Дело №2-510/2023 УИД 56RS0010-01-2023-000519-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2023 год город Гай Оренбургской области

Гайский городской суд Оренбургской области в составе 

председательствующего судьи Шошолиной Е.В., 

при секретаре Романенко К.Д., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика – адвоката Морозовой Е.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков,

установил:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что 21 апреля 2022 года были заключены два договора купли-продажи земельных участков, по условиям которых, ответчик ФИО3 приобрела в собственность:

- земельные участки, категория земель: 

<

данные изъяты>, с кадастровыми номерами:

№, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., 

№ общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., 

№, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., 

расположенные по 

<

адрес>

- земельные участки, категория земель: 

<

данные изъяты> 

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№ 

расположенные по 

<

адрес>

Право собственности истца на указанные земельные участки зарегистрировано 29.09.2020 г.

В соответствии с п. 4 договоров купли-продажи от 21 апреля 2022 г., стоимость трех отчуждаемых земельных участков составляет 30 000 руб., а стоимость 14 земельных участков составляет 140 000 руб. Стороны пришли к соглашению, что расчет по указанным договорам будет произведен в день подписания настоящего договора.

Договор купли-продажи подписан сторонами 21 апреля 2022 г.

Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 25 апреля 2022 г.

Истец указывает, что настоящего времени, денежные средства ему не переданы, что свидетельствует о неисполнении ответчиком условий договоров купли-продажи. Ответчик просьбу об уплате денежных средств, оставил без удовлетворения.

Просит суд расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков от 21 апреля 2022 года, заключенные между ним и ФИО3, применить одностороннюю реституцию в виде возврата объектов недвижимости; прекратить право собственности ФИО3 на спорные земельные участки, произвести регистрацию права собственности истца ФИО2 на объекты недвижимого имущества в виде вышеназванных земельных участков.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о времени и месте слушания дела извещен был надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1, действующая по доверенности от 02 мая 2023 года, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в заявлении, указав, что ответчиком до настоящего времени денежные средства истцу не переданы, следовательно, нарушены существенные условия договоров купли-продажи.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена была надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Адвокат Морозова Е.М., действующая в интересах ответчика на основании ордера №005140 от 26 июня 2023 года, в судебном заседании возражала против заявленных требований, указав, что денежная сумма в размере 170 000 руб. оплачена ответчиком в полном объеме на момент подписания настоящих договоров, однако, от выдачи расписки в получении денежных средств, истец уклонился. Истец подтвердил факт оплаты их стоимости и надлежащего исполнения условий договора, подписав договоры. Претензий со стороны истца по вопросу оплаты денежных средств не поступило, длительное время не обращался в суд с иском о расторжении договора в части выплаты денежных средств, не обращался в регистрирующий орган с заявлением о наличии возражений в отношении зарегистрированного права ответчика на объект недвижимости. Ответчик осуществила благоустройство земельных участков, расчистив их и начав строительство дома, в котором планирует проживать с семьей. Для покупки земельных участков и строительства на них дома, ответчик взяла в долг 5 000 000 руб. Полагает, что в действиях истца усматривается злоупотребление правом при обращении в суд с настоящим исковым заявлением. Просила в иске отказать в полном объеме.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен был надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2). 

Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. 

Обязанность оплатить товар установлена пунктом 1 статьи 486 ГК РФ. 

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела – ФИО2 на основании договора купли-продажи от 22 сентября 2020 г., заключенного с С.Е., являлся собственником земельных участков, категория земель: 

<

данные изъяты> с кадастровыми №

№ 

№ 

№ 

расположенных по 

<

адрес>

земельных участков, категория земель: 

<

данные изъяты> с кадастровыми № 

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№ 

расположенных по №

Право собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрировано Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> 29 сентября 2020 года.

В дальнейшем, 21 апреля 2022 года между ФИО2 - продавец, от имени которого действовал ФИО4, на основании нотариальной доверенности от 26.10.2020 г. и ФИО3 – покупатель, заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купила в праве собственности земельные участка, категории земель: 

<

данные изъяты>, с кадастровыми №

Пунктом 4 договора предусмотрено, что указанные земельные участки проданы за 30 000 руб., которые продавец получит от покупателя в день подписания настоящего договора. 

Кроме того, 21 апреля 2022 года между ФИО2 - продавец, от имени которого действовал ФИО4, на основании нотариальной доверенности от 26.10.2020 г. и ФИО3 – покупатель, заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купила в праве собственности земельные участка, категории земель: 

<

данные изъяты> с кадастровыми № расположенные по 

<

адрес>

Пунктом 4 договора предусмотрено, что указанные земельные участки проданы за 140 000 руб., которые продавец получит от покупателя в день подписания настоящего договора. 

Договоры купли-продажи недвижимого имущества от 21 апреля 2022 года подписаны сторонами и в установленном законом порядке прошли государственную регистрацию 26 апреля 2022 года, о чем внесены соответствующие данные о ФИО3, как правообладателе недвижимого имущества в ЕГРН.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договоров купли-продажи, ФИО2 ссылался на то, что ответчиком денежные средства в качестве оплаты за покупку земельных участков ему не переданы. 

Условия об оплате приобретенного имущества, содержатся в пункте 4 договоров купли-продажи, согласно которым, суммы в размере 30 000 руб. и 140 000 руб. «продавец получит от покупателя в день подписания настоящего договора». 

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Учитывая, что ФИО2 обязательства по договорам купли-продажи исполнены путем передачи объектов недвижимости ФИО3, последняя в соответствии с пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должна была доказать факт исполнения ею обязательств по оплате стоимости земельных участков.

Согласно буквальному толкованию условий договоров, датой исполнения обязательства по оплате цены договора должна является дата его подписания. 

Представленные договоры купли-продажи от 21 апреля 2022 года не подтверждают передачу ФИО3 денежных средств ФИО2, а буквальное значение слов и выражений, содержащихся в пунктах 4 договоров, говорит лишь о намерении ФИО3 передать денежные средства в день подписания договоров.

Вместе с тем, указанное в п. 4 договоров условие о передаче оплаты за земельные участки в день подписания договора, не является подтверждением исполнения обязанности покупателя по уплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости, и что продавец согласен считать настоящее положение договора распиской в получении денежных средств. 

Сведений о том, денежные средства фактически передавались, договоры купли-продажи от 21 апреля 2022 года, не содержат, расписки в получении денежных средств, сторонами не составлялись, условия об окончательном расчете по сделкам, договоры не содержит.

Правом на получение денежных средств по сделкам, представитель продавца ФИО4 не обладал, поскольку истцом таких полномочий ему не предоставлялось.

Таким образом, не представлено никаких доказательств, кроме пояснений представителя ответчика, в подтверждение передачи денег за приобретенную недвижимость, то есть доказательств выполнения покупателем обязанности по оплате стоимости земельных участков.

Вопреки утверждению представителя ответчика, факт оплаты ФИО3 продавцу полной стоимости объектов, установленной договорами купли-продажи, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, по смыслу вышеприведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договоров купли-продажи земельных участков.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. 

Установив отсутствие доказательств, свидетельствующих об оплате ответчиком истцу цены недвижимости по договорам купли-продажи от 21 апреля 2022 года, у суда имеются достаточные правовые основания для расторжения договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности, зарегистрированного за ответчиком на имущество и возвращении имущества в собственность истица.

Доводы о том, что ответчик благоустроил земельные участки, расчистил их от мусора, взял в долг денежные средства для строительства, начал строительство дома, в котором собирается проживать с семьей, отклоняются, как не имеющие правового значения для разрешения спора.

Сведений о нарушении прав несовершеннолетнего ребенка, не имеется, поскольку ребенок участником рассматриваемых правоотношений, не является.

Как установлено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая довод о злоупотреблении истцом своим правом, который заключается в обращении в суд с настоящим исковым заявлением спустя время после заключения договоров купли-продажи, суд находит его безосновательными, учитывая, что реализация права на обращение в суд с требованиями о восстановлении нарушенного права, является неотъемлемым правом стороны по делу, в данном случае истца, и не может считаться действием в обход закона с противоправной целью причинить вред ответчику.

Ссылки о наличии у ответчика права в дальнейшем обратиться в суд с требованиями о взыскании с истца неосновательного обогащения в виде неотделимых улучшений, повлиять на рассмотрение данного спора не могут, а потому, не могут быть приняты во внимание.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Приведенные стороной ответчика доводы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, а именно – не направление в адрес ответчика уведомления о расторжении договора, подлежат отклонению.

Из представленной квитанции CDEK следует, что истцом организована курьерская доставка претензии, направленной в адрес ответчика 04 апреля 2023 года, которая не была вручена по причине отсутствия адресата в месте доставки.

С учетом изложенного и бесспорного направления истцом в адрес требования о расторжении договоров, оснований считать несоблюденным досудебный порядок урегулирования спора, не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи земельных участков, категория земель: 

<

данные изъяты> с кадастровыми №., заключенный 21 апреля 2022 года между ФИО2 и ФИО3.

Расторгнуть договор купли – продажи земельных участков, категория земель: 

<

данные изъяты> с кадастровыми № заключенный 21 апреля 2022 года между ФИО2 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельные участки: категория земель - 

<

данные изъяты>, с кадастровыми № возвратив их в собственность ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Гайский городской суд Оренбургской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Судья: Е.В. Шошолина

Мотивированное решение составлено: 11 июля 2023 г.

Судья: Е.В. Шошолина