице конкурсного управляющего и Фондом Московской области подписан договор № о передаче вышеуказанных земельных участков с находящимися на них объектами незавершенного строительства. ДД.ММ.ГГ подписан договор № о передаче обязательств перед участниками строительства. Право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, №, перешло к Фонду Московской области. Фондом завершено строительство ЖК «Белые Росы», ДД.ММ.ГГ получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. В отношении ФИО1 передача ключей не осуществлялась, так как ответчик не является участником долевого строительства в силу закона и не может претендовать на получение спорного нежилого помещения в натуре.

Представитель истца Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» ФИО2 в судебное заседания явилась, требования поддержала, просила суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, направил в суд своего представителя ФИО3, который требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях, просил применить последствия пропуска срока исковой давности. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области, конкурсного управляющего ООО «Стройкомфорт» ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные материалы дела, не находит иск подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Согласно ч. 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности ответчика как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В силу положений пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В соответствии с п. 1 ст. 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в реестр требований участников строительства включаются следующие сведения: сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о жилом помещении (в том числе о его площади) или индивидуальном жилом доме и земельном участке, на котором он расположен (в том числе о площади), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором; сведения об уплате застройщиком по договору участия в долевом строительстве взноса в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; сведения о том, что для расчетов по договору участия в долевом строительстве денежные средства внесены на счет эскроу; сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении (в том числе о площади нежилого помещения), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (подп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона N 127-ФЗ).

Согласно ст. 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений. Участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Р. Ф., субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

В силу положений подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Следовательно, требование физического лица о передаче ему нежилого помещения площадью более 7 квадратных метров трансформируется в денежное и подлежит включению в реестр требований кредиторов. Специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, являющимся объектом строительства, Закон о банкротстве не содержит; в отношении данных кредиторов действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, установленный законодательством о банкротстве.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГ между ООО «ГК СТРОЙ-ЛЮКС» и ООО «СтройКомфорт» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств других лиц многоквартирный 24-этажный двухсекционный жилой дом с техническим чердаком, нежилыми помещениями 1-го этажа и видовыми террасами на части кровли, объединенный с корпусом № одноуровневой подземной автостоянкой, на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0050101:202, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> 19 км, уч.1, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать ФИО1 объект долевого строительства в виде нежилого помещения (апартаменты), с условным номером 6, общей площадью 70,43кв.м., расположенного на 1 этаже, в секции 1, в корпусе 1.

ДД.ММ.ГГ между участником долевого строительства и ФИО1 был заключен договор № уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - договор уступки от ДД.ММ.ГГ), в соответствии с условиями которого, участник долевого строительства передал истцу все предусмотренные условиями договора, принадлежащие ему права и обязанности в отношении указанного объекта долевого строительства. Обязательства по оплате выполнены истцом надлежащим образом, своевременно и в полном объеме, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГ денежные средства в полном объеме были перечислены на расчетный счет ООО «ГК СТРОЙ-ЛЮКС».

Решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ за ФИО1 признано право собственности на объект незавершенного строительства на нежилое помещение (апартаменты) с условным номером 6, общей площадью 70,43 кв. м на 1-м этаже секции 1, корпуса 1 по адресу: 

<

адрес>, 19 км, уч. 1.

Согласно ч.1 ст.9 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГ N 218-ФЗ (далее - Закон N 218-ФЗ) в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Частью 1 ст.21 Закона N 218-ФЗ определены документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав.

Согласно ч. 4 ст. 69 Закона N 218-ФЗ технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством РФ в порядке до дня вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГ N 122-ФЗ, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. Исходя из положений ст. ст.8.1, 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, за исключением тех случаев, когда право собственности возникло до вступления в силу Закона N 218-ФЗ, государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

При этом объекты недвижимого имущества, в отношении которых не осуществлен государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, при одновременном наличии зарегистрированного и непрекращенного права собственности в ЕГРН с присвоенным органом регистрации условного номера в порядке, установленном в соответствии с Законом N 122-ФЗ, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости. Поэтому суд учитывает зарегистрированное право собственности ФИО1, как ранее учтенное.

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГ ООО «Стройкомфорт» признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство сроком на один год, применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

В Арбитражный суд 

<

адрес> поступили возражения возражения ФИО1 по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства о включении в реестр участников строительства требований о передаче нежилого помещения (апартаменты): с условным номером 6, общей площадью 70,43кв.м., расположенного на 1 этаже, в секции 1, в корпусе 1, по строительному адресу: 

<

адрес> 19 км, уч.1, с уплаченной суммой по договору 

<

...>.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГ отказано в удовлетворении заявления ФИО1, поскольку ранее право собственности ФИО1 было учтено и зарегистрировано, как того требовалось по закону.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГ удовлетворено заявление унитарной некоммерческой организации в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» о намерении стать приобретателем прав ООО «Стройкомфорт» на земельные участки с кадастровыми номерами: № площадью 3998 кв.м., № площадью 3549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), принадлежащие ООО «Стройкомфорт» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства: - Многоэтажным жилым домом - корпус 1: кадастровый №, адрес: 

<

адрес>. 19 км, участок 1, площадь 40896.9 кв.м. степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ID ЕРПО р-3381; - Многоэтажным жилым домом - корпус 2: кадастровый №, адрес: 

<

адрес>. 19 км. участок 1, площадь 40896.9 кв.м. степень готовности объекта незавершенного строительства - 20%, ID ЕРПО р-7076, а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Передано Фонду права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным ООО «Стройкомфорт» в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них объектами незавершенного строительства (при наличии таких договоров). Передано Фонду обязательства ООО «Стройкомфорт» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках настоящего дела № А40-14442/18-44-21 Б, при условии полной оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, такими участниками, и передать имевшееся у ООО «Стройкомфорт» право требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части (при наличии таковых). 

ДД.ММ.ГГ во исполнение определения Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГ между ООО «Стройкомфорт» в лице конкурсного управляющего и Фондом Московской области подписан договор № о передаче вышеуказанных земельных участков с находящимися на них объектами незавершенного строительства. 

ДД.ММ.ГГ подписан договор № о передаче обязательств перед участниками строительства. Право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, перешло к Фонду Московской области. Фондом завершено строительство ЖК «Белые Росы», ДД.ММ.ГГ получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. 

К искам о признании права собственности отсутствующим применяется общий срок исковой давности, который в силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года.

Представитель истца в тексте искового заявления ссылается на определение от ДД.ММ.ГГ, которым отказано в удовлетворении заявлений ФИО1, в котором указано о регистрации за ФИО1 права собственности на спорный объект, в связи с чем, суд не соглашается с доводами представителя истца о том, что о нарушении права истцу стало известно лишь в 2024 году. Однако с данным доводом суд не может согласиться.

В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства. По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В ходе судебного заседания было установлено, что право собственности на спорный объект недвижимого имущества было признано за ФИО1. решением суда, которое состоялось ДД.ММ.ГГ, вступило в законную силу, а в Арбитражный суд 

<

адрес> заявление о признании ООО «Стройкомфорт» несостоятельным (банкротом) поступило ДД.ММ.ГГ, т.е. после признания за ФИО1 права собственности на объект недвижимости. Суд учитывает, что заявленные требования направлены на преодоление требований судебного акта, вступившего в законную силу и изъятие собственности на зарегистрированное ранее право собственности ФИО1, без учета его приобретенных прав. 

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении требование истца о признании отсутствующим право собственности за ответчиком нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 70,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.о. Котельники, 

<

адрес>, пом.12.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Отказать в иске Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 70,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, г.о.Котельники, 

<

адрес>, пом.12, с основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве собственности ФИО1

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Ширкова Л.В.

Решение изготовлено в окончательной форме 04.07.2025 года.