Дело № 2-991/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 16 июля 2020 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Кирилловой Е.И.,

при секретаре Гавдан А.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя третьего лица администрации Белгородского района Белгородской области по доверенности ФИО3,

в отсутствие ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО8 о признании заключенным договора купли-продажи и признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

25.10.2007 года между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи здания торгового павильона, площадью 23,5 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен). Объект недвижимости передан покупателю на основании акта приема-передачи, стоимость здания, определенная сторонами в 400 000 руб., передана покупателем продавцу.

На момент совершения сделки земельный участок, на котором расположено здание торгового павильона, находился в пользовании продавца на основании договора аренды (номер обезличен) от 05.03.2007 года.

27.02.2010 года земельный участок, площадью 60 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), для эксплуатации торгового павильона предоставлен ФИО1 на основании договора аренды (номер обезличен). 

16.07.2018 года на основании договора аренды (номер обезличен) ФИО1 предоставлен земельный участок с видом разрешенного использования – магазины, площадью 134 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен).

Дело инициировано ФИО1, обратившейся в суд с требованием о признании заключенным договора купли-продажи здания, заключенного 25.10.2007 года с ФИО4, и признании за нею права собственности на здание торгового павильона, площадью 23,5 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен) села Таврово, ссылаясь на то обстоятельство, что договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что в настоящее время препятствует регистрации принадлежащего ей права собственности и продлению договора аренды земельного участка, на котором расположено здание.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО2 заявленные требования поддержали по обстоятельствам, изложенным в иске. Дополнительно указали, что начиная с 2007 года истец непрерывно и открыто владеет данным зданием, претензий и требований от третьих лиц не поступало. Договор купли-продажи фактически состоялся, цена договора оплачена продавцу, что указано как в самом договоре, так и акте приема-передачи здания. Регистрация не была осуществлена в связи с незнанием норм действующего законодательства. Просили учесть, что не смотря на отсутствие регистрации права, администрацией Белгородского района дважды заключался договор аренды земельного участка с ФИО1, проводилась правовая проверка предоставляемых арендатором документов, никаких претензий относительно прав собственника не возникало. Просили иск удовлетворить, так как иного способа защиты нарушенного права у истца не имеется, Управлением Росреестра по Белгородской области в регистрации права отказано, в удовлетворении иска о признании права собственности в порядке приобретательской давности так же отказано решением Белгородского районного суда Белгородской области от 05.02.2020 года.

Представитель третьего лица администрации Белгородского района Белгородской области ФИО3 считала иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, так как истцом не представлено подтверждения принадлежности спорного имущества прежнему собственнику ФИО4 и наличия у него права на отчуждение имущества. Указала, что в силу разъяснений Постановления пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация права собственности на объект недвижимости, приобретенный в том числе в порядке наследования обязательна. До момента регистрации собственник имеет право владения и пользования имуществом, но не имеет права на его отчуждение.

Ответчики ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО8 в судебное заседание не явились, извещались своевременно и надлежаще судебными повестками, направленными заказной корреспонденцией по адресам, имеющимся в материалах дела. Отправления возвращены в адрес суда с отметками почтовых отделений об истечении сроков хранения. О причине неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в судебное заседание так же не явился, извещался своевременно и надлежаще судебной повесткой, полученной 11.06.2020 года. О причине неявки суду не сообщено, заявлений и ходатайств не представлено.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ч. 1 ст. 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Как следует из положений п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст. 165 ГК РФ и п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Как установлено судом на основании материалов гражданского дела и доказательств, представленных сторонами, 25.10.2007 года между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи здания торгового павильона, площадью 23,5 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 60 кв.м., по адресу: (адрес обезличен). 

Согласно условиям договора, отчуждаемый торговый павильон принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора от 14.11.2006 года. Здание состоит из металла облицованного кирпичом, назначение – торговое, цена договора определена в 400 000 руб. (п.2,3 Договора).

На момент совершения сделки земельный участок, на котором расположено здание торгового павильона, находился в пользовании продавца на основании договора аренды (номер обезличен) от 05.03.2007 года.

Сторонами оговорено, что покупатель приобретает право собственности на торговый павильон с момента подписания договора и передаточного акта (п.8 Договора).

В подтверждение факта передачи продавцом покупателю предмета договора истцом представлен передаточный акт, подписанный сторонами 25.10.2017 года. Согласно указанному документу продавец передал в собственность покупателю торговый павильон, площадью 23,5 кв.м., обязательства сторон по договору купли-продажи выполнены в полном объеме, расчет произведен.

27.02.2010 года земельный участок, площадью 60 кв.м., с кадастровым номером (адрес обезличен), для эксплуатации торгового павильона предоставлен ФИО1 на основании договора аренды (номер обезличен). 

16.07.2018 года на основании договора аренды (номер обезличен) ФИО1 предоставлен земельный участок с видом разрешенного использования – магазины, площадью 134 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен).

Возражая по заявленным требованиям, а так же оспаривая правомерность сделки по отчуждению недвижимого имущества, представитель администрации Белгородского района сослалась на факт отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи и доказательств наличия у прежнего собственника ФИО4 правомочий на отчуждение недвижимого имущества.

В обоснование возражений стороной представлены информационное письмо за подписью главы администрации Тавровского сельского поселения от 03.06.2020 года и акт обследования земельного участка от 31.01.2010 года специалистом администрации Тавровского сельского поселения, согласно которым нежилое здание – магазин, имеет дефекты отделки, трещины фасада, неисправные перекрытия.

Кроме того, представитель муниципального органа ссылается на сведения Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым, здание 2001 года постройки, площадью 23,5 кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен) села Таврово, поставлено на государственный кадастровый учет 27.06.2012 года, присвоен кадастровый номер (номер обезличен), сведения о правообладателях отсутствуют.

Вместе с тем, суд не соглашается с доводами третьего лица об отсутствии оснований для признания за истцом ее права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с положениями ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Как разъяснено в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Оценивая договор купли-продажи, заключенный 25.10.2007 года между ФИО1 и ФИО4, суд считает его отвечающим требованиям действующего законодательства, так как сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, в том числе относительно предмета договора, его цены, сроках исполнения обязательств.

Оспаривая договор купли-продажи, представителем администрации Белгородского района доказательств того, что договор фактически не состоялся, деньги продавцу не переданы, либо объект не был свободен от прав и притязаний третьих лиц, суду не представлено, как и доказательств пользования данным зданием ФИО1 на иных правовых основаниях, отличных от правомочий собственника.

Не состоятелен и довод третьего лица об отсутствии у ФИО4 правомочий на отчуждение объекта недвижимости.

Судом в ходе рассмотрения дела на основании представленных сторонами доказательств, а так же материалов гражданского дела № 2-231/2020 по иску ФИО1 к ФИО4, администрации Белгородского района Белгородской области о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательской давности, установлено, что Постановлением главы администрации Тавровского сельского округа Белгородского района Белгородской области (номер обезличен) от 04.11.2000 года предоставлен земельный участок, площадью 60 кв.м., из земель администрации Тавровского сельского округа в арендное пользование частному предпринимателю ФИО8 под строительство торгового павильона вдоль трассы Белгород-Никольское. Кроме того, принято решение ходатайствовать перед Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Белгородского района закрепить земельный участок в натуре, строительство павильона вести согласно генерального плана.

21.11.2000 года между ФИО8 и администрацией Тавровского сельского округа заключен договор аренды земельного участка (номер обезличен), согласно условиям которого, арендатору предоставлен участок, площадью 60 кв.м., по адресу: (адрес обезличен), для установки торгового павильона, сроком до 2003 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Белгородского района. 

На основании протокола заседания районной комиссии по рассмотрению и согласованию материалов для открытия торговых предприятий от 02.10.2000 года (номер обезличен), ФИО8 выдан паспорт (номер обезличен) на строительство торгового павильона, утвержденный Главным архитектором Белгородского района К.

Согласно техническому паспорту строения, выполненного Белгородским районным БТИ 12.11.2003 года, объект завершен строительством, выполнен из металла, облицованного кирпичом, имеет площадь 23,5 кв.м., площадь застройки 31,0 кв.м. 

Таким образом, здание возведено на законных основаниях, при наличии разрешения на строительство, проектной и технической документации, а так же решения уполномоченного органа о выделении земельного участка под застройку с целевым назначением – торговый павильон.

На основании договора купли-продажи от 22.03.2001 года ФИО8 продал спорный торговый павильон ФИО5, цена договора указана 40 000 руб. Сделка удостоверена нотариально 22.03.2001 года, зарегистрирована нотариусом В. в реестре за (номер обезличен).

Согласно п.3 ст.552 ГК РФ в редакции от 17.12.1999 года, действовавшей на момент заключения сделки, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускалась без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретал право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

27.03.2001 года указанный торговый павильон отчужден ФИО5 новому собственнику ФИО7 на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом В. и зарегистрированного в реестре под (номер обезличен).

При оформлении данных сделок нотариусом осуществлена правовая проверка представленных документов, подтверждающих наличие прав собственности у продавцов, а так же волеизъявление сторон в соответствии с требованиями «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденных Верховным Судом РФ 11.02.1993 года № 4462-1. 

В связи с чем, оснований не доверять содержанию договоров, а так же обоснованности проведенных сделок, у суда не имеется.

12.04.2001 года между ФИО7 и администрацией Тавровского сельского округа заключен договор аренды земельного участка (номер обезличен), согласно условиям которого, арендатору передан земельный участок площадью 60 кв.м. для использования торгового павильона, сроком на три года. Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Белгородского района.

На основании договора купли-продажи от 30.03.2004 года торговый павильон, площадью 23,5 кв.м., расположенный на земельном участке, площадью 60 кв.м., по адресу: (адрес обезличен), продан ФИО7 новому собственнику ФИО6 по цене 200 000 руб.

Факт передачи объекта недвижимости покупателю и уплаты его стоимости продавцу удостоверен передаточным актом, подписанным сторонами 30.03.2004 года.

При этом, государственная регистрация перехода права собственности не произведена, согласно п.7 Договора указано, что покупатель приобретает право собственности с момента подписания договора.

30.04.2004 года на основании постановления главы администрации Белгородского района от 30.04.2004 года (номер обезличен), между администрацией Белгородского района и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 60 кв.м., для эксплуатации торгового павильона сроком до 30.04.2007 года. Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора купли-продажи от 14.11.2016 года торговый павильон, площадью 23,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 60 кв.м., отчужден ФИО6 по цене 500 000 руб. ФИО4

Факт выполнения сторонами обязательств по договору подтвержден передаточным актом. 

05.03.2007 года на основании постановления главы администрации Белгородского района от 17.01.2007 года (номер обезличен), между администрацией Белгородского района и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 60 кв.м., для эксплуатации торгового павильона сроком до 31.01.2010 года. Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, суду предоставлены полные сведения о всех правообладателях спорного объекта недвижимости и совершенных ими сделках по отчуждению здания. Все договора оформлены в письменной форме, содержат все существенные условия, необходимые для признания сделки купли-продажи объекта недвижимости легитимной. Сведений об оспаривании какой-либо из сделок, либо признании недействительной в установленном законом порядке, суду не представлено, в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств не установлено.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обуславливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена только лишь процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий (ст.56 ГПК РФ).

Все заинтересованные лица привлечены к участию в деле, извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства, однако, уклонившись от получения судебной корреспонденции и явки в суд, отказались от реализации своего права на непосредственное участие при рассмотрении данного дела по существу. 

Более того, судом принимается во внимание, что на протяжении длительного периода времени (с 2000 года) требований об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения или о сносе самовольной постройки никем не заявлялось.

Более того, администрацией Тавровского сельского поселения и администрацией Белгородского района Белгородской области неоднократно на протяжении всего времени существования торгового павильона перезаключались договора аренды земельного участка, на котором расположен павильон, с новыми собственниками. При этом, сомнений в их правомочиях как собственников у арендодателей не возникало, как и претензий по порядку оформления правоустанавливающих документов.

Ссылка в настоящий момент на наличие в строении строительных дефектов не состоятельна, так как акт осмотра от 31.01.2020 года произведен в отсутствие собственника, без надлежащего уведомления истца, не в составе комиссии, а единолично специалистом администрации Тавровскорго сельского поселения. При этом, сведения об основаниях проведения осмотра суду не представлены, как и сведения предъявления ФИО1 требований о приведении строения в соответствие вплоть до начала судебного разбирательства.

Истцом в свою очередь представлены заключение специалиста ООО «Центр судебной экспертизы и информатики» от 14.06.2016 года, заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области», заключение ООО «Юринформцентр» о соответствии здания строительным нормам и правилам, требованиям противопожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим нормам.

В силу ст.236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Судом установлено, что прежние правообладатели ФИО8, ФИО5, ФИО7, ФИО6, ФИО4 заключив письменные договора купли-продажи, передав строение и получив за него плату, фактически отказались от своих прав на указанный объект недвижимости. Их волеизъявление подтверждено и отсутствием требований и притязаний с их стороны до настоящего времени.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 предоставлены достаточные и достоверные доказательства того, что сделка от 25.10.2007 года была совершена сторонами и фактически исполнена как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Прежние собственники, в том числе К., уклонились от регистрации договоров, участниками которых являлись.

В настоящий момент ФИО1 лишена возможности зарегистрировать свое право, так как Управлением Росреестра по Белгородской области в такой регистрации ей отказано за недостаточностью представленных документов, что отражено в уведомлении от 27.05.2019 года.

С учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, отсутствие государственной регистрации договора и перехода права собственности, не влечет признание договора купли-продажи от 25.10.2007 года незаключенным. 

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, в данном случае наиболее полно соответствует закону такой способ защиты прав ФИО1, как решение суда о государственной регистрации за нею права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи в соответствии с положениями ст. 165 ГК РФ и п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ».

Вместе с тем, признание права собственности на спорный объект недвижимости за истцом в рамках заявленных требований, так же закону не противоречит, и по своему правовому результату фактически совпадает с государственной регистрацией права собственности по решению суда. Суд, принимая решение в рамках заявленных исковых требований, обязан разрешить спор по существу и исключить порождение новых судебных тяжб.

На основании изложенного, иск ФИО1 подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО8 о признании заключенным договора купли-продажи и признании права собственности на объект недвижимости удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи здания торгового павильона, площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен) села Таврово, состоявшийся 25 октября 2007 года между ФИО4 и ФИО1.

Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на здание торгового павильона, площадью 23,5 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: (адрес обезличен).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Судья Е.И. Кириллова

Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2020 года.