Дело № 2-1211/24 

УИД №42RS0042-01-2024-001637-91 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 24 сентября 2024 г.

Судья Новоильинского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области Слобожанина А.П., 

при секретаре судебного ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» (далее ООО «Немецкая деревня») о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства позднее срока за период с ..... по ..... в размере: 224 036,07 руб., компенсацию морального вреда- 100 000 руб., за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Признать п. 7.2 и п. 11.3 договора участия в долевом строительстве № ..... от ..... недействительными

Требования мотивированы тем, что ..... ФИО2 заключил договор уступки права требования ..... по договору участия в долевом строительстве № ..... от ..... Согласно данного договора ООО «Строительный поток» уступил истцу право на ..... многоквартирном 3-этажном жилом доме ......

Согласно дополнительного соглашения ..... к договору № ..... участия в долевом строительстве от ..... Застройщик (он же ответчик) обязуется построить МКД, выполнить работы по отделке, получить разрешение на ввод его эксплуатацию не позднее ......

Однако, застройщик не выполнил свои обязанности в срок. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получен лишь ....., акт приема-передачи квартиры подписан сторонами ..... ..... истцом зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: ......

Ответчиком нарушены сроки передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в связи с чем, истец просит взыскать неустойку.

Претензии истца от ..... и ..... ответчик оставил без ответа и удовлетворения.

Кроме того, истец просит признать п. 7.2 и п. 11.3 договора участия в долевом строительстве № ..... от ..... недействительными, как несоответствующие действующему законодательству, нарушающие права потребителя. 

Так, п. 7.2 договора участия в долевом строительстве предусматривает одностороннее изменение условий договора в части срока передачи объекта долевого строительства, что противоречит требованиям ч. 3 ст. 6 Федерального закона от ..... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 450, 451 ГК РФ, то есть изменение срока передачи объекта долевого строительства возможно лишь по соглашению сторон. 

Пункт 11.3 договора участия в долевом строительстве предусматривает договорную подсудность рассмотрения споров по месту нахождения Застройщика, в нарушение требований п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Действиями ответчика истцу был нанесен моральный вред.

Истец ФИО2 в судебном заседании требования и доводы, изложенные в иске, поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Немецкая деревня» будучи надлежаще извещенным, в суд не явился, причин неявки не сообщил, возражений не представил.

Выслушав истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ..... между ООО «Немецкая деревня» (Застройщик) и ООО «Строительный поток» (Участник долевого строительства) заключен договор № ..... участия в долевом строительстве (л.д.13-16), по условиям которого, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения последним своих обязательств.

Согласно п.2.3 Договора Застройщик обязуется построить (создать) Многоквартирный дом, выполнить работы по отделке, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее ..... и передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства в трехмесячный срок с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обязанность по передаче Объекта долевого строительства может быть исполнена Застройщиком досрочно.

Дополнительным соглашением ..... от ..... к договору ..... участия в долевом строительстве от ....., п.2.3 был изложен следующим образом: Застройщик обязуется построить (создать) Многоквартирный дом, выполнить работы по отделке, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее ..... и передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Обязанность по передаче Объекта долевого строительства может быть исполнена Застройщиком досрочно. Условия данного соглашения распространяются и в том числе на ...... (л.д.17). 

..... между ООО «Строительный поток» и ФИО2 заключен договор уступки права требования по договору №..... участия в долевом строительстве от ...... (л.д.11-13).

Строительство жилого дома, в котором находится ..... по адресу: ....., завершено, дом введен в эксплуатацию, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ..... (л.д.18).

Жилое помещение- квартира, расположенная по адресу: ..... по акту приема-передачи от ..... была передана истцу ФИО2 (л.д.20).

Право собственности на данное жилое помещение было зарегистрировано за ФИО2 ...... (л.д.21-22).

Считая, что ответчиком ООО «Немецкая деревня» были нарушены сроки передачи квартиры, ..... ФИО2 обратился к ответчику с претензией, в которой просил в досудебном порядке выплатить неустойку за передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства позднее срока в сумме 224 036,07руб. (л.д. 23,24). Повторная претензия была отправлена ответчику ..... и получена ...... Во внесудебном порядке ответчик претензии истца не удовлетворил.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ..... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (пункт 2 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве).

Частью 1 статьи 6 названного закона на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Согласно этому договору застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

Статьей 8 Закона о долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства.

При этом передача объекта должна быть произведена не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и не позднее установленного договором срока.

По общему правилу, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Таким образом, приведенные выше нормы материального права не исключают возможность определения срока путем комбинации взаимосвязанных календарных дат и периодов.

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования положений договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему, срок окончания строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию определен путем указания календарной даты – ....., а срок передачи истцу объекта долевого строительства установлен в виде периода - в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Предусмотренное договором условие о передаче объекта долевого строительства в течение определенного периода с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию во взаимосвязи с условием этого договора о сроке строительства свидетельствует о наличии в договоре участия долевого строительства согласованного сторонами срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства - не позднее ......, что соответствует положениям пункта 2 части 2 статьи 4 Закона о долевом строительстве и не нарушает права и законные интересы участника долевого строительства.

Подобного рода определение срока исполнения обязательства нормам гражданского права не противоречит.

При таких обстоятельствах, установив, что застройщик передал истцу объект долевого строительства ....., суд приходит к выводу о том, что застройщик не нарушил ни общий срок передачи квартиры, установленный договором, - ....., ни срок ее передачи с момента окончания строительства - в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Неустойка за нарушение промежуточных сроков Законом о долевом строительстве не предусмотрена. 

Суд также считает необходимым отказать ФИО2 и в удовлетворении требований о признании недействительными п.7.2 и п.11.3 договора №П31-6-46-К3 участия в долевом строительстве от ....., по следующим основаниям.

Так, из п.7.2 договора №П31-6-46-К3 участия в долевом строительстве от ..... вытекает, что в случае, если строительство дома не может быть завершено в срок, установленный п. 2.3. настоящего Договора, Застройщик обязан не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока направить Участнику долевого строительства информацию о продлении срока и предложение об изменении предусмотренного п. 2.3. настоящего договора срока передачи Объекта долевого строительства. Участник долевого строительства в течение 10 (десяти) дней с момента получения предложения обязан рассмотреть предложение и в случае несогласия с изменением предусмотренного п. 2.3. настоящего договора срока передачи Объекта долевого строительства направить Застройщику заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному в разделе 15 настоящего Договора, соответствующий письменный ответ. В случае неполучения от Участника долевого, строительства ответа на предложение об изменении предусмотренного п. 2.3. настоящего договора срока передачи Объекта долевого строительства либо возврата оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об Отказе Участника долевого строительства от его получения иди в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им адресу, Застройщик вправе считать, что Участник дал согласие на изменение предусмотренного п. 2.3. настоящего договора срока передачи Объекта долевого строительства без составления дополнительного соглашения об изменении срока строительства.

По мнению истца, содержание п. 7.2 Договора противоречит требованиям ч. 3 ст. 6 Федерального закона от ..... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Считает, что изменение условий договора должно происходить в порядке, предусмотренном ст. 450, 451 ГК РФ.

Так в соответствии со ст. 450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.2). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.4).

Статьей 451 ГК РФ регламентировано изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч.1).

Суд приходит к выводу, что ссылка истца на применение ст. 451 ГК РФ в целях изменения условий п. 7.2 Договора основана на неверном толковании норм права, поскольку изменение срока передачи объекта строительства нельзя отнести к существенным изменениям обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, напротив, данное условие сразу было предусмотрено сторонами, в силу возможных обстоятельств, которые могут повлиять на срок передачи объекта строительства, то есть стороны разумно предвидели возможность и необходимость продления срока. 

Из положений ч. 1 ст. 452 ГК РФ вытекает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, ч. 1 ст. 452 ГК РФ позволяет предусмотреть порядок и форму изменения условий договора соответствующим пунктом основного договора, что и выполнено сторонами в настоящем спорном случае: пункт 7.2 Договора о долевом участии предусматривает обязанность застройщика не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока направить Участнику долевого строительства информацию о продлении срока и предложение об изменении предусмотренного, что полностью соответствует требованиям ч. 3 ст. 6 Федеральный закон от ..... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также содержит порядок изменения договора, который не противоречит действующему законодательству, а именно ч. 1 ст. 452 ГК РФ, 165.1 ГК РФ.

Таким образом, оснований для признания недействительным п.7.2 договора № П31-6-46-К3 участия в долевом строительстве от ....., по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, не имеется.

Кроме того, согласно п.11.3 договора № ..... участия в долевом строительстве от ..... предусмотрено, что в случае невозможности разрешения споров после рассмотрения 2 претензий стороны передают их на рассмотрение в суд в соответствии с договорной подсудностью- по месту нахождения застройщика.

Рассматривая требование истца о признании п. 11.3 договора участия в долевом строительстве, устанавливающего договорную подсудность споров, недействительным, суд исходит из того, что данным пунктом право истца как потребителя в соответствии с Законом Российской Федерации от ..... N 2300-1 "О защите прав потребителей" на выбор территориальной подсудности спора по месту жительства участника долевого строительства не нарушено, поскольку договор участия в долевом строительстве от ..... был заключен не с истцом, как физическим лицом и потребителем услуг, а между двумя юридическими лицами, которые воспользовались положениями ст. 32 ГПК РФ, в соответствии с которой стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

Между тем, в отношении истца, как физического лица и потребителя, действуют специальные нормы права: п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ч. 7 ст. 29 ГПК РФ в соответствии с которыми иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца, данное право реализовано путем обращения истца в Новоильинский районный суд ..... по своему месту жительства истца, независимо от условий, содержащихся в п. 11.3 оспариваемого договора. 

Таким образом, поскольку суд не усматривает нарушений прав истца как потребителя со стороны ответчика ни в части нарушения срока передачи объекта строительства, ни в части условий, предусмотренных п.п. 7.2, 11.3, то в удовлетворении требований ФИО2 о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда необходимо отказать. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Немецкая деревня» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято ......

Судья А.П. Слобожанина