Дело № 2-252/2021

Поступило в суд: 25.11.2021 г.

УИД 54RS0013-01-2020-004249-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2021 года г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Лихницкой О.В., при секретаре Уваровой Ю.В., с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчик ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СЗ СибАлмаз» к ФИО3 о взыскании денежных средств по Договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ООО «СЗ СибАлмаз» о защите прав потребителя,

Установил:

Истец ООО «СЗ СибАлмаз» обратилось с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств по Договору участия в долевом строительстве № от 30.07.2018 года в размере 434 550 рублей, неустойки за период с 18.11.2019 года по 22.12.2020 года в размере 30 310 руб. 01 коп.

В заявлении истец указал, что 30.07.2018 года между истцом и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ООО «СЗ СибАлмаз» приняло на себя обязательство передать в собственность ответчика ФИО3 жилое помещение площадью 51,59 кв.м. В соответствии с п.3.4 Договора стороны определили, что в случае увеличения площади помещения более, чем на 5%, производится перерасчет цены договора, исходя из стоимости 1 кв.м. помещения на момент заключения договора. Согласно техническому плану здания, выполненному ООО «ЦПИиТР» в ноябре 2019 года, площадь квартиры изменилась в большую сторону и составила 61,9 кв.м., без учета террасы и балкона. Цена договора составила 2 900 000 рублей за 51,59 в.м. жилого помещения, увеличение стоимости квартиры составило 579 550 рублей (2 900 000/51,59 х (61,9-51,59). Согласно условиям договора увеличение площади квартиры не более, чем на 5% не подлежит оплате и не является изменением существенных условий договора. Следовательно, размер доплаты должен быть уменьшен на сумму 145 000 рублей (51,59+5% - 51,59)х2 900 000/51,59. Общий размер доплаты составляет 434 550 рублей (579 55 – 145 000). Указанную сумму истец просит взыскать с ответчика, а также неустойку в соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ за период с 18.11.2019 года по 22.12.2020 года в размере 30 310 руб. 01 коп.

ФИО3 было подано встречное исковое заявление к ООО «СЗ СибАлмаз», в котором истец указала, что 30.07.2018г. между истцом и ООО «СибАлмаз» был заключен договор участия в долевом строительстве №, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, запись регистрации № от 07.08.2018г. Договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Объектом долевого строительства по Договору является четырехэтажные дома: 1 этап строительства - четырехэтажный многоквартирный жилой дом № (стр.), 2 этап строительства четырехэтажный многоквартирный жилой дом №, каждый дом общей площадью 2273,40 кв.м., расположенные по строительному адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 1.2. Договора Участник при надлежащем выполнении своих обязательств по Договору получает право требования от Застройщика Участнику на передачу в собственность находящего в этом Объекте долевого

строительства жилого помещения – двухкомнатная квартира, общая приведенная площадь 58,18 кв.м., номер помещения 24, с характеристиками,указанными в договоре. Пунктом 1.4. Договора установлено, что окончание строительства Объекта (дата подписания Разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию), указанного в договоре - 01 февраля 2019 года. Застройщик вправе закончить строительство Объекта и передать Помещение Участнику в более ранний срок.

Согласно п. 2.1.7. Срок передачи Застройщиком помещения Участнику в течение трех месяцев с момента получения Разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию и выполнения Участником обязательств по Договору. Таким образом, передача помещения, должна была быть осуществлена в срок не позднее 01.05.2019 года.

Пунктом 3.1. Договора установлена цена Помещения в размере 2 900 000 руб. Оплата участником была произведена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «СибАлмаз» от 27.08 2019г., а также квитанциями.

В соответствии с пунктом 1.3. Договора участия в долевом строительстве № от 30.07.2018г. предусмотрены следующие требования к качеству помещения, а также объем отделочных работ, подлежащих выполнению застройщиком до ввода объекта в эксплуатацию:

- штукатурка стен;

- цементная стяжка полов;

- установка оконных блоков;

- установка пластиковой подоконной доски и пластиковых оконных откосов;

- остекление балкона;

- установка наружного дверного блока;

- установка приборов отопления;

- установка и подключение настенного газового котла, счетчика газа бытового (электронного), газоанализатора;

- установка устройства первичного пожаротушения и автономного пожароизвещателя, прокладка внутриквартирного электрического кабеля без установления розеток и выключателей;

- гидроизоляция в санузлах и ванных комнатах;

- внутриквартирная разводка водопровода без установки сантехнических приборов;

- внутриквартирная разводка канализации;

- установка внутриквартирных приборов учета водопотребления.

Стоимость вышеуказанных работ входит в цену Договора, определяемую разделом 3 Договора.

В ходе строительства объекта, а также в процессе осуществления застройщиком отделочных работ, истцом в адрес ООО «СЗ «СибАлмаз» неоднократно направлялись претензии к качеству и объему выполненных работ. Однако, большинство указанных претензий остались безответа. Лишь, незначительная часть претензий была удовлетворена на сумму 45 696, 00 руб. (16680,00 + 29016,00) рублей.

При этом, несмотря на многочисленные дефекты в строительных и отделочных работах 13.11.2020г. строительство объекта было завершено в соответствии с выданным Администрацией города Бердска НСО Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 13.11.2020г.

Помещение застройщиком участнику до настоящего времени не передано в собственность. Для установления возможности приемки и эксплуатации Помещения истцом была привлечена независимая экспертная организация. В ходе осмотра и визуально-инструментального обследования Помещения с участием эксперта были выявлены существенные недостатки помещения: отделочные работы выполнены не качественно, а часть работ вообще не была выполнена (не осуществлено остекление балкона). Полный перечень, строительных дефектов, перечислен в Техническом заключении и подтверждается фотографиями и дефектной ведомостью. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 259 354,00 рублей. Ухудшение качества объекта долевого строительства делает его непригодным для предусмотренного Договором использования.

На основании вышеизложенного истцом в адрес ООО «СЗ СибАлмаз» была направлена претензия от 14.01.2021г. о соразмерном уменьшении застройщиком цены договора об участии в долевом строительстве по причине ухудшения качества объекта долевого строительства в связи с отступлением застройщиком от условий договора и требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а именно: - внести изменения в договор от 30.07.208 г. №, установив цену помещения в размере 2 640 646 руб. (2 900 000 руб. - 259 354,00) руб., возвратить Участнику излишне уплаченную денежную сумму в размере 259 354,00 руб. за вычетом возвращенной суммы в размере 45 696, 00 руб. Итого к возврату 213 658,00 руб., - возместить моральный вред в размере 200 000 рублей на основании ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», - возместить стоимость расходов на привлечение экспертов для выявления и оценки строительных дефектов в размере 19 000 руб. Ответчик добровольно требования не удовлетворил.

С учетом изложенного, истец по встречному исковому заявлению просит обязать ответчика уменьшить цену Договора об участии в долевом строительстве от № от 30.07.2018г. соразмерно ухудшению качества Объекта долевого строительства на 259 354,00 рублей; Взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченную денежную сумму в размере 213 658,00 рублей, денежную компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 19 000 рублей, штраф в соответствии с требованиями Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 216 329 рублей 00 копеек.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, приведенном выше. Представитель ФИО2 уточнила требования в части взыскания с ФИО3 неустойки, просят взыскать неустойку за период с 25.09.2020 года по 28.06.2021 в размере 14 765 руб. 42 коп.

Встречные исковые требования ФИО3 представитель ООО «СЗ СибАлмаз» не признал. В возражениях пояснил, что исковые требования не основаны на законе. Цена объекта была определена сторонами в Договоре. Изменение условий договора возможно в том же порядке, в котором заключался сам Договор, то есть, путем подписания дополнительного соглашения. Также Договором не предусмотрено уменьшение цены Договора, кроме случаев, когда площадь передаваемого жилого помещения меньше, чем площадь, указанная в Договоре. В отношении претензий ФИО3 по поводу качества отделки, ответчик с требованиями не согласен. Согласно п.4 ст. 8 ФЗ №214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право совместно с представителем Застройщика составить акт осмотра жилого помещения и указать в нем имеющиеся недостатки. После составления акта Застройщик устраняет имеющиеся недостатки своими силами и повторно уведомляет участника долевого строительства о дате осмотра помещения. Согласно акта, составленного совместно представителем Застройщика и Генерального подрядчика 25.12.2019 года, участник долевого строительства самовольно сменил входную дверь в помещение квартиры №, что делает невозможным доступ в помещение и проведение ремонтных работ. ФИО3 неоднократно обращалась к Застройщику с претензиями о возмещении затрат на ремонт помещения: 18.08.2020 года – в сумме 6498 руб., 18.08.2020 года – в сумме 11 438 руб., 14.08.2020 года – в сумме 77 717 руб., 14.08.2020 года – в сумме 5363 руб., 07.08.2020 года – в сумме 7313 руб. Между сторонами было заключено соглашение от 04.08.2020 года о возмещении расходов на самостоятельное устранение недостатков стяжки пола в размере 6207 руб., а также на сумму 17830 руб. Еще одно соглашение по стяжке поля было заключено 30.07.2020 года на сумму 4979 руб. Также участнику было отправлено уведомление о том, что подрядчик готов устранить недостатки стяжки пола своими силами до 30.07.2020 года, но Участник ответил отказом в допуске в помещение. Ранее, 02.06.2020 года было подписано соглашение по компенсации за ремонт УДС своими силами стяжки пола на сумму 16 680 руб. Следовательно, в удовлетворении требований о возмещении стоимости самовольно произведенных работ в отношении стяжки пола истцу необходимо отказать. Кроме того, Дольщик самовольно перенес стену, отделяющую коридор от жилой комнаты в сторону жилой комнаты для увеличения лестничного марша, а также стену между санузлом и ванной комнатой для увеличения ванной. Перепад в 22 мм., указанный в заключении, образовался именно на вновь возведенной стене. Следовательно, Застройщик в данном случае не должен нести ответственность.

Что касается перепадов штукатурки на всех стенах, данные стены самостоятельно отделаны Участником без ведома Застройщика. По проекту стены должны быть оштукатурены, а на фотографиях уже имеют отделку. Следовательно, перепад образовался в результате самовольных действий участника долевого строительства по отделке стен.

Кладка сибитной перегородки на 2-ом уровне квартиры выполнена не по проекту, а силами и за счет средств участника долевого строительства, следовательно, работы по ее отделе не могут быть возложены на Застройщика.

Ответчик ФИО3 исковые требования ООО «СЗ СибАлмаз» не признала.

Ее представитель ФИО4 в возражениях пояснила, что расчет исковых требований ответчика, выполненный на основании Технического плана объекта, противоречит фактической площади помещения № по договору участия в долевом строительстве №М1-24 от 30.07.2018г., замеренной с привлечением экспертов, после введения объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 1.2. договора в проектную общую приведенную площадь либо в общую площадь квартиры не включены площади лестницы. На плане первого яруса (Приложение №1 к договору) видно, что площадь помещения Прихожей не включает часть, занимаемую лестницей.

На плане второго яруса (Приложение №2 к договору) также видна лестница (второй свет) площадь которой не посчитана и не включена в общую приведенную площадь квартиры.

Однако, на представленном истцом в обосновании своих исковых требований Плане объекта, площадь лестницы (1,2 кв.м.) на втором ярусе включена в общую площадь помещений, а на первом ярусе видно, что площадь прихожей (7,6 кв.м.) значительно отличается от проектной (2,69 кв.м.), что также свидетельствует о том, что при составлении технического плана в площадь прихожей была включена лестница.

При сравнении указанных величин фактическую площадь квартиры необходимо уменьшать на величину площади, занимаемой лестницей, поскольку в соответствии с п.1.2 договора ни площадь лестницы, ни площадь второго света не были включены в расчет проектной площади. Тем самым, Застройщик ввел в заблуждение Участника о проектной площади Помещения. Фактически увеличение площади квартиры связанно не с увеличением проектной площади квартиры, а в связи с различным подходом к определению площади квартиры. Так при определении проектной площади не была учтена площадь лестницы, а при определении фактической площади площадь лестницы как на 4-м так и на 5 этажах была включена. Т.е. Застройщик фактически не понес каких либо дополнительных расходов, а следовательно основания для требования доплаты у него отсутствует.

Так согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цену договора следует определять как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и обшей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти.

Соответственно обратным образом можно определить стоимость 1 кв. м. общей приведенной площади. Следовательно, стоимость одного квадратного метра приведенной площади не должно превышать 2 900 000 руб. / 58.18 кв.м. = 49 845,31 руб.

Таким образом сумма доплаты не может превышать отклонение от проектной приведенной обшей площади в размере 1. 225 кв.м, умноженное на стоимость квадрата приведенной площади, т.е. 1, 225кв.м х 49 845,31 руб.=61 060,50 руб.

Кроме того, в соответствии с п.3.4 Договора, фактические общая площадь, жилая площадь помещения и площади отдельных помещений могут отличаться от проектных. Если по результатам обмеров специализированной организацией, после окончания строительства объекта фактическая общая площадь помещения окажется больше (меньше) на 5% относительно общей площади помещения, указанной в п.1.2 Договора, производится перерасчет по изменению размера цены договора пропорционально стоимости помещения, о чем заключается дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью Договора, в котором фиксируют уменьшение или увеличение площади квартиры, а также определяют размер, порядок и сроки доплаты или возврата денежных средств. Таким образом, основанием для доплаты является совокупность следующих условий: строительство дома должно быть завершено; после окончания строительства должны быть произведены замеры специализированной организацией; между сторонами должно быть достигнуто соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора. Однако, истцом не представлены доказательства, что на момент подачи иска строительство дома было завершено, а также не представлены доказательства замеров квартиры №. Заключить с ответчиком соглашение застройщик не пытался. 

Таким образом, требования истца основаны на одностороннем изменении условий договора (цены), что противоречит действующему законодательству.

Кроме того, застройщиком при заключении Договора участия в долевом строительстве была значительно завышена стоимость квартиры, по сравнению с ее рыночной стоимостью. Для определения обоснованности установления цены Помещения застройщиком, ответчиком была проведена оценка рыночной стоимости квартиры, которая в соответствии с Заключением ООО «Региональный центр оценки» составила 2 460 000 рублей. Таким образом, застройщиком стоимость квартиры была завышена на 440 000 рублей, что превышает размер их исковых требований. Считает, что при определении стоимости 1 кв.м. должна применяться рыночная стоимость квартиры в размере 2 460 000 рублей, а не 2 900 000 рублей, как установлено Договором. За проведение оценки рыночной стоимости квартиры ответчиком оплачено 3000 рублей, которые она просит взыскать с истца ООО «СЗ СибАлмаз».

Требования истца о взыскании неустойки считает необоснованными, поскольку истцом не представлены доказательства получения ответчиком требования о доплате, в связи с увеличением площади квартиры. Кроме того, в расчет неустойки истцом необоснованно включен период, на который в соответствии с Законом РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» был наложен мораторий.

После проведения судебной экспертизы истец по встречному исковому заявлению уменьшила исковые требования (л.д.103-105 том 3). Представитель истца в обоснование встречных исковых требований пояснила, что по результатам экспертизы, экспертной организацией ООО «Мэлвуд», были сделаны следующие выводы, которые были отражены в экспертном заключении №4334/2021 от 12.05.2021г.:

Отделочные покрытия и конструкции Объекта, не соответствуют строительным нормам и правилам, а также требованиям Договора долевого участия № от 30.07. 2018 г.

Комплекс мероприятий, объем работ и материалов, направленных на устранение дефектов отделочного покрытия и конструкций Объекта, отражены в Приложении №1 (локальные сметные расчеты) экспертного заключения, стоимость данных ремонтно-восстановительных работ, составляет 221 503 рубля. 

Общая приведенная площадь квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. составляет 67,9 кв.м., что больше проектной площади. Фактическая приведенная площадь квартиры больше проектной вследствие, того, что в проекте не учтена площадь лестницы, фактическая площадь террасы больше проектной.

Проектная площадь лестницы исходя из предоставленных листов проектной документации составляет 2,3 кв.м. Фактическая площадь лестницы составляет 3,2 кв.м. Площадь помещения лестницы не включена в приведенную площадь помещения 58,18 кв.м., указанную в договоре. (Соответственно, проектная приведенная площадь Квартиры составляет 58,18 кв.м + 2,3 кв.м. = 60,48 кв.м., которая включена в стоимость квартиры по Договору и должна быть отражена в п. 1.2. Договора).

По результатам судебной экспертизы истец по встречному иску просит обязать ответчика уменьшить цену Договора об участии в долевом строительстве № от 30.07.2018г. соразмерно ухудшению качества Объекта долевого строительства на 221 503 руб.; Взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченную денежную сумму в размере 175 807 рублей, денежную компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 19 000 рублей, штраф в соответствии с требованиями Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 197 403 рублей 50 копеек. Также просит взыскать стоимость отчета об определении рыночной стоимости квартиры в размере 3000 рублей.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, определив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

30.07.2018 года между ООО «СибАлмаз» (Застройщик) и ФИО3 (Участник) был заключен Договор участия в долевом строительстве № (л.д.63-72 том 1), в соответствии с которым Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок с привлечением других лиц построить (создать): четырехэтажные жилые дома: 1 этап строительства – четырехэтажный многоквартирный жилой дом № (стр.), 2 этап строительства - четырехэтажный многоквартирный жилой дом № (стр.), каждый дом общей площадью 2273,40 кв.м., по адресу: 

<

адрес>

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, указанный в п.1.2 Договора, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В соответствии с п.1.2 Договора, по окончании строительства объекта Участнику передаются в собственность находящиеся в этом объекте долевого строительства жилое помещение – двухкомнатная квартира в соответствии с Приложением №1, Приложением №2 к настоящему договору, исходя из следующих проектных характеристик:

Общая приведенная площадь помещения – 58,18 кв.м.

Общая площадь помещения – 51,59 кв.м.,

Комната – 16,59 кв.м.,

Кухня – 11,06 кв.м.,

Прихожая – 2,69 кв.м.,

Ванная – 4,92 кв.м.,

Кладовая – 1,59 кв.м.,

Балкон – 4,92 в.м.,

Антресоль – 14,74 кв.м.

Терраса -17,05 кв.м.

Местоположение – дом № этаж, номер помещения №.

В соответствии с п. 3.1 Договора цена договора составляет 2 900 000 рублей.

Пунктом 3.4 Договора установлено, что фактические общая площадь, жилая площадь помещения и площади отдельных помещений могут отличаться от проектных. Если по результатам обмеров специализированной организацией, после окончания строительства объекта фактическая общая площадь помещения окажется больше (меньше) на 5% относительно общей площади помещения, указанной в п.1.2 Договора, производится перерасчет по изменению размера цены договора пропорционально стоимости помещения, о чем заключается дополнительное соглашение, являющееся необъемлемой частью Договора, в котором фиксируют уменьшение или увеличение площади квартиры, а также определяют размер, порядок и сроки доплаты или возврата денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

В соответствии с планом объекта, составленном ООО «ЦПИиТР» 18.11.2019 года, общая площадь квартиры № составляет 61,9 кв.м., жилая – 37,5 кв.м., подсобная – 24,4 кв.м., площадь лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых – 21,8 кв.м. (ол.д.11-12 том 1).

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Мэлвуд», общая приведенная площадь квартиры, расположенной по адресу:

<

адрес>составляет 67,9 кв.м., что больше проектной площади. Фактическая приведенная площадь квартиры больше проектной вследствие того, что в проекте не учтена площадь лестницы, фактическая площадь террасы больше проектной. Проектная площадь лестницы исходя из предоставленных листов проектной документации составляет 2,3 кв.м. Фактическая площадь лестницы составляет 3,2 кв.м. Площадь помещения лестницы не включена в приведенную площадь помещения 58,18 кв.м. (л.д.1-90 том 3)

Исходя из результатов судебной экспертизы, возможно произвести расчет доплаты по Договору участия в долевом строительстве, в связи с увеличением площади передаваемого участнику объекта.

Так, по результатам экспертизы общая жилая площадь квартиры составляет 61,1 кв.м., в том числе площадь лестницы 3,2 кв.м. (л.д.23 том 3). Поскольку площадь лестницы не должна включаться в общую жилую площадь, что не оспаривалось представителем ООО «СЗ СибАлмаз», общая жилая площадь квартиры составляет 57,9 кв.м. (61,1 – 3,2). Площадь террасы и балкона с учетом требований ст. 5 ФЗ №214-ФЗ составит (18,3 +4,5)х0,3 (коэффициент) = 6,84 кв.м. Таким образом, общая приведенная площадь квартиры составит 64,74 кв.м. (57,9 +6,84).

По Договору участия в долевом строительстве общая приведенная площадь помещения составляет 58,18 кв.м., следовательно, 2,91 кв.м. не подлежат оплате при превышении фактической приведенной площади (58,18 х 5% = 2,91). То есть, площадь 61,09 кв.м. (58,18 + 2,91) дополнительно не оплачивается.

При таких обстоятельства дополнительно должны быть оплачены 3,65 кв.м., которые превышают более, чем на 5% приведенную площадь квартиры по договору (64,74 – 61,09 = 3,65).

Стоимость квартиры по договору составляет 2 900 000 рублей, таким образом, стоимость 1 кв.м. составит 49 845,31 руб. (2 900 000/58,18 = 49 845,31). Следовательно, размер доплаты составит 181 935 руб. 38 коп. (49 845,31 х 3,65 = 181 935,38).

Ссылка ответчика ФИО3 на то, что оснований для взыскания дополнительной оплаты по договору не имеется, поскольку между сторонами не заключено в установленной форме дополнительное соглашение, суд считает несостоятельной, поскольку 28.09.2020 года в адрес ответчика Застройщиком было направлено требование о необходимости оплаты дополнительных квадратных метров площади квартиры (л.д.27-28), которое осталось со стороны ответчика без удовлетворения.

При таких обстоятельствах с ответчика ФИО3 в пользу истца ООО «СЗ СибАлмаз» подлежат взысканию 181 935 руб. 38 коп.

Также суд не может согласиться с позицией ответчика о том, что стоимость 1 кв.м. площади квартиры должна быть рассчитана не из 2 900 000 рублей, установленных договором, а исходя из 2 460 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке стоимости имущества ООО «Региональный центр оценки (л.д.5- 54 том 2).

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Заключая договор участия в долевом строительстве, ответчик была согласна со стоимостью приобретаемого имущества, произвела оплату, в связи с чем, ее позиция о том, что истцом была завышена цена квартиры, суд считает несостоятельной. В связи с этим, не подлежит удовлетворению ее требование о взыскании с ООО «СЗ СибАлмаз» расходов по оценке квартиры в размере 3000 рублей.

В соответствии с ч.6 ст. 5 ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Представителем ООО «СЗ СибАлмаз» в последнем судебном заседании были уточнены требования в части периода начисления неустойки, расчет произведен за период с 25.09.2020 года по 28.06.2021 года и составил 14 765 руб. 42 коп.

Суд не может согласиться с представленным расчетом, поскольку в соответствии с требованием о необходимости доплаты по Договору участия в долевом строительстве, которое было направлено в адрес ответчика 28.09.2020 года, был установлен срок оплаты – до 25.10.2020 года (л.д.27 том 1). Таким образом, нарушение прав истца имеет место с 26.10.2020 года.

В соответствии с ч.1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", Установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.; Постановление вступило в законную силу со дня официального опубликования – 03.04.2020 года.

Кроме того, уточняя требование относительно периода, за который подлежит начислению неустойка, истцом произведен расчет в соответствии с требованиями ст. 395 ГК РФ, в то время, как в обоснование данных требований истец ссылается на нормы Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С учетом изложенного, неустойка подлежит расчету за период с 01.01.2021 по 28.06.2021 года, и исходя из требований ч.6 ст. 5 Закона №214-ФЗ составит 4 112 руб. 23 коп., в том числе:

Сумма долга 

Период просрочки 

Кол-во дней просрочки 

ставка 

Расчет 

181935,38 

С01.01.2021 по 21.03.2021 

80 

4,25% 

181935,38х80/300х4,25%=2061,93 

181935,38 

С 22.03.2021 по 25.04.2021 

35 

4,5% 

181935,38х35/300х4,5%=955,16 

181935,38 

С 26.04.2021 по 13.06.2021 

49 

5% 

181935,38х49/300х5%=1485,8 

181935,38 

С 14.06.2021 по 28.06.2021 

15 

5,5% 

181935,38х15/300х5,5%=500,32 

Итого 

4 112,23 

Относительно встречных исковых требований ФИО3 к ООО «СЗ СибАлмаз» о защите прав потребителя, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 7 названного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с пунктом 1.3. Договора участия в долевом строительстве № от 30 июля 2018 г. предусмотрены следующие требования к качеству завершенного строительством (созданием) многоквартирного дома и Помещения, а также объем отделочных работ подлежащих выполнению застройщиком до ввода объекта в эксплуатацию:

-штукатурка стен;

-цементная стяжка полов;

-установка оконных блоков;

-установка пластиковой подоконной доски и пластиковых оконных откосов; 

-остекление балкона;

-установка наружного дверного блока;

-установка приборов отопления;

-установка и подключение настенного газового котла, счетчика газа бытового (электронного), газоанализатора;

-установка устройства первичного пожаротушения и автономного пожароизвещателя;

-прокладка внутриквартирного электрического кабеля без установления розеток и выключателей;

-гидроизоляция в санузлах и ванных комнатах;

-внутриквартирная разводка водопровода без установки сантехнических приборов;

-внутриквартирная разводка канализации;

-установка внутриквартирных приборов учета водопотребления.

Стоимость вышеуказанных работ входит в цену Договора, определяемую разделом 3 Договора.

Требования к качеству выполнения строительных и отделочных работ установлены проектной документацией, градостроительным регламентом, техническим регламентом - Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. ст. 30, 36, 46, 48Градостроительного кодекса Российской Федерации и другими строительными нормами и правилами, перечень который приведен в прилагаемом Техническом заключении «О соответствии/не соответствии отделочных покрытий квартиры требованиям действующейнормативной документации. Шифр 14-12-2020.

Истцом представлено технической заключение, составленное ООО «Сибирское экспертное объединение», в соответствии с которым стоимость работ по устранению выявленных дефектов ремонтно-отделочных работ составляет 259 354 руб. (л.д.122-206 том 1).

По ходатайству представителя ответчика по встречному иску ООО «СЗ СибАлмаз» было назначено проведение судебной экспертизы.

В соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Мэлвуд», отделочные покрытия и конструкции, не соответствуют строительным нормам и правилам, а также требованиям Договора долевого участия № M1-24., в том числе:

Помещение № 1 (Кухня):

- Стены оштукатуренные. Имеется отклонение от вертикали, обнаружено наличие неровности поверхности плавного очертания до 16 мм, обнаружено отслоение штукатурного слоя от основания, что свидетельствует о нарушении технологии выполнения штукатурных работ.

- Оконный блок из ПВХ профилей со встроенными стеклопакетами. Обнаружено отсутствие ветрозащитного слоя монтажного шва, зафиксировано отсутствие отлива на нижнем примыкании оконного проема со стороны фасада, являющегося неотъемлемой конструкцией узла примыкания оконного блока к стеновому проему, зафиксировано отсутствие креплений профиля рамы в верхней части оконного блока, зафиксирован прогиб подоконной доски при нагрузке;

- Радиатор металлический секционный. Обнаружено отклонение от горизонтали радиатора до 7 мм на 1 м.;

Помещение № 2 (Комната):

- Стены оштукатуренные. Имеется отклонение от вертикали до 4 мм на 1 м.;

- Оконный блок из ПВХ профилей со встроенными стеклопакетами. Обнаружено отсутствие наружного ветрозащитного и внутреннего пароизоляционного слоев монтажного шва, зафиксировано отсутствие отлива на нижнем примыкании оконного проема со стороны фасада, являющегося неотъемлемой конструкцией узла примыкания оконного блока к стеновому проему, зафиксировано отсутствие креплений профиля рамы в верхней части оконного блока и нарушение расстояния от крепежного анкера до узла импостного соединения (225 мм), зафиксирован прогиб подоконной доски при нагрузке;

- Радиатор металлический секционный. Обнаружено отклонение от горизонтали радиатора до 4 мм на 1 м.;

Помещение № 3 (Комната):

- Стены оштукатуренные. Имеется отклонение от вертикали до 4 мм на 1 м.;

- Пол выполнен в виде цементно-песчаной стяжки без финишного покрытия. Обнаружен просвет между контрольной двухметровой рейкой и поверхностью пола до 9 мм на 2 м, обнаружено отклонение плоскости стяжки от горизонтали до 0,6%, обнаружены трещины в стяжке и разрушение поверхности, что свидетельствует о нарушении технологии выполнении промежуточного элемента пола. Обнаружено отсутствие демпферной ленты по периметру стяжки.;

- Потолок железобетонная монолитная плита без отделки. Обнаружено отклонение от прямолинейности бетонной поверхности до 25 мм на 2 м.;

Помещение № 4 (Прихожая):

- Пол выполнен в виде цементно-песчаной стяжки без финишного покрытия. Обнаружен просвет между контрольной двухметровой рейкой и поверхностью пола до 7 мм на 2 м., обнаружено отсутствие демпферной ленты по периметру стяжки;

Помещение № 5 (Кладовая):

- Стены из газобетонных блоков, частично оштукатуренные. Имеется отклонение от вертикали оштукатуренной поверхности до 6 мм на 1 м., обнаружено отсутствие перевязки швов в кладке из газобетонных блоков;

- Пол выполнен в виде цементно-песчаной стяжки без финишного покрытия. Обнаружен просвет между контрольной двухметровой рейкой и поверхностью пола до 8 мм на 2 м., обнаружены трещины в стяжке и разрушение поверхности, что свидетельствует о нарушении технологии выполнения промежуточного элемента пола. Обнаружено отсутствие демпферной ленты по периметру стяжки;

Помещение № 6 (Антресоль):

- Стены оштукатуренные. Имеется отклонение от вертикали поверхности до 5 мм на 1 м, частичное отсутствие штукатурного слоя в верхней части стен.

- Пол выполнен в виде цементно-песчаной стяжки без финишного покрытия. Обнаружено отклонение плоскости стяжки от горизонтали до 0,8%, обнаружены трещины в стяжке и разрушение поверхности, что свидетельствует о нарушении технологии выполнении промежуточного элемента пола, обнаружено отсутствие демпферной ленты по периметру стяжки.

- Оконный блок из ПВХ профилей со встроенными стеклопакетами. Обнаружено отклонение от вертикали оконного блока до 3 мм на 1 м., Обнаружено отсутствие пароизоляционных слоев монтажного шва, зафиксировано отсутствие креплений профиля рамы в верхней частиоконного блока и нарушение расстояния от крепежного анкера до узлаимпостного соединения (225 мм).;

- Радиатор металлический секционный. Зафиксировано нарушениеминимальных расстояний от радиатора до окружающих поверхностей.

Балкон:

- Отсутствует остекление балкона;

- отсутствует стяжка пола на балконе.

Комплекс мероприятий, объем работ и материалов, направленных на устранение дефектов отделочного покрытия и конструкций Объекта, отражены в Приложении № 1 (локальные сметные расчеты) экспертного заключения, стоимость данных ремонтно-восстановительных работ составляет 221 503 рубля (л.д.1-90 том 3).

Истец полагает, что выявленные недостатки являются следствием нарушения ответчиком при производстве отделочных работ строительных норм и правил, и как следствие передачи ей помещения ненадлежащего качества.

Следовательно, перечисленные в экспертном заключении нарушения возникли именно при выполнении ответчиком отделочных работ, а не в результате ненадлежащей эксплуатации истцом жилого помещения.

В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, статьей 11 Гражданского кодекса РФ, нарушенные либо оспариваемые гражданские права и законные интересы подлежат судебной защите.

В силу положений ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

С учетом положений указанной выше статьи, а также ст. ФЗ №214-ФЗ об уменьшении цены договора подлежат удовлетворению.

Оплата ФИО3 по Договору участия в долевом строительстве в размере 2 900 000 рублей произведена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «СЗ СибАлмаз» (л.д. 73 том 1), а также квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д.74 том 1).

Согласно материалам дела истец по встречному исковому заявлению неоднократно направляла в адрес Застройщика претензии об устранении недостатков отделочных работ (л.д.81-106 том 1). По данным претензиям истцу для самостоятельного устранения недостатков было выплачено 45 696 рублей (л.д.68-69 том 2). При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 175 807 руб. (221 503 – 45 696).

Ссылка представителя ответчика на то, что недостатки отделочных работ возникли не по вине Застройщика, поскольку их производила Участник долевого строительства необоснованны и опровергаются представленной в материала дела перепиской в мессенджере Ватсапп между истцом и ответчиком, из которой следует, что перечисленные в экспертном заключении работы производились именно Застройщиком.

Доказательств, опровергающих указанную сумму ущерба, равно как и объем необходимых работ по восстановлению, ответчиком, как того требует ст. 56 ГПК РФ, при рассмотрении дела представлено не было.

В соответствии с ч.6 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Как указано выше ситец неоднократно обращалась к ответчику с требованием об устранении недостатков отделочных работ, которые были оставлены без удовлетворения. В связи с этим, требования истца ФИО3 подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о взыскании компенсации морального вреда, суд руководствуется ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом)… на основании договора с ним прав потребителя предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом. В данном случае моральный вред предполагается и не требует специального доказывания истцом.

На основе анализа приведенных выше доказательств, суд приходит к выводу о виновности ответчика в нарушении прав истца, как потребителя. При этом суд отмечает, что заявленная истцом к взысканию компенсация морального вреда в сумме 200 000 руб. является завышенной. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, характера нарушенных прав истца, степени вины ответчика в нарушении этих прав, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд приходит к убеждению о размере компенсации морального вреда подлежащего взысканию в сумме 30 000 рублей.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, обязанность по взысканию штрафа с ответчика в пользу истца (потребителя) возникает у суда в любом случае, когда ответчик добровольно не удовлетворил обоснованные требования потребителя.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 50% от взысканной суммы, что составляет 102 903 руб. 50 коп. (175 807+30 000)/2)).

Истцом по встречному исковому заявлению предъявлено требование о взыскании с ответчика расходов по проведению оценки стоимости недостатков строительных работ в размере 19 000 рублей.

Оплата истцом указанной суммы подтверждается платежным поручением от 14.12.2020 года (л.д.79 том 2).

Часть 1 ст. 88 ГПК РФ устанавливает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом по встречному иску заявлены требования об уменьшении цены договора на 259 354 руб., что составляет 85% от удовлетворенных судом исковых требований. При таких обстоятельствах, с учетом требований ст. 98 ГПК РФ с ООО «СЗ СибАлмаз» в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в размере 16 150 руб. (19 000х85%).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Решил:

Исковые требования ООО «СЗ СибАлмаз» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «СЗ СибАлмаз» задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 181 935 руб. 38 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2021 года по 28.06.2021 года в размере 4 112 руб. 23 коп., а всего взыскать 186 047 руб. 61 коп.

В остальной части требований истцу отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Уменьшить цену Договора об участии в долевом строительстве № от 07.08.2018 года соразмерно ухудшению качества объекта на 221 503 руб.

Взыскать с ООО «СЗ СибАлмаз» в пользу ФИО3 оплаченные по договору денежные средства в размере 175 807 руб., денежную компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 16 150 руб., штраф в размере 102 903 руб. 50 коп., а всего взыскать 324 860 руб. 50 коп.

В остальной части требований истцу по встречному иску отказать.

Произвести взаимозачет взысканных в пользу каждой из сторон денежных сумм, окончательно взыскать с ООО «СЗ СибАлмаз» в пользу ФИО3 138 812 руб. 89 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) О.В. Лихницкая

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2021 года.